URBANISMO Fuera de ordenación La situación de fuera de ordenación y de volumen disconforme, en especial su regulación en el ámbito de Cataluña. Mercedes Sunyer Martín. Técnico de Administración General. Abogado. Antecedente normativo Cita: -Texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio. -Texto refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña, aprobado por Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto. -Decreto 305/2006, de 18 de julio, que aprueba el Reglamento de la Ley de Urbanismo de Cataluña. 1. Introducción El artículo 7 del Texto refundido de la Ley de Suelo (Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio) proclama el carácter estatutario del régimen urbanístico de la propiedad del suelo y afirma que resulta de la vinculación de éste a concretos destinos, en los términos que establece la legislación sobre ordenación territorial y urbanística. El artículo 8 concreta las facultades urbanísticas del derecho de propiedad que se han de ejercer de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y de la situación del bien. En el ámbito de Cataluña, el artículo 5 del Texto refundido de la Ley de Urbanismo (Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto) dispone que el ejercicio de las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se ha de sujetar al principio de la función social de este derecho, dentro de los límites impuestos por la legislación y el planeamiento urbanístico. Es el planeamiento la base necesaria de la ordenación urbana; se configura como un instrumento de planificación urbanística del territorio que, entre sus determinaciones, delimita las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo de conformidad con su destino. Es una disposición de carácter general, subordinada a la ley de la que trae causa, que se integra en el ordenamiento de acuerdo con criterios jerárquicos y tiene una vigencia indefinida. La aprobación de las figuras del planeamiento previstas en la legislación urbanística produce dos efectos inmediatos: su carácter público y su obligatoriedad; el primero, se traduce en el derecho de todos a ser informados del régimen urbanístico aplicable a una finca o sector, mediante la emisión de certificados de régimen urbanístico (art. 103 del Texto refundido); y el segundo, obligatoriedad, alcanza a los particulares y a las Administraciones públicas, por cuanto quedan obligadas al cumplimiento de las disposiciones sobre ordenación 1
urbanística contenidas en la Ley y en los instrumentos de planeamiento y de gestión que se deriven (art. 196 del Texto refundido). Esta obligatoriedad exige que el uso del suelo, su urbanización y su edificación, tanto sea de nueva planta como preexistente, se ajuste a las determinaciones del planeamiento. Ahora bien, respecto a las preexistencias, de qué manera se aplican las determinaciones de un nuevo planeamiento? La legislación urbanística prevé la situación de las preexistencias ante un nuevo planeamiento, tanto en relación con la edificación como con los usos, y la regula de manera que bien legitima su desaparición, bien la congela hasta su extinción. Esta situación se conoce como de fuera de ordenación y se produce cuando, por efecto de la aprobación definitiva de un planeamiento, deviene en disconforme aquello que era conforme con las determinaciones del planeamiento anterior; es una situación sobrevenida que de alguna manera desordena la edificación o el uso preexistente sin que, por este motivo, tenga que desaparecer de forma automática ni se condene a no poder ser utilizado. El fundamento de esta situación es la voluntad de que la edificación o uso disconforme no se prolongue en el tiempo más allá de su vida útil. Sin embargo, dado que las determinaciones del planeamiento no se ejecutan de forma inmediata, se prevén unas medidas que pueden compatibilizar, ni que sea de forma provisional, el mantenimiento de las edificaciones afectadas y su utilización, de forma que en ningún caso se pueda agravar o dificultar la ejecución del planeamiento. En general se puede decir que la situación de fuera de ordenación: -alcanza a las edificaciones, instalaciones o usos que por razón del planeamiento, bien quedan sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita, derribo o cese, bien contravienen los parámetros imperativos de un nuevo planeamiento o devienen incompatibles con las nuevas determinaciones. -se produce de forma automática, no precisa una declaración expresa posterior al efecto. -limita las facultades dominicales, por esto, la interpretación sobre lo que se puede o no se puede autorizar ha de ser restrictiva y estricta. -afecta a la edificación en su totalidad, no es predicable únicamente de la parte afectada por la aplicación de las nuevas determinaciones. -se pueden realizar las obras y desarrollar los usos permitidos en la legislación urbanística correspondiente. 2. Régimen jurídico aplicable En el ámbito de Cataluña, el texto refundido de la Ley de Urbanismo, dentro del Título tercero relativo al planeamiento, dedica el capítulo tercero a los efectos de la aprobación de las figuras del planeamiento urbanístico y, después de concretar los relativos a la publicidad, ejecutividad y obligatoriedad del planeamiento, se centra en los efectos sobre los edificios y usos preexistentes (art. 108). El referido artículo del texto refundido establece una regulación completa 2
aplicable a las preexistencias que alcanza, incluso, a las actuaciones de vulneración del ordenamiento urbanístico. A lo largo de sus siete apartados, el artículo distingue entre situación de fuera de ordenación y situación de volumen disconforme, concreta el régimen jurídico de ambas situaciones, contiene un mandato para los instrumentos de planeamiento respecto de las preexistencias y acaba con una disposición general respecto de las actuaciones de vulneración del ordenamiento urbanístico con especial mención al suelo no urbanizable. Este precepto de desarrolla en el artículo 119 del Reglamento de Urbanismo (Decreto 305/2006, de 18 de julio). De la regulación del artículo 108 del texto refundido se extrae lo siguiente: 1.- Distinción entre situación de fuera de ordenación y situación de volumen disconforme (artículo 108, apartado primero) El texto refundido distingue entre situación de fuera de ordenación y volumen disconforme según sea la afectación del nuevo planeamiento. La situación de fuera de ordenación es predicable de las construcciones, las instalaciones y los usos que, en virtud del planeamiento, quedan sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita, derribo o cese. La situación correspondiente al volumen disconforme afecta a la edificación y se produce cuando ésta, por mor del nuevo planeamiento, incumple los nuevos parámetros imperativos, pero no queda en situación de fuera de ordenación, es decir, no queda sujeta a expropiación, cesión gratuita y obligatoria, derribo o cese. 2.- Obras y usos autorizables en la situación de fuera de ordenación (artículo 108, apartados segundo y tercero) El apartado segundo se dedica a la situación de fuera de ordenación de las construcciones e instalaciones y, dado que la finalidad de éstas es su desaparición, admite la autorización de ciertas obras de reparación, aquellas necesarias por razones de salubridad pública, seguridad de las personas o la buena conservación de las construcciones e instalaciones; en ningún caso, estas obras comportan aumento del valor de expropiación. Por el mismo motivo, prohíbe de forma expresa, las obras de consolidación y el aumento de volumen. En esta situación admite la autorización de cambios de uso de las construcciones e instalaciones, aunque los limita a los supuestos y condiciones establecidos en el artículo 53, apartado quinto, de la Ley de Urbanismo relativo a determinados usos de carácter provisional. 3.- Obras y usos autorizables en edificaciones e instalaciones con volumen disconforme (artículo 108, apartado cuarto) El apartado cuatro del artículo 108 se dedica a las edificaciones con volumen disconforme con los parámetros imperativos de un nuevo planeamiento, siempre que no queden en situación de fuera de ordenación, es decir, que no estén sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita, derribo o cese. En estos casos, admite la realización de obras de consolidación y rehabilitación y los cambios de uso siempre de acuerdo con las condiciones básicas del nuevo planeamiento. El Reglamento, como veremos más adelante, contiene una regulación más extensa e incluso, a nuestro entender, excesiva respecto su 3
alcance. 4.- Usos preexistentes (artículo 108, apartado quinto) Declara con carácter general el mantenimiento de los usos preexistentes en tanto no sean incompatibles con el nuevo planeamiento y siempre que se adapten a los límites de molestia, nocividad, insalubridad y peligro que establece para cada zona la nueva reglamentación. 5.- Mandato al planificador (artículo 108, apartado sexto) Para facilitar la aplicación de las preexistencias, exige que las figuras de planeamiento prevean disposiciones para resolver todas las cuestiones que las nuevas determinaciones puedan plantear. 6.- Actuaciones que vulneren el ordenamiento urbanístico (artículo 108, apartado séptimo) Asimila el resultado de las conductas infractoras del ordenamiento urbanístico, aquellas sobre las que no es posible aplicar medidas de restauración y que no se ajustan al planeamiento, a las preexistencias y, determina la aplicación del régimen de fuera de ordenación y de volumen disconforme según corresponda. Esta distinción no se aplica a las edificaciones implantadas ilegalmente en suelo no urbanizable, por cuanto la Ley dispone que quedan en situación de fuera de ordenación. Como se ha indicado con anterioridad, el Reglamento de Urbanismo (Decreto 305/2006, de 18 de julio) desarrolla las determinaciones del texto refundido; distingue las dos situaciones, concreta las obras autorizables en cada una de ellas, las condiciones del otorgamiento de las autorizaciones y se refiere expresamente a los usos preexistentes. En efecto, el Reglamento establece lo siguiente: a) Fuera de ordenación Respecto las situaciones de fuera de ordenación reitera la posibilidad recogida en el texto refundido de realizar las obras de reparación necesarias para mantener las condiciones de salubridad pública y seguridad de las personas y la buena conservación. La eficacia de la autorización se ha de condicionar a la formalización de la renuncia al aumento de valor de la expropiación derivado de su realización y a su anotación en el Registro de la Propiedad. Admite el mantenimiento de los usos preexistentes y, en cuanto a los cambios de uso, los autoriza para establecer oficinas y actividades comerciales, además de los usos previstos en el artículo 61, apartado primero, del Reglamento, que recoge y determina los relacionados en el artículo 53, apartado tercero, del texto refundido. Son los siguientes: -almacenamiento o depósito de mercancías u otros bienes muebles que no comporten actividades de comercialización o distribución. -prestación de servicios particulares a la ciudadanía: aparcamiento de vehículos, circuitos de prácticas de la conducción, lavado de automóviles, centros de jardinería u otros análogos. 4
-actividades del sector primario y las comerciales relacionadas con dicho sector. -actividades de ocio, deportivas, recreativas y culturales. La autorización está sujeta a las condiciones que establece el apartado segundo de este artículo 61, es decir: se trata de usos provisionales, las obras han de ser las mínimas imprescindibles para permitir unas instalaciones desmontables o transportables y no pueden comportar una desfiguración definitiva del terreno. b) Volumen disconforme Respecto al volumen disconforme, el apartado segundo del artículo 119 del Reglamento, admite obras de consolidación y de rehabilitación, siempre que el nuevo planeamiento no las limite y los usos y actividades sean conformes con éste. También admite la división horizontal siempre que se adecúe a las determinaciones del nuevo planeamiento en materia de densidad o número de viviendas o establecimientos. En cuanto a las obras, el Reglamento se remite al planeamiento, para determinar el grado de disconformidad con los parámetros urbanísticos que comportan vulneración (ocupación y profundidad edificable, altura máxima o edificabilidad máxima) y para limitar las obras de rehabilitación autorizables en estos supuestos. También hace la misma remisión para autorizar obras de gran rehabilitación sujetas a la adecuación del edificio a la totalidad o a algunas determinaciones del planeamiento. El concepto de gran rehabilitación incluye: A) obras de actuación global sobre un edificio que, además, comporten aumento de volumen o techo edificable, incremento del número de departamentos o unidades funcionales, redistribución general de espacios y cambio del uso principal del edificio. B) substitución del edificio, con mantenimiento de la fachada o algún otro elemento estructural. C) ejecución sucesiva o simultánea de obras de reforma o rehabilitación que tengan un valor igual o superior al 50 por ciento del valor de construcción de nueva planta de características similares y con el mismo techo que la edificación existente. Esta previsión del Reglamento excede de la que se contiene en el texto refundido de la Ley de Urbanismo y, también, al concepto y razón de ser de esta situación. Se ha de recordar que su fundamento es regular las preexistencias, y que la finalidad es mantener las necesarias, pero no perpetuar las situaciones contrarias al nuevo planeamiento. Será éste el que ha de determinar qué obra de gran rehabilitación permite. Son las normas de planeamiento vigentes en cada momento y para cada zona las que determinan las obras y usos autorizables en las preexistencias, dentro de los límites establecidos en la legislación y en la normativa vigente. Finalmente, se puede decir que este régimen previsto para los edificios y construcciones con volumen disconforme es aplicable, por disposición expresa del Reglamento, a determinadas construcciones en situación de fuera de ordenación: 5
aquellos supuestos de construcciones con afectación parcial de una nueva alineación a vial, sujetas a cesión gratuita, que no se encuentren incluidas en ningún sector de planeamiento derivado ni en ningún polígono de actuación urbanística. c) Usos preexistentes El apartado cuarto del artículo 119 declara en situación de fuera de ordenación los usos preexistentes a un nuevo planeamiento, que no sean compatibles con el régimen de usos que éste establece y los sujeta a cese de forma expresa. En esta situación distingue entre usos con autorización sometida a plazo o sin esta limitación; en el primer caso, no se admite el cambio de titularidad, la renovación de licencias de uso u otras autorizaciones y, se ha de acordar, el cese inmediato. En el segundo caso, se faculta a proceder a la revocación de las autorizaciones con las correspondientes indemnizaciones. Todos los demás supuestos se consideran disconformes, pueden mantenerse y ser objeto de cambios de titularidad. 3. Cuestiones que se suelen plantear 1.- Obras autorizables según la doctrina jurisprudencial a) Obras de reparación El texto refundido concreta las obras autorizables en esta situación: obras de reparación que exijan la salubridad o la seguridad y la conservación de las edificaciones. Qué se ha de entender por obras de reparación? En general, la jurisprudencia reconoce dentro del concepto aquellas que tengan por objeto la adaptación del inmueble a las necesidades del propietario, sin alargar la vida útil del edificio; pueden comportar la modernización pero no la consolidación del edificio. Son obras de reparación ordinaria para corregir defectos menores, que obedecen a razones de salubridad pública, seguridad de las personas o la buena conservación de las construcciones o instalaciones (así se recoge en la sentencia del Tribunal Supremo, sala de lo contencioso administrativo, sección 5ª, de 29 de abril de 2002; el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, en sentencia de 27 de noviembre de 1998, admite la realización de obras de reparación total del tejado y cambio de la madera y teja, limpieza de las fachadas, y reparación del balcón ). Dentro de las obras de reparación se permite cambiar baños, reformar cocinas y cambiar el pavimento (la sentencia de 2 de junio de 1998, del TSJ de Cataluña, autorizó las obras para cambiar baños y cocinas y mosaico de dos pisos del inmueble y rebajar un escalón de la entrada ). También se admiten aquellas que aumentan los niveles de seguridad de los locales existentes, insonorización y estética siempre que no se tengan que reformar íntegramente con obras que impliquen derribos (sentencia de 14 de octubre de 1998, del TSJ de Valencia). La sentencia del TSJ de Cataluña de 27 de junio de 2000 considera que la ejecución ex novo de un baño no es mejorar las condiciones de higiene 6
existentes sino crearlas. Las obras realizadas no pueden comportar aumento del valor de la expropiación de la edificación. b) Obras de consolidación Estas obras, como ya se ha indicado con anterioridad, no son autorizables en edificios en situación de fuera de ordenación, salvo que se trate, en Cataluña, de construcciones afectadas parcialmente por una nueva alineación de vial sujeta a cesión gratuita, no incluida en ningún sector de planeamiento derivado ni en ningún polígono de actuación urbanística. En esta situación, el régimen aplicable, como dispone el artículo 119 del Reglamento, es el previsto para edificios con volumen disconforme. Qué se ha de entender por obras de consolidación? La jurisprudencia define consolidar como dar firmeza y solidez a algo que ya existe. No se trata de derribar para volver a construir, porque cuando se derriba un edificio, ni siquiera de forma parcial, voluntaria o no, el edificio a consolidar ya no existe, desaparece del mundo material y jurídico; las obras a realizar tienen la consideración de nueva edificación y han de ajustarse a las determinaciones del planeamiento aplicable en este momento. La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, sala de lo contencioso administrativo, sección 3ª, en sentencia de 29 de enero de 2009 dice: consolidar,..., es dar firmeza y solidez a algo ya existente, no reconfigurarlo hasta el punto de que, a través de pretendidos arreglos (como lo son en cualquier caso la escalera y el ascensor de autos), se consiga una edificación que no hubiera podido levantarse de obra totalmente nueva, vulnerándose así el respeto debido a las disposiciones de obligado cumplimiento contenidas en la normativa urbanística. Igualmente viene entendiendo esta Sala que cuando el citado artículo 102.4 1 utiliza la expresión "obras de consolidación y rehabilitación" no cabe entender que la posibilidad de rehabilitación a que se refiere pueda exceder de un mero ajuste, como siempre lo ha sido, a un adecuado entendimiento de la función de consolidar, careciendo de sentido poder desbordar ese margen para llegar a amparar nuevas construcciones a las que obviamente y en su caso debe resultarles aplicable la ordenación urbanística vigente. En idéntico sentido se afirma en la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, sala y sección, de 18 de noviembre de 2010. La sentencia de 23 de diciembre de 2010, de la misma sala y sección, añade el supuesto de la reconstrucción y dice (FJ 3): Consolidar no es tampoco derribar y volver a construir, pues si se derriba, siquiera sea parcialmente, e incluso en el caso de producirse un hundimiento o colapso involuntario, ya no existe un edificio que se consolida sino un nuevo edificio construido total o parcialmente en lugar del anterior, no siendo admisible en ningún caso la reposición de volúmenes previamente derribados, que por ello 1 Se refiere al actual artículo 108.4 del texto refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña. 7
sólo desaparecen tanto del mundo material como del jurídico, incluso aunque el volumen luego repuesto resultase inferior al preexistente, careciendo tal actuación de cobertura bajo los conceptos de consolidación o de rehabilitación. Supuesto de demolición de la edificación (total o parcial) en el que, además y por disponerlo así precisamente el citado artículo 222.8 (de las NNUU del PGOUM 2 ), el aprovechamiento del suelo deberá hacerse con sujeción a las condiciones de edificabilidad establecidas en sus normas. Estas obras se permiten en edificios con volumen disconforme siempre dentro de las limitaciones que imponga el planeamiento y, en Cataluña, por remisión expresa del artículo 119.1.d) del Reglamento de Urbanismo, serían admisibles en edificios en situación de fuera de ordenación afectados parcialmente de alineación a vial siempre, como ya se ha indicado, dentro de las limitaciones del planeamiento. c) Obras de rehabilitación No son aplicables a los edificios en situación de fuera de ordenación salvo el supuesto previsto en el apartado anterior. El Reglamento de Urbanismo permite en edificios en situación de volumen disconforme obras de rehabilitación, incluso de gran rehabilitación, siempre dentro de los límites previstos en el planeamiento. d) Otras obras La jurisprudencia se ha encargado de concretar si determinadas obras de mejora de las condiciones de accesibilidad se pueden autorizar en edificios en situación de fuera de ordenación o de volumen disconforme. La sentencia de 29 de enero de 2009, antes citada, no permite la instalación de un ascensor, entre otras obras, por considerar que no se pueden realizar en edificios en situación de fuera de ordenación ni de volumen disconforme. Esta afirmación se tendrá que matizar a la vista de las determinaciones de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía sostenible y del Real Decreto Ley 8/2011, de uno de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa. Esta normativa incluye dentro del concepto de conservación las reparaciones y obras necesarias para mantener un edificio en las condiciones de habitabilidad, seguridad, salubridad y accesibilidad y ornato exigibles. La accesibilidad constituye un elemento importante y, en consecuencia, a tenerse en cuenta en el momento de autorizar o denegar determinadas obras. También prevé la realización de determinadas obras de reparación y conservación dentro de las actuaciones de mejora cuando los inmuebles formen parte de un plan o programa legal de rehabilitación para garantizar, entre otros, la accesibilidad, con la finalidad de cumplir todos o algunos de los requerimientos básicos relacionados en la Ley de Ordenación de la Edificación. El artículo 111 de la Ley de Economía sostenible se refiere expresamente a los ascensores. 2 Se refiere a las Normas Urbanísticas del Plan general de ordenación urbana del Área Metropolitana de Barcelona. 8
En consecuencia, a pesar de los criterios jurisprudenciales citados en párrafos anteriores respecto a la instalación de ascensores, se podría admitir en edificios en situación de volumen disconforme, y dentro de programas o planes legales de rehabilitación, incluso en edificios en situación de fuera de ordenación. e) Actuaciones que vulneran el ordenamiento urbanístico. Como se ha dicho con anterioridad, el artículo 108 apartado séptimo del texto refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña, contiene una referencia expresa a las actuaciones vulneradoras del ordenamiento urbanístico respecto de las que no se pueden aplicar las medidas de restauración reguladas en la Ley. En estos supuestos, quedan en situación de fuera de ordenación o de disconformidad según corresponda en aplicación de los apartados del referido artículo 108. Esto significa que las edificaciones sobre las que se han realizado actuaciones que vulneran el planeamiento pero no quedan sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita, derribo o cese, se encuentran en situación de disconformidad y les resulta de aplicación el régimen aplicable a los edificios con volumen disconforme previsto en el apartado cuarto del artículo 108 y en el artículo 119, apartado segundo del Reglamento. En esta situación se encuentran aquellas actuaciones realizadas al margen del planeamiento, con posterioridad a su aprobación y vigencia. No se trata de obras preexistentes a aquél, pero se asimila a ellas y se aplica el mismo régimen por indicación expresa de la Ley y del Reglamento. En estos supuestos, se autorizarán obras de consolidación, rehabilitación e incluso los cambios de uso, siempre de acuerdo con las determinaciones del planeamiento vigente y sujetas a las condiciones y limitaciones que éste imponga. El límite se encuentra necesariamente en el planeamiento y de ninguna manera es admisible la sustitución de volúmenes ni la reconstrucción de edificaciones en contra de las determinaciones de aquél; tampoco resulta admisible alegar, para justificar tales obras, la adquisición del volumen disconforme por prescripción. f) Carga de la prueba La carga de la prueba recae sobre quien pretende fundamentar su actuación en este régimen. La sentencia del TSJ de Cataluña de 10 de julio de 2003 dice: En todo caso no va a sorprender que se reitere, cuanto menos, por aplicación del principio o criterio de facilidad de prueba y, cuanto más, por razón de la propia naturaleza de los supuestos en que cabe estimar como aplicables, siempre de interpretación estricta, que inexcusablemente debe descansar la carga de la prueba en aquél que quiere basamentarse en estos regímenes, tanto en el punto de hallarse las correspondientes fincas, edificios o instalaciones en situación de fuera de ordenación o de volumen disconforme, como en materia de cuál es su concreto y puntual estado preexistente, y también en orden a justificar debidamente que las obras pretendidas se hallan en el ámbito de las únicas que pueden autorizarse según los casos... En idéntico sentido, las sentencias del TSJ de Cataluña de 27 de enero de 2004 y de 29 de enero de 2009. 9
g) Otras actuaciones Uno. Relación de la situación con la finca La jurisprudencia afirma que la calidad de finca en situación de fuera de ordenación o con volumen disconforme se comunica inevitablemente a su conjunto, de forma que se aplica sobre toda ella el mismo régimen jurídico (sentencias del TSJ de Cataluña de 5 y de 12 de diciembre de 2002, de 10 de julio de 2003). La sentencia de 29 de enero de 2009, recoge la doctrina que al respecto ha fijado la sala de lo contencioso administrativo y reproduce la sentencia de 27 de enero de 2004 que dice respecto de edificios o instalaciones de situación de fuera de ordenación o volumen disconforme... D)..., carece de sustento tratar de disgregar o separar improcedentemente las fincas, edificios o las instalaciones que se hallen en tales fincas o se quieran ubicar en las mismas tratando de alcanzar un tratamiento favorable para todas ellas, la mayoría o alguna de ellas, cuando mientras la total finca o la integridad de las construcciones a ubicar en ella no se justen al nuevo plan o a sus dictados, el régimen de fuera de ordenación o de volumen disconforme se comunica de la finca y de las correspondiente/s construcción/ones a las demás. Dos. Situación de ruina La situación de fuera de ordenación no justifica per se la declaración de edificio en situación de ruina urbanística (sentencia del TSJ de Cataluña de 27 de mayo de 2004). En efecto, la sala de lo contencioso administrativo, en sentencia de esta fecha dice: El hecho de que el edificio de autos se encuentre en régimen de fuera de ordenación, en virtud del cual no pueden realizarse obras de consolidación, modernización o que incrementen su valor de expropiación (artículo 93.2 del Decreto Legislativo 1/1990, Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en Cataluña en materia de urbanismo), no es suficiente para poder apreciar la situación de ruina urbanística, según reiterada jurisprudencia. Según señala el artículo 257 del Reglamento de la Ley de Urbanismo es preciso, en esta situación, que las obras exigibles para mantener la edificación en condiciones de estabilidad y seguridad de las personas y bienes excedan de las admitidas para las construcciones y edificaciones en fuera de ordenación. 2.- Cambios de uso El artículo 108 del TRLU admite los cambios de uso en edificios e instalaciones en situación de fuera de ordenación, en los supuestos y las condiciones reguladas en el artículo 53, apartado quinto, del texto refundido, artículo en el que se concreta, junto con el artículo 54, el régimen del uso provisional del suelo. La cuestión que se plantea es la siguiente: la remisión es al régimen de uso provisional del suelo en su totalidad, limitaciones y procedimiento o solamente a las determinaciones del artículo 53 del texto refundido? La remisión que el legislador recoge en el artículo 108 del TRLU, respecto a este régimen de usos provisionales, alcanza a los usos admisibles, los usos del artículo 53, apartado quinto, del texto refundido, que, a su vez, añade los del apartado tercero del mismo artículo y somete la autorización a las determinaciones 10
del propio artículo 53 y a las limitaciones del artículo 108. Estas determinaciones aplicables a los cambios de uso que se propongan sobre construcciones e instalaciones en edificios en situación de fuera de ordenación, se refieren al carácter provisional de los usos y de las obras, lo que significa que las obras que se autoricen para estos usos han de ser las mínimas imprescindibles para permitir unas instalaciones desmontables, además no pueden comportar un aumento del valor de expropiación derivado de su ejecución. En este sentido, el Reglamento prevé una renuncia expresa con anotación al Registro de la Propiedad, que condiciona la eficacia de la licencia. Respecto de los usos sólo son autorizables los expresamente previstos en el citado artículo y que se recogen en el artículo 61 del Reglamento de la Ley de Urbanismo. La remisión no alcanza al procedimiento que es describe en el artículo 54 del TRLU y que exige un trámite de información pública, por parte del Ayuntamiento, un informe favorable previo de la Comisión territorial de urbanismo competente, aceptación de los propietarios o propietarias para hacer cesar los usos y de desmontar o derribar las instalaciones y las obras cuando lo acuerde el ayuntamiento, sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización y a hacer constar estas condiciones en el Registro de la Propiedad. 11