PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS SISTEMAS VALUATORIOS DE LOS CATASTROS PROVINCIALES EN ARGENTINA

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Susana Aranda Carmona
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1 SISTEMAS VALUATORIOS DE LOS CATASTROS PROVINCIALES EN ARGENTINA Lic. Irene Roccia C.P.N Horacio Palavecino

Ley Nacional de Catastro 26.209 PORQUE: Ley Nacional de Catastro 26.209. La misma dice en su: ART 1 : Los catastros forman la Base del sistema inmobiliario en los aspectos tributarios y deben:.

2 Ley Nacional de Catastro PORQUE: Ley Nacional de Catastro La misma dice en su: ART 1 : Los catastros forman la Base del sistema inmobiliario en los aspectos tributarios y deben:...deben conocer la riqueza territorial y su distribución....deben producir los datos económicos de base para legislación tributaria....deben registrar las mejoras y determinar su valuación....deben REALIZAR LA VALUACION PARCELARIA. ART. 5 : Son elementos de parcela entre otros LA VALUACION FISCAL. ART 14: Las leyes locales establecerán la metodología valuatoria a utilizarse en su jurisdicción, la cual deberá tener base técnica para lograr la correcta valuación de manera de alcanzar la equidad fiscal. ART 16, le confiere al CFC la tarea de coordinar las metodologías valuatorias para unificar criterios en el territorio nacional, es por esta razón, que durante los meses de agosto, septiembre y octubre, se desarrollaran actividades de relevamiento y puesta en conocimiento de los sistemas de valoración utilizados en las reparticiones catastrales.

3 Taller / Seminario Taller/seminario de valoración inmobiliaria Ofrecer un espacio de reconocimiento, reflexión y aprendizaje Compartir conocimientos y experiencias intercambiar y generar nuevas perspectivas 1. Región 1: Tierra del Fuego, Santa Cruz, Mayor participación de personal técnico Chubut, Neuquén (Coordinador), La Pampa y Río Negro 2. Región 2: Provincia de Buenos Aires, CABA, Córdoba (Coordinador), San Luis, Mendoza, Entre Ríos y Santa Fe. Talleres regionales 3. Región 3: Misiones, corrientes, Chaco, Santiago del Estero y Formosa (Coordinador). 4. Región 4: Jujuy, Salta, Catamarca, La Rioja, San Juan y Tucumán (Coordinador).

Taller / Seminario Objetivo General: Identificar y proponer criterios de valoración masiva de inmuebles a ser considerados para alcanzar una valoración equitativa en la Republica Argentina.

4 Taller / Seminario Objetivo General: Identificar y proponer criterios de valoración masiva de inmuebles a ser considerados para alcanzar una valoración equitativa en la Republica Argentina. Objetivos Específicos: Conocer los métodos de valoración masiva de inmuebles utilizados por cada una de las provincias. Observar la normativa provincial relativa a la valoración de los inmuebles con fines fiscales Analizar la aplicación y cumplimiento de las normas en cuanto a periodo y alcance de los avalúos. Identificar criterios comunes de valoración Analizar metodologías, sistemas y procedimientos existentes y alternativos utilizados para la valoración masiva de inmuebles

5 Taller / Seminario Reuniones Regionales Cada provincia participante deberá realizar un documento ejecutivo con el método, sistema y estado de la valorización de los inmuebles en su repartición Cada provincia deberá elegir un representante el cual deberá exponer brevemente el estado de situación de su organización frente al grupo. El coordinador del grupo, deberá guiar al equipo e identificar los puntos en común y en disidencia de cada repartición

6 Taller / Seminario PROVINCIA Participo del taller regional Presento /expuso material Buenos Aires no no Catamarca Si Si Chaco Si Si rural Chubut No No Ciud.Buenos Aires Si si Córdoba Si si Corrientes Si Si Entre Ríos Si si Formosa Si Si Jujuy Si Si La Pampa Si Si 83 % La Rioja Si No Mendoza Si Si Misiones NO Neuquén Si Si Rio Negro Si Si Salta Si si San Juan No No San Luis Si Si Santa Cruz No No Santa Fe Si si Sgo.del Estero Si Si Tierra del Fuego Si Si Tucumán Si si

7 Conceptos Generales Valor: es una manifestación económica que refleja una relación ($) existente entre bs y ss. Relación de cuantía valores deseos entre bs y ss. Mercado: es el lugar (espacio y tiempo) donde se materializa esa relación, intercambio. VALUACION CATASTRAL: acciones para asignar a cada inmueble un valor en relación con el conjunto de todos los inmuebles del TERRITORIO.

8 Inmuebles Rurales Definir relaciones entre inmuebles Respecto de 1 : optimo-ideal- mejor-común Definir espacio: TERRITORIO = MERCADO PROVINCIAS PAIS

9 Inmuebles Rurales Parece sencillo pero... Cada uno tomo distintos parámetros y variables para fijar el VUB y valuación de parcela

10 Inmuebles Rurales DETERMINACION DEL VUB METODO COMPARATIVO A VALOR DE MERCADO VALUACION PARCELARIA VUB A $/HA

Inmuebles Rurales Cada uno tomo distintos parámetros para dividir su territorio y fijar el VUB para has de

x zonas Agroeconómicas, Ecológicas, Edafológicas, Climáticas, X zonas de receptividad ovina, bovina, X

infraestructura asociada (rutas, puertos embarque, red eléctrica, canales, etc.

11 Inmuebles Rurales Cada uno tomo distintos parámetros para dividir su territorio y fijar el VUB para has de características homogéneas. x zonas Agroeconómicas, Ecológicas, Edafológicas, Climáticas, X zonas de receptividad ovina, bovina, X departamentos y distritos, X zona con riego o sin riego, X cultivos NO ES UN X superficie X asnm PROBLEMA X infraestructura asociada (rutas, puertos embarque, red eléctrica, canales, etc.) Pero esta diversidad NO ES UN PROBLEMA si todos buscan una referencia al valor de mercado RELACION DE VALORES. Siempre que las variables escogidas para producir ese valor sea significativo del deseo en el mercado. SEAN OBJETIVAS DEL MERCADO

12 Inmuebles Rurales Si tenemos un problema: Cada uno tomo valores a distintas fechas La relación de valores al mercado es MUY DISPAR

13 Inmuebles Rurales RELACION VALOR CATASTRAL VALOR MERCADO

14 Inmuebles Rurales Si tenemos un problema: Cada uno tomo los recursos tecnológicos e información que disponía

15 Inmuebles Rurales COMPONENTES DE LA VALUACION ELEMENTOS UTILIZADOS PARA VALUACION

16 Inmuebles Rurales ELEMENTOS UTILIZADOS PARA VALUACION CARTA SUELO (INTA) BASE GRAFICA DIGITAL IMÁGENES SATELITALES

17 Inmuebles Rurales Es bueno pero no suficiente que los periodos de actualización de valores sean fijados x leyes/dtos. Es fundamental el empleo de información digital, mapas de suelo, imágenes satelitales, cartografía de infraestructuras asociadas para facilitar la periodicidad. Unificar conceptos: Mejoras SI / Mejoras NO Variables similares x Regiones x Producción (ej: riego, canales, rutas, etc.) Profundizar, afianzar proyectos nuevos: OV/VIR/modelo San Luis/Tierra del Fuego/Chaco

Inmuebles Rurales Métodos utilizados Tierra Libre de Mejoras: comparativo Mejoras Edilicias: por reposición (algunos casos auto declarativos, o por producción = especiales) Ponderan la

18 Inmuebles Rurales Métodos utilizados Tierra Libre de Mejoras: comparativo Mejoras Edilicias: por reposición (algunos casos auto declarativos, o por producción = especiales) Ponderan la cantidad de características que el inmueble tiene por categoría y el valor final del m2 es un ponderado. Instalaciones complementarias no todas las provincias las valorizan e incorporan

Inmuebles Urbanos Aspectos relevados a nivel nacional Alta dispersión en el numero de parcelas urbanas administradas, desde a 30.000

19 Inmuebles Urbanos Aspectos relevados a nivel nacional Alta dispersión en el numero de parcelas urbanas administradas, desde a a Implica la existencia de economías o deseconomías de escala en la búsqueda de la innovación en modelos o sistemas alternativos de valoración

La legislación provincial prevé el usos de coeficientes de actualización, los cuales en algunos

20 Inmuebles Urbanos Aspectos relevados a nivel nacional Ultima valoración generalizada en la década del 90 Coeficientes de ajuste con baja capacidad de fiscalización (estado y antigüedad) La legislación provincial prevé el usos de coeficientes de actualización, los cuales en algunos casos son utilizados de manera homogénea para todos los inmuebles. Dejando todo igual, cambiando el grado.

Impuesto Inmobiliario AÑOS PROVINCIAS 2006 2007 2008 2009 2010 BUENOS AIRES 11% 9% 8% 7% 7% CÓRDOBA 16% 13% 12% 9% 8% MENDOZA 10% 10% 8% 8% 7% SAN LUIS 11% 8% 6% 6% 6% SANTA FE 13% 10% 9% 8% 11% C.A.B.A. 10% 8% 12% 11% 8% ENTRE RÍOS 21% 18% 14% 14% 17% CORRIENTES 17% 10% 8% 6% 7% CHACO 2% 2% 1% 1% 1% FORMOSA 1% 2% 1% 1% 1% MISIONES 9% 7% 5% 4% 4% SGO.

21 Impuesto Inmobiliario AÑOS PROVINCIAS BUENOS AIRES 11% 9% 8% 7% 7% CÓRDOBA 16% 13% 12% 9% 8% MENDOZA 10% 10% 8% 8% 7% SAN LUIS 11% 8% 6% 6% 6% SANTA FE 13% 10% 9% 8% 11% C.A.B.A. 10% 8% 12% 11% 8% ENTRE RÍOS 21% 18% 14% 14% 17% CORRIENTES 17% 10% 8% 6% 7% CHACO 2% 2% 1% 1% 1% FORMOSA 1% 2% 1% 1% 1% MISIONES 9% 7% 5% 4% 4% SGO. DEL ESTERO 9% 6% 6% 6% 6% Participación del impuesto inmobiliario en el total recaudado CATAMARCA 7% 6% 5% 5% 4% JUJUY 7% 6% 5% 4% 9% LA RIOJA 5% 4% 3% 3% 3% SALTA 2% 2% 1% 1% 1% SAN JUAN 8% 7% 7% 7% 6% TUCUMÁN 7% 7% 10% 9% 8% CHUBUT 0% 0% 0% 0% 0% LA PAMPA 15% 13% 12% 10% 14% NEUQUÉN 6% 5% 4% 5% 5% RÍO NEGRO 11% 9% 7% 6% 5% SANTA CRUZ 0% 0% 0% 0% 0% TIERRA DEL FUEGO 0% 0% 0% 0% 0% TOTAL 11% 9% 9% 8% 7%

22 Impuesto Inmobiliario Impuesto inmobiliario % Recaudación sobre el total % 10% 8% 6% Taller NEUQUEN Neuquén 4% 2% 0% Impuesto inmobiliario % Recaudación sobre el total CATAMARCA JUJUY LA RIOJA SALTA SAN JUAN TUCUMÁN 16% 14% 12% 10% Tucumán 8% 6% 4% 2% 0% LA PAMPA NEUQUÉN RÍO NEGRO SANTA CRUZ TIERRA DEL FUEGO

23 Impuesto Inmobiliario Impuesto inmobiliario % Recaudación sobre el total % 20% Revalúo 15% 10% Formosa 5% 0% BUENOS AIRES CÓRDOBA MENDOZA SAN LUIS SANTA FE C.A.B.A. ENTRE RÍOS Impuesto inmobiliario % Recaudación sobre el total % 16% 14% 12% Córdoba 10% 8% 6% 4% 2% 0% CORRIENTES CHACO FORMOSA MISIONES SGO. DEL ESTERO

24 Reflexiones Finales Oportunidades de la legislación provincial: Valor de mercado, todos lo consideran como parámetro. Dan libertad para que las reparticiones catastrales creen los mecanismos para la valoración (algunos casos no, esta descriptivo en la ley) Coeficientes de ajuste

25 Reflexiones Finales Cada Provincia cobra el impuesto inmobiliario que quierepuede. Los catastros deben valuar los inmuebles mas allá de su fin tributario. Conocer la riqueza del territorio. Los valores fiscales deben ser autónomos del monto de impuesto y despegarlo de los discusiones políticas. La alícuota define el monto del impuesto. Existe competencias con impuestos nacionales y contribuciones municipales: IG/IBP/IGMP

26 Reflexiones Finales EL DESAFIO

Reflexiones Finales Si buscamos resultados distintos, no sigamos haciendo lo mismo El uso de nuevas tecnologías RRHH formados y con capacidades de generar conocimiento, innovación Similares

27 Reflexiones Finales Si buscamos resultados distintos, no sigamos haciendo lo mismo El uso de nuevas tecnologías RRHH formados y con capacidades de generar conocimiento, innovación Similares realidades regionales e iguales problemáticas Usos no fiscales del valor catastral Dispersión en la relación entre los valores fiscales y de mercado entre las provincias. ACUERDOS, ESTUDIOS CONJUNTOS, DESARROLLOS, INTERCAMBIO DE EXPERIENCIAS ENTRE LOS TECNICOS

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Relativos a la Gestión Pública vinculada a los sectores económicos Ciudad de Buenos Aires Catamarca Chaco Chubut Buenos Aires 2,87 11,83 6,64 12,79 11,28 260 2.661 1.144 2.804 1.854 272 669 1.011 1.381 43.262 526 3.162 1.561 3.897 45.101 2,60 2,80 2,40 2,40 2,50 Córdoba