1.- DATOS GENERALES DESARROLLO CONDOMINIO MIXTO HABITACIONAL Y COMERCIAL DENOMINADO SAN GERARDO.

Transcripción

1 PROYECTO DE DICTAMEN 1.- DATOS GENERALES DESARROLLO CONDOMINIO MIXTO HABITACIONAL Y COMERCIAL DENOMINADO SAN GERARDO. PROPIETARIO DESARROLLADORA GOLFISTICA DE OCCIDENTE S.A. DE C.V. E INMOBILIARIA BG S.A DE C.V REPRESENTANTE LEGAL C. ALFONSO BARBA GONZALEZ PERITO RESPONSABLE ARQ. JAIME A. RANDOLPH RODRIGUEZ, REGISTRO No. 219, ANTE LA SECRETARIA DE DESARROLLO URBANO DEL MUNICIPIO DE AGUASCALIENTES. UBICACIÓN AL SUR DE LA CIUDAD DE AGUASCALIENTES, AGS. UBIICACIIÓN DEL PREDIIO TRAZA URBANA 1

2 2.- DATOS Y ESPECIFICACIONES TÉCNICAS CUADRO DE SUPERFICIES Y USOS TIPO DE USO NUMERO DE SUPERFICIE PORCENTAJE PREDIOS M2 HABITACIONAL 10, , % COMERCIAL , % DONACION , % AREA VERDE / 106, % VIAS PÚBLICAS / 293, VIALIDADES INTERNAS (COMUN) 594, % RESTRICCIONES / 7, % TOTALES 10, , % 2

3 NUMERO DE MACROMANZANAS PREDIOS TIPO 11 DENSIDAD DE POBLACION 227 HAB/HA. 6X15=90M2, 6X20=120M2 Y 10X15=150M2 URBANIZACIÓN SISTEMA DE AGUA POTABLE FUENTE DE ABASTECIMIENTO Mediante la factibilidad FS-5378/07 del 26 de noviembre de 2007 se señala que se deberán perforar pozos profundos que requiera el desarrollo, así como se tendrán que equipar conforme a lo señalado por la Comisión Ciudadana de Agua Potable y Alcantarillado del Municipio de Aguascalientes. TANQUE DE REGULACIÓN Mediante la factibilidad FS-5378/07 del 26 de noviembre de 2007 se señala que el promotor deberá realizar la construcción de un solo tanque de regulación según lo requiere la Comisión Ciudadana de Agua Potable y Alcantarillado del Municipio de Aguascalientes. PLANTA DE TRATAMIENTO Mediante la factibilidad FS-5378/07 del 26 de noviembre de 2007 se señala que se deberá de construir una sola planta de tratamiento de aguas residuales, dicho proyecto deberá de ser revisado y avalado por la Comisión Ciudadana de Agua Potable y Alcantarillado del Municipio de Aguascalientes y el Instituto del Agua del Estado de Aguascalientes VOLUMEN ANUAL REQUERIDO El promotor debera garantizar la demanda requerida por el proyecto siendo esta de 3 363,183 m3 para los 10,238 predios ubicados del proyecto. SISTEMA DE ALCANTARILLADO SALIDAS DE ALBAÑAL Mediante la factibilidad FS-5378/07 del 26 de noviembre de 2007 se señala que las descargas domiciliarias serán instaladas con tubería de P.V.C., serie 20 sanitario de 15 cm. (6 ), de diámetro, utilizándose un juego de 45º y silleta de PVC de 15 cm., de diámetro cementado que se conectará a red de alcantarillado. COLECTOR PLUVIAL 3

4 Se deberán construir colectores pluviales necesarios con descarga a un cuerpo receptor natural los cuales se definirán posteriormente por parte de la Comisión Ciudadana de Agua Potable y Alcantarillado del Municipio de Aguascalientes, Ags., según factibilidad NO. 5378/07 de fecha 26 de noviembre de 2007 DESCARGA A planta de tratamiento de aguas residuales misma que fue requerida por el Organismo Operador (C.C.A.P.A.M.A.). En factibilidad NO. 5378/07 de fecha 26 de noviembre de GUARNICIONES Trapezoidales y pecho de paloma con sección variable. BANQUETAS De 10 cm de espesor de acuerdo al ancho de diseño, se elaboraran con concreto hidráulico de F C= 150 kg/cm2 PAVIMENTOS En las superficies de rodamiento interior y exterior o vialidades municipalizables será concreto hidráulico con un F C = 250 kg/cm2 y 15 cm de espesor. PLACAS DE NOMENCLATURA Metálicas sobre postes metálicos en cruceros de calles, con una altura mínima de 2.10 m., y especificaciones que le indique el H. Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags. ELECTRIFICACIÓN Y ALUMBRADO PÚBLICO El proyecto eléctrico deberá contar con la autorización previa de la Comisión Federal de Electricidad, cumpliendo con todas y cada una de las especificaciones que ella le señale. Así mismo, el alumbrado exterior debe cumplir con los requisitos que le indique el H. Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags. El sistema será hibrido, aéreo-subterráneo tanto la red de energía eléctrica, como en la red de alumbrado público serán construidas de acuerdo a las normas y especificaciones establecidas por la comisión federal de electricidad y la dirección de alumbrado público municipal OPINIÓN AYUNTAMIENTO 3.- OPINIONES TÉCNICAS 4

5 Se cuenta con opinión favorable del Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags., emitida por conducto de su Secretaría de Desarrollo Urbano del Municipio de Aguascalientes, mediante el oficio DFPM /07 con fecha del 19 de diciembre de 2007, así como el oficio DFPM /08, de fecha 15 de febrero del 2008, en los que se incluyen obligaciones fiscales municipales, así como las donaciones a cargo del promotor, mismas que son las válidas para éste dictamen y en su caso su Resolución. FACTIBILIDAD DE AGUA Se cuenta con la factibilidad condicionada del servicio de agua potable con No. 5378/07 de fecha 26 de noviembre del 2007, emitida por la Comisión Ciudadana de Agua Potable y Alcantarillado del Municipio de Aguascalientes, Ags., donde se menciona que una vez que se presente la autorización del proyecto por parte de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano, dicho Organismo estará en posibilidades de ratificar la factibilidad de servicios y fijar los derechos y obligaciones que previene la Ley del Agua del Estado de Aguascalientes. OPINIÓN DE LA SUBCOMISIÓN DE VIALIDAD Y TRANSPORTE La Subcomisión de Vialidad y Transporte dependiente de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano dio por aceptada la propuesta vial. FACTIBILIDAD DE ENERGIA ELECTRICA La Comisión Federal de Electricidad mediante oficio No. SZA-233/07 de fecha 2 de octubre del año 2007, le informa que se tiene la disponibilidad del servicio, quedando sujeto al estudio del proyecto-presupuesto de las obras que deba ejecutar para suministrar energía eléctrica al Condominio. 4.- DOCUMENTOS LEGALES EL EXPEDIENTE CUENTA CON LOS SIGUIENTES DOCUMENTOS: Copia certificada de la Escritura de Propiedad, inscrita en el Registro Público de la Propiedad del Estado. Acta constitutiva de la empresa Copia certificada de poder notarial. Copia de Constancia de Alineamiento y Compatibilidad Urbanística. Copia de Levantamiento Topográfico Catastral. Original de Certificado de Libertad de Gravamen. 5

6 Constancia de no adeudo a la propiedad raíz. 5.- OBLIGACIONES FISCALES MUNICIPALES Conforme a la opinión emitida por el Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags., mediante oficio DFPM /07 con fecha del 19 de diciembre de 2007, el promotor deberá pagar las siguientes cantidades: ESTATALES Por la constitución del condominio $ 1 402, (UN MILLÓN CUATROCIENTOS DOS MIL, SEISCIENTOS CINCUENTA Y UN PESOS 85/100 M. N.), según lo dispuesto por el artículo 14 fracción III párrafo segundo de la Ley de Ingresos para el Municipio de Aguascalientes para el ejercicio fiscal del año 2007, con la reforma correspondiente. Por la supervisión de la calidad de las obras de urbanización la cantidad de $ , (VEINTIDÓS MILLONES CIENTO SETENTA Y SEIS MIL, CINCUENTA PESOS 75/100 M. N.) Conforme al Artículo 10, fracción 2 incisos a) y b) de la Ley de Ingresos del Estado de Aguascalientes para el ejercicio fiscal del año 2008, se determina lo siguiente: A).- Por la autorización para constitución del Régimen de Propiedad en Condominio, deberá de pagar el 1.5% sobre el valor comercial de las áreas de propiedad exclusiva. SUPERFICIE DE USO EXCLUSIVO 1 402, m2 X $ (VALOR POR M 2 DEL PREDIO URBANIZADO EN BASE A AVALUO PRESENTADO POR EL PROMOVENTE) X = $ , (DOCE MILLONES SEISCIENTOS VEINTITRES MIL, OCHOCIENTOS SESENTA Y SEIS PESOS 65/100 M.N.) B).-Por la supervisión de que la ejecución de las obras de urbanización sean compatibles con el proyecto autorizado, deberá pagar el 1.3 % del presupuesto de las obras de urbanización. SUPERFICIE A URBANIZAR 887, m2 X $ (VALOR POR M 2 DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN) X = $ 6 054, (SEIS MILLONES CINCUENTA Y CUATRO MIL SESENTA Y UN PESOS 85/100 M. N.). GARANTIAS DE URBANIZACION 6

7 De acuerdo al Artículo 452 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, deberá constituir Garantía de Obras de Urbanización a favor del H. Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags., conforme a lo siguiente SUPERFICIE A URBANIZAR 887, m2 X $ (VALOR POR m2 DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN) X 0.40 = $ , (CIENTO OCHENTA Y SEIS MILLONES DOCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS VEINTI SEIS PESOS CON 30/100 M. N.). 6.- OBSERVACIONES GENERALES 1. Se cuenta con opinión favorable del Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags., emitida por conducto de su Secretaría de Desarrollo Urbano del Municipio de Aguascalientes, Ags., mediante el oficio DFPM /07 con fecha del 19 de diciembre de 2007, en la que se incluyen entre otras las donaciones a cargo del promotor, mismas que son las válidas para éste dictamen y en su caso su Resolución. 2. Respecto a las áreas de donación y conforme a lo dispuesto en el artículo 476 fracción II del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, corresponde el 10% de la superficie vendible condominio. Conforme a la opinión del Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags., el promovente deberá donarle una superficie de 140, m2, la cual deberá situarse respetando la ubicación señalada en la dicha opinion. 3. El promotor queda obligado hasta la entrega recepción del condominio a la asociación de condóminos del desarrollo, a prestar los servicios de limpia, cuidar y conservar las áreas verdes y equipamiento, así como los de vigilancia y suministrar con normalidad y eficiencia los servicios de agua potable, alumbrado exterior y alcantarillado del mismo, conforme lo establece el artículo 470 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes Respecto de las vías públicas que se urbanicen en el proyecto, las mismas le serán entregadas al Municipio de Aguascalientes una vez que esten debidamente concluidas las etapas correspondientes. 4. El Promovente, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, solo podrá ceder sus derechos y obligaciones respecto al Condominio previa autorización de la SEPLADE y el cumplimiento de los requisitos legales conducentes. En caso de que se autorice la cesión de referencia, la persona física o moral cedente se subrogará en todos los derechos y obligaciones que establece la Ley de la materia y la resolución respectiva de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano. 5. De acuerdo con el modelo de resistividad real contenido en los anexos del informe realizado por la empresa GEO de fecha 31 de octubre de 2007, se señala que dentro del área se analizaron e interpretaron varios perfiles geoeléctricos convenientemente trazados, los cuales permitieron configurar el subsuelo de la zona además de interceptar cualquier posible rasgo de fisura o falla a través del terreno. Se logró establecer la existencia de varias franjas de anomalías, las cuales pudieran estar relacionadas con líneas de discontinuidad. Debido a que el fenómeno conocido como la compactación del sistema acuífero del valle de Aguascalientes con sus 7

8 consecuentes efectos de agrietamiento y hundimiento del suelo, se presenta como un comportamiento dinámico que en cualquier periodo puede ser acelerado por factores como el bombeo y abatimiento del nivel del agua en el acuífero; resulta importante considerar las revisiones periódicas generales del predio, junto con las verificaciones geotécnicas de detalle en cada sitio de edificación, representan la mejor medida de prevención para evitar o disminuir el riesgo de afectación para las futuras edificaciones. 6. El estudio de mecánica de suelos fue elaborado por la empresa LAHIC de fecha octubre 2007, donde se menciona que en general el terreno se presenta en una formación muy regular en cuanto a las características físicas como mecánicas debido a la presencia de estratos y espesores semejante en la zona. El cimiento probable podrá ser de piedra braza o de zapata de concreto armada aislada con muro de enrase y cadenas de desplante, esto para construcciones ligeras como vivienda de una o dos plantas, para construcciones mas pesados y/o varios niveles se deberá de realizar estudios más puntuales para la obtención de la capacidad de carga. Al momento de construir vivienda si se opta por losa de cimentación deberá realizar una plataforma con material de banco que cumpla con calidad de sub-base compactada al 95% de su peso volumétrico seco máximo con un espesor total de la plataforma de 50 cm. como mínimo, debido a que en algunas zonas del desarrollo hay material arcilloso o material de despalme a 1.60 a 2.10 mts. de espesor. 7. En expediente se cuenta con el ingreso del manifiesto de impacto ambiental de fecha 29 de noviembre de 2007, al Instituto de Medio Ambiente del Estado de Aguascalientes. 8. Deberá cumplir las restricciones marcadas en la constancia de alineamiento y compatibilidad urbanística número 4802 de fecha 3 de octubre de 2007, y por ende urbanizar con concreto hidráulico las vialidades primarias y colectoras propias del condominio con accesos y rampas para discapacitados, así como las vialidades marcadas en el alineamiento antes mencionado. 9. Conforme a lo dispuesto por el artículo 196 del Código Urbano del Estado, el Ayuntamiento no expedirá la autorización de habitabilidad o uso de las viviendas, locales, departamentos o de cualquier edificación, hasta en tanto el Condominio no presente un avance en las obras de urbanización de un 50%. 10. No se otorgará autorización de inicio de obras de urbanización, hasta que cumpla con las disposiciones contenidas en el dictamen emitido por el Instituto del Agua del Estado. 11. Deberá respetar y acatar las disposiciones marcadas en la factibilidad de del sistema de planeacion emitida por la Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional mediante su oficio No de fecha 11 de diciembre de Se cuenta con la delimitación del N.A.M.E. por parte de la Comisión Nacional del Agua mediante oficio BOO.E H244 de fecha 12 de noviembre de PROYECTO DE RESOLUCIÓN 8

9 La Comisión Estatal de Desarrollo Urbano, en su sesión del día 21 de febrero de 2008, considerando que el expediente de la solicitud se integró de conformidad con lo dispuesto en el artículo 416 y 424 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, y toda vez que se cuenta con el dictamen favorable del Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags., emitida por conducto de su Dirección de Desarrollo Urbano del Municipio de Aguascalientes, mediante el oficio DFPM /07 con fecha del 19 de diciembre de 2007, tiene a bien APROBAR por etapas el proyecto denominado SAN GERARDO como CONDOMINIO MIXTO HABITACIONAL COMERCIAL, propiedad de DESARROLLADORA GOLFISTICA DE OCCIDENTE S.A. DE C.V. representada por el SR. ALFONSO BARBA GONZALEZ. E INMOBILIARIA BG S.A DE C.V cada persona moral queda sujeta a lo siguiente: Otorgar las donaciones bajo las condiciones fijadas por el Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags., en lo inherente a la superficie y su ubicación; al pago de obligaciones fiscales estatales y municipales; garantizar el abastecimiento del volumen anual de agua potable por un total de 3 363, m³ anuales requerido por la población de proyecto; atender a la factibilidad de agua potable y alcantarillado para su desarrollo mediante oficio No. 5378/07 de fecha 26 de noviembre del 2007, correspondiente al proyecto final avalado por la Comisión Ciudadana de Agua Potable y Alcantarillado del Municipio de Aguascalientes y el Instituto del Agua del Estado; urbanizar en su totalidad las vialidades del desarrollo, así como el desarrollador deberá realizar el proyecto adecuado en el nodo con la Av. Mahatma Gandhi, así como el proyecto del nodo de acceso que tendrá en la carretera 45 Sur garantizando por los mismos el acceso a su desarrollo; cumplir lo que se le señala en la Constancia de Alineamiento y Compatibilidad Urbanística; atender lo que señala los estudios de mecánica de suelos y geoeléctrico; respetar lo que dictamine la Comisión Nacional del Agua en lo relativo a las restricciones y limitaciones que se encuentren dentro de su predio por situaciones del medio físico natural; presentar y respetar las observaciones que se señalan en el Dictamen de Impacto Ambiental emitido por el Instituto del Medio Ambiente del Estado de Aguascalientes; así como cumplir con las Obligaciones derivadas en los términos del presente PROYECTO DE DICTAMEN formulado por la Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional, en su carácter de Secretario Técnico de esta Comisión. Por lo anterior y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del citado Código, dispone de 60 días a partir de esta fecha para entregar a la Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional, el original y tres tantos del proyecto definitivo del Condominio, mismo que deberá estar Georeferenciado en coordenadas U.T.M., para integrar totalmente el expediente respectivo, por lo que deberá pasar a dicha Secretaría para que se le indique el punto georeferenciado más cercano a su desarrollo. Asimismo, deberá presentar disco compacto que contenga plano de Sembrado completo, (el cual debe contener la superficie individual por predio, colindancias del predio, número de predios, número de manzanas, superficies totales, habitacional, comercial, áreas verdes, áreas de uso común, de donación, restricciones y usos del suelo), en formato.dwg. En dicho proyecto deberá incluir el plano de rasantes. Bajo el apercibimiento que de no hacerlo en el término antes señalado, la aprobación de su proyecto no surtirá sus efectos y en consecuencia deberá someter a consideración de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano una nueva solicitud de Condominio. Finalmente y para dar cumplimiento al artículo 41 de la Ley de Procedimiento Administrativo del Estado, se informa a la empresa DESARROLLADORA GOLFISTICA DE OCCIDENTE S.A. DE C.V., representada por el SR. ALFONSO BARBA GONZALEZ.,e INMOBILIARIA 9

10 BG S.A DE C.V. que cuentan con un plazo de 15 días hábiles, contados a partir del día siguiente de su notificación y/o publicación en el Periódico Oficial del Estado, para en su caso impugnar el presente documento, mediante el Recurso de Revisión, contemplado en dicha norma jurídica, o bien hacer valer juicio de nulidad ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Estado, ya que en caso contrario constituirá un acto administrativo definitivo. 10