AVALUO DE MEJORAS RURALES. Parte 2

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Celia Carrizo Vidal
hace 6 años
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1 AVALUO DE MEJORAS RURALES Parte 2

2 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES RURALES (PARA CONSTRUCCIONES CON DESTINO VIVIENDA) Categorización de la construcción Paso 1.- Analizar la estructura portante predominante: CODIGO A B C E F G K ESTRUCTURA PORTANTE PREDOMINANTE ACERO - ENTREPISOS CON PERFILES DE ACERO O LOSAS DE HORMIGÓN ARMADO HORMIGÓN ARMADO ALBAÑILERÍA DE LADRILLOS, PIEDRA O BLOQUES DE CEMENTO ENTREPISOS DE LOSA O MADERA MADERA. CONSTRUCCIONES CON PANELES DE MADERA, DE FIBROCEMENTO. ENTREPISOS DE ENTRAMADOS DE MADERA LA FACHADA PRINCIPAL PUEDE SER DE ALBAÑILERÍA CONSTRUCCIÓN DE MATERIALES LIVIANOS. ENTREPISOS CON ENTRAMADOS DE MADERA CONSTRUCCIÓN LIVIANA GENERALMENTE DE UN PISO CON ESTRUCTURA SOPORTANTE METÁLICA O PAREDES DE BLOQUES. CONSTRUCCIÓN LIVIANA EN GENERAL

3 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES RURALES (PARA CONSTRUCCIONES CON DESTINO VIVIENDA) La calidad se diferencia de acuerdo a la mejor complejidad de diseño y la estructura y la categoría o nivel de las terminaciones o instalaciones, estableciéndose en orden descendente con las denominaciones 1, 2, 3, 4, 5 acuerdo a la tabla siguiente:

4 GUÍA TÉCNICA PARA DETERMINAR LA CALIDAD DE LAS CONSTRUCCIONES AGRÍCOLAS - VIVIENDAS FACHADA TRES O MÁS PLANOS. VOLUMETRÍA COMPLEJA SUPERFICIE MÁS DE 300 METROS CUADRADOS RECINTOS DORMITORIO EN SUITE. OTROS 3 O MÁS BAÑOS. 2 O MÁS DORMITORIOS DE SERVICIO. CONFORT SAUNA. PISCINA. ESCRITORIO. HIDROMASAJE.LAVANDERÍA. SALÓN DE JUEGOS, ETC REVESTIMIENTOS PÉTREOS. METALES. PORCELANATO.MADERAS FINAS. CRISTALES PAVIMENTOS INTERIORES PIZARRA. GRANITO. PORCELANATO. MADERAS FINAS VENTANAS MADERAS FINAS. TERMOPANELES. VITRALES CLIMATIZACIÓN CALEFACCIÓN CENTRAL. 2 O MÁS CHIMENEAS HECHAS EN OBRA CUBIERTA TEJAS. LOSA IMPERMEBILIZADA CIELORRASOS MADERAS FINAS. DECORADOS EN YESO MOLDEADO PUERTAS MADERAS FINAS. METÁLICAS DE ALTO COSTO PROTECCIONES PERSIANAS. REJAS DE HIERRO FORJADO. BARANDAS ARTEFACTOS BAÑOS DE CALIDAD

5 GUÍA TÉCNICA PARA DETERMINAR LA CALIDAD DE LAS CONSTRUCCIONES AGRÍCOLAS - VIVIENDAS Paso 2. Sumar la cantidad de características CODIGO NOMBRE CANTIDAD DE CARÁCTERÍSTICAS 1 SUPERIOR 14 2 MEDIA SUPERIOR 6 A 13 3 MEDIA 2 A 5 4 MEDIA INFERIOR VER DEFINICIONES 5 INFERIOR VER DEFINICIONES

6 GUÍA TÉCNICA PARA DETERMINAR LA CALIDAD DE LAS CONSTRUCCIONES AGRÍCOLAS - VIVIENDAS Cuando la construcción no presenta ninguna característica se debe considerar la siguiente definición: CALIDAD 4 MEDIA INFERIOR Se trata de construcciones con recintos y elementos estructurales de dimensiones mínimas aceptables, con terminaciones muy económicas (estucos sin afinar, maderas tipo pino nacional) pudiendo faltar revestimientos exteriores, interiores, puertas, etc. CALIDAD 5 INFERIOR En esta categoría se incluyen las construcciones que presentan problemas y errores de diseño y distribución, con materiales de desechos, terminaciones e instalaciones mínimas, de mala calidad y/o defectuosas, pudiendo carecer de más de un servicio básico.

7 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES RURALES (PARA CONSTRUCCIONES CON DESTINO VIVIENDA) Una vez definidas las características según paso 1 y 2, se entra en la siguiente tabla para determinar el valor a nuevo de la construcción:

8 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES RURALES (PARA CONSTRUCCIONES CON DESTINO VIVIENDA) Factores de depreciación: Los siguientes sectores de la construcción tendrán los siguientes factores de depreciación sobre el valor unitario a nuevo: Altillos Recinto habilitado en el entretecho, con ventilación natural que permite el libre desplazamiento de personas 0.6 No permite el desplazamiento de personas, sólo para depósito 0,4 Subsuelo habitable 0,50 Sótano 0.30 Construcción abierta: corredores, porches, etc 0.50

9 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES RURALES PARA CONSTRUCCIONES CON DESTINO GALPONES GALPONES Se clasifican por el material predominante de su estructura vertical.

10 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES RURALES PARA CONSTRUCCIONES CON DESTINO GALPONES CALIDAD 1 SUPERIOR Corresponde a una construcción que cuenta con cerramientos perimetrales, puede tener: divisiones y cerramiento de albañilería de ladrillo estucado u otro material similar: pavimentos de hormigón aptos para soportar esfuerzos especiales, baldosas o similares; instalaciones sanitarias completas: aire acondicionado, etc. CALIDAD 2 MEDIA Construcciones que se caracterizan por contar, además de la estructura, solo con cerramientos perimetrales, al menos por 3 lados. Puede tener cerramientos de albañilería de ladrillo, madera, hierro galvanizado, o similares. Pavimento e instalaciones sanitarias mínimas. CALIDAD 3 INFERIOR Comprende aquellas construcciones que cuentan solo con la estructura y la cubierta: carecen de cerramientos perimetrales o están incompletos.

11 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES RURALES PARA CONSTRUCCIONES CON DESTINO GALPONES PRECIOS DE GALPONES POR METRO CUADRADO

12 NOTA IMPORTANTE: Si se tratara de construcciones en predios no agrícolas ni ganaderos, ej: hoteles, centros de salud, etc, el criterio será considerar los valores unitarios de construcción que se usan para área urbana.

13 DEPRECIACIONES POR EDAD: Para viviendas y galpones usamos es criterio de Ross-Heidecke: CATEGORÍAS MUY BUENAS Y BUENAS: 100 AÑOS VIVIENDA Y 80 AÑOS GALPONES. CATEGORÍAS ECONÓMICAS: 75 AÑOS VIVIENDAS Y 60 AÑOS GALPONES. Si el bien a tasar supera la vida técnica, a criterio del avaluador se estimará cuánto tiempo más estará en pie sin mantenimiento.

14 DEPRECIACIONES POR ESTADO DE CONSERVACIÓN:

15 DEPRECIACIONES DE OTROS ACTIVOS AGRÍCOLAS Se utilizará la depreciación lineal: Ejemplos: Rubro Canales de regadío y pozos Estanques, bañaderos y tajamares Alambrados, tranqueras y vallas Silos Instalaciones de electrificación y telefonía rurales Caminos interiores Vida técnica 20 años 10 años 10 años 20 años 10 años 10 años Para estos rubros se deberá averiguar el valor a nuevo del activo

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