INFORME, que emite el Equipo Redactor de la Propuesta de. Modificación Puntual nº 33 del Plan General de Ordenación Urbana, a

Transcripción

1 INFORME, que emite el Equipo Redactor de la Propuesta de Modificación Puntual nº 33 del Plan General de Ordenación Urbana, a solicitud del Ayuntamiento de Pilar de la Horadada Con fecha 7 de abril de 2017, el señor Alcalde-Presidente del ayuntamiento de Pilar de la Horadada nos da traslado del informe preceptivo emitido por la Dirección General de Sostenibilidad de la costa y del mar al documento de modificación puntual número 33 del Plan General de Ordenación Urbana de Pilar de la Horadada, en nuestra condición de redactores y conforme a este requerimiento se emite el presente informe de acuerdo con los siguientes argumentos y fundamentos jurídicos: El motivo que justifica la redacción de la presente modificación viene derivado de la intención de conciliar la normativa del Plan General y la Ordenanza sobre Condiciones y Policía de la Edificación con la propia que regula la utilización del dominio público marítimo-terrestre y sus servidumbres, en particular la vigente Ley de Costas y su Reglamento de desarrollo (Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas y Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas) respecto de los usos admitidos por el Planeamiento General en los espacios ubicados entre la alineación oficial y la línea de fachada de las edificaciones, afectadas por la servidumbre de protección de costas, en aquéllos solares y edificaciones con fachada al mar, ubicados en suelo urbano consolidado. La modificación propuesta tiene entonces por objeto el actual artículo 112 de las vigentes normas urbanísticas del Plan General sobre Alineaciones y Retranqueos, incorporando un nuevo apartado y tres subapartados conducentes a regular que las Página 1 de 13

2 parcelas, solares y viviendas, con fachada total o parcial al mar, ubicados en suelo urbano consolidado, que estuvieren afectados total o parcialmente por la servidumbre de protección de costas, tendrán la posibilidad de ajustar la línea de fachada de la edificación hasta la alineación oficial establecida en el planeamiento general, en el bien entendido que la zona afectada por la servidumbres de costas se atendrán estrictamente a los usos y a los procedimientos de autorización previstos en las normas propias de Costas. El informe de la Dirección General de Costas considera necesario tener en cuenta las indicaciones que establecen sus consideraciones para que se remita nuevamente el expediente, previamente a su aprobación definitiva, y se someta a un nuevo informe conforme a lo dispuesto en los artículos 112. A y de la Ley de Costas. Por tanto, como corresponde a este tipo de informes internos, vamos a sintetizar las consideraciones jurídicas que la Dirección General de Costas estima que deben tenerse en cuenta en la propia redacción de la nueva norma urbanística. Recordemos que la Modificación de las NN.UU. del PGOU de Pilar de la Horadada se contrae a la adición de tres nuevos subapartados en el actual artículo 112, incluyendo dentro de su Apartado 9, estos tres nuevos subapartados, con los ordinales: 9.1; 9.2 y 9.3. Examinaremos cada uno por separado con las indicaciones de la Dirección General de Costas y nuestro Informe, para dar al final una redacción final de conjunto. Página 2 de 13

3 1.- Así y respecto al punto 9.1, que en su propuesta decía literalmente: Sometido a información pública por Acuerdo de Pleno Municipal de fecha 26 de Abril de Las parcelas, solares y viviendas con fachada o fachadas al mar, en su lado más expuesto a la zona marítimo-terrestre, que estén afectados, total o parcialmente, por las servidumbres del dominio público marítimo-terrestre, podrán ajustar la línea de fachada de la edificación a la alineación oficial, siempre y cuando se respeten los usos admitidos por las normas reguladoras de costas respecto de la servidumbre de protección. Aquéllas manzanas o unidades edificatorias que no estén afectadas por la servidumbre de protección costera, mantendrán sus condiciones edificatorias conforme a la clave de ordenación asignada. La Dirección General de Costas, considera que la nueva norma urbanística debe vincular expresamente el posible ajuste de la línea de fachada afectada por la servidumbre de protección costera al cumplimiento de los requisitos establecidos en la disposición transitoria 3ª 3. 2ª de la Ley de Costas, y así se debe solicitar y ser informado favorablemente por esa dirección general. Asimismo, y sin proponer cambios en la redacción de la norma, la Dirección General de Costas indica que los usos en zona de servidumbre de protección estarán sujetos a lo dispuesto en los artículos 24 y 25 de la Ley de Costas, prohibiéndose expresamente los edificios destinados a residencia o habitación, sin perjuicio del régimen transitorio que sea de aplicación. Respecto de los nuevos usos y construcciones deberá tenerse en cuenta que su autorización en servidumbre de protección deberán cumplir las condiciones reguladas en la disposición transitoria Tercera. 3. 2ª de la Ley de Costas. Comentarios: La Dirección General de Costas pretende fundamentalmente que la nueva norma urbanística integre en sus propios términos las prescripciones que se contiene Página 3 de 13

4 en la actual redacción de la ley y del reglamento de costas. Por tanto, examina tanto los supuestos ordinarios como los que se refieren a la aplicación de las disposiciones transitorias, que, en nuestro caso, no son especialmente relevantes pese al énfasis que pone la Dirección en su informe, en la medida en que no es propósito de la norma modificar la actual alineación oficial que se recoge en el vigente plan general de ordenación urbana de Pilar de la horadada. Insistamos en que sólo estamos haciendo coincidir en el área que da frente al mar, la alineación oficial ya existente con la alineación de fachada, dándose todas las garantías legales exigidas por la normativa de costas en tanto que esa línea de fachada no viene a permitir otros usos que los permitidos y no prohibidos por la ley de costas en la servidumbre de protección y, por tanto, sí se permitirán entre la alineación oficial y el límite de la servidumbre de protección que afecte al solar o la parcela aquellos usos que son autorizados conforme a lo dispuesto en el régimen general de la ley de costas y que se contiene en los artículos 24 y 25 de la ley de costas de 1988, modificada por la ley 2/2013, de 29 de mayo, mediante la tramitación de las preceptivas autorizaciones en las que interviene la dirección general de costas y en la propia de la comunidad valenciana. Es para estos supuestos autorizables y para aquéllos frentes de fachada no afectados por las servidumbres de costas para los que se ha pensado que puede coincidir la línea de fachada y la alineación oficial, sin necesidad, cuando exista la servidumbre, de que esa fachada tolere usos habitacionales o de vivienda. Entendemos, por tanto, que las apelaciones que razonadamente hace la dirección de costas inciden en aquellos supuestos en los que se pretenda autorizaciones excepcionales para ubicación de edificaciones con destino a residencia o habitación, que no es nuestro caso, y que deberán atenerse al cumplimiento estricto de los Página 4 de 13

5 requisitos que se establecen en la disposición transitoria Tercera. 3. 2ª de la vigente ley de costas. Recordemos que la servidumbre de protección tiene por objeto limitar los usos y actividades que pueden realizarse en esta franja con la finalidad de proteger el dominio público marítimo terrestre. La normativa sobre servidumbre de protección de costas establece una detallada relación de obras y actividades prohibidas, de actividades permitidas sin autorización, de actividades susceptibles de ser autorizadas autónomas y los supuestos de carácter excepcional reservados al Consejo de ministros. Junto al régimen general, la normativa de costas en sus disposiciones transitorias regula el régimen transitorio aplicable a los suelos que a la entrada en vigor de la Ley de Costas fuesen urbanos con la finalidad de respetar los derechos consolidados de los propietarios, evitar un proceso generalizado de revisión de los planeamientos urbanísticos y evitar que la administración urbanística tuviese que afrontar el pago de indemnizaciones por la pérdida de estos derechos. Por tanto, el régimen transitorio será de aplicación en toda la fachada marítima del municipio de Pilar de la Horadada que estuvieren considerados como suelo urbano con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Costas de 1988 o estuvieran consolidados por la edificación en los términos que figura en las disposiciones transitorias aludidas. De todo lo cual, deducimos que el nuevo sub apartado 9.1 del artículo 112, cuya modificación se pretende por adición, puede quedar redactado, conforme a las indicaciones de la Dirección General de Costas, de manera que ofrezca un panorama general del tratamiento que deba darse a los usos y construcciones en servidumbre de protección, apelando expresamente al régimen general de las autorizaciones previstas Página 5 de 13

6 en los artículos 24 y 25, recordando la plena aplicación del régimen transitorio cuando se pretendan usos excepcionales. CONCLUSIÓN: De esta forma, la nueva norma, sub apartado 9.1, se propone que se redacte del siguiente modo: 9.1- Las parcelas, solares y viviendas con fachada o fachadas al mar, en su lado más expuesto a la zona marítimo-terrestre, que estén afectados, total o parcialmente, por las servidumbres del dominio público marítimo-terrestre, podrán ajustar la línea de fachada de la edificación a la alineación oficial de manzana establecida en este Plan General, siempre y cuando se respeten los usos admitidos por las normas reguladoras de Costas respecto de la Servidumbre de Protección. La relación de usos prohibidos y admitidos, con o sin autorización de la Administración de Costas, se contrae a lo dispuesto en la Ley de Costas, actualmente en sus artículos 24 y 25, prohibiéndose expresamente los edificios destinados a residencia o habitación, sin perjuicio del régimen transitorio que sea de aplicación. Respecto de los nuevos usos y construcciones a los que sea de aplicación el régimen transitorio de la Ley de Costas, sólo serán autorizables aquellos que cumplan las condiciones establecidas en el artículo 25.2 de dicha Ley. El posible ajuste de la línea de fachada de la edificación, que en ningún caso modificará la alineación de manzana establecida en el PGOU vigente, en Servidumbre de Protección costera sólo será posible cuando se trate de usos y construcciones que cumplan las condiciones establecidas en el artículo 25.2 de la Ley de Costas, y así sea solicitado al órgano competente de la Comunidad Autónoma y autorizado por el mismo, previo informe de la Administración del Estado. Página 6 de 13

7 Finalmente, aquéllas manzanas o unidades edificatorias que no estén afectadas por la servidumbre de protección costera, mantendrán sus condiciones edificatorias conforme a la clave de ordenación asignada. 2.- Respecto al punto 9.2, que en su propuesta decía literalmente: Respecto de las nuevas edificaciones que destinen a uso terciario la parcela o parte de ella, afectada por servidumbre de protección, se podrán autorizar siempre y cuando no invadan la servidumbre de tránsito, entendiendo que el uso terciario deberá estar relacionado con el uso para el dominio público marítimo-terrestre (DPMT), de conformidad con lo dispuesto en las vigentes normas reguladoras de del dominio público marítimo terrestre. Entre los usos admitidos y compatibles con el DPMT se consideran, aparte de las instalaciones deportivas descubiertas, actividades destinadas a bares, restaurantes, aparcamientos públicos o privados en superficie. En caso de que estos aparcamientos fueran subterráneos no podrán estar vinculados con las edificaciones dentro de la misma parcela, módulos de aseos públicos, postas sanitarias de cruz roja, oficinas de farmacia, retenes de policía y guardia civil, centros recreativos, deportivos y de ocio, chiringuitos y quioscos de obra fija o desmontables tengan carácter temporal o permanente, Entre los usos No admitidos por ser incompatible con los fines de uso y servicio público que se otorgan al Dominio Público Marítimo Terrestre, se encuentran las instalaciones hoteleras, las discotecas, clubes, salas de fiesta y establecimiento de ocio similares así como las edificaciones e instalaciones concebidas para oficinas, centros de negocio o similares. Página 7 de 13

8 COMENTARIO: Sometido a información pública por Acuerdo de Pleno Municipal de fecha 26 de Abril de 2017 De nuevo, se nos indica por la Dirección General de Costas que tengamos en cuenta las limitaciones de carácter general que impone el número 2 del artículo 25 de la vigente Ley de Costas, donde, con carácter ordinario, solo se permitirán en esta zona, las obras, instalaciones y actividades que, por su naturaleza, no puedan tener otra ubicación. Por supuesto que sin perjuicio del régimen transitorio que sea de aplicación. Finalmente hace 1 recordatorio sobre la importancia de que la servidumbre de tránsito quede permanentemente expedita conforme a lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley de Costas. Por lo cual, no establece el informe ninguna modificación en el texto propuesto, aunque conforme a la metodología sugerida por la Dirección General de Costas, debería modificarse la actual redacción para incorporar expresamente las alusiones normativas a las que se contrae su informe. Resaltemos que este nuevo sub apartado 9.2 del artículo 112 de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Pilar de la horadada, incide especialmente en los usos, obras e instalaciones que son autorizables conforme al régimen transitorio aprobado en la Ley de Costas y que se refiere a la franja del suelo considerado como urbano a fecha 29 de julio de 1988, como es el caso que nos compete y que se señala expresamente en la memoria justificativa de la modificación de la norma, que estuviera afectado por la servidumbre de protección, donde podrán autorizarse nuevos usos y construcciones, de conformidad con lo establecido en los planes de ordenación en vigor, siempre que se garantice la efectividad de la servidumbre y no se perjudique el dominio público marítimo terrestre. Así se establece literalmente en esta norma. Página 8 de 13

9 CONCLUSIÓN: De esta forma, la nueva norma, sub apartado 9.2, se propone que se redacte del siguiente modo: Se podrán autorizar en la parcela o parte de ella, afectada por Servidumbre de Protección, nuevas edificaciones, instalaciones o actividades que sean conformes al planeamiento, siempre y cuando no invadan la servidumbre de tránsito, que deberá quedar permanentemente expedita para el paso de vehículos de vigilancia y salvamento de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley de Costas. Para actuaciones en Zona de Servidumbre de Tránsito o Zona de Servidumbre de Protección, conforme a los deslindes vigentes en el momento en que se solicite dicha autorización, con carácter previo a la concesión de la licencia municipal será necesaria la autorización de la administración competente (Estatal o Autonómica), siendo de aplicación la Disposición Adicional 5ª, apartado 2, de la Ley de Costas. Además, los proyectos y obras en las Zonas de Servidumbre indicadas deberán cumplir lo establecido en el capítulo II del Título II de la Ley de Costas y su Reglamento. 3.- Respecto a la redacción al contenido del punto 9.3, que en su propuesta decía literalmente: La disminución del retranqueo en parcelas ya existentes, afectadas total o parcialmente por las líneas de servidumbre del DPMT, no puede suponer en ningún caso incremento de altura, volumen o superficie de las construcciones existentes de conformidad con las normas reguladoras de costas. Página 9 de 13

10 En el caso de tratarse de nuevas construcciones que hayan de llevarse a cabo en parcelas afectadas por las referidas servidumbres del dominio público marítimo terrestre, estas deberán ajustarse a la Ley de Costas. Por su parte, deberá tenerse en cuenta que los cambios de uso en edificaciones existentes en suelo urbano deberán atenerse a lo indicado en la Disposición transitoria décima del vigente Reglamento de Costas que desarrolla el apartado 3 de la disposición transitoria tercera de la Ley 22/1988, de 28 de julio. COMENTARIO: El informe de la Dirección General de Costas a que nos venimos refiriendo tan sólo se refiere el para qué la norma tenga en cuenta lo dispuesto en la disposición transitoria Cuarta de la vigente Ley de Costas, respecto de las edificaciones e instalaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley de Costasen 1988, situadas en zona de dominio público o de servidumbre. Por tanto, poco cabe decir al respecto, salvo incorporar una mención específica a esta disposición transitoria en la norma propuesta. CONCLUSIÓN: De esta forma, la nueva norma, sub apartado 9.3, se propone que se redacte del siguiente modo: 9.3- La disminución del retranqueo en parcelas afectadas total o parcialmente por las líneas de servidumbre del DPMT, no puede suponer en ningún caso incremento de altura, volumen o superficie de las construcciones existentes de conformidad con las normas reguladoras de costas. Página 10 de 13

11 En el caso de tratarse de nuevas construcciones que hayan de llevarse a cabo en parcelas afectadas por las referidas servidumbres del dominio público marítimo terrestre, estas deberán ajustarse a la Ley de Costas, en particular deberán atenerse a lo dispuesto en su Disposición Transitoria Cuarta y concordantes del Reglamento. Por su parte, deberá tenerse en cuenta que los cambios de uso en edificaciones existentes en suelo urbano deberán atenerse a lo indicado en la Disposición transitoria décima del vigente Reglamento de Costas que desarrolla el apartado 3 de la disposición transitoria tercera de la Ley 22/1988, de 28 de julio. Una vez analizadas las indicaciones y sugerencias del Informe de Costas del Estado, apartado por apartado, y conforme a los razonamientos jurídicos expuestos estamos en condiciones de proponer que el conjunto de la Norma modificada se atenga a la siguiente redacción: 9.1- Las parcelas, solares y viviendas con fachada o fachadas al mar, en su lado más expuesto a la zona marítimo-terrestre, que estén afectados, total o parcialmente, por las servidumbres del dominio público marítimo-terrestre, podrán ajustar la línea de fachada de la edificación a la alineación oficial de manzana establecida en este Plan General, siempre y cuando se respeten los usos admitidos por las normas reguladoras de Costas respecto de la Servidumbre de Protección. La relación de usos prohibidos y admitidos, con o sin autorización de la Administración de Costas, se contrae a lo dispuesto en la Ley de Costas, actualmente en sus artículos 24 y 25, prohibiéndose expresamente los edificios destinados a residencia o habitación, sin perjuicio del régimen transitorio que sea de aplicación. Respecto de los nuevos usos y construcciones a los que sea de aplicación el régimen transitorio de la Ley de Costas, sólo serán autorizables aquellos que cumplan las condiciones establecidas en el artículo 25.2 de dicha Ley. Página 11 de 13

12 El posible ajuste de la línea de fachada de la edificación, que en ningún caso modificará la alineación de manzana establecida en el PGOU vigente, en Servidumbre de Protección costera sólo será posible cuando se trate de usos y construcciones que cumplan las condiciones establecidas en el artículo 25.2 de la Ley de Costas, y así sea solicitado al órgano competente de la Comunidad Autónoma y autorizado por el mismo, previo informe de la Administración del Estado. Finalmente, aquéllas manzanas o unidades edificatorias que no estén afectadas por la servidumbre de protección costera, mantendrán sus condiciones edificatorias conforme a la clave de ordenación asignada Se podrán autorizar en la parcela o parte de ella, afectada por Servidumbre de Protección, nuevas edificaciones, instalaciones o actividades que sean conformes al planeamiento, siempre y cuando no invadan la servidumbre de tránsito, que deberá quedar permanentemente expedita para el paso de vehículos de vigilancia y salvamento de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley de Costas. Para actuaciones en Zona de Servidumbre de Tránsito o Zona de Servidumbre de Protección, conforme a los deslindes vigentes en el momento en que se solicite dicha autorización, con carácter previo a la concesión de la licencia municipal será necesaria la autorización de la administración competente (Estatal o Autonómica), siendo de aplicación la Disposición Adicional 5ª, apartado 2, de la Ley de Costas. Además, los proyectos y obras en las Zonas de Servidumbre indicadas deberán cumplir lo establecido en el capítulo II del Título II de la Ley de Costas y su Reglamento La disminución del retranqueo en parcelas afectadas total o parcialmente por las líneas de servidumbre del DPMT, no puede suponer en ningún caso incremento de altura, volumen o superficie de las construcciones existentes de conformidad con las normas reguladoras de costas. Página 12 de 13

13 En el caso de tratarse de nuevas construcciones que hayan de llevarse a cabo en parcelas afectadas por las referidas servidumbres del dominio público marítimo terrestre, estas deberán ajustarse a la Ley de Costas, en particular deberán atenerse a lo dispuesto en su Disposición Transitoria Cuarta y concordantes del Reglamento. Por su parte, deberá tenerse en cuenta que los cambios de uso en edificaciones existentes en suelo urbano deberán atenerse a lo indicado en la Disposición transitoria décima del vigente Reglamento de Costas que desarrolla el apartado 3 de la disposición transitoria tercera de la Ley 22/1988, de 28 de julio. Es cuanto, salvo mejor opinión fundada en derecho, tenemos el honor de informar En Pilar de la Horadada, a 8 de Abril de 2017 Firmado digitalmente por: NOMBRE MARTINEZ CAMPILLO ANDREU JORGE - NIF X Página 13 de 13