CREDITO MIVIVIENDA EJEMPLO DE CÁLCULO DE INTERESES, COMISIONES Y GASTOS
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- Álvaro Castillo Olivera
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1 CREDITO MIVIVIENDA EJEMPLO DE CÁLCULO DE ES, COMISIONES Y GASTOS Actualizado al 01 de Diciembre de 2013 El producto Crédito MiVivienda es el producto financiero que permite adquirir el inmueble que deseas mediante un préstamo a largo plazo, con ayuda de recursos del Fondo MiVivienda. Importante:» El cálculo se realiza sobre la base de 360 días.» Las operaciones de desembolso, pago de cuotas, amortizaciones y cancelaciones están afectos al pago ITF (0,005%).» Las tasas, comisiones y gastos se encuentran detallados en el Tarifario de Producto Nuevo Crédito MiVivienda disponible en nuestra página web institucional. EJEMPLO EXPLICATIVO Caso Nº 1 Cálculo de Cuotas Se realiza el desembolso de un Crédito MiVivienda por una vivienda con valor de S/ ,00 nuevos soles y un inicial del 10%, a una Tasa Efectiva Anual del 9,6%, a cancelar en 240 cuotas mensuales con Seguro de Desgravamen individual. Valor de la vivienda (V) : S/ ,00 nuevos soles Desembolso (D) : S/ ,00 nuevos soles Inicial : S/ ,00 nuevos soles Tasa Efectiva Anual (TEA) : 9,99% (ver tarifario) Número de Periodos (n) : 240 meses 1.- Hallamos el Monto Neto a Desembolsar (D N ) La operación de desembolso está afecta a cobro de ITF (0,005%), el monto cobrado es: ITF = 0.005% / 100 = 0,00005 M ITF = D * ITF M ITF = S/ * 0,00005 M ITF = S/. 4,50 El Monto Neto a Desembolsar será entonces: D N = D - M ITF D N = S/ S/. 4,50 D N = S/ El Monto afecto a la tasa de interés es el Monto de Desembolso (D), por lo que el monto afecto al interés es S/ ,00 nuevos soles.
2 2.- Hallamos el Factor Mensual (FM) Primero hallamos la Tasa Efectiva Mensual (TEM) TEA = 9,99% / 100 = TEM = (((1+(TEA))^(1/12))-1) TEM = (((1+(0.0999))^(1/12))-1) TEM = 0, Seguidamente hallamos la Tasa Mensual de Seguro de Desgravamen (TSD) Esta incluye la Tasa de Seguro de Desgravamen (SD T = 0.025% para seguro individual ver tarifario) más los Derechos de Emisión (DE = 3%) y el IVG (IGV = 18%), tenemos así la siguiente ecuación: SD T = 0,025% / 100 = 0,00025 DE = 3% / 100 = 0,03 IGV = 18% / 100 = 0,18 TSD = SD T * (1+DE) * (1+IGV) TSD = 0,00025 * (1+0,03) * (1+0,18) TSD = 0, Finalmente hallamos la Factor Mensual (FM) FM = TEM + TSD FM = 0, , FM = 0, Desembolso (D) : S/ ,00 Bono Buen Pagador (B) : S/ ,00 TRAMO CONCESIONAL Monto Tramo Concesional (M) = Desembolso Bono Buen Pagador Monto Tramo Concesional (M) = S/ S/ Monto Tramo Concesional (M) = S/ , Hallamos la Cuota (C) Para ello la ecuación considerará el Monto Tramo Concesional (M = S/ ,00), el Factor Mensual (FM = 0, ) y el Número de Periodos (n = 240), siendo la ecuación: C = D * (((1+FM)^n)*FM)/(((1+FM)^n)-1) C = S/ ,00 * (((1+0, )^240)*0, )/(((1+0, )^240)-1) C = S/ ,00 * 0, C = S/. 744,05
3 2.- Hallamos el Interés del Primer Periodo (I 1 ) Para ello se toma en cuenta el Tasa Efectiva Mensual (TEM), el Número de Días en el Periodo (p) así como el Saldo Capital para el primer periodo (S 1 ). El Saldo Capital para el primer periodo (S 1 ) es igual al Monto Tramo Concesional (M) S 1 = M S 1 = S/ ,00 El Número de Días en el Periodo (basados en un año de 360 días) es de 30. p = 30 días La ecuación del Interés de la Primera Cuota será: I 1 = S 1 * (((1+TEM)^(p/30))-1) I 1 = S/ ,00 * (((1+0, )^(30/30))-1) I 1 = S/ ,00 * 0, I 1 = S/. 617, Hallamos el Monto de Seguro de Desgravamen al primer periodo (SD 1 ) Para ello se toma en cuenta la Tasa de Seguro de Desgravamen (TSD), así como el Saldo Capital para el primer periodo (S 1 ). Tenemos así la ecuación: SD 1 = S 1 * TSD SD 1 = S/ ,00 * 0, SD 1 = S/. 23, Hallamos la Amortización del Capital al primer periodo (A 1 ) Para ello se toma en cuenta la Cuota (C), así como el Interés del Primer Periodo (I 1 ); tenemos así la ecuación: A 1 = C I 1 SD 1 A 1 = S/. 744,05 S/. 617,44 S/. 23,54 A 1 = S/. 103, Hallamos la Cuota Neta al primer periodo (CN 1 ) La Cuota Neta al primer periodo está constituida por la Cuota (C) más el Monto a pagar por concepto de comisiones y gastos (G), tenemos entonces la ecuación: CN 1 = C + G
4 Para el caso de este producto se incluye el Seguro del Inmueble (SI) por lo que: Prima = V * 0.2% = S/ ,00 * 0,2% = S/. 200,00 Derecho de emisión = Mayor (Prima * 3% ó S/. 15,00) = S/. 200,00 * 3% = S/. 6,00 < S/. 15,00 IGV = (S/. 200,00 + S/. 15,00) * 18% = S/. 38,70 SI = (Prima + Derecho de emisión + IGV) /12 SI = (S/. 200,00 + S/. 15,00 + S/. 38,70) / 12 SI = S/. 21,14 Hallamos la Cuota Neta al final al primer periodo (CN 1 ) CN 1 = C + G CN 1 = S/. 774,05 + S/. 21,14 CN 1 = S/. 794, Hallamos la Cuota Final al primer periodo (CF 1 ) Para ello hallamos primero el Monto a pagar por ITF a la primera cuota (M ITF1 ) para el cual solamente se considerarán los dos primeros decimales, así mismo el si el segundo decimal es mayo que 5 se aproximará a 5 y si es menor a 5 se aproximará a 0. M ITF1 = CN 1 * ITF M ITF1 = S/. 794,19 * 0,00005 M ITF1 = S/. 0,003 M ITF1 = S/.0,00 Hallamos entonces la Cuota Final al primer periodo (CF 1 ) CF 1 = CN 1 + M ITF1 CF 1 = S/. 794,19 + S/. 0,00 CF 1 = S/. 794, Hallamos la Saldo Capital al segundo periodo (S 2 ) Para el mismo se tomará en cuenta el Saldo Capital al primer periodo (S 1 ) menos la Amortización del Capital al Primer Periodo (A 1 ), se tiene entonces la ecuación: S 2 = S 1 - A 1 S 2 = S/ ,00 S/. 103,07 S 2 = S/ ,93
5 Repetimos el procedimiento tantas veces como periodos se tenga para construir el siguiente cronograma de pagos: CAPITAL AMORTIZ.CAPITAL SEG.DESG. COMISIONES NETA ITF *ANTES DE G Y GASTOS *ANTES DE ITF FINAL +ITF +G 1 77, , , , , , , , , , ,90 726,90 5,79 0,22 732,91 21,14 754,05-754,05 Únicamente para el caso de la Última Cuota, en este caso la Cuota número 240, el procedimiento será el siguiente: La Amortización del Capital a la última cuota (A 12 ) es igual al Saldo Capital al último periodo (S 12 ): A 240 = S 240 A 240 = S/. 726,90 Tanto el Interés al último periodo (I 12 ) como el Monto de Seguro de Desgravamen al último periodo (SD 12 ) se calcularán de la misma forma que han sido calculados previamente; mientras que la Cuota al último periodo (C 12 ) estará definida por: C 12 = A 12 + I 12 + SD 12 C 12 = S/. 726,90+ S/. 5,79 + S/. 0,22 C 12 = S/. 732,91 Siendo entonces la Cuota Neta para el último periodo (CN 12 ): CF 12 = C 12 + G CF 12 = S/. 732,91+ S/. 21,14 CF 12 = S/. 754,05 Siendo entonces la Cuota Final para el último periodo (CF 12 ): CF 12 = C 12 + M ITF12 CF 12 = S/. 754,05+ S/. 0,00 CF 12 = S/. 754,05
6 8.- Hallamos la Tasa Costo Efectivo Anual (TCEA) Es el precio real del crédito, incluye intereses, comisiones y gastos. Inicialmente se calcula la Tasa Costo Efectiva Mensual, la cual se resuelve probando valores entre 0 y 1 para igualar el valor de Saldo Inicial o Monto del Préstamo y las actualizaciones de todas las cuotas, de la siguiente manera. Este procedimiento también se conoce como cálculo de la Tasa Interna de Retorno (TIR). Se deberá considerar el Saldo Inicial (S 0 ), el Monto de la Cuota en cada periodo (MC i ), los días transcurridos entre el vencimiento de cada cuota y la fecha de desembolso (DA i ), así utilizando la siguiente ecuación se podrá hallar la Tasa Costo Efectivo Mensual (TCEM) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Una vez hallada la Tasa Costo Efectiva Mensual, se procede a hallar la Tasa Costo Efectiva Anual. ( ) TRAMO NO CONCESIONAL Bono Buen Pagador (B) : S/ ,00 Número de Periodos (n) : 40 semestres (240meses/6) *No aplicables montos por Seguro de Desgravamen, Seguro del Inmueble ni Portes CAPITAL AMORTIZ.CAPITAL SEG.DESG. *ANTES DE G COMISIONES Y GASTOS NETA *ANTES DE ITF ITF FINAL +ITF +G 1 12, , , , , , , , , , ,37 363,37 2,89-366,16-366,16-366,16
7 Caso Nº 2 Incumplimiento de Pago El cliente realizó el pago puntual de las 5 primeras cuotas, sin embargo tuvo un retraso de 10 días en el pago de la sexta cuota. CAPITAL AMORTIZ. CAPITAL SEG. DESG. *ANTES DE G COMISIONES Y GASTOS NETA *ANTES DE ITF ITF COMP. MORAT ,06 107,41 613,26 23,38 744,05 21,14 765,19 -??? FINAL +ITF +G 1.- Hallamos los Intereses Compensatorios de la sexta cuota (IC 6 ) Para ello se necesita conocer la Amortización del Capital en la sexta cuota (A 6 ), la Tasa Efectiva Mensual (TEM), el número de días de retraso (DR 6 ), teniendo así la siguiente ecuación: IC 6 = A 6 * (((1+TEM)^(DR 6 /30))-1) IC 6 = S/. 107,41 * (((1+0, )^(10/30))-1) IC 6 = S/. 0, Hallamos los Intereses Moratorios de la sexta cuota (IM 6 ) Para ello se necesita conocer la Amortización del Capital en la sexta cuota (A 6 ), la Tasa Moratoria (TM) TM = 98% ó 0,98 ver tarifario. y el Número de días de retraso, teniendo así la siguiente ecuación: IM 6 = A 6 * (((1+TM)^(DR 6 /360))-1) IM 6 = S/. 107,41 * (((1+0,98)^(10/360))-1) IM 6 = S/. 2, Hallamos Cuota Final a pagar en el sexto periodo (CF 6 ) Para ello se necesita conocer la Cuota Neta al sexto periodo (CN 6 ), los Intereses Compensatorios e Intereses Moratorios de la sexta cuota (IC 6 e IM 6 respectivamente), así como el monto a pagar por ITF para esta cuota: M ITF6 = (CN 6 + IC 6 + IM 6 ) * ITF M ITF6 = (S/. 765,19 + S/. 0,28 + S/. 2,06) * 0,00005 M ITF6 = (S/. 767,53) * 0,00005 M ITF6 = S/. 0,00 La Cuota Final para el sexto mes con mora será entonces: CF 6 = CN 6 + IC 6 + IM 6 + M ITF6 CF 6 = S/. 765,19 + S/. 0,28 + S/. 2,06 + S/. 0,00 CF 6 = S/. 767,53
8 El Cronograma de pagos con la moratoria del sexto mes será el siguiente: CAPITAL AMORTIZ. CAPITAL SEG. DESG. *ANTES DE G COMISIONES Y GASTOS NETA *ANTES DE ITF COMPENS. MORAT. 1 77, , , , , , ,28 2, , , , , ,90 726,90 5,79 0,22 732,91 21,14 754, ,05 ITF FINAL +ITF +G (*) Los montos por apertura, retiros, depósitos y cancelaciones están afectos al pago de ITF (0.005%). (*) Para mayor información acerca de tasas, comisiones y gastos vinculados a operaciones pasivas visite cualquiera de nuestras agencias, oficinas especiales y puntos informativos; así como nuestra página web institucional. (*) La información es proporcionada de conformidad a la ley Complementaria a la Ley de protección al consumidor en materia de servicios financieros (Ley Nº 28587), el reglamento de transparencia de información y disposiciones aplicables a la Contratación de Usuarios del sistema financiero (Res.SBS ) y el código de protección y defensa del consumidor (Ley Nº 29571).
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