ILUSTRE COLEGIO DE ABOGADOS DE MÁLAGA AGRUPACIÓN DE ABOGADOS JÓVENES. JORNADAS SOBRE ARRENDAMIENTOS URBANOS 24 Noviembre 2006

Transcripción

1 ILUSTRE COLEGIO DE ABOGADOS DE MÁLAGA AGRUPACIÓN DE ABOGADOS JÓVENES JORNADAS SOBRE ARRENDAMIENTOS URBANOS 24 Noviembre 2006 PONENCIA.- Causas de desahucio en la antigua LAU. Duración de contratos anteriores a Contratos indefinidos? Actualización de rentas antiguas. Novación. 1

2 I) Introducción.- II) Normativa aplicable y duración de los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU de A) Contratos de arrendamiento celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de B) Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de C) Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de ) Contratos en los que aun no ha transcurrido el plazo pactado. 2) Contratos en situación de prórroga legal al amparo de la L.A.U. de Arrendatario persona física Arrendatario persona jurídica. III) Actualización de rentas. a) Actualización en arrendamientos de viviendas. b) Actualización en arrendamientos de locales. c) Ejemplo práctico. 2

3 I) INTRODUCCIÓN.- El tema objeto de la presente ponencia es, en esencia, conocer cual es el régimen normativo transitorio que estableció la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos en vigor desde el 1 de enero de 1995, esto es, desde hace más de 11 años, y por tanto conocer los efectos que la aplicación de dicha Ley ha provocado en los contratos de arrendamientos concertados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley, desde la ley aplicable, hasta su duración, pasando por las causas de extinción y los derechos y obligaciones de los arrendadores y arrendatarios en tales contratos. La LAU de 1994 estableció un denso y complejo sistema transitorio en un desesperado intento de abarcar toda la casuística que el periodo transitorio podría acarrear, estableciendo un total de seis disposiciones transitorias, alguna de ellas realmente complicadas y que, en algunos casos, al menos a éste que les habla, le costó no pocos esfuerzos diseccionar y aclarar a los fines de obtener una aplicación práctica de lo redactado por el legislador. Centrándonos ya de lleno en el régimen transitorio, hay que comenzar por decir que, cuando a nuestras manos llega un contrato de arrendamiento fechado con anterioridad al 1 de enero de 1995, lo primero que nos tiene que saltar es una alarma para advertirnos de que se trata de un contrato afectado por la transitoriedad de la LAU, y que por lo tanto debemos comenzar por determinar cual sea la Ley aplicable, e incluso, determinada dicha Ley aplicable, concretar cuales sean los derechos y obligaciones concretos de las partes en ese contrato. II) NORMATIVA APLICABLE Y DURACIÓN DE LOS CONTRATOS CELEBRADOS CON ANTERIORIDAD A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LAU DE En primer lugar concretaremos si el contrato se celebró a partir del 9 de mayo de 1985 o antes, siendo esta fecha fundamental a la hora de determinar la normativa aplicable y los derechos y obligaciones de las partes en el contrato. 3

4 A) Contratos de arrendamiento celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de El Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril sobre medidas de política económica, supuso la modificación del art. 57 de la LAU de 1964 que imponía la prórroga obligatoria del contrato para el arrendador, estableciendo a partir de su entrada en vigor el 9 de mayo de 1985, un régimen diametralmente opuesto al existente hasta entonces, al decretar que la duración de los contratos sería la que libremente pactaran las partes, sin obligación por tanto de prórroga. Por ello es de suponer que actualmente deben haber pocos contratos de arrendamiento de vivienda o local de negocio concertados en tal lapso de tiempo, pues los que aun estén en vigor al día de hoy, debieron concertarse con una duración de más de doce años. En cualquier caso, los contratos de arrendamiento que aún hoy día subsistan, continuarán rigiéndose en cuanto a su duración por lo dispuesto en el art. 9º del Real Decreto Ley 2/1985, sin aplicación de la prórroga forzosa, si bien en el resto de los derechos y obligaciones de las partes, se regirán por la LAU de 1964, con una particularidad, y es que en el caso de arrendamientos de viviendas, les serán de aplicación determinados avances sociales que se contienen en la LAU de 1994, y en concreto serán aplicables los arts. 12, 15 y 24 relativos, respectivamente, a los derechos del cónyuge o pareja de hecho del arrendatario en supuestos de vencimiento del contrato y desistimiento, derechos del cónyuge no arrendatario al que se le atribuye la vivienda en los supuestos de nulidad, separación y divorcio, y el derecho del arrendatario con minusvalías a realizar obras en la vivienda arrendada. Además, no se les aplicará el art de la LAU de 1964 relativo a la subrogación de los derechos del arrendatario a su cónyuge, ascendientes, descendientes o hermanos, salvo supuestos de adjudicación judicial al cónyuge en procesos matrimoniales, limitándose también el derecho de tanteo y retracto en los supuestos de división de la cosa común. Quiere ello decir que a tales contratos les son de aplicación las causas de resolución contractual previstas en el art. 114 de la LAU de 1964, es decir: 1ª) La falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan. 4

5 2ª) El haberse subarrendado la vivienda o el local de negocio de modo distinto al previsto en la Ley. 3ª) Cuando en el supuesto de huéspedes o en los subarriendos parciales de vivienda, aunque se hubieren celebrado éstos con autorización expresa y escrita del arrendador, se perciba por el subarrendador rentas superiores a las que autoriza la ley. 4ª) En el supuesto de subarriendo o cesión por el subarrendatario en determinadas circunstancias. 5ª) La cesión de vivienda o el traspaso de local de negocio realizado de modo distinto del autorizado en la Ley 6ª) La transformación de la vivienda en local de negocio, o viceversa, o el incumplimiento por el adquirente en traspaso de la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de un año y destinarlo durante ese tiempo al menos a un negocio de la misma clase que el que venía ejerciendo el arrendatario. 7ª) Cuando el inquilino o arrendatario, o quienes con él convivan, causen dolosamente daños en la finca, o cuando lleven a cabo, sin el consentimiento del arrendador, obras. 8ª) Cuando en el interior de la vivienda o local de negocio tengan lugar actividades que de modo notorio resulten inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres. 9ª) La expropiación forzosa del inmueble, dispuesta por autoridad competente, según resolución que no dé lugar a ulterior recurso. 10ª) La declaración de ruina de la finca, acordada por resolución que no dé lugar a recurso y en expediente contradictorio tramitado ante la autoridad municipal, en el cual hubieren sido citados al tiempo de su iniciación todos los inquilinos y arrendatarios. 11ª) Por no cumplirse los requisitos o no reunirse las circunstancias exigidas para la prórroga forzosa del contrato o por concurrir alguna de las causas de denegación de la misma señaladas en la LAU de ª) En los casos de extinción de usufructo, cuando el titular dominical pruebe que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueron notoriamente gravosas para la propiedad. 5

6 Más probable es que en la práctica nos encontremos con contratos de arrendamiento concertados en el lapso de tiempo antes referido, esto es entre el Decreto Boyer y la LAU de 1994, en los que haya vencido su plazo de vigencia libremente pactada y, por desidia o conveniencia de ambas partes, no se haya concertado un nuevo contrato. En estos casos se producen consecuencias jurídicas importantes para las partes y que debemos conocer, distinguiendo: a) En el caso de viviendas: Al vencer el contrato se nos produciría una situación de tácita reconducción según se prevé en el art del Código Civil, pero considerándose que la renovación lo será por un plazo de tres años, y al contrato les serán de aplicación las normas de la LAU de 1994 para arrendamientos de viviendas. Si el plazo de tres años ya transcurrió, la tácita reconducción lo será por el plazo previsto en el art del Código Civil. b) En el caso de locales de negocio: Se produce al vencer el contrato la situación de tácita reconducción estricta prevista en el art del C.C. y por tanto por la duración prevista en el antes referido art. 1581, rigiéndose ya el contrato renovado por las normas que la nueva LAU establece para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, siéndole por tanto aplicable el régimen normativo recogido en el art. 4.3º y en su consecuencia primando la voluntad de las partes expresada en el contrato, en su defecto las escuetas normas que el título 3º de la LAU establece para estos contratos, entre ellas la indemnización al arrendatario por el transcurso del término convencional y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil. En estos supuestos, las causas de resolución serán, para las viviendas, las contenidas en el art. 27 de la LAU de 1994, esto es, la genérica que tiene la parte cumplidora frente a la incumplidora por aplicación del art del C.C., y además las específicas de las que dispone el arrendador: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización. c) El subarriendo o la cesión inconsentidos. d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario. 6

7 e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando por ser cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. Y las que dispone el arrendatario: a) La no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda. b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda. Y para los locales de negocio, recordemos que la situación que estamos analizando es la de contratos nacidos al amparo de la legislación anterior, le serían de aplicación las causas de resolución previstas para los arrendamientos para uso distinto de vivienda y por tanto, las previstas en el propio contrato y, en su defecto, la falta de pago de la renta o de la fianza, la realización de actividades molestas, la cesión o subarriendo que, estando autorizado, se realice de forma distinta a la pactada o a la establecida en la Ley y cualquier otro incumplimiento contractual de obligaciones esenciales por la aplicación supletoria del art del C.C. B) Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de Estos contratos que subsistan en la actualidad, continúan rigiéndose por las normas previstas en la LAU de 1964, salvo los avances sociales introducidos por la LAU de 1994 a los que antes nos referimos para los contratos concertados al amparo del Decreto Boyer, y que suponen la aplicación de los arts. 12, 15 y 24 de la LAU de 1994, sin que, como en el caso anterior, le sea aplicable el art de la LAU de Con base en lo anterior, le es de aplicación el régimen de prórroga forzosa previsto en el art. 57 de la LAU de 1964, aun cuando se introducen modificaciones en el tema de la extinción del contrato y en el de la subrogación 7

8 en la posición del arrendatario. Así, estos contratos de arrendamiento subsistirán en situación de prórroga forzosa hasta el fallecimiento del arrendatario, salvo posibilidad de subrogación conforme a las condiciones que pasamos a desarrollar: En estos contratos, la subrogación sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge o pareja de hecho del arrendatario no separado legalmente o de hecho; en defecto de cónyuge o persona que conviviera con él en análoga relación, la subrogación tendría lugar a favor de los hijos que conviviesen con el arrendatario durante los dos años anteriores a su fallecimiento y, en defecto de los anteriores, se podrían subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con 3 años como mínimo de antelación a la fecha de su fallecimiento. Al fallecimiento de cualquiera de los anteriores subrogados, el contrato se extinguirá, salvo en los casos en que el subrogado fuese un hijo del arrendatario, en cuyo supuesto el contrato se extinguiría a los dos años de la subrogación o cuando el hijo alcanzase la edad de 25 años, si ésta fuese posterior; no obstante la ley establece una excepción a tal sistema y es el caso del hijo del arrendatario afectado por una minusvalía igual o superior al 65%, en cuyo caso el arrendamiento se extinguiría al fallecimiento del hijo subrogado y afectado por tal anomalía. Es preciso advertir no obstante que, en los supuestos en los que conforme a las disposiciones de la LAU de 1964 ya hubiese existido una única subrogación anterior a la entrada en vigor de la actual LAU, al fallecimiento del que venía siendo arrendatario sólo podrán subrogarse las mismas personas y con iguales condiciones que las antes referidas, excepción hecha de los ascendientes, extinguiéndose el contrato al fallecimiento del subrogado, con la misma excepción antes referida para el supuesto de que este fuese un hijo del arrendatario. Por el contrario al fallecimiento de la persona que por disposición del art. 59 de la LAU ocupase la vivienda por virtud de segunda subrogación, no se podrán realizar ulteriores subrogaciones. En ningún caso los beneficiarios de una subrogación podrán renunciarla a favor de otro de distinto grado de prelación Hay que tener además en cuenta que, escondido dentro del apartado de la actualización de la renta prevista para estos arrendamientos, existe una norma 8

9 que afecta a la duración, y es que si el inquilino opta por oponerse sin más a la actualización de la renta, cosa que puede hacer, entonces y sólo entonces, el arrendamiento quedará extinguido en un plazo de ocho años a contar del requerimiento fehaciente que el arrendador debió efectuarle para actualizar la renta, extinguiéndose en dicho plazo aun cuando se produzca una subrogación. Por otro lado, se establecen en estos contratos determinados derechos para el arrendador: 1.- En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se determinará por capitalización al 4 por 100 de la renta devengada, siempre que el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio. 2.- Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. 3.- Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, salvo pacto expreso conforme al cual tales gastos resultarían del arrendador. 4.- Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros. Indicar por último que para estos contratos se establece un sistema de actualización de rentas al que nos referiremos detalladamente más adelante y que las causas de resolución son las antes vistas para los casos de contratos concertados al amparo del Decreto Boyer y que se regulaban en el art. 114 LAU C) Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de Estos contratos que subsistan al día de hoy continúan rigiéndose por las normas de la LAU de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, si bien se establece un sistema complejo, farragoso y de enorme 9

10 casuística para regular la extinción de tales contratos y los supuestos de subrogación, estableciéndose también un sistema de actualización de rentas y modificándose determinados derechos de los contratantes. Para la determinación de la duración de estos contratos, hay que distinguir: 1) Contratos en los que aun no ha transcurrido el plazo pactado. Parece muy difícil que nos encontremos con este supuesto que requeriría de un contrato concertado con una duración mínima de más de veintiún años. Pero si alguien tiene el caso, deberá tener en cuenta que durarán el tiempo que restase para que el plazo se cumpliese, pero como ello parecía demasiado fácil, el legislador quiso complicarlo un poco más, y estableció que si el plazo que restase fuese inferior al que resultaría de aplicar las reglas que luego diremos, el arrendatario podría exigir que el arriendo durase el plazo que resultase de la aplicación de tales reglas. En todo caso, a su vencimiento le sería aplicable la tácita reconducción que se regiría por el art del Código Civil y al arrendamiento renovado le sería aplicable las normas de la nueva LAU relativas a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. 2) Contratos en situación de prórroga legal al amparo de la L.A.U. de 1964 ) Arrendatario persona física Los contratos de local en situación de prórroga legal en los que el arrendatario sea un apersona física se extinguirán por la jubilación o el fallecimiento de aquella, salvo que se subrogue su cónyuge y éste continúe con la misma actividad desarrollada en el local, si bien tal subrogación no podrá tener lugar cuando ya se hubiesen producido en el arrendamiento dos subrogaciones. En defecto de cónyuge o si este ya se hubiese subrogado y el cónyuge subrogado se jubila o fallece dentro de los 20 años siguientes a contar de la aprobación de la nueva LAU ( ), puede subrogarse en el contrato un descendiente que continúe la actividad desarrollada en el local, en cuyo caso el contrato con el subrogado durará el número de años suficientes hasta completar 20 años a contar desde la entrada en vigor de la ley, si bien tal subrogación en ningún caso se podrá producir si anteriormente ya se hubiese producido una transmisión de acuerdo con la antigua LAU. 10

11 Importancia en materia de duración tiene el tema de los traspasos en este tipo de contratos, que podrá realizarlo el arrendatario actual y su cónyuge, atendiendo siempre a la forma y con los requisitos previstos en la LAU de Este traspaso permitiría que el arrendamiento continuase por un mínimo de 10 años a contar de su realización o por el número de años que quedaran desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar 20 años a contar desde la aprobación de la ley, pero eso sí, para que la cosa no fuera tan simple, habría que considerar que si en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos antes referidos se incrementarían en cinco años. ) Arrendatario persona jurídica. I) Locales en los que se desarrollan actividades comerciales: Se extinguen en 20 años desde que la entrada en vigor de la LAU y por tanto se extinguirán el día 1 de enero del año No obstante, se establece una excepción para los locales con superficie superior a m2, que se debieron extinguir a los 5 años desde la entrada en vigor, el 1 de enero del año II) Locales en los que se desarrollen actividades distintas de las comerciales. En este caso, evidenciando aun más la interrelación que el derecho fiscal está alcanzando en todas las esferas jurídicas y en concreto en el derecho privado, se establece un plazo para su extinción que, partiendo de los 20 años, desciende de 5 en 5 años hasta alcanzar tal duración mínima, según sea menor o mayor la tarifa del Impuesto de Actividades Económicas correspondientes al ejercicio Deberá en todo caso tenerse presente que es al arrendatario al que incumbe la carga de probar la cuota que corresponda a la actividad desarrollada en el local y que en defecto de prueba el arrendamiento tendrá la mínima de las duraciones previstas. Además indicar respecto de estos contratos que, si dentro de los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU se hubiese producido un traspaso del local, los plazos de extinción se incrementarían en 5 años, y que al igual que ocurre con el supuesto del arrendatario persona física, la tácita reconducción se regirá por lo dispuesto en el art del Código Civil, aplicándose ya las 11

12 normas de la nueva LAU previstas para los arrendamientos de uso distinto del de vivienda. Finalmente, dentro de la enorme, farragosa y compleja casuística que las Disposiciones transitorias de la LAU prevén en la materia, y también escondido en el apartado de la actualización de la renta, aparece otra cuestión relativa a la duración de estos contratos, y es que, en los contratos de local anteriores al 9 de mayo de 1985 en los que el arrendatario sea persona física o aquellos en los que sea persona jurídica y su periodo de extinción sea de 15 o 20 años, si el arrendatario opta porque no se le aplique la revisión de la renta, el arrendamiento debió quedar extinguido al vencer la quinta anualidad a contar de la entrada en vigor de la LAU. Como en le caso de las viviendas, se establece un sistema de actualización de rentas que desarrollaremos a continuación, siendo las causas de resolución contractual las ya repetidas y recogidas en el art. 114 de la LAU de En esto supuestos se conceden además al arrendador los mismos derechos que se concedían al arrendador en los supuesto de vivienda y, como novedad, se establece un derecho específico para el arrendatario. En concreto, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba. Además, extinguido el contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto anteriormente, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento, estableciendo la Ley un procedimiento para regular este derecho, si bien el ejercicio de tal derecho preferente será incompatible con la percepción de la indemnización antes indicada, pudiendo el arrendatario optar entre uno y otra. 12

13 III) ACTUALIZACIÓN DE RENTAS Las disposiciones transitorias de la LAU de 1994 establecen un complejo sistema de actualización de rentas en los supuestos de los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y que por lo tanto tienen una duración que pude considerarse aun dilatada en el tiempo. Cabe entender que estas actualizaciones han debido producirse en su mayoría durante los casi doce años de vigencia de la LAU de 1994, si bien, para los más despistados y para los que aun pudieran estar en proceso de revisión, desarrollamos esta cuestión. En el sistema de actualización se distingue entre viviendas y locales. a) Actualización en arrendamientos de viviendas. La actualización debe realizarse a instancias del arrendador, efectuando un requerimiento fehaciente al arrendatario, al que debe adjuntarse la certificación del I.N.E. con los índices que indicaremos. La actualización debe efectuarse cuando se cumpla una anualidad de vigencia del contrato y debe realizarse la misma operativa durante todos los años en los que dure el proceso de revisión. La Disposición Transitoria 2ª d) apartado 11 establece un sistema de revisión aparentemente complejo y que según su redacción parece poco inteligible, por lo que no me resisto a transcribir: La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener, durante cada una de las anualidades en que se desarrolle la actualización, con la renta actualizada, la misma proporción que el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice General Nacional o Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Índice correspondiente al mes anterior a la fecha de actualización. Este precepto de redacción casi indescifrable puede ser aplicado en la práctica con la siguiente fórmula: Renta Inicial Anual X IPC mes anterior a fecha de actualización = Renta Actualizada IPC mes anterior a fecha de contrato La Renta Actualizada debe ser necesariamente inferior, a) Al 12% del valor catastral de 1994 (caso de revisión posterior a 1989) 13

14 b) Al 24% del valor catastral en los demás casos. Ya sea por la vía de la Renta actualizada según la fórmula anterior o por la del porcentaje sobre el valor catastral, la actualización no termina sino que comienza aquí, pues debe aplicarse en un periodo de 5 ó 10 años en función de si los ingresos del arrendatario y los que con él conviven superan o no 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional (hoy IPREM), debiendo acreditar tales ingresos el arrendatario. En todo caso la renta actualizada debe ser mayor que la que viene pagando el arrendatario, pues en caso contrario se aumentan los porcentajes hasta que se supere la renta vigente y, por consiguiente, reduciéndose así el periodo durante el cual se va a aplicar la revisión. Después de haberse aplicado todo lo anterior y de haberlo comunicado al arrendatario, ya dijimos que de forma fehaciente, el arrendatario puede oponerse a la revisión. Debe advertirse que tal oposición es una cuestión distinta a la que puede producirse si el arrendatario contesta considerando incorrectamente aplicada la densa normativa aplicable en materia de revisión de rentas, pues en tal caso, de no existir acuerdo, habrá que acudir al procedimiento correspondiente para determinar cual debiera ser la renta a satisfacer por el arrendatario, procedimiento que, salvo mejor criterio, será el juicio ordinario según se prevé en el art , 6º de la LEC. Decíamos que el arrendatario podía oponerse a la revisión, simplemente sin alegar razones para ello, pero debiendo hacerlo igualmente de forma fehaciente y en un plazo de 30 días desde la previa notificación del arrendador. En tal caso de oposición, no procederá la actualización, pero se le podrá incrementar anualmente el I.P.C. y el contrato quedará extinguido a los ocho años a contar de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador. Además debe considerarse que no procederá la actualización cuando los ingresos del arrendatario y las personas que con él conviven no superen un cierto límite que parte de las 2,5 veces el S.M.I., (hoy IPREM), según el ejercicio inmediatamente anterior, existiendo la presunción de que procede salvo prueba en contrario por el arrendatario. En el supuesto de que no procediera la actualización, se aplicará anualmente el IPC. 14

15 A partir del año en el que se alcance el 100% de la actualización de la renta, en los años sucesivos se aplicará a la renta actualizada el I.P.C., salvo que en el contrato se hubiese pactado otro sistema de actualización. Además de la actualización, el arrendador podrá exigir al arrendatario el importe del IBI, repercutirle las obras de reparación necesarias y el de los servicios y suministros, salvo que en el contrato se hubiese dispuesto que estos últimos fueran de cuenta del arrendador. b) Actualización en arrendamientos de locales. El sistema de revisión de rentas es similar al de las viviendas, si bien no existe la limitación del 12% ó 24% del valor catastral. Además, en el caso de arrendatarios personas jurídicas con plazo de extinción de 5 ó 10 años, la revisión se realizará en 5 años, en tanto que en el caso de que el arrendatario fuera persona física o jurídica con plazo de extinción de 15 ó 20 años, la revisión se realizará en el plazo de 10 años. Debe considerarse también que en el supuesto de arrendatarios personas físicas o jurídicas con plazo de extinción de 15 ó 20 años, no procede la revisión cuando el arrendatario se opone, en cuyo caso el contrato se extinguiría al vencer la quinta anualidad contada a partir de la entrada en vigor de la LAU de c) Ejemplo práctico. Antes de concluir y puesto que la mejor manera de comprender las cosas es ejemplificándolas, veamos el siguiente supuesto práctico: Fecha inicial del contrato: 1 enero 1977 IPC mes anterior a la fecha inicio del contrato: 19,9 Fecha de actualización: 1 enero 1997 IPC mes anterior a la fecha de actualización: 120,5 Renta inicial del contrato: 721,21 anuales Renta a la fecha de la actualización: 1.370,31 anuales Valor catastral de la vivienda en 1994: ,63, revisado con posterioridad a % valor catastral: 3.194,72 Importe de IBI año 1996: 173,04 Gastos de comunidad: 216,36 15

16 Aplicando la formula anterior, tendremos que: 721,21 x 120,5 = 4.367,12.- anuales 19,9 No obstante, puesto que el 12% del valor catastral es 3.194,72 y la renta actualizada no puede superar este importe, tomaremos dicho valor por tratarse de un arrendamiento de vivienda, pues si estuviéramos ante un supuesto de local de negocio, tomaríamos la otra cifra de 4.367,12.-. Continuando con el proceso de revisión, este se hará en 5 ó 10 años y puesto que representamos los intereses del arrendador que pretende revisar la renta, consideraremos que la revisión se realizará en 5 años, a expensas de que, con la oportuna prueba, el arrendatario acredite que según sus ingresos y los de las personas que con él conviven, procede la revisión en 10 años. Al realizarse la revisión en 5 años, aplicamos pues en el primer año un porcentaje del 20% sobre la cifra de 3.194,72 (12% valor catastral), lo que nos da 638,94. Ahora bien, esta cifra es inferior a la renta anual que actualmente se viene abonando y que decíamos era de 1.370,31.-, por lo que tendremos que incrementar al 40%, e incluso hasta el 60% pues con aquél porcentaje igualmente nos quedamos por debajo de la renta actual, lo que supone tanto como reducir la actualización al plazo de tres años, resultando entonces una cifra de 1.916,83.- anuales, en este caso ya superior a la renta que se venía pagando. Este importe, divido entre 12 mensualidades, supone que el concepto estricto de renta, en la nueva anualidad, quedaría establecido en la suma de 159,73. A esto incrementaríamos los gastos de IBI 173,04/12= 14,42 y los de comunidad, 216,36 / 12 = 18,03.-. El nuevo importe que el arrendatario debe satisfacer al arrendador será el de 159, , ,03 = 192,18 La operación la repetiremos al año siguiente, aplicando en este caso el 80% y el tercer año el 100%, a partir de cuyo momento habrá concluido el proceso de revisión de la renta antigua y en los sucesivos años ya se revisará con arreglo al IPC o al índice que se hubiese previsto en el contrato. Si después de toda esta farragosa casuística conseguís saber cuando va a concluir el contrato de vivienda o local de negocio celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la actual LAU o cómo revisar acertadamente la renta 16

17 antigua en un contrato que ha llegado a vuestras manos, es para felicitarse, pero si no termináis de entenderlo, tampoco es para colgar la toga, nos ha pasado a casi todos los que osamos enfrentarnos con la Disposiciones transitorias de esta Ley 29/1994. Rafael Lima Salas, noviembre