FIDEICOMISO IRREVOCABLE Fideicomitente Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores. Estados Financieros

Transcripción

1 Fideicomitente Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores Estados Financieros 31 de diciembre de 2014 y 2013 (Con el Informe de los Auditores Independientes)

2 Informe de los Auditores Independientes A la Asamblea General de Tenedores de Certificados Bursátiles del Fideicomiso Irrevocable y al Fideicomitente Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores: Hemos auditado los estados financieros adjuntos del Fideicomiso Irrevocable (el Fideicomiso), que comprenden los estados de situación financiera al 31 de diciembre de 2014 y 2013, y los estados de resultado integral, de cambios en el patrimonio y de flujos de efectivo por los años terminados en esas fechas, y notas que incluyen un resumen de las políticas contables significativas y otra información explicativa. Responsabilidad de la Administración en relación con los estados financieros La Administración es responsable de la preparación y presentación razonable de los estados financieros adjuntos de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), y del control interno que la Administración considere necesario para permitir la preparación de estados financieros libres de desviación material debido a fraude o error. Responsabilidad de los auditores Nuestra responsabilidad es expresar una opinión sobre los estados financieros adjuntos basada en nuestras auditorías. Hemos llevado a cabo nuestras auditorías de conformidad con las Normas Internacionales de Auditoría (NIA). Dichas normas exigen que cumplamos los requerimientos de ética, así como que planifiquemos y ejecutemos la auditoría con el fin de obtener una seguridad razonable sobre si los estados financieros están libres de desviación material. Una auditoría conlleva la aplicación de procedimientos para obtener evidencia de auditoría sobre los importes y la información revelada en los estados financieros. Los procedimientos seleccionados dependen del juicio del auditor, incluida la evaluación de los riesgos de desviación material en los estados financieros debido a fraude o error. Al efectuar dichas evaluaciones del riesgo, el auditor tiene en cuenta el control interno relevante para la preparación y presentación razonable por parte de la entidad de sus estados financieros, con el fin de diseñar los procedimientos de auditoría que sean adecuados en función de las circunstancias, y no con la finalidad de expresar una opinión sobre la eficacia del control interno de la entidad. Una auditoría también incluye la evaluación de lo adecuado de las políticas contables aplicadas y de la razonabilidad de las estimaciones contables realizadas por la Administración, así como la evaluación de la presentación de los estados financieros en su conjunto. Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido proporciona una base suficiente y adecuada para nuestra opinión de auditoría.

3 2 Opinión En nuestra opinión, los estados financieros presentan razonablemente, en todos los aspectos materiales, la situación financiera del Fideicomiso Irrevocable al 31 de diciembre de 2014 y 2013, así como sus resultados y sus flujos de efectivo por los años terminados en esas fechas, de conformidad con las NIIF. 24 de abril de 2015.

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8 Fideicomitente Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores Por los años terminados el 31 de diciembre de 2014 y 2013 (1) Entidad que reporta- El 10 de noviembre de 2004, se celebró el contrato de Fideicomiso de administración con carácter Irrevocable número 80423, Emisión de Certificados Bursátiles CEDEVIS 04-U (el Fideicomiso) entre el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) en su carácter de Fideicomitente (el Fideicomitente y Fideicomisario en segundo lugar), y Nacional Financiera, S. N. C., Institución de Banca de Desarrollo, en su carácter de Fiduciario (el Fiduciario o NAFIN), designándose a Banco J.P. Morgan, S. A., Institución de Banca Múltiple, J.P. Morgan Grupo Financiero, División Fiduciaria, como representante común de los tenedores de los Certificados Bursátiles (CEDEVIS), quienes son fideicomisarios en primer lugar. El Fiduciario está ubicado en Avenida Insurgentes Sur 1971, en la Colonia Guadalupe Inn, C. P , de la Ciudad de México, Distrito Federal. El objetivo del Fideicomiso es llevar a cabo la bursatilización de los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria otorgados por el INFONAVIT de acuerdo a la ley aplicable, mediante la aportación de los activos fideicomitidos por parte del Fideicomitente de conformidad con el contrato de cesión celebrado con fecha 10 de noviembre de 2004, con el fin de colocar certificados bursátiles entre el público inversionista en la Bolsa Mexicana de Valores. El producto neto de colocación, una vez deducidos los gastos de emisión, es entregado al Fideicomitente como contraprestación por la cesión de los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria aportados al patrimonio del Fideicomiso. Los CEDEVIS son colocados entre el público inversionista, dichos certificados representan las obligaciones sobre certificados bursátiles para el Fideicomiso, los cuales serán amortizados semestralmente exclusivamente con los productos y los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria otorgada sobre la base de Veces Salario Mínimo (VSM) cedida a favor del Fideicomiso; en cada fecha de pago, el Fiduciario podrá efectuar amortizaciones anticipadas de los CEDEVIS a las obligaciones sobre los Certificados Bursátiles sin ninguna penalización a favor de los tenedores. El Fideicomiso se extinguirá cuando se haya pagado la totalidad de las obligaciones sobre los CEDEVIS, los adeudos pendientes de la administración, las obligaciones relativas a la constancia subordinada, en el orden y la prelación descrita en el contrato de fideicomiso o cuando los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria se hayan cobrado en su totalidad.

9 2 El Fideicomiso no tiene personal propio, por lo que la administración se realiza a través de los servicios administrativos recibidos del Fiduciario. Adicionalmente, el Fiduciario nombra al INFONAVIT como su agente para llevar a cabo la administración y cobranza de los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria y de los derechos sobre bienes adjudicados disponibles para la venta, así como efectuar reclamaciones bajo los seguros o fondos de protección de pagos, según corresponda, conforme al contrato de administración celebrado el día 10 de noviembre de (2) Autorización y bases de preparación- El 24 de abril de 2015, los estados financieros adjuntos y sus notas fueron autorizados para su emisión por el Lic. Raúl Abraham Gómez Ramírez, Delegado Fiduciario y el C. P. Genaro Téllez Chávez, en su carácter de Coordinador Contable Fiduciario de Nacional Financiera, S. N. C., Dirección de Contabilidad y Presupuesto, con información operativa generada por el INFONAVIT en su carácter de administrador de los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria. Los estados financieros adjuntos se prepararon de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF). Las principales políticas contables se muestran en la nota 3. De acuerdo con las NIIF, al no existir transferencia de riesgos y beneficios de la cartera hipotecaria cedida por el INFONAVIT al Fideicomiso, este último registra una cuenta por cobrar cuya fuente de pago está representada por la cartera hipotecaria cedida. Toda la información financiera presentada ha sido redondeada a miles de pesos, excepto cuando se indique lo contrario. (a) Base de medición- Los estados financieros se prepararon sobre la base de costo histórico.

10 3 (b) Moneda funcional y de informe- La Administración del Fideicomiso considera el peso mexicano como su moneda funcional, que es igual a la moneda de registro y a su moneda de reporte. Para efectos de informe en los estados financieros los derechos, obligaciones y patrimonio denominados en VSM y Unidades de Inversión (UDI s) han sido revalorizados a pesos mexicanos. (c) Uso de juicios y estimaciones- La preparación de los estados financieros de conformidad con las NIIF requiere que la Administración efectúe estimaciones y suposiciones relevantes que afectan la aplicación de políticas contables y los importes reportados de activos, pasivos, ingresos y gastos informados. Los principales rubros sujetos a estas estimaciones y suposiciones son la estimación de deterioro de los derechos de cobro y derechos sobre bienes adjudicados disponibles para la venta. Los resultados reales pueden diferir de dichas estimaciones. Las estimaciones y suposiciones se revisan de manera regular. Los cambios derivados de las revisiones a las estimaciones contables se reconocen en el periodo en que ocurren y en periodos subsecuentes. (3) Principales políticas contables- Las principales políticas contables en la preparación de los estados financieros se presentan a continuación: (a) Efectivo y equivalentes de efectivo- El efectivo y equivalentes de efectivo incluyen saldos de efectivo disponibles en bancos e inversiones como reportador con vencimientos de menos de tres meses y sujetos a un riesgo poco significativo de cambios en su valor razonable; el efectivo y equivalentes de efectivo es usado por el Fideicomiso en la administración de sus compromisos de corto plazo. El efectivo y equivalentes de efectivo se reconocen en el estado de situación financiera al costo histórico.

11 4 (b) Activos y pasivos financieros- Los activos y pasivos financieros más importantes se reconocen en la fecha de cesión del INFONAVIT de la cartera hipotecaria al Fideicomiso que generan la cuenta por cobrar o los derechos de cobro, o bien en la fecha de emisión de certificados bursátiles misma que genera la obligación de pago. Los activos y pasivos financieros se reconocen inicialmente a valor razonable y posteriormente a costo amortizado utilizando el método de tasa de interés efectiva. Clasificación El Fideicomiso clasifica los activos y pasivos financieros como sigue: Activos financieros Efectivo y equivalentes de efectivo. Préstamos y cuentas por cobrar - Derechos de cobro y otras cuentas por cobrar. Pasivos financieros Otros pasivos - Obligaciones sobre certificados bursátiles y otras cuentas por pagar. Baja de activos y pasivos financieros El Fideicomiso da de baja un activo o un pasivo financiero cuando los derechos de cobro o las obligaciones son liquidados, o bien cuando los riesgos y beneficios del activo o pasivo son transferidos a otra entidad, en este último caso la diferencia entre el valor de libros del activo o el pasivo y la contraprestación recibida se reconoce en los resultados del periodo.

12 5 (c) Derechos de cobro- Los derechos de cobro se reconocen inicialmente a su valor razonable y posteriormente se valúan al costo amortizado utilizando el método de tasa de interés efectiva debido a que cumplen con las dos condiciones siguientes: El activo se mantiene dentro de un modelo de negocio cuyo objetivo es mantener los activos para obtener los flujos de efectivo contractuales; y Las condiciones contractuales del activo financiero dan lugar, en fechas especificadas, a flujos de efectivo que son únicamente pagos del principal e intereses sobre el importe del principal pendiente. El costo amortizado de un activo financiero es la medida inicial de dicho activo menos los reembolsos del principal, más o menos la amortización acumulada, calculada con el método de la tasa de interés efectiva, de cualquier diferencia entre el importe inicial y el valor de reembolso en el vencimiento. El método de la tasa de interés efectiva es un método de cálculo del costo amortizado de un activo financiero (o de un grupo de activos financieros) para la imputación del ingreso financiero a lo largo del periodo relevante. La tasa de interés efectiva es la tasa de descuento que iguala exactamente los flujos de efectivo por cobrar estimados a lo largo de la vida esperada del instrumento financiero (o cuando sea adecuado en un periodo más corto) con el importe neto en libros del activo financiero. Los derechos de cobro incrementan su valor mediante un factor denominado VSM dicho efecto de revaluación se registra en resultados en el rubro de Ingresos financieros. Identificación y medición del deterioro El Fideicomiso evalúa en cada fecha del estado de situación financiera si existe evidencia objetiva de que los derechos de cobro están deteriorados. Un activo financiero o un grupo de activos financieros están deteriorados si existe evidencia objetiva que demuestre que un evento que causa la pérdida haya ocurrido después del reconocimiento inicial del activo y ese evento tiene un impacto sobre los flujos de efectivo futuros estimados.

13 6 La evidencia objetiva de que un activo financiero está deteriorado incluye impagos o moras de parte del acreditado y reestructuración de un crédito. Los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria son evaluados colectivamente en busca de deterioro agrupándolos por características de riesgo similares. Al evaluar el deterioro colectivo, el Fideicomiso utiliza un modelo de pérdida incurrida cuyos parámetros de incumplimiento, recuperación y deterioro se obtienen mediante modelos estadísticos de tendencias históricas ajustados de acuerdo al juicio de la Administración en relación a si las condiciones actuales de economía y crédito son tales que las pérdidas reales podrían ser mayores o menores que las sugeridas por los modelos históricos. Las tasas de incumplimiento, las tasas de pérdida y el calendario esperado de recuperaciones futuras son regularmente revisados contra resultados reales para asegurar que siguen siendo apropiadas. Cuando ocurre un hecho posterior que ocasiona que disminuya el monto de la pérdida por deterioro, esta disminución de la pérdida por deterioro es reversada en resultados. Los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria están formados contractualmente por un gran número de créditos, cada uno de los cuales constituye una fracción menor del monto total de dichos derechos, por lo que se clasifica a toda la cartera como individualmente no significativa. De esta forma se considera que es una cartera colectiva y por lo tanto el cálculo de reservas por deterioro se hace en forma grupal, basada en observaciones históricas. (d) Derechos sobre bienes adjudicados disponibles para la venta- Están representados por inmuebles habitacionales adjudicados por el Fideicomiso como resultado de ejercer la garantía sobre los derechos de cobro no cubiertos oportunamente; dichos derechos serán recuperados mediante su venta, por lo que se clasifican como disponibles para la venta. Los derechos sobre bienes adjudicados disponibles para su venta, se registran al menor entre su valor en libros y su valor razonable menos costos de venta. Cualquier pérdida por deterioro y las ganancias por reversión del deterioro se reconocen en resultados. No se reconocen ganancias que rebasen cualquier pérdida por deterioro acumulada.

14 7 (e) Pasivos financieros- Los pasivos financieros se valúan al costo amortizado, el cual es la medida inicial de dicho pasivo menos los pagos del principal, más o menos la amortización acumulada, calculada con el método de la tasa de interés efectiva. El método de la tasa de interés efectiva es un método de cálculo del costo amortizado de un pasivo financiero (o de un grupo de pasivos financieros) para la imputación del gasto financiero a lo largo del periodo relevante. La tasa de interés efectiva es la tasa de descuento que iguala exactamente los flujos de efectivo por pagar estimados a lo largo de la vida esperada del pasivo financiero (o cuando sea adecuado en un periodo más corto) con el importe neto en libros del pasivo financiero. Los pasivos financieros por obligaciones sobre certificados bursátiles representan las obligaciones contractuales sobre los CEDEVIS, denominados en UDI s, los cuales se valúan utilizando el valor de la UDI a la fecha del estado de situación financiera correspondiente. El efecto de revalorización, se reconoce en resultados en el rubro de Gastos financieros. (f) Provisiones- El Fideicomiso reconoce, con base en estimaciones de la Administración, provisiones de pasivo por aquellas obligaciones presentes en las que la transferencia de activos o la prestación de servicios es virtualmente ineludible y surge como consecuencia de eventos pasados.

15 8 (g) Comisiones- Las comisiones generadas por la administración de los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria, se determinan en forma bimestral aplicando una sexta parte de la tasa del 1.45% al saldo insoluto de los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria que se refleje en el reporte de cobranza que corresponda al periodo de generación con respecto del cual se calcula esta comisión, de conformidad con el contrato de prestación de servicios de administración y cobranza celebrado por el Fideicomitente (administrador) y el Fiduciario. Esta comisión es descontada de la cobranza que tiene que depositar el administrador a la cuenta del Fideicomiso y se registra dentro del rubro de Gastos generales. (h) Patrimonio- El patrimonio incluye el valor del capital en riesgo aportado por el Fideicomitente mismo que se reconoce a valor nominal y equivale a la constancia subordinada denominada en UDI s de las que el INFONAVIT es tenedor. La constancia subordinada da derecho a su tenedor a recibir el monto remanente, una vez que se hayan amortizado completamente las obligaciones sobre los CEDEVIS y los adeudos pendientes de la Administración. El efecto de la revalorización de la constancia subordinada se reconoce como parte del resultado integral del Fideicomiso. (i) Ingresos y gastos financieros- Los ingresos y gastos financieros son reconocidos en el estado de resultados usando el método de la tasa de interés efectiva. La tasa de interés efectiva es la tasa de descuento que iguala exactamente los flujos de efectivo por cobrar o por pagar estimados a lo largo de la vida esperada del instrumento financiero (o cuando sea adecuado en un período más corto) con el valor neto en libros del activo financiero o pasivo financiero. Adicionalmente los rubros de ingresos y gastos financieros incluyen los efectos de revalorización de los derechos de cobro y de las obligaciones sobre certificados bursátiles.

16 9 (j) Obligaciones fiscales- El Fideicomiso no tiene personalidad jurídica propia, y al no realizar actividades empresariales, no se considera contribuyente del impuesto sobre la renta de acuerdo con la legislación fiscal vigente. En ningún caso el Fiduciario será responsable del cálculo, pago o retenedor de impuestos por lo que el cumplimiento de las obligaciones fiscales que se deriven de la operación del Fideicomiso será responsabilidad del Fideicomitente eximiendo al Fiduciario de cualquier responsabilidad, conforme lo señala el contrato de Fideicomiso. (k) Contingencias- Las obligaciones o pérdidas relacionadas con contingencias se reconocen cuando es probable que sus efectos se materialicen y existan elementos razonables para su cuantificación. Si no existen estos elementos razonables, se incluye su revelación en forma cualitativa en las notas a los estados financieros. Los ingresos, utilidades o activos contingentes se reconocen hasta el momento en que exista certeza de su realización. (l) Resultado integral- Representa el resultado neto del periodo más el efecto de revalorización del patrimonio equivalente a la constancia subordinada. (m) Cambios en políticas y estimación contable- Durante el ejercicio 2014, con base en la experiencia acumulada de ejercicios anteriores, la Administración ajustó la Severidad de la Pérdida (SP) utilizada en su metodología para determinar la estimación del deterioro de los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria, incrementando dicha variable del 60% al 65%, como se mencionada en la nota 5. El efecto derivado de dicha modificación en la variable de la estimación, se reconoció en los resultados del ejercicio Excepto por el párrafo anterior, el Fideicomiso ha aplicado de manera consistente sus políticas contables con el ejercicio anterior. El cambio en estimación mencionado no generó efectos importantes en los estados financieros.

17 10 (4) Efectivo y equivalentes de efectivo- Al 31 de diciembre de 2014 y 2013, el efectivo y equivalentes de efectivo se integra básicamente por operaciones de reporto con valores gubernamentales por un monto de $20,397 y $20,282, a un plazo de 2 días y una tasa de interés anual de 3.05% y 3.63%, respectivamente. Durante los años terminados el 31 de diciembre de 2014 y 2013, los intereses ganados se incluyen en los resultados del ejercicio en el rubro de Ingresos financieros y ascienden a $1,249 y $1,488, respectivamente. (5) Derechos de cobro- Al 31 de diciembre de 2014 y 2013, los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria denominados en VSM, se valorizan utilizando el salario mínimo mensual vigente del Distrito Federal que asciende a $2.05 y $1.97, respectivamente. El efecto por la indexación de los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria denominado en VSM, reconocido en el rubro de Derechos de cobro y en resultados en el rubro de Ingresos financieros por los años terminados el 31 de diciembre de 2014 y 2013 ascendió a $41,229 y $43,065, respectivamente Derechos de cobro $ 1,042,518 1,101,532 Estimación del deterioro de los derechos de cobro (231,888) (210,084) $ 810, ,448 ======= ======= Durante los años terminados el 31 de diciembre de 2014 y 2013, el monto de los intereses devengados asciende a $70,561 y $76,857, respectivamente, los cuales se registran en resultados en el rubro de Ingresos financieros. Durante los años terminados el 31 de diciembre de 2014 y 2013, el importe de la estimación de deterioro de los derechos de cobro cargado en el estado de resultados integrales asciende a $21,804 y $21,234, respectivamente. El método de pérdida incurrida se fundamenta en la estimación de los parámetros de incumplimiento, nivel de exposición a costo amortizado, severidad de la pérdida así como en un parámetro de ajuste denominado periodo de identificación de la pérdida que incorpora un factor de tiempo entre la primera evidencia de deterioro y la consecución de este.

18 11 La expresión de la pérdida incurrida se muestra a continuación: Pérdida Crediticia Incurrida = PI * CA * SP * PIP Donde: PI : es la probabilidad de incumplimiento CA : es el costo amortizado de la cuenta por cobrar SP : es la severidad de la pérdida ó recíproco de la recuperación expresado en porcentaje PIP : es el periodo de identificación de la pérdida a.- Probabilidad de Incumplimiento (PI) Se define como incumplimiento cuando una cuenta por cobrar estando entre cero y siete omisiones cumple con la condición de pasar a ocho ó más mensualidades omisas y entra en un proceso de recuperación judicial para el caso de la cartera tradicional. En el caso del programa de Infonavit Total el incumplimiento se define como cinco ó más mensualidades omitidas. Un crédito se considera deteriorado cuando llega a cobranza judicial. Parámetros obtenidos- En base al historial de omisos del tenedor original de estos derechos de los ejercicios 2009 a 2014, en periodos de un año, se obtienen las probabilidades promedio de que: estando en cualquier estado de omisión (de cero a siete omisos, o de cero a cuatro omisos en créditos Infonavit Total), llegue a cobranza judicial en un año. De este modo, a diciembre de 2014 se obtuvieron las siguientes probabilidades de que un crédito llegue a Cobranza Judicial. Emisiones sin Infonavit Total Emisiones Infonavit Total Omisos Probabilidad Omisos Probabilidad % % % % % % % % % % % 5 y más % % % y más % - - ===== ====== ====== ======

19 12 b.- Severidad de la Pérdida (SP) Se define como el recíproco del porcentaje de recuperación de las cuentas por cobrar de la cobranza judicial obteniéndose un valor de 65% (para el ejercicio 2013 fue del 60%) de acuerdo a lo siguiente: El área de cobranza judicial inicia la recuperación del total del adeudo para los créditos con: Cinco ó más mensualidades omisas para Infonavit Total. Ocho ó más para crédito tradicional y los demás productos. Asignación de créditos con gestión judicial a administradores de cartera. Estimación de la severidad por cobranza judicial- La cartera de recuperación especializada, es segmentada en tres grupos: 1. Créditos castigados: Son aquellos que por algún motivo no pueden ser demandados, por falta de escrituras o algún documento. 2. Créditos en proceso de solución con más de tres años en proceso. 3. Créditos con solución. Para los créditos con más de tres años en proceso y los créditos castigados, se les asigna una severidad del cien por ciento. Para los créditos con solución, el cálculo de la severidad por tipo de solución se da con las fórmulas que se muestran a continuación: Tipo de solución Cálculo de Recuperación Severidad Convenio Regularización Recuperación = Saldo (1+i)t Gasto Total DifRiesExt Severidad = 1- Saldo (1+tasa) t Recuperación

20 13 Para los créditos con solución, se verifica el estatus a los tres meses después de aplicada la solución, si el estatus es vencido, en el caso de que la solución haya sido a través de convenio, se le asigna el promedio de la recuperación de adjudicación de acuerdo a la zona geográfica. A los créditos con convenio de regularización se le asigna una recuperación de cero por ciento. Tipo de solución Cálculo de Recuperación Severidad Liquidación Recuperación = Saldo (1+i)t Gasto Total Descuentos Saldo (1+tasa) t Severidad = 1- Recuperación Adjudicación Avalúo factor Gasto Total Adjudicación PAE Recuperación = Severidad = 1- Saldo (1+tasa) tventa Adjudicación a terceros Recuperación Dación Entrega de vivienda con poder notarial Dónde: Saldo = Saldo de asignación en VSM. Gasto total = Monto facturado por el despacho jurídico + (honorarios + pago de gestoría + pago de servicios de saneamiento al despacho promotor) en VSM. DifRiesExt = Max(REXT_3mesesdespues - REXT_antes, 0), máximo entre la diferencia en el Riesgo de Extensión un mes antes y tres meses después de aplicado del convenio o regularización y cero en VSM. Avalúo = Avalúo al momento de la adjudicación en VSM. Factor = Precio de Venta /Avalúo al momento de la venta en VSM. Saldo liquidación= Monto total de liquidación. Valor = Precio de venta de la vivienda, sino hay información se toma el valor del avalúo final para la adjudicación o dación.

21 14 t = Tiempo en años entre la fecha de solución en cobranza especializada y fecha de asignación. tventa = Tiempo en años entre la fecha de asignación y fecha de venta una vez recuperada la garantía. i = Tasa de originación. Descuentos = Descuentos por liquidación. Tasa = Diez por ciento, máxima tasa de interés activa. PAE = Proceso Administrativo de Ejecución. c.- Periodo de Identificación de la Pérdida (PIP) El PIP de un crédito se define como el tiempo promedio (medido en años) en que se incurre en deterioro, a partir de observar un primer indicio de deterioro (definido como dos periodos de atraso en los pagos). Se calcula el PIP de la cartera como un percentil de la distribución de periodos de identificación de la pérdida histórica medida desde el mes de enero de 2009 hasta diciembre de d.- Riesgo de Extensión Los créditos del INFONAVIT pueden tener variación de los pagos debido a: prórrogas, variación del aporte patronal, reestructuras, prepagos, pagos incompletos. Este deterioro parcial se reconoce a través de la Reserva por riesgo de Extensión. El valor neto de cada crédito, o sea el costo amortizado menos la reserva por riesgo de extensión es igual al valor presente de los pagos que se esperan cobrar. El crecimiento de la reserva por riesgo de extensión se considera como señal de deterioro parcial.

22 15 La disminución del pago produce, implícitamente, un ajuste aumentando el plazo del crédito hasta llegar al límite establecido por la ley del INFONAVIT. Al rebasar este límite se genera la reserva por riesgo de extensión como el valor presente del saldo que no se cobrará en el límite de tiempo, con la tasa efectiva: Reserva por Riesgo de Extensión = Riesgo de Extensión Ponderado = 1 (1 + r) t (1 PI) MAX 0, Costo Amortizado Pago r r = Tasa efectiva mensual del crédito calculada al momento de la emisión Pago = Pago facturado del crédito (depende de si es ROA 1, REA 2 ) t = Plazo remanente del crédito (número de pagos efectivos restantes) e.- Estimación preventiva por deterioro El requerimiento total de reservas preventivas resulta de la suma del riesgo de crédito y del riesgo de extensión, calculada crédito por crédito. Equivale a un promedio ponderado entre las dos posibles causas de deterioro, lo que refleja adecuadamente que no pueden ocurrir ambas simultáneamente. Reservas Totales = Reservas por Riesgo Crédito ó Pérdida Incurrida + Reservas por Riesgo de Extensión. Los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria se valúan al costo amortizado calculado con el método de la tasa de interés efectiva, de acuerdo a las siguientes consideraciones: 1. Determinación de la tasa efectiva. Proyectar los flujos esperados del crédito a partir del momento inicial considerando: i. El saldo inicial, ii. Los pagos esperados. iii. Si al momento inicial, un crédito tiene intereses vencidos, aunque esos no forman parte del registro contable, se suman a efectos de proyectar los flujos ya que estos son reclamables y se cobrarían en caso de recuperación. Esto es consistente con el modelo de severidad. 1 Régimen Ordinario de Amortización 2 Régimen Extraordinario de Amortización

23 16 (Cifras en miles de pesos, excepto valor de la UDI) iv. Si algún crédito tiene riesgo de extensión desde el momento inicial, los pagos posteriores al límite de pagos efectivos establecido por ley del INFONAVIT (240 o 360 meses según corresponda) no se incluyen en la proyección de flujos. v. Las comisiones de originación de los créditos no se incluyen ya que fueron cubiertas por el fideicomitente, durante la originación del crédito y no afectan los flujos de efectivo del Fideicomiso. 2. Calcular la tasa efectiva como la tasa interna de rendimiento de los flujos proyectados. 3. Costo amortizado. a. Calcular la tabla de amortización del crédito desde el momento inicial hasta el momento de valuación utilizando el saldo inicial, los pagos efectuados y la tasa efectiva. b. El saldo actual obtenido es el costo amortizado que se registra como valor contable del crédito. En la nota 9 se revela la exposición del Fideicomiso a los riesgos de crédito, operativo, liquidez y las pérdidas por deterioro relacionadas con los derechos de cobro, así como un análisis de sensibilidad para activos financieros y pasivos financieros. (6) Obligaciones sobre certificados bursátiles- Las obligaciones sobre certificados bursátiles (CEDEVIS) representan las obligaciones contractuales de pago que tiene el Fideicomiso con los tenedores, a los que les representa el derecho, en primer lugar, al cobro del principal e intereses, adeudados por el Fideicomiso, de acuerdo con los términos estipulados en el prospecto de inversión. Con fecha 12 de noviembre de 2004, el Fideicomiso emitió certificados bursátiles correspondientes a 3,457,611 certificados con valor nominal de 100 UDI s, bajo la clave CEDEVIS 04-U por $1,208,855, los cuales devengan intereses durante la vigencia de la emisión a la tasa anual fija del 5.65%. La amortización de capital y de los intereses devengados de los certificados es de manera semestral en los meses de mayo y noviembre, de cada año hasta el mes de mayo de 2022, de acuerdo a lo que establece el prospecto de inversión.

24 17 (Cifras en miles de pesos, excepto valor de la UDI) Las obligaciones sobre los CEDEVIS del Fideicomiso que devengan intereses, los cuales se valúan a costo amortizado. En la nota 9 se muestra información sobre la exposición del Fideicomiso a los diferentes tipos de riesgo. Al 31 de diciembre de 2014 y 2013, el saldo de las obligaciones sobre los CEDEVIS se muestra a continuación: Obligaciones sobre certificados bursátiles $ 210, ,810 ====== ====== Al 31 de diciembre de 2014 y 2013, el valor de la UDI asciende a $ y $5.0587, respectivamente, lo cual generó un efecto de valorización de $11,245 y $13,933 durante los años terminados el 31 de diciembre de 2014 y 2013, respectivamente que se registran en el rubro de Gastos financieros. Las obligaciones sobre los certificados bursátiles ó CEDEVIS, cuya única fuente de pago es la cobranza de los derechos de cobro, generaron intereses los cuales se reconocen bajo costo amortizado. Durante los años terminados el 31 de diciembre de 2014 y 2013, dichos intereses importaron $16,256 y $21,829, respectivamente, los cuales están registrados en el estado de resultados en el rubro de Gastos financieros. Durante 2014 y 2013, la Administración del Fideicomiso realizó pagos de capital por $119,019 y $107,432, respectivamente, y pagos de intereses por $16,949 y $22,431, respectivamente. La calificación más reciente otorgada por las sociedades calificadoras Standard & Poor s y Fitch México fue de mxaaa y AAA(mex) y respectivamente, se describen a continuación: a) mxaaa.- Es el grado más alto que se otorga en su escala CaVal, indica que la capacidad de pago, tanto de intereses como del principal, es sustancialmente fuerte. b) AAA(mex).- Representa la máxima calificación en su escala de calificaciones domésticas. Esta calificación se asigna a la mejor calidad crediticia respecto de otros emisores o emisiones del país.

25 18 (Cifras en miles de pesos, excepto valor de la UDI) (7) Patrimonio- Al 31 de diciembre de 2014 y 2013, el patrimonio equivale a la constancia subordinada, denominada en UDI s de la que el (INFONAVIT) es tenedor, equivalentes a 103,279,387 UDI s. La constancia subordinada da derecho a su tenedor a recibir el monto remanente, una vez que se hayan amortizado completamente las obligaciones sobre los CEDEVIS y no exista algún adeudo pendiente. Al 31 de diciembre de 2014 y 2013, el saldo de la constancia subordinada asciende a $544,320 y $522,462, respectivamente. Durante los años terminados el 31 de diciembre 2014 y 2013, el valor de la UDI asciende a $ y $5.0587, respectivamente, lo cual generó un efecto de revalorización de $21,858 y $19,014, respectivamente, que se registra como parte del resultado integral. (8) Compromisos- Con fecha 10 de noviembre de 2004, el Fideicomiso celebró un contrato de administración con el INFONAVIT donde se designa a este último como el administrador único de los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria bursatilizados; de acuerdo con dicho contrato, el Fiduciario nombra al INFONAVIT como su agente para llevar a cabo la administración y cobranza de los derechos de cobro hipotecarios, de los derechos sobre los inmuebles adjudicados, así como efectuar reclamaciones bajo los seguros o fondos de protección de pagos, según corresponda a cambio de una comisión. Por los años terminados el 31 de diciembre de 2014 y 2013, el Fideicomiso incurrió en gastos por comisiones por $13,599 y $15,671, respectivamente, y se reconocen en resultados en el rubro de Gastos generales. El Fideicomiso tiene celebrado un contrato de servicios de administración maestra con Administradora de Activos Financieros, S. A, quien es responsable de la supervisión y monitoreo de los derechos de cobro. Al 31 de diciembre de 2014 y 2013, el Fideicomiso incurrió en gastos por este concepto por un importe de $933 y $898, respectivamente, que se registran en resultados en el rubro de Gastos generales.

26 19 (9) Administración de riesgos financieros- El Fideicomiso se encuentra expuesto a los siguientes riesgos: Riesgo de crédito Riesgo de liquidez Riesgo de mercado Riesgo operativo Esta nota presenta información sobre la exposición del Fideicomiso a cada uno de los riesgos anteriormente mencionados, los objetivos, políticas y procesos del Fideicomiso para la medición y administración de riesgos, así como la administración del patrimonio del Fideicomiso. En diversas secciones de estos estados financieros se incluyen más revelaciones cuantitativas. Marco de administración de riesgos El Fideicomiso ha desarrollado e implementado modelos de medición para los riesgos que enfrenta, con base en las mejores prácticas, utilizando técnicas del análisis económico y de la estadística matemática bajo un enfoque integral, realizando actividades de monitoreo con el fin de asegurar la calidad del portafolio de manera eficaz y satisfacer los requerimientos regulatorios que se exigen a las instituciones financieras. Riesgo de crédito El riesgo de crédito representa el riesgo de pérdida financiera para el Fideicomiso si un acreditado o contraparte de un instrumento financiero no cumple con sus obligaciones contractuales, y surge principalmente de los derechos de cobro sobre la cartera hipotecaria de acreditados en valores del Fideicomiso. La exposición del Fideicomiso al riesgo de crédito se ve afectada principalmente por las características de la cartera de crédito, misma que respalda los derechos de cobro. La calificación de emisión de certificados bursátiles para las emisiones del Fideicomitente son las más altas otorgadas por tres calificadoras de México. El Fideicomiso es una estructura típica de bursatilización que involucra la creación de un vehículo de financiamiento con fines específicos. Los créditos son seleccionados de acuerdo a sus características de puntualidad en pagos y antigüedad laboral.

27 20 Monto Máximo de Crédito: 350 VSM Loan to value máximo: 95% Ingreso del Acreditado: VSM Puntuación Mínima Requerida: 116 puntos Antigüedad laboral mínima, o continuidad laboral: 6 bimestres continuos con el mismo patrón Edad del Acreditado 18 años 64 años 11 meses Créditos anteriores de Fideicomiso: Ninguno Tipo de Crédito: Adquisición de Vivienda (primer crédito) Tipo de Vivienda: Nueva o Usada Avalúo: Vigente al momento de solicitud Inversiones El Fideicomiso invierte su disponible en instrumentos gubernamentales de bajo riesgo y baja duración. Por lo que el riesgo de contraparte y de mercado es mínimo. Garantías La garantía de los derechos de cobro está representada por créditos hipotecarios. Deterioro de las garantías Como resultado de factores que se encuentran fuera del control de los deudores hipotecarios, como por ejemplo, una severa desaceleración económica, causas de fuerza mayor (sismo, inundación, erupción volcánica, incendio o cualquier desastre natural) puede haber una afectación sustancial en el valor de las viviendas adquiridas por los deudores hipotecarios con los créditos hipotecarios. Esta afectación tendría como resultado que el valor de las garantías otorgadas bajo dichos créditos hipotecarios se vea disminuido. Si esto ocurre y como resultado de un incumplimiento por parte de los deudores hipotecarios afectados es necesario ejecutar dichas garantías, es posible que el patrimonio de los distintos Fideicomisos emisores cuente con menos recursos líquidos de los esperados y esto afecte en forma negativa la capacidad de pagar las cantidades adeudadas bajo los Certificados Bursátiles Fiduciarios correspondientes a cada emisión.

28 21 Factores externos El pago de los créditos hipotecarios a favor del Fiduciario depende preponderantemente de la situación económica de las empresas empleadoras y de los deudores hipotecarios. Eventos políticos, económicos o sociales nacionales o internacionales adversos (tales como la falta de crecimiento económico, ciclo crediticio adverso, posibles devaluaciones del peso, altos índices inflacionarios, fluctuaciones en las tasas de interés o cambios adversos en las disposiciones gubernamentales) pueden afectar la capacidad de pago de las empresas empleadoras o de los deudores hipotecarios, así como también pueden también afectar de forma negativa el valor de las garantías. Cualquier cambio en la situación económica y/o solvencia de las empresas empleadoras o de los deudores hipotecarios puede tener un efecto adverso en su capacidad de pago. La totalidad de las empresas empleadoras y de los deudores hipotecarios se ubican en México, por lo tanto, el desempeño de los créditos hipotecarios y el pago de los Certificados Bursátiles fiduciarios dependen, entre otros factores, del desempeño de la economía del país, incluyendo el nivel de crecimiento en la actividad económica y de generación y estabilidad del empleo. Riesgo de liquidez El riesgo de liquidez representa la posibilidad de que el Fideicomiso tenga dificultades para cumplir con sus obligaciones relacionadas con sus pasivos financieros que se liquidan mediante la entrega de efectivo u otro activo financiero. Todas las cantidades adeudadas bajo los Certificados Bursátiles fiduciarios que se emitan en cada emisión se pagarán únicamente con cargo al patrimonio de cada Fideicomiso emisor. El patrimonio de cada Fideicomiso emisor estará constituido, principalmente, por los derechos de créditos sobre la cartera hipotecaria y sus accesorios. En tanto los deudores hipotecarios continúen empleados en el sector formal y las empresas empleadoras efectúen las aportaciones patronales y los descuentos en nómina que correspondan o que en caso de que los deudores hipotecarios que no continúen empleados, obtengan ingresos suficientes para continuar cumpliendo con sus obligaciones de pago bajo los créditos hipotecarios, el patrimonio de cada Fideicomiso emisor contará con los recursos líquidos para efectuar los pagos de intereses y amortizaciones de principal bajo los Certificados Bursátiles fiduciarios. En el caso de que, por cualquier motivo, los recursos líquidos del patrimonio del Fideicomiso emisor no sean suficientes para pagar íntegramente las cantidades adeudadas bajo los Certificados Bursátiles fiduciarios, los tenedores no tendrán el derecho de reclamar su pago al Fideicomitente, al Fideicomiso, al Fiduciario, al Representante Común, a los Intermediarios Colocadores o a cualquier otra persona.

29 22 Las aportaciones patronales y los descuentos en nómina son la principal fuente de pagos para la cobranza de los créditos hipotecarios cuyos derechos sean cedidos a favor del Fiduciario para beneficio del patrimonio del Fideicomiso emisor. En el supuesto de que las empresas empleadoras no realicen los pagos de las aportaciones patronales y los descuentos en nómina que correspondan a los deudores hipotecarios que tengan una relación laboral con ellos, el Fiduciario emisor no tendrá acceso a otros fondos para cubrir el pago de intereses o principal a los tenedores de los Certificados Bursátiles fiduciarios, salvo por lo estipulado en los apoyos crediticios. Los derechos de cobro tienen una vida máxima entre 20 y 30 años, mientras que los pasivos financieros tienen una vida máxima de 28 años, que podría reducirse en caso de tener excedentes de flujo en el Fideicomiso que permita una amortización anticipada. Riesgo de mercado El riesgo de mercado es el riesgo de que los cambios en los precios de mercado, tales como tipos de cambio, tasas de interés y precios de instrumentos de capital puedan afectar los ingresos del Fideicomiso o el valor de sus instrumentos financieros. El objetivo de la administración del riesgo de mercado es administrar y controlar las exposiciones a los riesgos de mercado dentro de parámetros aceptables, a la vez que se optimizan los rendimientos. La magnitud del riesgo de mercado se estima mediante la sensibilidad del valor razonable del activo y del pasivo. Riesgo operativo El riesgo operativo es el riesgo de obtener una pérdida directa o indirecta derivada de diferentes causas relacionadas con los procesos, el personal, la tecnología e infraestructura del Fideicomiso, y de factores externos distintos a los riesgos de crédito, mercado y liquidez, como son los derivados de requerimientos legales y normas generalmente aceptadas de gobierno corporativo. El riesgo operativo surge de todas las operaciones del Fideicomiso. La política del Fideicomiso es administrar el riesgo operativo a fin de equilibrar la prevención de pérdidas financieras y el daño a la reputación del Fideicomiso con efectividad general en los costos. La cartera de crédito que respalda los derechos de crédito del Fideicomiso son administrados por el INFONAVIT, por lo que se utiliza la misma medición de riesgo operativo. En la sección de valor razonable, se explica el cálculo de la tasa costo, que incluye una explicación de la metodología de medición del riesgo operativo.

30 23 (Cifras en miles de pesos, excepto cuando se indica diferente) Administración del capital El Fideicomiso, por ser una entidad de administración no tiene requerimiento de capital sobre el patrimonio. Se estructura con un nivel de aforo alto para asegurar la alta calidad crediticia de los certificados emitidos. Adicionalmente, al originarse con un aforo objetivo, este crece en el tiempo debido a la diferencia de tasas entre los créditos que respaldan los derechos de cobro y las obligaciones sobre las constancias CEDEVIS que respaldan los certificados emitidos. Valor Razonable y Análisis de Sensibilidad Valor razonable de la cartera hipotecaria Debido a que los CEDEVIS no tienen mercado secundario se valúan a partir de la tasa costo. El resultado representa la valuación a la que se estaría dispuesto a vender los créditos. Cada crédito se valúa calculando el valor presente de los flujos esperados, descontados con la tasa costo (descrita más adelante). Valor Razonable = Pago facturado (1 (1 + tasa costo) n ) tasa costo El plazo remanente es el número máximo de pagos exigibles por ley. Se define n como el número estimado de pagos restantes en la fecha de cálculo: Saldo insoluto Tasa ln Pago facturado n = Min plazo remanente, ln (1 + tasa) Activo (en millones de pesos) 31 de Costo Valor neto Emisión diciembre amortizado Deterioro (en libros) CEDEVIS 04-U 2012 $ 1,147 (189) 958 CEDEVIS 04-U ,102 (210) 892 CEDEVIS 04-U ,043 (232) 811 ==== ==== ====

31 24 (Cifras en miles de pesos, excepto cuando se indica diferente) Valor razonable del Activo (en millones de pesos) 31 de Valor Valor razonable Emisión diciembre razonable estresado Variación Nivel 1 Nivel 2 Nivel 3 CEDEVIS 04-U 2012 $ 1,051 1,040 (11) - - 1,051 CEDEVIS 04-U (9) CEDEVIS 04-U (9) ==== ==== == == == === Análisis de sensibilidad de la cartera hipotecaria El análisis de sensibilidad se realiza calculando el valor razonable bajo la tasa costo con un incremento adicional bajo distintos escenarios: Se calcula la sensibilidad a movimientos de ±20 puntos base para reflejar el riesgo por inflación en caso de que el valor del salario mínimo (unidad del activo) no se ajuste a la inflación al mismo ritmo que la UDI (unidad del pasivo). Se calcula la sensibilidad a movimientos de ±50 puntos base Se calcula la sensibilidad a movimientos de ±100 puntos base Sensibilidad del activo bajo valor razonable (en millones de pesos) 31 de Incremento Disminución Incremento Disminución Emisión diciembre paralelo100 pb paralelo 100 pb paralelo 50 pb paralelo 50 pb CEDEVIS 04-U 2012 (54) 59 (28) 29 CEDEVIS 04-U 2013 (46) 50 (23) 24 CEDEVIS 04-U 2014 (41) 44 (21) 22 == == === == Valor razonable del pasivo El pasivo consiste en certificados emitidos a par, se calcularon sus valores razonables trayendo los flujos a valor presente con la tasa cupón, misma que, coincide con el principal derivado principalmente de la poca variación respecto a su amortización programada, dicho valor razonable se muestra en la siguiente hoja.

32 25 (Cifras en miles de pesos, excepto cuando se indica diferente) 31 de Saldo Pasivo Emisión diciembre (millones de pesos) EMISION 04-U 2012 $ 413 EMISION 04-U EMISION 04-U === Valor razonable del pasivo (en millones de pesos) 31 de Precio Precio Variación Variación Emisión diciembre Valor sucio limpio precio sucio precio limpio Nivel 1 Nivel 2 Nivel 3 EMISION 04-U 2012 $ EMISION 04-U EMISION 04-U === === === == == === === === Análisis de sensibilidad del pasivo La sensibilidad se determina calculando el valor presente de los flujos con las tasas modificadas en: 100 y 50 puntos base (pb). Resultados: Sensibilidad del pasivo (en millones de pesos) 31 de Incremento paralelo Disminución paralelo Incremento paralelo Disminución Emisión diciembre 100 pb 100 pb 50 pb paralelo 50 pb EMISION 04-U 2012 (85) 94 (44) 46 EMISION 04-U 2013 (3) 3 (1) 1 EMISION 04-U 2014 (2) 2 (1) 1 === === === ===

33 Tasa Costo de la cartera bursatilizada 26 Anualmente se determina la Tasa Costo del INFONAVIT, a fin de obtener la valuación a costo amortizado de los créditos bursatilizados, se realizó un ejercicio aplicando una variación en la metodología donde se reconoce el riesgo crediticio de los créditos bursatilizados. El costo del dinero corresponde a la tasa cupón de la última emisión de CEDEVIS. Se asume que el resto de los componentes es homogéneo para créditos en cartera o bursatilizados. Componentes de la Tasa Costo i. Riesgo de Crédito: Es el costo de las reservas por riesgo de crédito relativas al importe de la cartera bursatilizada. ii. Riesgo Operativo: Es el costo derivado de los quebrantos provenientes de la operación del Instituto. Se calcula como el monto total de exposición total de las incidencias detectadas por riesgo operativo como proporción del activo total del INFONAVIT. iii. Costo operativo: Representa el tope máximo de gastos como porcentaje de los activos que señala la Ley Infonavit para el Gasto de Administración Operación y Vigilancia (GAOV). iv. Auto seguro de Crédito: Es el costo anual como porcentaje de los activos totales, por el uso del seguro de vida e incapacidad que otorga el INFONAVIT a sus acreditados. v. Costo del dinero: Para la determinación de la tasa costo para este ejercicio se asume que todo es financiado a través de deuda a la tasa cupón de la última emisión. Pasos para determinar la Tasa Costo A continuación se describen los pasos para obtener la tasa costo: Paso 1.- Componente Riesgo de Crédito: Se obtuvo de la información de las reservas de la cartera bursatilizada al corte de diciembre 2014 y fue proporcionada por la Gerencia de Integración de Riesgos del INFONAVIT, la cual es la tasa que representa el riesgo de crédito respecto al activo, estimado bajo las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF). Paso 2.- Determinación del Componente Riesgo Operativo: La Gerencia de Riesgo Operacional del INFONAVIT provee el costo generado en el año inmediato anterior por concepto de Incidencias, Demandas y Juicios y Cargos por embargos Judiciales. Se estima una tasa costo como porcentaje de los activos totales correspondientes a los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria establecidos en el plan financiero del siguiente año