ARRENDAMIENTOS URBANOS

Transcripción

1 ARRENDAMIENTOS URBANOS Consulta 1: Contrato de arrendamiento que ha cumplido 5 años. La parte arrendadora no ha notificado a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato. La inquilina pregunta cuál es el plazo que la propiedad está obligada a respetar ahora. Respuesta dada: Una vez transcurridos los cinco primeros años del contrato de arrendamiento preceptuados en el artículo 9 de la LAU, si la parte arrendadora no ha notificado a la arrendataria su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento, se aplicaría la prórroga de tres años establecida en el artículo 10 de la LAU, obligatorios para el arrendador y potestativos para el arrendatario. Una vez transcurridos estos 3 años de prórroga, la doctrina se divide entre la aplicación de sucesivas prórrogas del artículo 10 y entre la aplicación de sucesivas renovaciones con una duración igual a la inicialmente prevista en el contrato de arrendamiento, en virtud de la tácita reconducción del Código Civil. Consulta 2: Es posible modificar la renta arrendaticia durante los primeros cinco años de duración del contrato? Respuesta dada: El artículo 18 de la LAU establece que durante los cinco primeros años de duración de contrato la renta sólo podrá ser actualizada en la fecha de cada vencimiento anual del contrato, conforme a la variación de IPC en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice publicado en la fecha de celebración del contrato.

2 Consulta 3: Contrato de arrendamiento formalizado a través de una inmobiliaria. Además de la renta, le repercuten al arrendatario el pago del IBI y la tasa por recogida de basuras. El contrato indica que la actualización por los tres conceptos indicados será del IPC. Respuesta dada: El artículo 18 LAU regula la actualización de la renta. En su apartado 1, indica que durante los cinco primeros años de duración del contrato, la renta sólo podrá ser actualizada por la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo. Respecto a la revisión en el importe de impuestos (IBI) y tasa por recogida de basuras, el artículo 20 en su apartado 2, señala que durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar, a excepción de los tributos, solo podrá incrementarse anualmente y nunca en un porcentaje superior al doble de aquél en que pueda incrementarse la renta. Es decir, que la actualización de renta se realiza conforme al IPC, la actualización de los gastos generales no puede exceder de dos veces el IPC y la actualización de los tributos no están sujetos a limitación. Consulta 4: A la hora de actualizar la renta arrendaticia conforme al IPC de acuerdo con lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos arrendamiento se debe tomar el índice general o el específico de vivienda? Respuesta dada: La LAU establece que la renta sólo podrá ser actualizada aplicando la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo; por lo tanto, no es correcto aplicar el IPC calculado para vivienda. Consulta 5: Finalizado un contrato de arrendamiento, la arrendataria no desaloja la vivienda hasta un mes más tarde; la propiedad plantea si debe cobrar esa mensualidad o si esto equivaldría a una prórroga tácita del contrato. Respuesta dada: Como la arrendataria ha continuado en la vivienda arrendada durante un mes más del tiempo inicialmente previsto en el contrato, la propiedad tiene derecho a cobrar por esa ocupación de la vivienda, pero este pago se haría no en concepto de renta sino como indemnización por los daños y perjuicios que se le ha ocasionado la inquilina por la ocupación indebida de la vivienda.

3 Consulta 6: Contrato de arrendamiento de vivienda pactado por una duración de 11 meses. El propietario tiene intención de poner fin al contrato de arrendamiento, puesto que ya ha concluido dicho plazo. Respuesta dada: De conformidad con el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, la duración del contrato de arrendamiento será la que libremente pacten las partes; ahora bien, si la duración pactada resultara inferior a cinco años, una vez llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años; por lo que el propietario no podrá resolver el contrato de arrendamiento aunque haya transcurrido el periodo de tiempo fijado en el mismo. Consulta 7: Tras la resolución de un contrato de arrendamiento, se valoran los desperfectos causados en la vivienda por la arrendataria. Además existen gastos de suministros pendientes. Respuesta dada: Ambas partes deberán suscribir un documento de resolución del contrato de arrendamiento en el que la parte arrendataria reconozca la existencia de desperfectos en la vivienda y una deuda pendiente en concepto de suministros. Por ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 36 de la LAU, el propietario imputará la cantidad entregada en concepto de fianza a sufragar tanto los gastos de suministros pendientes como el coste de los desperfectos ocasionados. Aún así, si el importe de la fianza es inferior al coste total de lo adeudado por la parte arrendataria, la propiedad tiene la posibilidad de reclamar judicialmente las cantidades pendientes de abono.

4 Consulta 8: Unos inquilinos que firmaron un contrato de arrendamiento de vivienda por un año, desisten del mismo antes de que se cumpla el plazo contractual. Dejan abonadas todas las rentas que les corresponden, quedando pendiente de pago los suministros consumidos en los últimos dos meses. La propietaria se niega a devolver la fianza arrendaticia hasta que no liquiden el importe de los suministros. Transcurridos 9 meses desde la resolución del contrato, la propietaria continúa sin devolver la fianza arrendaticia a pesar de los requerimientos de los jóvenes en este sentido. Respuesta dada: Una vez que los jóvenes han requerido fehacientemente la devolución de la fianza arrendaticia a la propietaria, la única vía que les queda para su recuperación es presentar una demanda de juicio verbal por reclamación de cantidad ante el Juzgado de Primera Instancia del partido judicial en el que se encuentre la vivienda arrendada; no necesitando la intervención de abogado ni de procurador si la cantidad reclamada es inferior a 900 euros. No obstante lo anterior, sería posible que el Juzgado no admitiera a trámite la demanda a través de juicio verbal, siendo necesario reclamar la fianza a través de un procedimiento ordinario, pues la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que únicamente se tramiten en juicio verbal las reclamaciones arrendaticias que se sustenten en falta de pago de la renta, expiración de plazo o desahucio por precario; con lo que para instar un procedimiento ordinario sí sería preceptiva la intervención de abogado y procurador. Es aconsejable intentar la vía del juicio verbal por la cuantía del procedimiento, inferior a 3000 euros, pero, en cualquier caso, será el Juzgado al que se reparta la demanda el que estimará o denegará la admisión a trámite de la misma. Consulta 9: Nos consultan la posibilidad de resolver un contrato de arrendamiento por la no realización del arrendador de las obras de conservación necesarias. Respuesta dada: De conformidad con el art.27.3.a) de la LAU, el arrendatario puede resolver el contrato de arrendamiento por la no realización por el arrendador de las reparaciones procedentes de obras de conservación necesarias. Aconsejamos que comuniquen formalmente al arrendador la necesidad de hacer obras, es decir mediante burofax o correo certificado con acuse de recibo y una vez cumplido con este requisito, podrán instar la resolución del contrato judicialmente si efectivamente el arrendador no procede a realizar las reparaciones.

5 Consulta 10: El propietario de una vivienda arrendada pretende llevar a cabo obras de mejora, de que forma debe comunicarlo al arrendatario? Respuesta dada: El arrendador que pretenda llevar a cabo obras que supongan una mayor comodidad en los servicios de los que dispone la vivienda o mejorar los existentes, debe notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. Consulta 11: Contrato de arrendamiento firmado en 2004 se produjeron humedades en la finca y la propietaria está de acuerdo en reducir la mitad de la renta de un mes. Por otra parte se ha suspendido unos días el contrato por obras en el baño que hacían la vivienda inhabitable. Respuesta dada: Es recomendable redactar documento por el que las partes acuerdan la indemnización a la arrendataria por los daños y por el que se acuerda la recuperación de la vivienda por el arrendatario tras la suspensión. Como se encontraba al corriente del pago de las rentas la arrendataria, se entienden compensadas las rentas de los meses tras la recuperación de la finca por lo pagado en exceso por la arrendataria. Consulta 12: Un propietario quiere hacer contrato de arrendamiento de vivienda incluyendo cláusula prestando consentimiento para subarrendar parte de la misma. Nos consultan si el contrato de subarriendo una vez firmado se rige en plazo y condiciones por el contrato original de arriendo o es un documento independiente del contrato principal. Respuesta dada: El subarriendo se regula por la LAU (art.8), en concreto se rige por el Título II, de los arrendamientos de vivienda, siempre y cuando la finalidad para la que se subarrienda sea la de vivienda. En caso contrario se regirá por lo pactado al respecto por las partes. En el subarriendo, el arrendatario se convierte en subarrendador e inicia otra relación contractual con los subarrendatarios. El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó. El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

6 Consulta 13: Qué tipo de obras son las que debe llevar a cabo el arrendatario? Respuesta dada: El arrendatario únicamente debe realizar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Consulta 14: Contrato de arrendamiento que en octubre finaliza por haber transcurrido los cinco años de duración mínima que establece la LAU. Cuándo debe comunicar el arrendador su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento? Respuesta dada: Un mes antes de la fecha señalada el propietario debe comunicar al arrendatario su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento pues en caso contrario el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta tres años más, salvo que el arrendatario notificara al arrendador su voluntad de no renovar. Consulta 15: Contrato de arrendamiento en el que se prevé que el pago de la renta se efectuará con cargo en la cuenta corriente del arrendatario. Desde marzo 2005 el arrendador no carga el importe de la renta en dicha cuenta corriente obligando al arrendatario a abonar la renta mediante giro postal. Respuesta dada: El arrendador no puede unilateralmente modificar el sistema de pago de renta que viene establecido en el Contrato de arrendamiento, ya que incurre en abuso de derecho y olvida la buena fé que ha de presidir la relación contractual arrendaticia. Se le recomienda que remita burofax al arrendador indicándole que no va a abonar la renta mediante giro postal por los perjuicios económicos y de tiempo que le acarrea. Su oposición a percibir la renta de la forma establecida contractualmente será entendida como negativa al cobro de la misma, por lo que podrá consignarla judicialmente. En el texto del burofax se le indica al arrendador que incurre en "mora accipiendi" (negativa al cobro de la renta por parte del acreedor) y no podrá utilizarla para entablar demanda de desahucio por falta de pago de la renta. La alegación de dicha mora accipiendi, según sentencias, da pie a entender que ni siquiera se produce la enervación de la acción, sino que la demanda se desestima.