PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI) ADMINISTRADO POR TERRANUM INVERSIÓN S.A.S.

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1 Contactos: Andrea Martín M. María Soledad Mosquera R. Comité Técnico: 13 de junio de 2013 Acta No.: 548 PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI) ADMINISTRADO POR TERRANUM INVERSIÓN S.A.S. BRC INVESTOR SERVICES S.A. SCV REVISIÓN PERIÓDICA EFICACIA EN LA GESTIÓN DE PORTAFOLIOS G aaa (Triple a) Cifras al 30 de abril de 2013: Valor Total del Programa: $1 billón (el aumento de $1 billón a $ 2 billones está pendiente de aprobación por parte de la Superintendencia Financiera de Colombia). Valor Total Colocado: $ millones. Grupo de activos que componen los cinco tramos del PEI: 22 (el quinto tramo está pendiente por emitir). Historia de la Calificación: Revisión Extraordinaria Abr./13: G aaa Revisión Periódica Jun./12: G aaa Revisión Extraordinaria Oct./11: G aaa Revisión Periódica Jun./11: G aaa Revisión Periódica Jun./10: G aaa Calificación Inicial Dic./06: G a La información contenida en este documento se basa en el modelo de proyección financiera elaborado por Terranum Inversión S.A.S, el Contrato de Fiducia, el prospecto de colocación y demás información remitida por parte de Terranum Inversión S.A.S. en su condición de Administrador Inmobiliario y de Fiduciaria Corficolombiana S.A. en su condición de Agente de Manejo. 1. FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN El Comité Técnico de BRC Investor Services S. A. SCV en Revisión Periódica mantuvo la calificación G aaa en Eficacia en la Gestión de Portafolios al Patrimonio Autónomo Estrategias Inmobiliarias PEI. La calificación del Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (en adelante, PEI) incorpora la gestión especializada de Terranum Inversión S.A.S., administrador del vehículo, que ha permitido mantener una estrategia de crecimiento consistente, cumpliendo con las políticas de inversión y límites de exposición establecidos. Lo anterior se complementa con los altos estándares de calidad de los activos adquiridos y con las adecuadas prácticas de mantenimiento de los inmuebles y de recaudo de los cánones de arrendamiento, aspectos que en conjunto han permitido que el PEI ofrezca a los inversionistas una rentabilidad 1 competitiva frente a otras alternativas de inversión en activos inmobiliarios y frente a su benchmark 2. Sin embargo, desde 2012 este spread positivo de los retornos del PEI ha disminuido por el aumento de la competencia de vehículos de inversión en activos inmobiliarios y por la escasez de activos con las especificaciones establecidas por el PEI. En este sentido, la evolución de los retornos será un aspecto de seguimiento en futuras revisiones de la calificación. 1 Según el contrato de fiducia, la rentabilidad está dada por la valorización de los activos y los ingresos por concepto del pago de cánones de arrendamiento de los activos. 2 IPC + 10%. Al cierre de abril de 2013, la rentabilidad acumulada 3 del PEI de 14,37% resultó ser superior a su benchmark de 14,24% 4 y a la de sus pares de 12,52% 5, aunque menor a la registrada el año anterior de 14,65%. El information ratio 6 del PEI de 1,17 fue ligeramente inferior al 1,37 presentado en el mismo periodo del año anterior (Tabla 4 de la Ficha Técnica); sin embargo, es un nivel que demuestra que el vehículo ha tenido la capacidad para generar retornos por encima de su benchmark con una volatilidad inferior. Para 2013 se prevé que el ritmo de crecimiento de la economía colombiana sería similar al del año anterior, lo cual seguiría favoreciendo la demanda inmobiliaria. Por otro lado, el aumento observado durante 2011 en las licencias aprobadas para la construcción de inmuebles diferentes a vivienda 7 generaría un mayor dinamismo en su oferta durante , lo que podría beneficiar la negociación para las nuevas adquisiciones del tipo de inmuebles en los que invierte el PEI. Sin embargo, según el Administrador en los últimos años la compresión de los cap rate 9 a los que se pueden 3 Rentabilidad acumulada desde febrero de 2007 hasta el 30 de abril de 2013, en términos efectivos anuales. 4 Se tomó la inflación acumulada desde el inicio de las emisiones del PEI. 5 Corresponde a la rentabilidad promedio acumulada desde el inicio de cada vehículo de inversión inmobiliario. 6 Mide la rentabilidad extra obtenida por el vehículo de inversión como consecuencia de la habilidad del gestor en relación con el mercado, teniendo en cuenta la volatilidad del exceso de los retornos sobre el grupo de pares. Cuánto más grande es el indicador mayor es el retorno frente a su grupo de comparación, con una volatilidad menor. 7 Se refiere a licencias para construir oficinas, locales comerciales, industrias, bodegas y hoteles. 8 De acuerdo con Terranum, las áreas aprobadas presentan un rezago de doce meses frente a las áreas finalizadas. 9 Tasa de capitalización: se obtiene de dividir el ingreso neto producido por el valor de la propiedad. 2 de 15 CAL-F-13-FOR-12-R1

2 adquirir activos inmobiliarios por la aparición de vehículos de inversión similares al PEI y la escasez de activos, es un aspecto que puede reducir el ritmo de crecimiento de los retornos. Con el fin de fortalecer la capacidad financiera para adquirir inmuebles y mejorar los márgenes de rentabilidad, la Asamblea Ordinaria de Inversionistas del PEI aprobó unas modificaciones al Contrato de Fiducia y al Prospecto de Colocación, que están pendientes de aprobación por parte de la Superintendencia Financiera de Colombia. Las modificaciones aprobadas por la Asamblea en mayo de 2013 fueron: 1) El aumento del cupo global de $1 billón a $2 billones del Programa de Emisión y Colocación de Títulos Participativos Estrategias Inmobiliarias; 2) La ampliación del límite establecido para adquirir inmuebles en Bogotá de 70% a 85%, y 3) La redefinición del límite de endeudamiento financiero, puesto que anteriormente era del 35% del valor del Patrimonio Autónomo y ahora se dividió entre endeudamiento de largo plazo y de corto plazo con límites de 35% y 30%, respectivamente, sobre el valor del Patrimonio Autónomo. De los cambios propuestos, BRC hará seguimiento a dos aspectos en particular: 1) La ampliación del límite establecido para adquirir inmuebles en Bogotá, puesto que podría conducir a una menor diversificación del vehículo de inversión, y 2) La mayor capacidad de apalancamiento que se utilizará para financiar la compra de activos de mayor tamaño y proyectos inmobiliarios 10, lo cual modificaría los riesgos a los cuales se encuentra expuesto el PEI. En la medida en que las tasas de interés se mantengan en niveles bajos, la capacidad de apalancamiento estructural redundará en una mayor competitividad del PEI frente a otras alternativas de inversión, ya que la TIR proyectada permite compensar el efecto negativo del alto precio de las nuevas adquisiciones del vehículo de inversión, lo que se trasladaría en una mayor rentabilidad para los inversionistas. Tradicionalmente el PEI ha utilizado créditos puente para financiar la adquisición de activos, mientras realiza la emisión de nuevos tramos; sin embargo, al evaluar el impacto sobre la rentabilidad, el Administrador determinó que la financiación de largo plazo reduciría los costos y mejoraría los retornos del vehículo, por lo cual está estudiando la posibilidad de utilizar el mercado de capitales para financiar las adquisiciones de inmuebles en el futuro. 10 Build to Suit y/o Proyectos en etapas tempranas. El plan estratégico contempla la ampliación del portafolio de inmuebles a través de la compra de activos bajo el esquema de sale and leaseback y la estructuración de proyectos en etapas tempranas 11. Para este tipo de proyectos, que implican desarrollo inmobiliario, el Administrador ha establecido cláusulas en los contratos que mitigan los riesgos de construcción, vacancia y anticipos; sin embargo, al ser un esquema que se aparta del modelo de negocios del PEI y, por ende, incorpora riesgos diferentes a los tradicionales, la estructura de financiación del proyecto, la veeduría y la calidad de los constructores y de los arrendatarios que participen en su ejecución serán aspectos de seguimiento por parte de BRC. De acuerdo con el Administrador, la adopción de este tipo de negocios está asociada, principalmente, con una menor oferta de activos acorde con las estipulaciones del PEI y con el objetivo de capturar la valorización de los activos una vez sean construidos. Para mitigar el riesgo de construcción, el PEI trabajará con constructores de alto reconocimiento en el mercado a quienes les exige garantías, además, cuenta con pólizas de cumplimiento y participa en la elección del interventor o veedor. En caso de desviarse del presupuesto o del cronograma estipulado, el contrato contempla que los costos serían asumidos por el constructor. Por otra parte, para mitigar el riesgo de vacancia, el porcentaje de participación del PEI dependerá del valor final del predio y la adquisición del activo requerirá un nivel de ocupación mínimo. En particular, los activos que harán parte del quinto tramo del PEI fueron financiados con créditos puente y su pago definitivo se realizará con la emisión de dicho tramo 12. Los activos titularizados mantendrán la diversificación por tipo de activo, vencimiento, ubicación geográfica y arrendatarios del vehículo (ver Ficha Técnica). De cumplir con las adquisiciones proyectadas en los próximos tres años, el PEI podría registrar una mayor atomización de activos, lo que permitiría minimizar la volatilidad de los retornos y reducir el riesgo de crédito asociado; sin embargo, la modificación sobre el límite de inversión en Bogotá, aprobada por la Asamblea sigue siendo un aspecto de seguimiento. El Administrador ha propendido por aumentar la diversificación de los inmuebles por ciudades. En este sentido, con entrada del Edificio Isagen de Medellín al grupo de activos del portafolio, la concentración en Bogotá se redujo de 75% a 69,7% entre marzo de Proyectos hechos a la medida para una compañía que se compromete desde la concepción del proyecto a tomar en arriendo el activo una vez se haya culminado. 12 Pendiente por emitir. 3 de 15

3 (cuando se emitió el cuarto tramo) y abril de Este último porcentaje estaría dentro de los límites aprobados para las adquisiciones en Bogotá. Además, los activos localizados en la Capital tienen un alto nivel de valorización y sus arrendatarios cuentan con una buena calidad crediticia. Terranum ha buscado maximizar el valor de los activos y mejorar el flujo de ingresos por arrendamiento, mediante ampliaciones y remodelaciones de los inmuebles. La adecuada gestión del Administrador también permitió renegociar con los arrendatarios, a quienes se les modificaron las condiciones de los contratos de los inmuebles, lo cual brinda mayor estabilidad y recurrencia en los ingresos del PEI. La valorización de los activos que componen los tramos emitidos por el PEI ha sido, en promedio, de 16,8% 13 entre el momento de la emisión de cada tramo y la fecha del último avalúo. No obstante, la rentabilidad derivada de los contratos de arrendamiento ha adquirido mayor representatividad frente a la valorización de los activos, al pasar de 65,81% al 82,14% de la rentabilidad total del PEI 14. La baja volatilidad de los retornos del PEI se asocia con la diversificación de los contratos de arrendamiento por vencimiento y con el bajo nivel de vacancia de los inmuebles. Para lo que resta de 2013 se espera que continúe el dinamismo de la demanda inmobiliaria en oficinas, bodegas, locales, etc., por lo cual se prevé que los niveles de vacancia no mostrarían un incremento significativo frente a las cifras históricas. De acuerdo con la información suministrada por el Administrador, un 41% de los contratos de arrendamiento 15 tiene vencimiento superior a siete años 16. Con las expansiones realizadas, la concentración de 14,5% que se observaba en los vencimientos de contratos en 2019 se redujo a 3,6%, pero la participación de los contratos a 2027 aumentó de 6,8% a 15,5%. Por su parte, el nivel de vacancia física promedio 17 mostró una tendencia creciente al pasar de 1,7% (jun.11/may.12) a 2,8% (jun.12/may.13), no obstante, a mayo de 2013 se firmaron nuevos contratos de arrendamiento, por lo que la vacancia física disminuyó a 1,6%. Por su parte, la vacancia económica total entre junio de 2012 y mayo de 2013 fue equivalente al 1,66% de los ingresos por arrendamientos. 13 Promedio ponderado por valor del inmueble. 14 Estos porcentajes corresponden a la rentabilidad sin inflación. 15 A partir del canon de arrendamiento de los inmuebles actuales y del canon proyectado en el presupuesto de Calculado como duración del contrato sobre los ingresos percibidos. 17 Vacancia física medida en metros cuadrados. El PEI ha demostrado una adecuada planeación financiera que se ha reflejado en su ejecución presupuestal durante los últimos cinco años. El cumplimiento se asocia con una eficiente gestión de los activos que conforman el PEI, políticas conservadoras con respecto a la selección de los arrendatarios, adecuadas prácticas de cartera y un control de gastos operacionales. Para lo que resta de 2013, el PEI daría continuidad a su gestión de activos, por lo cual el cumplimiento de las metas trazadas sería factible. En este sentido, para los cierres de 2010, 2011 y 2012, la ejecución del presupuesto por flujo de caja operativo ajustado 18 fue de 97,8%, 101,8% y 100,4%, respectivamente. Al cierre de abril de 2013, el cumplimiento del presupuesto fue de 105%. La excelente gestión del PEI ha derivado en una activa demanda de los títulos emitidos. Esto se refleja en que los precios de negociación en el mercado secundario han estado hasta un 15% por encima del valor de referencia y en un número creciente de transacciones. Con la emisión del quinto tramo, esperan que la bursatilidad del papel continúe y derive en una mayor atomización de los inversionistas del PEI, que es uno de los retos del Administrador para lo que resta de Al cierre de abril de 2013 se realizaron un total de transacciones 19, negociadas desde la emisión del primer tramo en 2007, por un valor total de $ millones. El volumen transado pasó de $ millones (Nov./11 abr./12) a $ millones (Nov./12 abr./13). Por otra parte, las concentraciones en el mayor y los 20 mayores inversionistas se mantuvieron constantes y, al cierre de abril de 2013, cerraron en 21,2% y 74%, respectivamente, con relación al valor del PEI (ver Ficha Técnica). En cuanto a la composición por tipo de inversionista, se destaca que la negociación del papel en el mercado secundario ha generado una mayor atomización, ya que entre el primer y cuarto tramo, los fondos de pensiones y cesantías pasaron de representar un 88,5% a un 62,1%, mientras las personas naturales pasaron del 0,3% al 16,01% del valor del PEI. Con el fin de ostentar un elemento diferenciador frente a la competencia, Terranum Inversión S.A.S. se ha enfocado en la mejora continua de los procesos operativos, administrativos y gerenciales. En este sentido, durante 2012 fortaleció varias áreas de la Organización para optimizar la estructura operativa del vehículo de inversión. Como resultado se llevó a cabo una 18 El flujo de caja operativo ajustado es el flujo de caja de operación menos las inversiones en activos fijos. 19 Sin incluir las operaciones simultáneas. 4 de 15

4 revisión de las funciones de varios empleados y de algunos cargos, que ha permitido una gestión especializada y más activa en la negociación de contratos con arrendatarios y en el seguimiento crediticio a los mismos. Durante 2012 se creó la Dirección de Gestión de Activos, con un área especializada en activos corporativos y otra área focalizada en centros comerciales. La especialización por tipo de activos se orientó a robustecer los procesos de cartera, lo que redundaría en mayor recaudo de los cánones de arrendamiento de los inmuebles (promedio de 88,3% entre mayo de 2012 y abril de 2013). Este proceso es apoyado por el Comité de Carteras que se reúne con periodicidad semanal y se encarga de velar por el cumplimiento de las políticas de riesgo de crédito. Otros cambios relevantes fueron la fusión de los cargos de Analista de Contratos y Analista Inmobiliario para crear el de Analista de Gestión de Activos, y la creación del cargo Analista Financiero para la valoración de futuras adquisiciones, elaboración de modelos financieros y revisión de avalúos comerciales. Además, en junio de 2013 se incorporará un funcionario con el cargo de Controler para revisar los procesos de facturación. El vehículo de inversión cuenta con un Código de Gobierno Corporativo que establece las funciones de los órganos decisorios, determina las conductas ante conflictos de interés y el manejo de la información privilegiada, entre otros. Esto le brinda transparencia a las decisiones de inversión y apoya la gestión del Administrador, aspectos que se espera continúen en el largo plazo. Adicional a lo anterior, el Comité Asesor, quien es el órgano directivo del PEI y está conformado por cinco miembros, se encarga de tomar decisiones respecto a las inversiones admisibles, el programa de emisión, la compra y venta de activos inmobiliarios, el endeudamiento financiero del PEI y la distribución de rendimientos semestrales, entre otras cosas. Durante 2012 Terranum Inversión continuó fortaleciendo la infraestructura tecnológica que soporta sus procesos operativos. En este sentido, adquirió herramientas especializadas que permitirán apoyar la gestión de facturación, recaudo y seguimiento a indicadores gerenciales, entre otros. Se espera que estos cambios contribuyan a una mayor eficiencia operativa, necesaria ante el crecimiento proyectado por el PEI para los siguientes tres años. Sin embargo, por la especificidad de los activos que componen el portafolio del PEI, BRC hará seguimiento a la implementación de estas herramientas y su impacto en la operación del vehículo de inversión. De acuerdo con la información remitida por Terranum S.A.S., el Patrimonio Autónomo de Estrategias Inmobiliarias no ha sido sujeto a llamados de atención ni sanciones por parte de los entes de control. 2. ANÁLISIS DOFA Fortalezas Amplia experiencia y trayectoria de los administradores del Patrimonio Autónomo. Plazo indefinido del PEI: 99 años prorrogables. Excelente calidad de los activos inmobiliarios. Prácticas de seguimiento crediticio robustas para los arrendatarios corporativos, que derivan en una alta calidad crediticia. Estructura de los contratos de arrendamiento de mediano y largo plazo. Auditoría externa sobre los estados financieros para garantizar mayor transparencia en el proceso de pago de rendimientos distribuibles. Sistema de control de prevención de lavado de activos robusto. Plazo promedio de los contratos de arrendamiento superior a siete años y alta diversificación por vencimiento. Oportunidades Aumentar la diversificación de los inversionistas con las emisiones de nuevos tramos y su negociación en el mercado secundario. Continuar el robustecimiento de las herramientas para el seguimiento crediticio de los inmuebles con múltiples arrendatarios. Acceder a líneas de crédito en condiciones económicas favorables para la adquisición de activos. Modificaciones en la estructura organizacional y en los procedimientos que permitirán un seguimiento más robusto a los arrendatarios de centros comerciales. Continuo fortalecimiento de las herramientas para el control del riesgo operacional ante la estructuración de proyectos build to suit y/o en etapa temprana. Debilidades Alta concentración por ubicación geográfica de los activos, que puede implicar un riesgo ante una catástrofe natural. Baja atomización de los inversionistas: la participación del mayor y 20 mayores inversionistas continúa superando el 20% y el 70% del valor del PEI. Amenazas Deterioro de la calidad crediticia de los arrendatarios. 5 de 15

5 Ciclos económicos que impacten el desempeño del mercado inmobiliario, desvaloricen las propiedades y/o aumenten de las tasas de vacancia. Reducción en la rentabilidad asociada con el ingreso de nuevos fondos de capital privado o de carteras colectivas inmobiliarias. Limitación de la información financiera para realizar seguimientos crediticios a los arrendatarios que no cuentan con calificación de riesgo por parte de una agencia calificadora. Desaceleración en la oferta inmobiliaria que limite la posibilidad de inversión por parte de vehículos especializados. La entrega de la información se cumplió dentro de tiempos previstos y de acuerdo con los requerimientos de la Calificadora. Es necesario mencionar que se ha revisado la información pública disponible, para contrastarla con la información entregada por el Calificado. Se aclara que la Calificadora de Riesgos no realiza funciones de Auditoría; por tanto, la Administración de la Entidad asume la entera responsabilidad sobre la integridad y la veracidad de toda la información entregada y que ha servido de base para la elaboración del presente informe. 3. ESTRUCTURA DE LA TITULARIZACIÓN, POLÍTICAS DE INVERSIÓN Y LÍMITES DE EXPOSICIÓN La consecución de los recursos para constituir el Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (PEI) se inició con la emisión de títulos respaldados por los derechos y las obligaciones de los contratos de promesa de compraventa de los activos inmobiliarios, previamente firmados con los propietarios de los bienes. El PEI únicamente compra las propiedades que se encuentren arrendadas (en caso contrario, deberá tener la aprobación del Comité Asesor), condición que busca garantizar la estabilidad de los ingresos una vez se realice la inversión en el activo. Los contratos de compra-venta son ejecutados con los recursos provenientes de la emisión y los activos pasan a ser propiedad del Patrimonio Autónomo. Dichos inmuebles constituyen el portafolio de inversiones que conforman el PEI y son administrados por un operador profesional encargado de todos los procesos operativos asociados con el mantenimiento y funcionamiento de las instalaciones (vigilancia, aseo, administración, entre otros). Con la titularidad de los bienes, el Patrimonio Autónomo recibe como principal ingreso las rentas de las mencionadas propiedades. Luego de cancelar todos los costos y gastos de emisión, administración y operación, las rentas constituyen la parte principal de los rendimientos distribuibles, los cuales a su vez, junto con la valorización o desvalorización de los activos, determinarán la rentabilidad de los inversionistas Características de los activos El PEI cuenta con una política de inversión debidamente documentada, que ha mantenido su consistencia en el tiempo. Las características de los activos que adquiere el Patrimonio Autónomo son: Oficinas en edificios con altas especificaciones de seguridad y calidad. Grandes superficies comerciales con un área construida superior a los m 2 dedicados a la actividad del comercio. Bodegas con altas especificaciones de seguridad y de calidad. Locales comerciales con un área construida inferior a m 2, dedicados a las actividades de comercio y entretenimiento. 6 de 15 Centros comerciales ubicados en zonas de alta densidad y especificaciones de primer nivel. Otros activos comerciales con una atractiva rentabilidad esperada Calidad crediticia de los arrendatarios Terranum Inversión cuenta con una metodología de seguimiento a la calidad crediticia, según criterios específicos: si es multinacional o empresa local, si está calificada, si está en grado de inversión y a qué sector pertenece. Este seguimiento aplica para los arrendatarios que tienen los siguientes límites de exposición 20 : Locales comerciales: área comercial que exceda m² o canon superior a 110 SMMLV. Oficinas: área comercial que exceda m² o canon superior a 110 SMMLV. Bodegas: área comercial que exceda m² o canon superior a 110 SMMLV. Si la empresa arrendataria tiene una calificación en grado de inversión, el Administrador no está obligado a realizar un seguimiento. Si, por el contrario, el arrendatario no tiene una calificación vigente o la tiene en grado especulativo, se procede a realizar un seguimiento periódico de sus principales indicadores financieros. El Administrador estableció unos criterios para Indicadores de Alarma, que en caso de activarse son trasmitidos al Comité Asesor, quien decide el plan de acción. 20 Este análisis no aplica para los arrendatarios que representan menos del 1% del total de los ingresos anuales del PEI.

6 La Administradora realiza semanalmente un Comité de Cartera, en el que se realiza el seguimiento de los indicadores de cartera y se toman medidas correctivas para evitar el deterioro de los mismos. En este comité se evalúan también los arrendatarios que no cumplen con las condiciones estipuladas en esta metodología Nivel de Vacancia Todos los contratos de arrendamiento tienen cláusulas penales de desistimiento y de renovación automática, a menos de que el arrendatario le comunique al Administrador, oportunamente y de acuerdo con lo establecido en cada contrato, su intención de no renovar Nivel de Endeudamiento Según el contrato de fiducia, el Patrimonio Autónomo, en desarrollo de su objeto, podrá obtener recursos en virtud de endeudamiento financiero con el propósito de: 1) Realizar mejoras a los Activos Inmobiliarios; 2) Financiar el Fondo de Operación, y 3) Maximizar el retorno potencial para los Inversionistas. El valor total del endeudamiento financiero 21 de corto plazo no puede exceder el 30% del valor del Patrimonio Autónomo y el apalancamiento de largo plazo tiene un límite máximo de 35%, además, el Comité Asesor debe aprobar previamente el endeudamiento Proyectos sale and leaseback, build to suit y en etapas tempranas En 2013 y los tres años siguientes, el PEI llevará a cabo proyectos bajo la modalidad build to suit, sale and leaseback y proyectos en etapas tempranas, para atender las necesidades de crecimiento de los clientes del sector retail y con el fin de diversificar su portafolio, aumentar su rentabilidad y captar la valorización de los inmuebles. Los mayores riesgos de este tipo de proyectos se pueden agrupar en tres categorías: riesgo de construcción, riesgo de vacancia y riesgo de anticipos. Riesgo de Construcción Durante el periodo de construcción se pueden presentar retrasos en la ejecución del proyecto con respecto al cronograma establecido y/o desviaciones frente al presupuesto que pueden presionar el flujo de caja. Para mitigar estos riesgos, los contratos incluyen cláusulas como las siguientes: 1) Cláusulas penales ante el incumplimiento de cualquiera de las partes del contrato; 2) Definición de las obligaciones del constructor (desarrollador); 3) Tipificación de eventos que determinan las condiciones de suspensión del proyecto, por incumplimiento de alguna de las obligaciones del constructor (desarrollador); 4) Incorporación de un veedor del proyecto que puede ser el PEI o un tercero contratado por el PEI, para verificar el cumplimiento del presupuesto, y 5) Las desviaciones en el presupuesto deberán ser asumidas por el constructor. El cumplimiento de lo anterior estará asociado con la reputación y experiencia de la compañía constructora, así como con las prácticas de gobierno corporativo y manejo de conflictos de interés entre el Administrador del PEI y la constructora. Riesgo de Vacancia La calidad del arrendatario vinculado al proyecto también será relevante con el fin de prevenir el incumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento y mitigar el riesgo de vacancia, por la dificultad que representa arrendar un inmueble construido bajo las especificaciones de dicho arrendatario. Riesgo de anticipo El desarrollo de proyectos puede involucrar el desembolso de anticipos por parte del comprador que pueden representar un riesgo para este en caso de incumplimiento de las obligaciones del constructor. El PEI mitiga este riesgo mediante pólizas de cumplimiento y garantías reales. 4. PRINCIPALES AGENTES DEL PROCESO 4.1. Comité Asesor El Comité Asesor es el órgano director del patrimonio autónomo. Se encarga de tomar las principales decisiones relativas a la composición del portafolio (aprobación de compra y venta de inmuebles), la emisión de nuevos tramos, el endeudamiento financiero, la designación de nuevos agentes de colocación y la aprobación de todas las transacciones y las operaciones realizadas en nombre del PEI. Está conformado por el representante legal de los inversionistas, un representante de la Administradora, el gerente general de la Administradora, dos profesionales independientes y dos suplentes que asisten a todas las reuniones 22. Al cierre de abril de 2013, uno de los miembros del Comité se retiró para evitar conflictos de interés y a la 21 Estos límites están en proceso de aprobación por parte de la Superintendencia Financiera de Colombia. 22 Estos, además, deberán tener una importante trayectoria en el sector inmobiliario y cumplir con los criterios establecidos por la Administradora y el Representante Legal de los inversionistas. 7 de 15

7 fecha no ha sido nombrado su reemplazo. Según las actas de las reuniones efectuadas mensualmente, se evidencia el cumplimiento de las funciones, tanto del Comité como del Administrador Terranum Inversión S.A.S. (antes Administradora Inmobiliaria) El Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (PEI) es un producto diseñado por Terranum Inversión S.A.S., quien se encarga de la administración, gestión e inversión especializada de los activos inmobiliarios. El administrador se encarga de elaborar el Plan Estratégico para la administración del PEI, definir las estrategias de financiación y realizar el monitoreo del mercado inmobiliario. Además, vela por la continua y permanente gestión y renovación de los contratos de concesión, arrendamiento y compra y venta de activos inmobiliarios.todo ello, con el fin de maximizar los rendimientos de los inversionistas. El Administrador es responsable de presentar ante el Comité Asesor (para su estudio y aprobación) todos los informes y las propuestas concernientes al debido manejo del portafolio inmobiliario. Al cierre de abril de 2013, se evidenció el cumplimiento de sus funciones mediante el registro de su gestión en las actas. La composición actual del Administrador es la siguiente: Gráfico 1: Organigrama Fuente: Terranum Inversión S. A. S Estructurador Terranum S.A.S. 23 ofrece a las empresas una alternativa estratégica para la gestión profesional de activos inmobiliarios y provee alternativas de inversión dentro del sector inmobiliario. 23 Compañía de propiedad compartida: 50% de Invernac y 50% de Estrategias Corporativas S.A. La plataforma inmobiliaria Terranum está compuesta por siete unidades de negocio más un Centro De Recursos Compartidos (CRC) que presta servicios de soporte a toda la plataforma: Terranum Inversión, Terranum Inmobiliaria, Terranum Arquitectura, Terranum Administración, Terranum Hotels, Terranum Capital y Terranum Corporativo Plataforma Inmobiliaria El operador inmobiliario es Terranum Administración, entidad que lleva a cabo la gestión de los inmuebles corporativos a través de un aplicativo que se ajusta a los requerimientos del negocio; sin embargo, para el cierre de 2013 esperan fortalecer dicha gestión mediante la adquisición de un software de mayor especialización. Entre el tipo de propiedades que administra se incluyen edificios corporativos, centros comerciales e instalaciones y portafolios de inmuebles. Durante 2012 se evidenció el diligenciamiento del informe de visita técnica a los inmuebles que conforman el PEI, con un seguimiento detallado y planes de acción. 4.5 Agente de Manejo El Agente de Manejo es la Sociedad Fiduciaria Corficolombiana S.A., la cual se encarga de la administración y de la representación legal del patrimonio autónomo. En general, actúa como contraparte para todas las operaciones relacionadas con el PEI. Es importante mencionar que administrar las inversiones admisibles es obligación del Agente de Manejo, según lo estipulado en el prospecto de colocación. Sin embargo, la Fiduciaria celebró un Contrato de Administración Inmobiliaria con Terranum S.A.S., en el que esta última queda en potestad del manejo y de la gestión del portafolio de activos. Durante 2012 y lo corrido de 2013, el Agente de Manejo generó la información requerida y acorde con el contrato de fiducia y ha cancelado de manera oportuna las distribuciones de rendimientos a los inversionistas. La Fiduciaria y la Administradora revisan mensuales los estados financieros del PEI y los demás informes, mediante el Comité de Auditoría Representante legal de los inversionistas Fiduciaria Colmena S.A. es la entidad que representa legalmente a los inversionistas y fue elegida por la Asamblea General de Inversionistas. Su principal función con relación al PEI es defender y representar los intereses comunes o colectivos de los inversionistas, para lo cual tiene un puesto en el Comité Asesor. De igual forma, el representante de los tenedores se encarga de citar las asambleas de inversionistas y de realizar todos los informes derivados de las mismas. 8 de 15

8 4.7. Asesor legal La firma Brigard & Urrutia Abogados se desempeña como asesora legal del proceso. Esta entidad cuenta con una amplia trayectoria y reconocimiento en la estructuración de procesos legales en el sector financiero. 5. EVOLUCIÓN DEL VEHÍCULO DE INVERSIÓN Desde la emisión del primer tramo, en febrero de 2007, la evolución del valor de los títulos ha sido positiva (ver Gráfico 1 de la Ficha Técnica). Al cierre de abril de 2013, el valor unitario de los títulos fue de $ con un crecimiento anual de 5,4% y de 52,1% frente al valor observado desde la primera emisión. El favorable desempeño del valor de los títulos se deriva de la alta calidad de los activos inmobiliarios subyacentes 24, la correcta planeación financiera que ha permitido cumplir con las obligaciones de la titularización y las adecuadas políticas respecto a la selección de los arrendatarios de los inmuebles. Al cierre de abril de 2013, el flujo de caja operativo ajustado del Patrimonio Autónomo Estrategias Inmobiliarias aumentó un 31,7% anual y se ubicó en $ millones, por el aumento de los ingresos netos de 15,9% frente al crecimiento de 6,1% de los gastos operativos. El comportamiento de los ingresos se explicó, principalmente, por la adquisición del Edificio de Isagen al portafolio del PEI, en noviembre de Así mismo, los resultados reflejaron la disminución de 24,6% de las inversiones en capital de trabajo. Tabla 1: Ejecución presupuestal 2012 Abril de 2013 Millones de pesos % Variación % Variación Ejecutado Ejecutado ejecución anual ejecución anual Ingresos brutos 84, % 24.5% 31, % 15.8% Vacancia (-) - - Cartera no recuperable (-) (305) -53.5% (102) -45.5% Ing. Reembolsables (+) % 6.4% % 3.3% Otros ingresos (+) 1,705 87% 6.0% % 4.1% Ingresos netos 86,490 99% 24.8% 32, % 15.9% Subtotal gastos operativos no reembolsables 7,279 99% 40.9% 2,662 72% 15.5% Subtotal gastos operativos reembolsables 6, % -1.7% 1,842 89% -5.1% Total gastos operativos 13, % 17.8% 4,504 78% 6.1% Ingresos operativos netos 73,207 99% 26.1% 27, % 17.7% Total gastos de administración 10, % 32.4% 4,009 96% 24.0% EBITDA 62,554 98% 25.1% 23, % 16.6% Rendimientos Financieros Operativos Netos (6,788) - (3,702) % Inversiones CAPEX y capital de trabajo (-) (3,869) % (3,951) % Flujo de caja operativo 51, % 14.3% 16, % 31.7% Fuente: Terranum Inversión S. A. S. La adecuada planeación financiera del vehículo de inversión se refleja en el buen cumplimiento presupuestal observado desde la emisión del primer tramo. Para el cierre de 2013, Terranum proyecta un flujo de caja de $ millones, lo que representa un crecimiento anual de 18,8%. La generación de ingresos por arriendos estará vinculada con el mantenimiento de bajos niveles de vacancia y una adecuada diversificación por arrendatario y por fecha de vencimiento de los contratos. 6. NIVEL DE RETORNOS Y RENTABILIDAD DEL PRODUCTO El Administrador Inmobiliario ha logrado generar una rentabilidad acumulada del los títulos por encima del benchmark establecido del IPC acumulado (anualizado)+10%; sin embargo, el exceso de retornos del vehículo ha sido cada vez menor. Al cierre de abril de 2013, la rentabilidad acumulada efectiva anual desde la primera emisión fue de 14,37%, porcentaje ligeramente menor al 14,65% observado al 30 de abril de 2012 y levemente mayor al benckmark registrado de 14,24%. Como resultado del desempeño de la rentabilidad, el information ratio fue de 1,17 (may./12 a abr./13), ligeramente inferior al registrado un año atrás de 1,37 (may./11 a abr./12) Durante febrero de 2013 se realizó la distribución de los rendimientos correspondientes al segundo semestre de 2012 por un valor de $ por título. Tabla 2: Pago de rendimientos por tramo Fecha de emisiones y distribución de rendimientos Valor del título Rendimientos pagados por título Tramo I Tramo II Tramo III Tramo IV 27-feb-07 (emisión primer tramo) $ 5,000, ago-07 $ 149, nov-07 (emisión segundo tramo) $ 5,450, feb-08 $ 122,492 $ 122, ago-08 $ 235,864 $ 235, feb-09 $ 257,329 $ 257, ago-09 $ 231,935 $ 231, oct-09 (emisión tercer tramo) $ 6,150, feb-10 $ 179,010 $ 179,010 $ 179, ago-10 $ 241,515 $ 241,515 $ 241, feb-11 $ 272,448 $ 272,448 $ 272, ago-11 $ 250,794 $ 250,794 $ 250, feb-12 $ 329,485 $ 329,485 $ 329, mar-12 (emisión cuarto tramo) $ 7,160, ago-12 $ 205,480 $ 205,480 $ 205,480 $ 205, feb-13 $ 313,960 $ 313,960 $ 313,960 $ 313, abr-13 $ 7,603,907 TOTAL $ 2,790,287 $ 2,640,312 $ 1,792,692 $ 519,440 Fuente: Terranum Inversiones S.A.S. Cifras en pesos. Entre mayo de 2012 y el cierre de abril de 2013, la volatilidad de la rentabilidad del PEI fue de 0,06% y la de sus pares de 0,28%, lo cual se tradujo en un coeficiente de variación 25 de 0,41% que es inferior al 2,23% presentado por sus pares. 7. COMPOSICIÓN Y DIVERSIFICACIÓN DEL PORTAFOLIO DE INVERSIONES Para asegurar la diversificación geográfica y por clases de activos, con el objetivo de reducir el riesgo de 24 La valorización de los activos del PEI ha sido en promedio de 16,8% entre la fecha de emisión de cada tramo y la fecha del último avalúo de cada activo inmobiliario. 25 Medido como la desviación estándar sobre el promedio de la rentabilidad. 9 de 15

9 mercado, el Patrimonio Autónomo tiene los siguientes límites de exposición para su portafolio: Límite por tipo de activo La concentración en cada una de las diferentes clases de activos inmobiliarios admisibles para invertir no puede superar el 70% del valor del Patrimonio Autónomo ni de sus ingresos anuales. Los activos inmobiliarios admisibles para invertir son: 1) Oficinas en edificios con altas especificaciones de seguridad y calidad; 2) Grandes superficies comerciales con un área construida mayor que los m 2 ; 3) Bodegas con altas especificaciones de seguridad y de calidad; 4) Locales Comerciales de un área construida inferior a los m 2 ; 5) Centros comerciales ubicados en zonas de alta densidad, y 6) Otros activos comerciales que presenten una rentabilidad esperada atractiva y que permitan un mayor nivel de diversificación del portafolio. Al incorporar en el portafolio los activos del quinto tramo, la diversificación por tipo de inmueble es similar a la observada después de la emisión del cuarto tramo (ver Gráfico 4 de la Ficha Técnica). Además, al comparar el avalúo de los activos al momento de la emisión de cada tramo (incluyendo el cuarto tramo) y el valor actual, la valorización ha sido superior al 9% 26 en promedio, lo que refleja una adecuada selección y administración de los activos. Para 2013 la Administradora planea realizar inversiones en los activos para maximizar su valor y mantenerlos en condiciones aptas para su ocupación por parte de los arrendatarios. Además, continuará ejecutando el cronograma de visitas a los inmuebles cada cuatro meses y revisará con el arrendatario los planes de mantenimiento. Límite por ubicación Por otra parte, para asegurar la diversificación de arrendatarios, con el fin de reducir el riesgo de crédito, el Patrimonio Autónomo tiene los siguientes límites de exposición para su Portafolio: Límite por arrendatario Según los límites establecidos, ni los ingresos provenientes de un arrendatario ni los de sus sociedades relacionadas pueden exceder el 40% de los ingresos anuales del Patrimonio Autónomo. Este mismo porcentaje aplica para el valor de los activos arrendados a un arrendatario y sus sociedades relacionadas sobre el valor total de los activos del PEI. Como se observa en el Gráfico 7 de la Ficha Técnica, la atomización por arrendatario se ha incrementado en la medida en que se han emitido nuevos tramos. Mientras que en noviembre de 2007, cuando se emitieron los primeros dos tramos, los dos mayores arrendatarios concentraban el 49,6% de los ingresos totales, estos porcentajes pasaron a 10,5% y el 9,2%, respectivamente 27, al cierre de abril de Así mismo, como resultado de la aplicación de la política de seguimiento crediticio, el nivel de recaudo de cartera promedio fue de 88,3% entre mayo de 2012 y abril de Distribución de vencimiento de contratos Los periodos de vencimiento de los contratos de arrendamiento actuales se encuentran entre 1 y 20 años, con una duración promedio de 7 años. El 41,3% de los contratos de arrendamiento tiene un vencimiento superior a siete años, lo cual asegura un ingreso estable en el largo plazo (ver Gráfico 5 de la Ficha Técnica). Nivel de vacancia Según lo aprobado por la Asamblea Ordinaria de Inversionistas, el valor promedio de los activos inmobiliarios ubicados en Bogotá no puede ser superior al 85% del total, tanto para Medellín como para Cali no puede exceder el 50% y, para otras zonas del país, la concentración no puede superar el 30%. Luego de la compra del Edificio de Isagen en Medellín, la concentración de los inmuebles ubicados en Bogotá pasó de 75% a 69,7% (Gráfico 6 de la Ficha Técnica). Aunque este porcentaje resulta elevado, la valorización los inmuebles ubicados en dicha zona y la excelente calidad de sus arrendatarios reduce el riesgo asociado con la baja atomización. 26 Incluye inflación y activos que tienen más de 3 años en el PEI. A mayo de 2013 el nivel de vacancia física fue de 1,6%, porcentaje inferior al 4,4% registrado en mayo de El menor nivel de vacancia se explica por los nuevos contratos de arrendamiento celebrados desde octubre de El impacto de la vacancia sobre los ingresos del PEI se mitiga, en parte, a través de las cláusulas penales de desistimiento 28 incluidas en los contratos de arrendamiento, con lo cual se recibe el pago de los arriendos de manera anticipada. 27 Los dos mayores arrendatarios cuentan con calificaciones en grado de inversión. 28 Además de las cláusulas penales por desistimiento, los contratos de arrendamiento también cuentan con cláusulas de renovación automática. Estas se ejecutan a menos que el arrendatario comunique al Administrador oportunamente -y de acuerdo a lo establecido en cada contrato- su intención de no renovar el contrato. 10 de 15

10 Desde el inicio del PEI, en febrero del 2007, y hasta abril de 2013, el nivel de vacancia se ha mantenido en promedio en 1,5% y durante el último año se ubicó en promedio en 2,8% (jun.12/may.13). Endeudamiento Financiero Dado que el PEI hizo uso de su capacidad de endeudamiento para la compra de parte de los tres activos que componen el quinto tramo, a abril de 2013, el nivel de endeudamiento financiero fue de 29,1% del valor del Patrimonio Autónomo. 8. PASIVO DE LA CARTERA Y LIQUIDEZ DEL PORTAFOLIO Desde la emisión del primer tramo hasta el cierre de abril de 2013, el número de inversionistas del PEI aumentó de 24 a 583. Así mismo, los fondos de pensiones y cesantías pasaron de una participación de 88,5% a un 62,1% del valor del PEI, mientras que las oficinas de familia pasaron de representar 6% a 9,4% y para las personas naturales de 0,3% a 16,01%. Sin embargo, la concentración del valor del PEI en el mayor y en los 20 mayores inversionistas ha sido en promedio superior al 20% y 70%, respectivamente, a lo largo de los últimos tres años ( ). La principal razón que explica la mayor atomización por tipo de inversionista ha sido la libertad de los fondos de pensiones voluntarias para liquidar su participación en el vehículo. Esto, a su vez, ha generado una mayor liquidez secundaria que sumada a una alta demanda por los títulos se ha reflejado en el precio de negociación (hasta un 15% superior al valor de referencia). El vehículo de inversión cuenta con una política de seguimiento al riesgo crediticio que permite realizar un monitoreo y establecer niveles de alerta para aquellos arrendatarios que cumplan determinadas condiciones en cuanto al área o el valor del canon de arrendamiento. Esta se encuentra debidamente documentada y se lleva a cabo con la frecuencia estipulada. Para los arrendatarios que no cumplan con las características estipuladas, el PEI tiene un comité de cartera que se reúne de manera semanal, el cual realiza el seguimiento al comportamiento de pago de los arrendatarios mediante indicadores de gestión. Durante 2012 y lo corrido de 2013 Terranum ha fortalecido sus procesos operacionales mediante la contratación de personal especializado y la implementación de aplicativos para apoyar la gestión de facturación, recaudo y seguimiento de indicadores gerenciales, entre otros. Se espera que estos cambios contribuyan a una mayor eficiencia operativa, necesaria ante el crecimiento proyectado por el PEI para los siguientes tres años. El Administrador cuenta con un sistema para prevenir y controlar el riesgo de lavado de activos mediante estudios de seguridad con Control Risks (consultor internacional) y Kroll (empresa de consultoría de riesgos), que se aplican a los nuevos activos que adquiera el vehículo. De manera trimestral, se realizan seguimientos crediticios a los principales arrendatarios y un monitoreo continuo al mercado. Para mayor transparencia al proceso de distribución de rendimientos, y una mayor confianza a los inversionistas, los estados financieros semestrales del PEI son auditados por la firma Pricewaterhouse Coopers. Lo cual está alineado con las buenas prácticas de gobierno corporativo del Administrador Inmobiliario. Por otra parte, el número de transacciones pasó de 20 en 2007, por un monto transado de $ millones, a por un valor de $ millones en Desde la emisión del primer tramo hasta el cierre de abril de 2013 se han realizado transacciones por un total de $ millones. 9. ASPECTOS ADMINISTRATIVOS Y OPERACIONALES El PEI cuenta con una plataforma integral de servicios inmobiliarios que apoya los procesos administrativos y operativos del Patrimonio, la cual permite realizar la valoración de los activos, la actualización de avalúos, el control de la cartera y la valoración de los títulos participativos. 29 Sin incluir las operaciones simultáneas. 11 de 15

11 10. FICHA TÉCNICA 12 de 15

12 CALIFICACIÓN EGP PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI) Calificación: Administrador Inmobiliario: Contactos: Agente de Manejo: Andrea Martín M. Camilo Pérez M. Fecha Última Calificación: María Soledad Mosquera R. Seguimiento a: G aaa Terranum Inversión S. A. S. Fiduciaria Corficolombiana S. A. 13 de junio de de abril de 2013 Gráfico 4. Composición por tipo de activo /7 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 14.2% 16.4% 20.3% 33.9% 7.1% 6.8% 5.2% 11.3% 8.4% 38.7% 14.0% 36.3% 17.3% 0.0% 21.6% 23.4% 25.0% Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov % 18.3% 6.4% 27.6% 34.0% 19.4% 6.5% 15.9% 20.4% 22.1% Tramo I, II y III Tramo I, II, III, Tramo I, II, III, Nov 09 IV Mar 12 IV, V Abr 13 Sede Corporativa Oficinas Multi-arrendatario Locales Comerciales Gran Superficie Centro Comercial Bodega Tabla 3. Concentración de inversionistas Fecha Concentración Mayor Adherente abr % abr % abr % abr % Tabla 4. Retornos ajustados por nivel de riesgo Information Ratio /4 Beta /5 Correlación con rent. Abr % Abr % Concentración 10 Mayores 74.8% 65.0% 73.1% 74.0% #N/A Gráfico 5. Distribución de vencimiento de contratos 18% Abr./13 Ppto 13 Abr./12 Ppto 12 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Gráfico 8. Composición por inversionista 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 6.0% 4.9% 5.7% 12.9% 88.5% 86.6% Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov % Tramo I, II y III Nov % 9.4% 14.1% 16.1% 62.8% 62.1% Tramo I, II, III, Tramo I, II, III, IV Mar 12 IV Abr 13 Otros Aseguradora Oficina de Familia Individual Fondos de pensione y cesantías Gráfico 6. Composición por ubicación /7 100% 10.0% 8.3% 8.1% 80% 45.3% 29.5% 20.9% 16.7% 22.1% 60% Cali Medellín 40% 20% 54.7% 70.5% 69.1% 75.0% 69.7% Bogotá 0% Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov 07 Tramo I, II y III Nov 09 Tramo I, II, III, IV Mar 12 Tramo I, II, III, IV, V Abr 13 Gráfico 7. Composición por arrendatario /7 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 58.7% 0.0% 26.4% Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov % 5.2% 5.2% 8.4% 8.4% 14.7% 9.2% 9.2% 12.6% 10.5% 10.5% Tramo I, II y III Nov 09 Tramo I, II, III, IV Mar 12 Tramo I, II, III, IV, V Abr 13 Otros El Tiempo Colsanitas Hewlett Packard LG Ciplas Suppla Carvajal Isagen Almacenes Exito Banco Corpbanca Página 2 de 2 4/ Information ratio: mide la rentabilidad extra obtenida por la Cartera como consecuencia de la habilidad del gestor con relación al mercado, teniendo en cuenta la volatilidad del exceso de los retornos sobre el Benchmark. Cuánto más grande es el indicador implica un mayor retorno que su tasa objetivo con una volatilidad menor. 5/ Beta: mide la volatilidad relativa (el riesgo) de la Cartera, siendo 1 la volatilidad de la rentabilidad objetivo. Un beta superior a 1 significa que la Cartera tiene una volatilidad mayor que su Benchmark. Un beta inferior a 1 implica que la Cartera es menos volátil que su rentabilidad objetivo. 6/ Correlación: Relación recíproca o medida de asociación lineal entre el valor de la Unidad de l PEI y la rentabilidad objetivo de IPC+10%. 7/ Los activos que conforman el quinto tramo, por emitir, se incluyeron en el portafolio desde el momento de su adquisición. 13 de 15