Fondo de Inversión Inmobiliaria Las Américas- Raíces

Transcripción

1 Fondo de Inversión Inmobiliaria Las Américas- Raíces (a) Identificación del Título : Cuotas (b) Fecha de Clasificación : 31 de julio de 2013 (c) Antecedentes Utilizados : Marzo 2013 (d) Motivo de la Reseña : Anual desde envío anterior

2 Fondos de Inversión / Chile Fondo de Inversión Inmobiliaria Las Américas-Raíces Resumen Ejecutivo Ratings Instrumento Cuotas Outlook Estable Clasificación Actual 1era Clase Nivel 3 (cl) Factores Clave de Clasificación Alto Nivel de Cumplimiento de Activos Objetivo: Raíces ha mostrado históricamente una alta consistencia entre los activos mantenidos en cartera y su objetivo de inversión, presentándose en línea con las políticas establecidas. A mar 13, el 98,5% del total de activos se encuentran en inversiones de bienes raíces, preferentemente de desarrollo de proyectos, catalogados dentro del objetivo de inversión propuesto. Alta Concentración de la Cartera de Inversiones: La alta concentración del portfolio de inversiones en los proyectos Serena Norte y Las Brisas de Chicureo (62,4% del total de activos a mar 13), considerando que se encuentran en etapas relativamente iniciales de desarrollo, y la alta dependencia del rendimiento del Fondo a éstos, es considerado por la Agencia como un riesgo adicional al Fondo. Bajo Desempeño Financiero del Fondo: El bajo desempeño se fundamenta en parte por los ajustes realizados en valorizaciones de sus activos más relevantes, además del efecto que producen proyectos de desarrollo a largo plazo, en donde los resultados se observaran en el futuro. Lo anterior le implicado al Fondo mostrar un menor desempeño acumulado los últimos 36 meses, en comparación a fondos de similar orientación (5,1% v/s 15,9% respectivamente). Adecuada Experiencia de Las Américas AFI: Respalda la clasificación del Fondo la presencia de Las Américas Administradora de Fondos de Inversión S.A. (Las Américas AFI), entidad ligada al holding de capitales locales Grupo Penta, considerando la experiencia en la gestión de activos inmobiliarios. Asimismo, ese respaldo a la clasificación se sustenta en la especialización que se le ha dado a la cartera de Raíces en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, además del adecuado proceso de inversión y control de gestión. Conflictos de Interés Adecuadamente Mitigados: Tanto las políticas internas de Las Américas AFI, como la diferenciación de estrategias de inversión de los otros tres fondos gestionados (uno orientado a la explotación de cementerios parque y otro dos orientados al riesgo de infraestructura a través de concesiones), el potencial conflicto de interés entre fondos administrados por Las Américas AFI, a Juicio de Fitch, está adecuadamente mitigado. Informes relacionados Fondos de Inversión en Chile: Una Mirada a la Industria, Abril 2010 Analistas Gonzalo Alliende gonzalo.alliende@fitchratings.com Carolina Alvarez carolina.alvarez@fitchratings.com Perfil Administradora La administración está a cargo de Las Américas Administradora de Fondos de Inversión, controlada por empresas Penta S.A. con un 89,7% de participación, constituida como Sociedad Anónima Cerrada por escritura pública de fecha 13 de marzo de 1992, fecha en la cual la administradora hace colocación de su primer fondo de inversión iniciando de esta forma sus operaciones. La entidad, a mar 13, se ha posicionado como una administradora de tamaño medio en la industria de inversión, representando el 5,08% del total de activos administrados. Su mayor experiencia se ha desarrollado en el segmento de fondos de activos inmobiliarios y de desarrollo de infraestructura, con un 13,6% y 24,3% de participación en éstas categorías respectivamente, en donde se encuentra gestionando cuatro fondos públicos representativos de $ millones en activos. Es por lo anterior que la administradora se ha transformado en una gestora relevante dentro del segmento de inversión analizado.

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4 Fondos de Inversión / Chile Fondo de Inversión Inmobiliaria Las Américas-Raíces Análisis de Riesgo Ratings Instrumento Cuotas Outlook Estable Clasificación Actual 1era Clase Nivel 3 (cl) Factores Clave de Clasificación Alto Nivel de Cumplimiento de Activos Objetivo: Raíces ha mostrado históricamente una alta consistencia entre los activos mantenidos en cartera y su objetivo de inversión, presentándose en línea con las políticas establecidas. A mar 13, el 98,5% del total de activos se encuentran en inversiones de bienes raíces, preferentemente de desarrollo de proyectos, catalogados dentro del objetivo de inversión propuesto. Alta Concentración de la Cartera de Inversiones: La alta concentración del portfolio de inversiones en los proyectos Serena Norte y Las Brisas de Chicureo (62,4% del total de activos a mar 13), considerando que se encuentran en etapas relativamente iniciales de desarrollo, y la alta dependencia del rendimiento del Fondo a éstos, es considerado por la Agencia como un riesgo adicional al Fondo. Bajo Desempeño Financiero del Fondo: El bajo desempeño se fundamenta en parte por los ajustes realizados en valorizaciones de sus activos más relevantes, además del efecto que producen proyectos de desarrollo a largo plazo, en donde los resultados se observaran en el futuro. Lo anterior le implicado al Fondo mostrar un menor desempeño acumulado los últimos 36 meses, en comparación a fondos de similar orientación (5,1% v/s 15,9% respectivamente). Adecuada Experiencia de Las Américas AFI: Respalda la clasificación del Fondo la presencia de Las Américas Administradora de Fondos de Inversión S.A. (Las Américas AFI), entidad ligada al holding de capitales locales Grupo Penta, considerando la experiencia en la gestión de activos inmobiliarios. Asimismo, ese respaldo a la clasificación se sustenta en la especialización que se le ha dado a la cartera de Raíces en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, además del adecuado proceso de inversión y control de gestión. Conflictos de Interés Adecuadamente Mitigados: Tanto las políticas internas de Las Américas AFI, como la diferenciación de estrategias de inversión de los otros tres fondos gestionados (uno orientado a la explotación de cementerios parque y otro dos orientados al riesgo de infraestructura a través de concesiones), el potencial conflicto de interés entre fondos administrados por Las Américas AFI, a Juicio de Fitch, está adecuadamente mitigado. Informes relacionados Fondos de Inversión en Chile: Una Mirada a la Industria, Abril 2010 Analistas Gonzalo Alliende gonzalo.alliende@fitchratings.com Carolina Alvarez carolina.alvarez@fitchratings.com Perfil Administradora La administración está a cargo de Las Américas Administradora de Fondos de Inversión, controlada por empresas Penta S.A. con un 89,7% de participación, constituida como Sociedad Anónima Cerrada por escritura pública de fecha 13 de marzo de 1992, fecha en la cual la administradora hace colocación de su primer fondo de inversión iniciando de esta forma sus operaciones. La entidad, a mar 13, se ha posicionado como una administradora de tamaño medio en la industria de inversión, representando el 5,08% del total de activos administrados. Su mayor experiencia se ha desarrollado en el segmento de fondos de activos inmobiliarios y de desarrollo de infraestructura, con un 13,6% y 24,3% de participación en éstas categorías respectivamente, en donde se encuentra gestionando cuatro fondos públicos representativos de $ millones en activos. Es por lo anterior que la administradora se ha transformado en una gestora relevante dentro del segmento de inversión analizado.

5 Perfil Raíces es un fondo de inversión que tiene como objetivo principal la inversión en bienes raíces, preferentemente, el desarrollo de proyectos, entendiéndose por esto, la toma de posición en terreno, la edificación y la enajenación de unidades vendibles. Adicionalmente Raíces participa en inversiones de renta fija inmobiliaria, donde posee participación en oficinas y locales comerciales dados en arriendo u otros comprometidos en operaciones de leasing. Raíces se posiciona como un fondo de tamaño medio en términos de activos administrados, gestionando activos por $ millones a mar 13, con una participación de 1% del total administrado por la industria de fondos de inversión (5,1% del segmento de fondos inmobiliarios).por su parte, tras la última modificación a su reglamento interno, aprobada por la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) el 22-ene-09, el Fondo mantiene como inicio del proceso de liquidación de activos el año A juicio de Fitch, y en línea con los requerimientos de la Comisión Clasificadora de Riesgo (CCR), el Fondo presenta con claridad y precisión los objetivos entregando una visión clara del riesgo que asumirá el inversionista. Administración La Administración de Raíces está a cargo de Las Américas Administradora de Fondos de Inversión (Las Américas AFI), entidad que constituida en mar 92 pertenece al Grupo Penta, holding de capitales locales diversificado, quien además de dedicarse a la administración de activos, cuenta con operaciones en las industrias de seguros (Penta-Security y Penta Vida), financiera (Banco Penta), previsión (AFP Cuprum), inmobiliaria (Penta Inmobiliaria), salud (Empresas Banmédica) y educación (Universidad del Desarrollo), entre otras. Related Criteria Metodología de Clasificación de Fondos de Inversión, Marzo 2009 National Ratings, Methodology Update (enero 2011) Administradoras Fondos de Inversión (cifras a mar 13) Administradora Total de Activos Administrados (Miles de $) Participación de Mercado N de Fondos Gestionados Moneda AFI ,14% 6 Celfin Capital S.A. AGF ,78% 16 Larrain Vial S.A. AGF ,06% 5 Compass Group Chile S.A. AGF ,51% 6 Independencia S.A. AFI ,08% 2 Penta - Las Americas AFI ,76% 4 Larrain Vial Activos AGF S.A ,70% 6 Banchile AGF S.A ,63% 8 Santander Asset Management AGF S.A ,26% 4 Cimenta S.A. AFI ,22% 1 MBI AFI ,41% 2 Aurus S.A. AFI ,10% 2 Bice Inversiones AGF S.A ,87% 4 CMB-Prime AGF S.A ,67% 3 Im Trust S.A. AGF ,03% 5 AGF Security S.A ,01% 2 Crus del Sur AGF S.A ,68% 1 Foresta AGF S.A ,54% 2 Penta AGF S.A ,47% 1 Nevasa HMC AGF ,39% 2 Toesca AGF ,30% 2 Chiletech AFI ,20% 2 Fischer & Zabala AGF S.A ,15% 2 BCI AGF S.A ,02% 1 Econsult AFI S.A ,01% 1 Itaú ChileAGF S.A ,00% 1 Total Industria ,00% 91 Fuente: SVS, estimaciones Fitch Fondo de Inversión Inmobiliaria Las Américas-Raíces 2

6 Adicional a Raíces, Las Américas AFI se encuentra actualmente bajo la gestión activa de tres fondos de inversión, a través de los cuales ha totalizado activos por $ millones, representativos del 4,8% del total de activos de la industria a mar 13. Considerando los fondos públicos gestionados por Las Américas AFI, ésta se ha posicionado como una administradora de tamaño medio en la industria de fondos de inversión, destacando en el segmento inmobiliario, en el cual se ha posicionado como la cuarta administradora de mayor tamaño. El Comité de Inversiones está compuesto por el Gerente General, Gerente de Gestión Inmobiliaria, y el Gerente de Control de Gestión. Las oportunidades de negocio surgen por una búsqueda directa realizada por evaluadores pertenecientes a la Administradora, de acuerdo a las necesidades de la cartera, tomando en cuenta: i) política de inversiones, ii) composición actual de cartera en términos de calces y maduración de los proyectos y negocios existentes, iii) tamaño de los negocios en términos de monto de inversión requerida, y iv) capacidad financiera para abordar nuevos negocios, (recursos propios y/o acceso a endeudamiento en el sistema financiero). Para la toma de decisiones, la Administradora cuenta con el apoyo de personal técnico, cuya función es lograr un conocimiento del mercado, productos a ofrecer, precios y costos. Además de la situación del activo, la Administradora toma en consideración para su análisis los títulos de dominio, normas ambientales, municipales, expropiaciones y otras. A esto también se suma, el análisis realizado por Las Américas AFI a los potenciales clientes. Todo esto, con el fin de resguardar los resultados del Fondo y evitar potenciales inconvenientes posteriores a la compra o venta de un determinado activo. Después de analizar el potencial activo, la Administradora procede a efectuar una evaluación de proyecto, la cual busca cuantificar ciertos indicadores de desempeño tomando como supuestos, escenarios que incluyen aquéllos derivados de las normativas aplicables, tanto urbanísticas como de otra índole, los potenciales destinos, los productos inmobiliarios posibles de ofrecer, (tipologías y precios objetivo), presupuesto general del eventual proyecto, velocidades de venta, entre otros factores. Los potenciales negocios, una vez presentados y aprobados por el Área de Negocios Inmobiliarios, son llevados al Comité de Inversiones, el cual, después de evaluarlos, realiza la selección definitiva que será presentada al Directorio, el cual, teniendo un rol activo en la selección de negocios, se encarga de la aprobación final de los proyectos. Por su parte, la primera fuente de control es la Gerencia de Control de Gestión, cuya función es revisar e informar periódicamente al Gerente General y al Directorio respecto a la gestión de la cartera, negocio por negocio, desempeño de ésta a nivel global, ventas, proyectos y situación financiera y legal del Fondo. La segunda fuente de control, es el Comité de Vigilancia cuyos integrantes, en representación de los aportantes, realizan un control en temas referidos al cumplimiento del Reglamento Interno como de la normativa vigente. De esta manera, en opinión de Fitch, la administración que Las Américas AFI realiza tanto en el proceso de inversión, como en el control de gestión sobre el Fondo, constituye un elemento positivo dentro de la clasificación asignada. Conflictos de Interés Pese a que Raíces es gestionado conjuntamente con otros tres fondos de inversión, dentro de los cuales, Fundación también participa en la administración de activos inmobiliarios, existiendo la posibilidad de beneficiar un fondo por sobre otro asignando activos Fondo de Inversión Inmobiliaria Las Américas-Raíces 3

7 arbitrariamente, mitiga en gran parte la posible generación de conflictos de interés el hecho de que los otros fondos de inversión cuenten con estrategias de inversión diferentes. Adicionalmente, los lineamientos de Las Américas AFI en materia de conflictos de interés, por medio del Manual de Procedimientos sobre Decisiones de Inversión en Fondos de Inversión Inmobiliaria y del Manual de Resolución de Conflictos de Interés, en los cuales se especifican los cursos de acción ante la posible existencia de un conflicto, además del reglamento interno y el Manual de Manejo de Información de Interés para el Mercado, permiten aminorar la generación de conflictos de interés. En opinión de Fitch, los posibles conflictos de interés se ven adecuadamente mitigados tanto por las políticas internas de Las Américas AFI, como por la diferenciación de estrategias de inversión de los otros dos fondos gestionados. Políticas de Inversión La política del Fondo es la inversión en bienes raíces, preferentemente, el desarrollo de proyectos; con lo cual si bien los límites de inversión establecidos (ver anexo) son considerados amplios por Fitch, sí son coherentes con el objetivo de inversión estipulado para Raíces, hecho que permite al accionista tener una visión clara del perfil de riesgo que mantendrá el Fondo durante su período de inversión. Consistente con los requerimientos de la Comisión Clasificadora de Riesgo (CCR) y con aquellos asociados a la clasificación asignada, el Fondo ha mantenido políticas de inversión asociadas a lograr un cumplimiento alto de los objetivos planteados a los aportantes. En relación a ello, el reglamento interno del Fondo ha estipulado lo siguiente: Política de endeudamiento: El Fondo podrá obtener deuda (incluidos gravámenes y prohibiciones) hasta por una cantidad equivalente al 50% del patrimonio. Política de liquidez: El Fondo mantendrá un monto mínimo de un 0,5% de sus activos invertidos en títulos de alta liquidez, con el objetivo de hacer frente a los gastos de su giro. Activos de alta liquidez, según el reglamente interno son: títulos de la Tesorería General de la República y del Banco Central; depósitos a plazo, letras de crédito, bonos, títulos de deuda de corto plazo y títulos de deuda de securitización con Clasificación de Riesgo sobre A ; cuotas de fondos mutuos de renta fija; y caja y banco. Además, se mantendrá un índice de cobertura de gastos superior a una vez, entendiéndose como los gastos del trimestre anterior. Política de inversión: Las inversiones que representan el objetivo preferente del Fondo y que corresponden a acciones que sean emitidas por sociedades anónimas cerradas, significarán a lo menos el 70% del total de los activos de éste. Política de valorización: De acuerdo a las últimas modificaciones del Reglamento Interno, tiende a reflejar el valor económico de las inversiones, estableciendo que: (i) los instrumentos de oferta pública serán valorizados a precio de mercado, (ii) las inversiones en bienes raíces serán valorizados a su precio de mercado según tasaciones efectuadas por peritos independientes, (iii) las acciones de sociedades no registradas y sociedades inmobiliarias serán valorizadas a través del método valor patrimonial proporcional (VPP), y (iv) las operaciones de leasing serán valorizadas a su valor actual determinado en el respectivo contrato. Cuando la Administradora determine que existe un porcentaje significativo de los activos del Fondo que no reflejare el valor económico de ellos, se procederá, de acuerdo a dichas normas administrativas, a constituir las provisiones voluntarias necesarias, tomando en consideración Fondo de Inversión Inmobiliaria Las Américas-Raíces 4

8 uno o más informes técnico económicos, preparados por evaluadores, consultores, tasadores o peritos afines a la materia en particular, contratados especialmente para este propósito con cargo a los gastos del Fondo. De esta manera, en opinión de Fitch, las políticas establecidas se encuentran en línea con el objetivo de inversión del Fondo, cumpliendo además con las disposiciones de la CCR y la normativa vigente, considerándose por ello elementos positivos dentro de la clasificación asignada. Cartera de Inversiones El Fondo ha mostrado históricamente una alta consistencia entre los activos mantenidos en cartera y su objetivo de inversión. En los últimos tres años, el Fondo promedia un cumplimiento de su política de inversiones por alrededor del 98%, porcentaje que a mar 13 alcanza a 99,2%. A esa fecha, los activos de Raíces alcanzan los $ millones, de los cuales el 98,5% corresponden a la cartera de proyectos, los cuales se distribuyen mayormente en cuentas por cobrar (46,9%) y acciones en sociedades inmobiliarias (51,6%). Es importante recordar la eliminación de los activos en bienes raíces en dic 11 (Artículo N 8 de la Ley N ), la cual obedeció al traspaso de éstos a sociedades inmobiliarias, de manera que los fondos de inversión inmobiliarios no podrán mantener en sus activos inversiones en inmuebles y derechos en comunidades en forma directa. De esta manera Raíces traspasó toda su cartera en estos activos a las sociedades inmobiliarias (i) Inmobiliaria Rentas Raíces S.A. (ii) Inmobiliaria Punta Teatinos y; (iii) Inmobiliaria Raíces Calama S.A. a la cual transfirió los derechos que el Fondo posee sobre el Hospital del Cobre de Calama. De esta forma, a mar 13 la cartera de inversiones, se encuentra dividida en: i. Proyectos inmobiliarios Loteos, (que representan el 64,2% de la cartera a mar 13), en el cual se encuentran tres proyectos: Proyecto Serena Norte (38,94% de los activos): Llevado a cabo en conjunto con Empresas Penta (25% de participación), corresponde a un paño de 7,5 km, dividido en tres sectores, orientado a la construcción de edificios departamentos en el sector costero norte de la ciudad de La Serena, previsto por la Administración como el área natural de expansión de la ciudad. En el sector central se encuentra el desarrollo de departamentos y casas con objetivo en primera vivienda. Sin embargo, el aumento del valor del total de activos en los últimos meses obedece al alto volumen de ventas registrado a mar 13 de la primera etapa en el Barrio Golf Poniente. En dic 12 se inició la construcción de la segunda etapa con un avance a may 13 de un 39%. Las Brisas de Chicureo (19,3% de los activos): Terreno de 43,6 hectáreas, ubicado en la comuna de colina, en el cual se encuentra el proyecto Mirador de las Brisas que contempla el desarrollo de viviendas en etapas de 83 y 89 casas cada una. El proyecto considera inicialmente el desarrollo de la etapa D-1 (7,97% de los activos), que contempla casas de 122 m² y 140 m². Por otro lado, la inmobiliaria mantiene participación en el Club de Golf en el cual gestiona la venta de acciones. Proyecto Frambuesal (5,99% de los activos): Mantiene un terreno de 8,2 hectáreas, ubicado en la comuna de Peñalolén, durante el año 2012 se preparó un nuevo anteproyecto y proyecto de fusión predial, presentado a la municipalidad en ene 13 Fondo de Inversión Inmobiliaria Las Américas-Raíces 5

9 que contempla la construcción de 135 casas acogidas a DFL-2 de 124 m², 135 m² y 139 m². ii. Proyectos inmobiliarios Edificios (20,8% de los activos): Corresponden tanto a los proyectos que se encuentran finalizados y en etapa de post venta (6,56% de los activos), edificios tales como Jardín de Las Hualtatas, Carmen, Luis Beltrán, y a los proyectos en desarrollo (14,24% de los activos), entre los cuales se encuentran: Ascencio Zavala: El proyecto se ubica en el sector de Américo Vespucio con Francisco de Aguirre, comuna de Vitacura, con una superficie del terreno de m² que contempla un edificio con 52 departamentos de 137 m² en promedio. A may 13 alcanzaba la venta total. Exequiel Fernández: Proyecto ubicado en la comuna de Ñuñoa sobre un terreno de m² que incluye dos torres de 7 pisos con departamentos de hasta 4 dormitorios. Las obras se iniciaron en ene 13 con proyección de término en ago 14. A may 13 alcanzaba una venta cercana al 27%. Edificio Innovo: Se ubica en la calle Víctor Rae, en la comuna de Las Condes, con una superficie de m² el cual estará conformado por 39 departamentos de 3 dormitorios más servicio. Las obras se iniciaron en may 13 y se espera finalicen el primer semestre del año A may 13 alcanzaba una venta cercana al 8%. Edificio Even: Ubicado en la Calle San José de la Sierra, comuna de Lo Barnechea, en un terreno de superficie de m² que Contará con 127 departamentos de 79 m² y 127 m². Las obras se iniciaron en may 13 con fecha de término aproximado a fines del año A may 13 alcanzaba una venta cercana al 14%. iii. Renta fija inmobiliaria (15% de los activos a mar 13): correspondiente básicamente a oficinas - Edif. Capitales, Nueva York, Edificio 12 Ciudad Empresarial (Oracle) y Piso 28 Norte (Miraflores 222) -, locales comerciales Apumanque - y el Hospital del Cobre. Activos entregados principalmente en arriendo. Producto de la mantención de una cartera enfocada en proyectos alineados con el objetivo y la búsqueda de nuevos proyectos que se mantengan dentro del objetivo, a juicio de Fitch la Administradora ha realizado una adecuada gestión de activos, con lo cual la Agencia espera que este nivel de cumplimiento sea estable. Un aspecto importante a destacar, que ha sido considerado en el análisis del Fondo, es el alto grado de concentración en la cartera que mantienen los proyectos Serena Norte y Las Brisas de Chicureo, los cuales en conjunto suman un 62,4% de los activos totales a mar 13, generando una mayor dependencia del Fondo al desempeño de ambos, incrementando el riesgo real asumido. Si bien, éste ha disminuido en relación a periodos anteriores, principalmente por la incorporación de nuevos proyectos a la cartera, la cifra anterior sigue siendo considerada alta, por lo que se esperaría un mayor avance en el desarrollo de los proyectos Serena Norte y Las Brisas de Chicureo, que aporten a la disminución en el riesgo que agrega dicha concentración, para que, en conjunto con un mayor desempeño y la mantención de un alto nivel de cumplimiento, el Fondo pueda alcanzar clasificaciones más altas. Respecto del endeudamiento, el pasivo total exigible alcanza los $7.831 millones a mar 13, correspondientes al 18,9% del patrimonio, de los cuales el 90,6% corresponden a préstamos bancarios (deuda de corto plazo) con el Banco de Chile, presentando ésta estructura de Fondo de Inversión Inmobiliaria Las Américas-Raíces 6

10 financiamiento desde fines del año En esta línea, el Fondo ha mantenido niveles de endeudamiento holgados respecto al límite del reglamento interno y de la CCR de 50%. Desempeño Financiero En términos de desempeño financiero, durante los últimos 36 meses a mar 13, Raíces ha mostrado un bajo desempeño en comparación a fondos con similar orientación (de acuerdo a la segmentación realizada por la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión); a pesar de lo anterior, Fitch reconoce la presencia de ciertas distorsiones, dadas las distintas etapas y orientaciones dentro del mismo negocio inmobiliario en las que se encuentra cada uno de los fondos. Rentabilidad y Volatilidad Observada (Cifras en %, Incluyen ajuste por dividendos) Las Americas Promedio IPSA Raices Sistema Rentabilidad Acumulada 36m 5,1% 15,9% 15,7% Rentabilidad Acumulada 12m 0,3% 3,2% -5,1% Volatilidad 36m 6,5% 4,4% 15,3% CAGR 36m 1,6% 4,8% 4,3% Fuente SVS, Estimaciones Fitch En ésta línea, a mar 13 Raíces muestra un retorno de la cuota a 12 meses (ajustado por dividendos) de 0,3% y a 36 meses de 5,1%; sin embargo, la agencia reconoce que estas disminuciones en el valor de la cuota, están en parte explicadas con la en la aplicación de las normas de IFRS y la Ley (Ley MKII), normas que han impactado principalmente en la valorización de algunos proyectos, importantes en términos de participación en el total de activos. Adicionalmente ésta menor rentabilidad está explicada por el desarrollo de proyectos de largo plazo, cuyos resultados se observarán en el futuro. Fondo de Inversión Inmobiliaria Las Américas-Raíces 7

11 Anexo: Limites de Inversión en Valores o Instrumentos Mobiliarios Tipo de Instrumento % del Activo Títulos emitidos por la Tesorería General de la República, por el Banco Central de Chile o que cuenten con garantía estatal del 100% de su valor. Depósitos a plazo y otros títulos representativos de captaciones de bancos e instituciones financieras o garantizados por ésta, clasificados en categoría A Letras de crédito emitidas por bancos e instituciones financieras, clasificados en categoría A. 30 Bonos, títulos de deuda de corto plazo y títulos de deuda de securitización cuya emisión haya sido inscrita en la SVS. 30 Cuotas de fondos mutuos de renta fija. 30 Otros valores o instrumentos de oferta pública que autorice la Superintendencia. 30 Acciones, bonos, efectos de comercio u otros títulos de deuda cuya emisión no haya sido registrada en la Superintendencia, siempre que la sociedad emisora cuente con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la Superintendencia. 20 Limites de Inversión en Activos Inmobiliarios Tipo de Instrumento % del Activo Bienes Raíces ubicados en Chile cuya renta provenga de su explotación como negocio inmobiliario (i). * Locales comerciales y oficinas (ii). * Inmuebles de uso específico y viviendas (iii). 50 Acciones de S.A. Inmobiliarias; acciones de S.A. cuyo objeto único sea el negocio inmobiliario. * Acciones de soc. Anónimas inmobiliarias del art. 45 letra h) del decreto de ley 3.500, de Sitios y otros (iv). 50 Mutuos hipotecarios endosables. 50 Otros valores o instrumentos que autorice la SVS, en consideración a su relación con el negocio inmobiliario. 70 Conjuntos inmobiliarios (v). * Complejos inmobiliarios (vi). * Cuotas o derechos en comunidades sobre bienes inmuebles. ** Acciones en sociedades cuyo objeto sea la participación en obras de infraestructura de uso público. * * Hasta el máximo porcentaje del Valor del Fondo que permita cumplir su Política de Liquidez. ** Se aplicará a este respecto las características y los márgenes de inversión indicados para los bienes raíces en las letras i), ii), iii), iv), v) y vi) precedentes. Fuente: Reglamento Interno de Raíces. Fondo de Inversión Inmobiliaria Las Américas-Raíces 8

12 TODAS LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: HTTP: / / FITCHRATINGS.COM / UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLÍTICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. Derechos de autor 2011 por Fitch, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. One State Street Plaza, NY, NY Teléfono: , (212) Fax: (212) La reproducción o distribución total o parcial está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechos reservados. 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