TEXTO REFUNDIDO AGOSTO 2017 MO3 PLAN ESPECIAL DE LA UNIDAD N 11 DEL SUELO CONSOLIDADO DE BURLADA EN LAS PARCELAS 63 A 73 DEL POLÍGONO 1.

Transcripción

1 TEXTO REFUNDIDO AGOSTO 2017 MO3 PLAN ESPECIAL DE LA UNIDAD N 11 DEL SUELO CONSOLIDADO DE BURLADA EN LAS PARCELAS 63 A 73 DEL POLÍGONO 1.

2 2 MO3 PLAN ESPECIAL DE LA UNIDAD N 11 DEL SUELO CONSOLIDADO DE BURLADA EN LAS PARCELAS 63 A 73 DEL POLÍGONO 1.V2 1. Promotor y peticionario Objeto y Antecedentes Conveniencia del proceso participativo Plan de Participación 3 5. Motivación de la propuesta Análisis, alternativas y justificación de la propuesta Viabilidad y sostenibilidad económica NORMATIVA VIGENTE NORMATIVA PROPUESTA Nota Final. 9

3 MO3 PLAN ESPECIAL DE LA UNIDAD N 11 DEL SUELO CONSOLIDADO DE BURLADA EN LAS PARCELAS 63 A 73 DEL POLÍGONO 1.V Promotor y peticionario. El promotor y peticionario es: Laboratorios A.C.P.G., S.A.L. con C.I.F.: A con domicilio en Polígono Industrial de Ezcabarte, en Calle E, Naves de Oricáin (NAVARRA) 2. Objeto y Antecedentes. El objeto del presente expediente es establecer el marco metodológico para dar inicio a un proceso de participación que permita la transformación del uso actual en pequeñas superficies de las edificaciones existentes. Concretamente se pretende posibilitar la readaptación al uso residencial de las plantas elevadas denominadas como entreplantas de una manzana de la unidad de desagregación N 11 del Plan Municipal de Burlada que actualmente desarrollan otros usos. La zona concreta en las que se pretende esta adaptación se emplaza en la margen este de la calle Merindad de Sangüesa y entre las calles Concejo de Olaz y San Miguel, Manzana 5, emplazada en un área homogénea de vivienda en gran altura con entreplantas destinadas a usos terciarios. En concreto se afecta a 878,3 m2 de entreplanta en los que se pretende la distribución de viviendas. Vinculadas a estas viviendas y en la planta baja se redistribuirán 411,10m2 de locales para que desarrollen usos de aparcamiento y otros complementarios al residencial (garaje, trastero, txoko..) Constituye el antecedente a este expediente la consulta cursada en el año 2.010, en relación con la cual se emitió el informe de secretaría con número de registro de salida 2414 de 04/07/11 y más inmediatamente el informe técnico con número de registro de salida 2907 de 01/08/17, emitido a una propuesta inicial de Plan Especial de Actuación urbana. 3. Conveniencia del proceso participativo. De acuerdo con lo previsto por el artículo 7 de la LF 35/2.002, en concordancia con lo establecido por el Título IV de la LF 11/12, previa la aprobación inicial del instrumento debe procederse a la realización del preceptivo proceso de participación consultivo. 4. Plan de Participación. Para ello se propone para su seguimiento, si así lo estima el Ayuntamiento, el Plan de Participación, en el cual se da cumplimiento a las exigencias legalmente previstas: Agentes sociales y ciudadanos interesados: Lo son los vecinos de los bloques afectados, correspondientes a los siguientes portales: Merindad de Sangüesa 12; Concejo de Olaz 1, 3 y 5. Resumen de la propuesta de ordenación: La propuesta de ordenación consiste en la reconversión de los usos de oficinas de parte de la Manzana 5, en concreto en lo que respecta a las parcelas grafiadas en la documentación que se adjunta. Memoria de viabilidad y sostenibilidad económica: Se refleja en el apartado 6 de la presente memoria. Metodología y herramientas de difusión y participación. Dada la escasa entidad del Plan Especial, se considera suficiente realizar una participación básica consistente en lo siguiente:

4 4 MO3 PLAN ESPECIAL DE LA UNIDAD N 11 DEL SUELO CONSOLIDADO DE BURLADA EN LAS PARCELAS 63 A 73 DEL POLÍGONO 1.V2 1. Se invitará a la participación ciudadana abierta mediante anuncio en el tablón municipal y escrito en los portales afectados. Advertir que ya se realizó una reunión con los vecinos afectados. 2. Los interesados podrán recibir información adicional mediante e mail remitido al Ayuntamiento y/o a la dirección del equipo redactor que se facilitará a tal objeto. Enviados al equipo redactor, este los contestará o en su caso, propondrá la realización de entrevistas personales en el propio Ayuntamiento. 3. Durante un periodo de 15 días se podrán comunicar vía e mail y por correo postal las consultas y sugerencias a lo expuesto en la documentación para su resolución y posible consideración en el instrumento o en el acuerdo municipal de aprobación. 4. Durante este plazo se expondrá la documentación técnica de la propuesta de Plan Especial en la web municipal y en el tablón municipal. Resultados del proceso participativo: Una vez finalizado el proceso se emitirá informe en el que se expongan las conclusiones valoradas del proceso de participación desarrollado para su consideración en el documento. 5. Motivación de la propuesta. La propuesta de recuperación del uso residencial, que es el propio e las plantas elevadas de los edificios de vivienda colectiva en Burlada, se motiva en la inexistencia de una demanda de usos terciarios en plantas primeras que han derivado en un desuso relativo de estas entreplantas excepto en el entorno próximo a la calle Mayor, verdadero eje comercial y de servicios de Burlada. 6. Análisis, alternativas y justificación de la propuesta. La unidad N 11 se encuentra situada en el suelo urbano consolidado de Burlada y engloba una serie de manzanas de vivienda colectiva dispersas. Se trata de una unidad discontinua que aglutina las siguientes parcelas catastrales (todas del polígono 1): Manzana 1: Parcelas 115 a 123, en las calles Mayor, Ezcababide y La Fuente. Se erige en Pb+9 (tiene una zona que presenta entreplanta) y desarrolla usos residenciales en plantas elevadas, terciarios y de oficina en entreplantas y terciarios y comerciales en baja. Manzana 2: Parcela 19, en las calles Mayor y Merindad de Sangüesa. Se erige en Pb+E+9 y desarrolla usos residenciales en plantas elevadas, terciarios y de oficina en entreplantas y terciarios y comerciales en baja. Manzana 3: Parcela 939, en las calles Merindad de Sangüesa y San Blas. Se erige en Pb+4 y desarrolla usos residenciales en plantas elevadas y terciarios y comerciales en baja. Manzana 4: Parcelas 63 a 66, en las calles Merindad de Sangüesa, San Blas y Concejo de Olaz. Se erige en Pb+E+8 y desarrolla usos residenciales en plantas elevadas, terciarios y de oficina en entreplantas y terciarios y comerciales en baja. Manzana 5: Parcelas 67 a 70, en las calles Merindad de Sangüesa, Concejo de Olaz y San Miguel. Se erige en Pb+E+8 y desarrolla usos residenciales en plantas elevadas, terciarios y de oficina en entreplantas y terciarios y comerciales en baja. Manzana 6: Parcelas 71 a 73, en las calles Merindad de Sangüesa, San Miguel y Villa de Lanz. Se erige en Pb+E+7+A y desarrolla usos residenciales en plantas elevadas, terciarios y de oficina en entreplantas y terciarios y comerciales en baja.

5 MO3 PLAN ESPECIAL DE LA UNIDAD N 11 DEL SUELO CONSOLIDADO DE BURLADA EN LAS PARCELAS 63 A 73 DEL POLÍGONO 1.V2 5 Manzana 7: Parcelas 74 a 76, en las calles Merindad de Sangüesa, Villa de Lanz y Concejo de Azpa. Se erige en Pb+8 y desarrolla usos residenciales en plantas elevadas y terciarios y comerciales en baja. Manzana 8: Parcelas 27 a 34, en las calles La fuente, Villa de Lanz, San Isidro y San Miguel. Se erige en Pb+4 y desarrolla usos residenciales en plantas elevadas y terciarios y comerciales en baja. Manzana 9: Parcelas 35 a 43, en las calles San Isidro, Villa de Lanz, Merindad de Sangüesa y San Miguel. Se erige en Pb+4 y desarrolla usos residenciales en plantas elevadas y terciarios y comerciales en baja. Manzana 10: Parcelas 22, 23, 44, 45, 47 a 50 (parte), en las calles, La fuente, San Blas y San Miguel. Se erige en Pb+4 y desarrolla usos residenciales en plantas elevadas y terciarios y comerciales en baja. Manzana 11: Parcelas 51, a 54, en las calles, San Isidro, San Miguel y Merindad de Sangüesa. Se erige en Pb+4 y desarrolla usos residenciales en plantas elevadas y terciarios y comerciales en baja. Manzana 12: Parcelas 15, 21, 20, 261, 25 y 24, en las calles, Nueva y Mayor. Se erige en Pb+3 y Pb+4 y desarrolla usos residenciales en plantas elevadas y terciarios y comerciales en baja. Manzana 13: Parcelas 79, a 81, en las calles, San Blas y Merindad de Sangüesa. Se erige en Pb+4 y desarrolla usos residenciales en plantas elevadas y terciarios y comerciales en baja. Como puede apreciarse (en azul y negro) existe una distinción clara en las características volumétricas de las edificaciones englobadas por la unidad: unos bloques más urbanos, situados en la calle mayor y al este de Merindad de Sangüesa, bloques que se erigen en 9 o más alturas y cuentan con entreplantas y otros, más periurbanos, erigidos en 5 plantas. Vamos a proceder ahora a analizar cuáles de los bloques que se erigen en altura y cuentan con entreplantas de oficinas y terciarios, serán susceptibles de albergar vivienda. De las manzanas en gran altura (1, 2, 4, 5, 6 y 7) no cuentan con entreplantas parte de la 1 y la 7. El resto tiene entreplantas, muchas de ellas desocupadas. Pasemos a analizarlo: MANZANA 1 plantas elevadas entreplanta planta baja Dirección Catastral Altura usos nº viv usos superficie usos La fuente, 7 1_115 Pb+4 residencial 8 terciario almacén La fuente, 5 1_116 Pb+4 residencial 8 terciario almacén La fuente, 3 1_117 Pb+4 residencial 8 terciario almacén La fuente, 1 1_118 Pb+4 residencial 8 terciario almacén Mayor, 31 1_119 Pb+9 residencial 17 terciario almacén Mayor, 29 1_120 Pb+8 residencial 16 terciario almacén Mayor, 27 1_121 Pb+8 residencial 16 terciario almacén Mayor, 25 1_122 Pb+E+8+A residencial 17 terciario oficina 235 terciario almacén Ezkababide, 2 1_123 Pb+E+8+A residencial 18 terciario oficina 242 terciario almacén

6 6 MO3 PLAN ESPECIAL DE LA UNIDAD N 11 DEL SUELO CONSOLIDADO DE BURLADA EN LAS PARCELAS 63 A 73 DEL POLÍGONO 1.V2 MANZANA 2 plantas elevadas entreplanta planta baja Dirección Catastral Altura usos nº viv. usos superficie usos Mayor, 37 1_19 Pb+E+9 residencial 114 terciario oficina terciario almacén MANZANA 4 plantas elevadas entreplanta planta baja Dirección Catastral Altura usos nº viv. usos superficie usos M. Sangüesa, 10 1_63 PB+E+8 residencial 23 terciario oficina 321 terciario almacén S. Blas, 6 1_64 PB+E+8 residencial 29 terciario oficina 440 terciario almacén S. Blas, 4 1_65 PB+E+8 residencial 30 terciario oficina 497 terciario almacén S. Blas, 2 1_66 PB+E+8 residencial 15 terciario oficina 146 terciario almacén MANZANA 5 plantas elevadas entresuelo planta baja Dirección Catastral Altura usos nº viv. usos superficie usos M. Sangüesa, 12 1_67 PB+E+8 residencial 23 terciario oficina 323 terciario almacén Cjo. Olaz, 1 1_68 PB+E+8 residencial 30 terciario oficina 508 terciario almacén Cjo. Olaz, 3 1_69 PB+E+8 residencial 30 terciario oficina 303 terciario almacén Cjo. Olaz, 5 1_70 PB+E+8 residencial 16 terciario oficina 213 terciario almacén MANZANA 6 plantas elevadas entresuelo planta baja Dirección Catastral Altura usos nº viv. Usos superficie usos M. Sangüesa, 14 1_71 PB+E+7+A residencial 22 terciario Equip. Pub. 310 terciario almacén S. Miguel, 4 1_72 PB+E+7+A residencial 32 terciario Equip. Pub. 420 terciario almacén 1_73 PB+E+7+A residencial 30 terciario Equip. Priv. 394 terciario almacén

7 MO3 PLAN ESPECIAL DE LA UNIDAD N 11 DEL SUELO CONSOLIDADO DE BURLADA EN LAS PARCELAS 63 A 73 DEL POLÍGONO 1.V2 7 Las entreplantas de las manzanas 1 y 2, vinculadas al área comercial de la calle Mayor están totalmente ocupadas y en funcionamiento, principalmente la 2 por su importante dimensión y por componer una zona comercial principal en el municipio. Son las entreplantas de las manzanas 4, 5 y 6 las que podrían plantear una reconversión al uso residencial por emplazarse en una zona mucho menos comercial, donde el uso terciario se ha limitado a las plantas bajas e incluso muchas de estas se encuentran infrautilizadas o vacías. Las entreplantas concretamente de estas tres manzanas en la actualidad presentan un grado de desocupación medio y algunas están en venta. Del estudio realizado, se prevé que la transformación podría llegar a afectar como máximo al 35/40% de las mismas. Podría plantearse la reconversión del uso de todas las zonas de entreplantas de la N 11 pero las características comerciales de las manzanas 1 y 2, llevan a desechar la propuesta. En la práctica, también es muy dudoso que se proceda a la transformación de las otras tres. De la consulta cursada, el Ayuntamiento de Burlada en su informe de 28 de julio de (salida 2907 de 01/08/17) ha considerado más conveniente, circunscribir el ámbito a la parte del promotor de la Manzana 5, que queda grafiada en los planos de la documentación. 7. Viabilidad y sostenibilidad económica. Las actuaciones previstas por este documento no tienen incidencia en la hacienda pública (Ayuntamiento de Burlada) más allá del impacto positivo derivado del I.C.I.O. Se entiende que la modificación del impuesto de contribución urbana derivado del cambio de epígrafe (oficinas y terciarios a vivienda), no será reseñable. En cuanto a la viabilidad de la actuación, esta se limita a la reforma que pueda ser precisa para la adecuación de los espacios a la normativa de habitabilidad y por lo tanto equivalente a una obra ordinaria. 8. NORMATIVA VIGENTE. Artículo 55: Unidad N 11. Uso característico y tipología: Residencial en vivienda colectiva y locales. Instrumento de desarrollo: Actuación directa mediante proyectos de reforma de la edificación. Proyecto de urbanización. Superficie aproximada de la unidad: m2 Unidad consolidada en la que se refiere a superficie construida, altura de la edificación, parcela edificable y número de viviendas. Usos permitidos en planta baja: Terciaria o usos complementarios de la actividad residencial. Usos permitidos en plantas elevadas: residencial. Usos tolerados: Actividades compatibles con los usos permitidas de acuerdo a la establecido en la Ordenanza Reguladora de actividades M.I.N.P. Usos prohibidos: El resto de las usos no previstos o tolerados. Otras condiciones: Podrán realizarme operaciones de sustitución de la edificación, en cuyo caso no se superará la superficie construida actualmente, debiéndose justificar la

8 8 MO3 PLAN ESPECIAL DE LA UNIDAD N 11 DEL SUELO CONSOLIDADO DE BURLADA EN LAS PARCELAS 63 A 73 DEL POLÍGONO 1.V2 relación formal de las nuevas construcciones con las existentes (vuelas, cornisas, altura forjados, etc..). Podrán autorizarse obras de cerramiento de terrazas y de doble acristalamiento, siempre que respondan a un proyecto unitario por edificio y aparezca suscrito por la comunidad de vecinos del edificio. No computará a efectos de planeamiento, la superficie construida que generen este tipo de obras. El proyecto deberá respetar los aspectos compositivos y el tratamiento de materiales de cada edificio. Toda ello sin perjuicio de la posible pérdida de los beneficios de Protección Oficial que puedan originarse tras alterar las condiciones de las viviendas. El Ayuntamiento podrá promover proyectos de urbanización destinados a la mejora del suelo de uso público. Aparcamientos, garajes: Se exige una plaza de garaje o aparcamiento por vivienda y por cada 100 m2 construidos destinados a usos no residenciales, situadas fuera del espacio público. En el caso de que se prevea la construcción de aparcamientos subterráneos, los accesos deberán resolverse igualmente fuera del espacio público. 9. NORMATIVA PROPUESTA. (Se señalan en rojo los cambios incluidos.) Artículo 55: Unidad N 11 Uso característico y tipología: Residencial en vivienda colectiva y locales. Instrumento de desarrollo: Actuación directa mediante proyectos de reforma de la edificación. Proyecto de urbanización. Superficie aproximada de la unidad: m2 Unidad consolidada en la que se refiere a superficie construida, altura de la edificación, parcela edificable y número de viviendas. Exclusivamente podrá incrementarse el número de viviendas por la trasformación de las entreplantas destinadas actualmente a oficinas sitas en las parcelas catastrales 67 a 70, (se grafía en planos la zona afectada) del polígono 1 a razón media de una vivienda por cada 100 m2 construidos de superficie transformada. Las propuestas de transformación solo afectarán a parte o todo un bloque y su clasificación como vivienda libre será previamente autorizada por el departamento competente en materia de vivienda. Usos permitidos en planta baja: Terciaria o usos complementarios de la actividad residencial. Usos permitidos en plantas elevadas: residencial. Usos tolerados: Actividades compatibles con los usos permitidas de acuerdo a la establecido en la Ordenanza Reguladora de actividades M.I.N.P. Usos prohibidos: El resto de las usos no previstos o tolerados. Otras condiciones: Podrán realizarme operaciones de sustitución de la edificación, en cuyo caso no se superará la superficie construida actualmente, debiéndose justificar la relación formal de las nuevas construcciones con las existentes (vuelas, cornisas, altura forjados, etc..). Podrán autorizarse obras de cerramiento de terrazas y de doble acristalamiento, siempre que respondan a un proyecto unitario por edificio y aparezca suscrito por la comunidad de vecinos del edificio. No computará a efectos de planeamiento, la superficie construida que generen este tipo de obras. El proyecto deberá respetar los aspectos compositivos y el tratamiento de materiales de cada edificio. Toda ello sin perjuicio de la posible pérdida de los beneficios de Protección Oficial que puedan originarse tras alterar las condiciones de las viviendas.

9 MO3 PLAN ESPECIAL DE LA UNIDAD N 11 DEL SUELO CONSOLIDADO DE BURLADA EN LAS PARCELAS 63 A 73 DEL POLÍGONO 1.V2 9 El Ayuntamiento podrá promover proyectos de urbanización destinados a la mejora del suelo de uso público. Aparcamientos, garajes: Se exige una plaza de garaje o aparcamiento por vivienda y por cada 100 m2 construidos destinados a usos no residenciales, situadas fuera del espacio público. En el caso de que se prevea la construcción de aparcamientos subterráneos, los accesos deberán resolverse igualmente fuera del espacio público 10. Nota Final. Se considera que la documentación aportada describe suficientemente este Plan Especial. En cualquier caso, se queda a disposición de la propiedad o los organismos competentes para cualquier aclaración. El presente documento es copia de su original del que es autor "BOA arquitectos". Su utilización total o parcial, así como cualquier reproducción o cesión a terceros, requerirá la previa autorización de su autor, quedando en todo caso prohibida cualquier MODIFICACIÓN UNILATERAL del mismo. Ansoáin, a 7 de agosto de 2017 Los Arquitectos Raúl Belloso Luqui Iñaki Archanco Mancho

10

11

12