PROGRAMA DE ACTUACION URBANIZADORA DE LA UNIDAD DE ACTUACIÓN NÚMERO 18 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE FUENSALIDA

Transcripción

1 PROGRAMA DE ACTUACION URBANIZADORA DE LA UNIDAD DE ACTUACIÓN NÚMERO 18 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE FUENSALIDA PROPOSICIÓN JURÍDICO ECONÓMICA INDICE ANTECEDENTES Y OBJETO... 2 A) RELACIONES ENTRE EL URBANIZADOR Y LOS PROPIETARIOS... 4 B) COSTES DE LA URBANIZACIÓN... 6 C) RETRIBUCIÓN DEL URBANIZADOR... 7 D) INCIDENCIA ECONÓMICA DE LOS COMPROMISOS ADICIONALES DEL URBANIZADOR

2 ANTECEDENTES Y OBJETO La Unidad de Actuación nº 18 definida en las Normas Subsidiarias Municipales de Fuensalida (UA-18) limita al nordeste con la avenida Cristo del Amparo, donde hace el número 30, al oeste con la calle Bailén que está incluida dentro de la unidad en todo su frente, al norte con los números 28, 26 y 24 de la avenida Cristo del Amparo y 14 de la calle Bailén, al sur y sudeste con el 10 de esta misma calle, 32 de la avenida Cristo del Amparo, y 2 a 10 de la calle San Gabriel. Desde el punto de vista catastral, además del tramo ya citado de la calle Bailén, la unidad incluye cuatro fincas con las siguientes referencias: UK9364S0001TL, a nombre de María Juana Romojaro Sánchez-Infante UK9364S0001LL a nombre de María Milagros Romojaro Sánchez- Infante UK9364S0001GL a nombre de Inmobiliaria Faymasa SA UK9364S0001PA a nombre de Inmobiliaria Faymasa SA El Ayuntamiento de Fuensalida, en Plano de fecha cinco de agosto de 2009, acordó la formulación de un Programa de Actuación Urbanizadora de gestión directa de la UA-18 descrita en el párrafo anterior. Con esta finalidad encargó a la sociedad Arquitectura y Suelo S.L.P. y a los ingenieros técnicos D. José Minervo Gutierrez Gil y D. Aritz Adalur Epelde la redacción de los documentos técnicos necesarios para definir una alternativa técnica que ya se ha completado en el momento de redactar esta proposición incluyendo: Un Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 Un Proyecto de Urbanización del mismo ámbito, compresivo del movimiento de tierras, pavimentación, jardinería, telecomunicaciones, distribución de agua potable, red de riego, alcantarillado, señalización y mobiliario urbano. Proyectos de alumbrado público, media tensión, transformador, y distribución de electricidad en baja tensión. Estudio Básico de Seguridad y Salud. Estudio de Gestión de Residuos. 2

3 Por otra parte, el artículo del Decreto Legislativo 1/2010, de 18/05/2010, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha, (en adelante TRLOTAU) determina la necesidad de que todo Programa de Actuación Urbanizadora, tanto si se propone su gestión directa como indirecta, incluya entre su documentación una proposición jurídico-económica comprensiva de los siguientes aspectos: a) Desarrollo de las relaciones entre el urbanizador y los propietarios justificando en su caso la disponibilidad de aquél sobre los terrenos de éstos, los acuerdos ya alcanzados y las disposiciones relativas al modo de retribución del urbanizador. b) Estimación de la totalidad de los gastos de urbanización, de acuerdo con lo establecido en el artículo 115. No obstante, la estimación de las indemnizaciones a que se refiere la letra g) del número 1 del artículo 115 no se tendrá en consideración como criterio de adjudicación del correspondiente Programa de Actuación Urbanizadora. c) Proporción o parte de los solares resultantes de la actuación constitutiva de la retribución del urbanizador o definición de las cuotas cuando se prevea el pago en metálico, expresándose si le corresponde recibir algún recargo sobre la estimación de gastos de urbanización en concepto de beneficio o retribución de la gestión. A los efectos de determinar la proporción o parte de los solares resultantes de la actuación constitutiva de la retribución del urbanizador se considerará lo dispuesto en la normativa estatal respecto de la valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas. d) Incidencia económica, estimada tanto en términos de valoración de los terrenos que hayan de adjudicársele como en su cuantificación y modo de adquisición, de los compromisos que interese adquirir el urbanizador, ya sean con la finalidad de efectuar aportaciones al patrimonio municipal de suelo, de realizar obras adicionales a las mínimas establecidas legalmente o de afectar dichos terrenos a la edificación con criterios de eficiencia ecológica que reglamentariamente se determinen o con fines de interés social. 3

4 Una vez completados los documentos que conforman la alternativa técnica, y en cumplimiento de lo establecido en el artículo 110 del TRLOTAU, se redacta la siguiente PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA: A) RELACIONES ENTRE EL URBANIZADOR Y LOS PROPIETARIOS Las fincas y propietarios afectados están descritos de forma pormenorizada en la Memoria informativa del Plan Especial de Reforma Interior, indicando titularidad, referencia registral, referencia catastral, y medición topográfica. Desde el inicio de las actuaciones, el Ayuntamiento de Fuensalida ha mantenido numerosas reuniones con todos los propietarios, poniendo de manifiesto su intención de desarrollar por gestión directa la UA-18, con el fin de llegar a acuerdos sobre el contenido de la ordenación y el futuro reparto del aprovechamiento, aunque finalmente este acuerdo no se ha conseguido. En estas circunstancias las relaciones entre el Ayuntamiento y los propietarios se regirán directamente por lo dispuesto en el TRLOTAU y otra legislación que resulte aplicable. A título informativo, los aspectos más sobresalientes de esta regulación se resumen en los siguientes puntos: De acuerdo con el artículo del TRLOTAU y del Reglamento de la Actividad de Ejecución de esta Ley (RAE), los propietarios que expresamente declinen cooperar, por entender inconveniente el desarrollo urbanístico de sus terrenos, podrán renunciar a ello si piden, mediante solicitud formalizada en documento público y presentada antes del acuerdo aprobatorio del Programa de Actuación Urbanizadora, la expropiación y el pago según el valor que corresponda legalmente al suelo. En este caso el acuerdo aprobatorio del Programa de Actuación Urbanística determinará la incoación del expediente de determinación del justiprecio para la finca correspondiente. De acuerdo con el artículo del TRLOTAU y del RAE, los propietarios disconformes con la valoración de los costes de ejecución material de las obras de urbanización podrán formular oposición justificada en informe técnico a la previsión del correspondiente proyecto de urbanización, que se 4

5 resolverá en los términos y mediante el procedimiento citados en el artículo del RAE Los gastos a repercutir entre los propietarios serán los previstos en la presente proposición, redactada en base a las previsiones del artículo 115 del TRLOTAU y 38 del RAE. Los gastos inicialmente previstos al aprobar el PAU podrán ser revisados en las circunstancias y mediante el procedimiento citado en el artículo 111 y concordantes del RAE, y actualizados mediante los procedimientos aplicables a la ejecución de contratos de las administraciones públicas. La retribución del Ayuntamiento como agente urbanizador se realizará en metálico y en proporción al aprovechamiento adjudicado a cada propietario en el proyecto de reparcelación. De acuerdo con el artículo c) del RAE, las parcelas sujetas a pagos de cuotas de urbanización se afectarán a dichos pagos, como carga real que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria por el importe estipulado en la cuenta de liquidación provisional. El Ayuntamiento podrá solicitar en cualquier momento posterior que se practique nueva afección en la cuantía que se encuentre formalmente aprobada en cada momento, hasta cubrir el importe total adeudado con cargo a cada finca o parcela, con excepción de los débitos que sus dueños tengan afianzados o avalados. Salvo acuerdo expreso entre las partes, la ocupación de los terrenos para su urbanización, y el comienzo de las obras, requerirá la previa aprobación del proyecto de reparcelación. Los propietarios tendrán derecho a recibir, en todo momento, información documentada sobre las incidencias y gastos que hayan de asumir para abonar los gastos de urbanización. Así mismo podrán someter a consideración del Ayuntamiento sugerencias y enmiendas para mejorar el contenido de los proyectos y presupuestos que éste elabore o apruebe. 5

6 B) COSTES DE LA URBANIZACIÓN Los gastos de urbanización que corren a cargo de los propietarios de terrenos comprendidos en una unidad de actuación serán los citados en el artículo 115 del TRLOTAU, 38 del RAE y concordantes. En nuestro caso, a partir de las obras, calidades y presupuestos contenidos en la alternativa técnica resulta la siguiente estimación provisional de gastos: a) Presupuesto de ejecución material de las obras 1) MT, Demoliciones y Pavimentación ,98 2) Red de alcantarillado ,50 3) Red de agua potable ,71 4) Red de telefonía ,06 5) Jardinería y mobiliario urbano ,80 6) Red de riego ,58 7) Señalización ,45 8) Centro de transformación ,11 9) Red de media tensión ,18 10) Red de distribución en BT ,65 11) Alumbrado público ,17 Total P.E.M ,19 b) G. G. y B. I. del contratista 19% P.E.M ,42 c) Honorarios profesionales 1) Redacción de alternativa técnica ,00 2) Redacción de proposición jurídico- económica ,00 3) Dirección de obra ,00 4) Asesoría jurídica ,00 5) Gastos de notaría y registro ,00 Total honorarios profesionales ,00 6

7 d) Tramitación administrativa, tasas y licencias ,00 e) Gastos de gestión del Ayuntamiento como agente urbanizador (10% del P.E.M.) ,22 f) Gastos financieros ,00.- TOTAL GASTOS ,83 más el I.V.A. vigente en el momento del devengo, actualmente el 21 % (92.292,44 euros). TOTAL GASTOS IVA INCLUÍDO: ,27 EUROS. Son quinientos treinta y un mil setecientos ochenta euros con veintisiete céntimos. Al tratarse de obras de urbanización a contratar por el propio Ayuntamiento conforme a la legislación de contratos de las administraciones públicas no se consideran gastos de conservación repercutibles directamente a los propietarios en el marco de la ejecución del PAU. Se tienen en cuenta posibles gastos de financiación, pese a la previsión del pago anticipado de las cuotas de urbanización en base al artículo e) del RAE Tal como se especifica en la memoria informativa del PERI, la ordenación urbanística propuesta no implica necesariamente la extinción de derechos que deban ser indemnizados, por lo que no se tiene en cuenta ningún tipo de indemnización a efectos de esta estimación provisional de gastos. C) RETRIBUCIÓN DEL URBANIZADOR Con carácter general, la retribución del Ayuntamiento como agente urbanizador se realizará en metálico y en proporción al aprovechamiento adjudicado a cada propietario en el proyecto de reparcelación. En el supuesto de que algún propietario estuviera interesado en sustituir el pago en metálico por la aportación de terrenos edificables con anterioridad a la aprobación del proyecto de reparcelación, podrá presentar oferta detallada por escrito ante el Ayuntamiento que podrá optar por admitir el pago en especie propuesto, o mantener la previsión inicial de pago en metálico. Una vez aprobado el proyecto de reparcelación no se admiten cambios en el modo de retribución del urbanizador. 7

8 Las cuotas de urbanización se girarán a los propietarios según los siguientes plazos: Primer plazo: Coincidirá con la firma del Acta de Comprobación de Replanteo. En este mismo momento se girará liquidación por el importe de ejecución previsto en los seis meses posteriores, según presupuesto y calendario de obra reflejado en el contrato de adjudicación de la obra. Segundo plazo y sucesivos. Se harán por mensualidades según las certificaciones de obra, descontando las cantidades abonadas en plazos anteriores. Todas las cuotas que se reclamen a los propietarios se entenderán practicadas con carácter provisional a reserva de la liquidación definitiva, que se tramitará conforme a lo dispuesto en el artículo 69 del RAE. Tal como se recoge en el desglose de gastos del apartado B), el Ayuntamiento de Fuensalida no pretende obtener beneficios ni pérdidas económicas como consecuencia de la ejecución de la presente actuación urbanizadora. El monto total de las cuotas resultantes de la liquidación coincidirá con los gastos ocasionados por la actuación, incluyendo gastos de gestión. A estos efectos se entenderá que: Los gastos de tramitación se refieren a los gastos externos ocasionados por la tramitación administrativa del expediente, tal como anuncios y publicaciones. Las tasas y licencias cubren los gastos previstos en las correspondientes ordenanzas fiscales, que son independientes de la personalidad del agente urbanizador. Los gastos de gestión son una estimación del coste extraordinario que debe soportar el Ayuntamiento al actuar como agente urbanizador como consecuencia de la dedicación de su personal utilización de instalaciones etc., que se estiman como un porcentaje del P.E.M. D) INCIDENCIA ECONÓMICA DE LOS COMPROMISOS ADICIONALES DEL URBANIZADOR Este apartado del artículo del TRLOTAU carece de sentido en las actuaciones urbanizadoras en gestión directa al no existir plicas en competencia. Fuensalida, 5 de diciembre de

9 El Alcalde: 9