Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

Transcripción

1 Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Madrid, 16 de noviembre de 2012 INTRODUCCION. Con fecha 16 de Noviembre de 2012 se ha publicado en el BOE el Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de Noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios (en adelante también RDL 27/2012), que entrará en vigor al día siguiente de su publicación, por medio del cual se establece un modelo de refuerzo a las normas contenidas en el Real Decreto-Ley 6/2012. Mientras que el Real Decreto-Ley 6/2012 impulsa medidas tendentes a permitir la reestructuración de la deuda hipotecaria a aquellos deudores que se sitúan en el denominado umbral de exclusión, promoviendo la implicación voluntaria del sector financiero español; el RDL 27/2012 nace con vocación imperativa, siendo de obligado cumplimiento por los acreedores que resulten adjudicatarios de la vivienda habitual de colectivos en riesgo de exclusión social. El objetivo fundamental de la aprobación del RDL 27/2012, según recoge su propia Exposición de Motivos, consiste en suspender de forma inmediata y por un plazo de dos años, los desahucios de aquellas familias sobreendeudas y de mayor vulnerabilidad, que se encuentren incursas en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria sobre su única vivienda en propiedad. Todo ello, con la expectativa de que con la moratoria concedida, se pueda evitar la exclusión social del mencionado colectivo. El RDL 27/2012, Se compone de (i) Exposición de Motivos; (ii) artículo 1 y 2; (iii) Disposición adicional única; (iv) Disposición transitoria única; (v) Disposición final primera; y (vi) Disposición final segunda. 1.- OBJETIVO DEL RDL 27/2012. La suspensión del trámite de lanzamiento por un plazo de dos años desde la entrada en vigor del RDL 27/2012, en determinados procesos de ejecución.

2 2.- ÁMBITO DE APLICACIÓN. Las medidas contenidas en este RDL 27/2012, se aplicarán tanto a procesos judiciales como extrajudiciales de ejecución hipotecaria, iniciados a la entrada en vigor del RDL, y que se encuentren pendientes del trámite del lanzamiento. 3.- COLECTIVOS QUE PUEDEN ACOGERSE A LA SUSPENSION CONTENIDA EN EL RDL 27/2012. La legitimidad para instar las medidas contenidas en el presente RDL corresponde a todo deudor, persona física, de un préstamo o crédito hipotecario, incurso en un proceso de ejecución hipotecaria, en donde la garantía real no sólo sea su única vivienda en propiedad, sino que también constituya necesariamente su residencia habitual. Asimismo, el RDL exige que las referidas personas se encuentren en uno de los supuestos de especial vulnerabilidad que se contemplan, y que además, cumplan determinadas circunstancias económicas. A efectos ilustrativos acompañamos detalle de los requisitos exigidos por el RDL, para poderse acogerse a las medidas que promulga: A.- SUPUESTOS DE ESPECIAL VULNERABILIDAD: i. Familia numerosa. ii. Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo. iii. Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años. iv. Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral. v. Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones de desempleo. vi. Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral. vii. Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituyan su domicilio habitual.

3 B.- CIRCUNSTANCIAS ECOMICAS QUE DEBEN CONCURRIR: Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar 1 no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (ingresos mensuales de euros). Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar hay sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas 2, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Que se trate de un crédito o préstamo. 4. CONSTITUCIÓN DE UN FONDO SOCIAL DE VIVIENDAS. Atendiendo al objetivo pretendido con la promulgación del RDL 27/2012, se incorpora al mismo un mandato al Gobierno para promover la creación de un fondo social de viviendas, que se destinarán a aquellas personas desalojadas de su vivienda habitual, como consecuencia del impago de las cuotas hipotecarias. Sin perjuicio del posterior desarrollo normativo que se apruebe a este respecto, quedan determinados en el RDL algunos aspectos básicos sobre el régimen aplicable a los inmuebles que formarán parte de este fondo de viviendas: a) Se tratará de inmuebles propiedad de las entidades de crédito. b) Se ofrecerán a los colectivos especialmente vulnerables, conforme a lo recogido en el artículo 1 del RDL. c) Sobre los mismos se formalizarán contratos de arrendamiento, cuya renta se determinará en función de los ingresos que perciba el arrendatario. Con esta medida se pretende, y así lo recoge la Exposición de Motivos del RDL, movilizar un amplio parque de viviendas, las cuales se pondrán a disposición de aquellas personas que únicamente podrían acceder a la 1 Compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar. 2 Cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.

4 formalización de un contrato de arrendamiento en el supuesto de que la renta del mismo se ajuste a la escasez de los ingresos que perciben. Al respecto de esta medida, se ha pronunciado la Asociación Española de Banca, la cual si bien ha ofrecido su plena colaboración en el proceso de reforma normativa, ha recalcado que es necesario hacer compatible la protección social a los colectivos más débiles con una legislación que permita el acceso a una vivienda en propiedad a los ciudadanos que así lo pretendan. 5.- MEDIDAS QUE SE ABORDARÁN EN SU TRAMITACIÓN PARLAMENTARIA. Además de las medidas contenidas en el RDL, ya se han anunciado alguno de los puntos que se abordarán en la tramitación parlamentaria del anterior texto, y que se concretan en los siguientes: 5.1. Modificación del umbral de exclusión para la aplicación del Código de Buenas Prácticas Bancarias. Como hemos señalado anteriormente, el Real Decreto 6/2012, de de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, supuso la creación de un Código de Buenas Prácticas Bancarias al cual se han adherido la mayoría de entidades de crédito mediante comunicación a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera. Atendiendo a las circunstancias que deben acreditarse por el deudor para que le sean de aplicación las medidas de flexibilización y restructuración reguladas en el RDL 6/2012, y en aras de compatibilizar los requisitos contenidos en ambas normativas, se hace preciso la modificación de tales criterios y su adaptación a la nueva normativa contenida en el Real Decreto de reciente aprobación. A título de ejemplo podemos citar que con el RDL 6/2012 uno de los criterios que forma parte del definido como umbral de exclusión es que la cuota hipotecaria debe superar el 60% de los ingresos netos de la unidad familiar, porcentaje que se ha visto reducido al 50% en el presente Real Decreto Ley, constituyendo un refuerzo de la protección a los deudores hipotecarios Resto de medidas. Se ha referido el Gobierno a otras de las cuestiones que serán objeto de debate en sede parlamentaria con el mismo fin de aliviar la situación de los deudores hipotecarios en la presente coyuntura económica: Mejora de los procedimientos de subasta, con especial referencia a la aplicación de los intereses demora.

5 Establecimiento de mecanismos que permitan otorgar mayor independencia a las sociedades de tasación frente a las entidades de crédito o instituciones financieras. Posible establecimiento de límites en la adquisición de vivienda, todo ello con el objetivo de evitar situaciones de sobreendeudamiento. Medidas que permitan evitar la inclusión de cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria. Si bien tales medidas han sido únicamente enumeradas sin que a día de hoy contemos con más detalles en cuanto a su posterior desarrollo. M Más Información Departamento Procesal In alliance with Mayer Brown 2012 Ramón y Cajal Abogados, S.L. gados.com Almagro, Madrid T F Caravel la La Niña, 12, 5ª planta Barcelona T F En cumplimiento de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de Servicios de la Sociedad de la Información y de Comercio Electrónico y la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, usted queda informado y entendemos que presta su consentimiento expreso e inequívoco a la incorporación de sus datos, identificativos y de contacto -dirección, teléfono y dirección de correo electrónico-, en un fichero de datos personales cuyo responsable es Ramón y Cajal Abogados, S.L. con domicilio social en calle Almagro, 16-18, Madrid (España) con la finalidad de remitirle por correo postal y/o electrónico, las publicaciones de Ramón y Cajal Abogados, S.L. e informarle de los distintos servicios ofrecidos por ésta. Entendemos que consiente dicho tratamiento, salvo que en el plazo de treinta días desde la recepción de esta comunicación electrónica nos indique lo contrario a través de la dirección de correo electrónico ramoncajal@ramoncajal.com, donde podrá ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición. También podrá ejercer sus derechos precitados dirigiéndose por escrito a nuestro Departamento de Marketing, calle Almagro, 16-18, Madrid (España)