I N F O R M E D E C L A S I F I C A C I O N w w w. f e l l e r - r a t e. c o m
INFORME DE CLASIFICACION - DICIEMBRE 2018 Nov. 2017 Nov. 2018 Serie A Serie B (Sub) C C * Detalle de clasificaciones en Anexo Títulos Emisor Estructura Bonos de securitización Securitizadora Security S.A. Fecha escritura de emisión 30 de Julio de 2001 Monto de emisión Original Residual Serie A (UF) 450.000 94.629 Serie B (UF) 80.000 252.705 Total (UF) 530.000 347.334 Plazo (años) 21 4 Pagos Semestrales Tasa de interés bonos 7, Contratos de leasing (Nº) 541 194 Valor par (UF) 388.533 132.897 Tasa de interés activos 11,6% Otros Activos* (UF) 7.236 Originador y Adm. Primario Administración Maestra Representante Tenedores Inmobiliaria Mapsa Securitizadora Security S.A. Banco de Chile *Comprende UF 5.859 de caja operacional y UF 13770 de caja no operacional al 30 de septiembre de 2018 Indicadores Relevantes Morosidad dinámica* Dic. 16 Dic.17 Sep.18 1 cuota morosa 16, 13,8% 17,5% 2 cuotas morosas 8,5% 8,7% 9,8% 3 cuotas morosas 2,8% 2,6% 2,1% 4 o más cuotas morosas 3,3% 2,6% 2,1% Total morosos 30,7% 27,5% 31,4% Incumplimiento potencial** Mora mayor a 180 días 0,2% 0,4% 0,2% Incumplimientos reales 18,1% 18,3% 18,3% Total incumplimiento potencial 18,3% 18,7% 18,5% Prepagos totales acumulados*** 41, 42,6% 43, * Porcentaje respecto al nº de operaciones vigentes ** Porcentaje respecto al nº de operaciones iniciales de la cartera *** Porcentaje respecto al valor par inicial de la cartera Relación de Activos (1) / Pasivos Senior 16 14 1 10 8 6 4 sep-07 sep-09 sep-11 sep-13 sep-15 sep-17 (1) Los activos incluyen caja operacional y caja no operacional Analista: Andrea Huerta P. Andrea.huerta@feller-rate.cl (562) 2757-0434 FACTORES SUBYACENTES A LA CLASIFICACION 1
Serie A Serie B (Sub) C DESEMPEÑO DEL COLATERAL Indicadores de desempeño estables Resumen de Cartera Origen Actual Número de operaciones vigentes 541 194 Valor Par (UF) 388.533 132.897 Precio pactado (UF) (1) 718 685 Garantía promedio (1) 830 749 Tasa de interés (1) 11,3% 11,6% Plazo residual meses (1) 223 21 Deuda/Garantía (1)(2) 90,4% 36,1% (1) Los valores son promedios ponderados por precio pactado. (2) Incluye el ahorro acumulado en AFV Evolución Morosidad de la Cartera 45% 4 35% 3 25% 15% 1 5% Medida sobre nº operaciones vigentes jul/01 dic/03 may/06 oct/08 mar/11 ago/13 ene/16 jun/18 1 cuota morosa 2 cuotas morosas 3 cuotas morosas 4 o más c. morosas Total Morosos Evolución se explica principalmente por morosidad friccional Incumplimiento potencial estable, con un reducido número de operaciones con mora de largo plazo Incumplimiento Potencial Medido sobre nº operaciones iniciales 16% 12% 8% 4% Adecuada gestión de recuperación, pero con plazos elevados jul/01 dic/03 may/06 oct/08 mar/11 ago/13 ene/16 jun/18 6 o más c. morosas Inc. Reales Inc. Potencial 2
Serie A Serie B (Sub) C Prepago acumulado elevado Año (1) Parámetros de recuperación de activos Pérdida valor vivienda Costos (2) Plazo (3) 2004 7,7% 5,5% 17 2005 13,2% 8,1% 28 2006 15,1% 9,1% 29 2007 14,6% 9,8% 29 2008 15,5% 10,5% 30 2009 16,1% 10,4% 30 2010 17,8% 10,1% 30 2011 18,2% 10,2% 30 2012 18, 10,6% 30 2013 18,1% 10,8% 30 2014 18,3% 11,2% 31 2015 17,9% 11,4% 31 2016 17,6% 11,8% 31 2017 17,6% 11,8% 31 2018 16,8% 11,7% 31 (1) Corresponde a la fecha de ingreso de los fondos al PS (2) Medido sobre saldo insoluto al término del contrato (3) Medido en meses Prepago Voluntario 5 4 3 ADMINISTRACIÓN Adecuada gestión sobre los excedentes de caja La administración primaria exhibe un adecuado desempeño. La gestión de supervisión y control de la Securitizadora es proactiva y eficiente. 1 La estructura de Mapsa se aprecia adecuada para desempeñar las labores actuales, centradas en administración y cobranza jul/01 dic/03 may/06 oct/08 mar/11 ago/13 ene/16 jun/18 Como porcentaje de la cartera inicial Prepago anualizado sobre cartera vigente - promedio semestral Para mayor detalle respecto de la clasificación del administrador primario de activos, visite www.feller-rate.cl/administradoras. El grado de desarrollo y automatización de los procesos, así como la experiencia de su plana ejecutiva, le permite a la Securitizadora realizar una administración eficiente de los patrimonios separados a su cargo 3
Serie A Serie B (Sub) C Situación de Activos de Respaldo Al 30 de Septiembre de 2018 Caja operacional UF 5.859 Caja no operacional UF 1.377 Valor par activos UF 132.897 Escenarios de Estrés PROYECCION FLUJO La cobertura de flujos de los bonos senior se ha ido fortaleciendo, mostrando mayor holgura en un escenario que en períodos previos. Supuestos Probabilidad de Incumplimiento* 20, Pérdida de Valor de la Vivienda 45, Prepago Anual** 15, Rentabilidad AFV 1, *En número de operaciones sobre cartera actual **Medido sobre saldo vigente Rentabilidad AFV Categoría Tasa de rentabilidad anual neta de comisiones A 2,5% 3,5% A 4, BBB 4,5% Características de los Bonos Para mayor detalle respecto a la metodología, proyecciones de flujo y sensibilizaciones vea Anexos. Actual Serie A B Saldo Insoluto (UF) 94.629 252.705 Tasa Emisión (%) 7, 7, Plazo (años) 4 4 Pagos Semestrales Al vencimiento Gracia int.(años) - 3,5 Gracia Amort.(años) - 3,5 Número de títulos 120 400 SI por lámina 789 632 Rescate Registra No Registra Original Serie A B Saldo Insoluto (UF) 450.000 80.000 Tasa Emisión (%) 7, 7, Plazo (años) 21 21 Pagos Semestrales Al vencimiento Gracia int.(años) - 20,5 Gracia Amort.(años) - 20,5 Número de títulos 450 400 SI por lámina 1000 200 Rescate Contempla Contempla 4
30-Nov-12 29-Nov-13 28-Nov-14 30-Nov-15 30-nov-16 30-nov-17 30-nov-18 Serie A Serie B C C C C C C C Consideraciones metodológicas y de flujo de caja La metodología de Feller Rate considera un ajuste a la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magnitud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los supuestos correspondientes a un escenario A son más exigentes que para uno. A su vez, los asociados a un escenario son más exigentes que para un escenario A. Para el seguimiento de los patrimonios separados, la metodología contempla ajustes a la cartera y estimación de incumplimientos residuales, conforme a lo estimado para otorgar la clasificación inicial y los incumplimientos reales registrados a la fecha de corte. No obstante, si el desempeño histórico del portafolio no se ajusta a las proyecciones iniciales, los índices se modifican conforme al comportamiento registrado. La estimación de pérdidas depende del perfil promedio de las garantías asociadas a la cartera vigente. Para cada revisión de los bonos de securitización, se proyectan los flujos de caja de acuerdo a los ajustes que la metodología de Feller Rate supone, considerando la información actualizada disponible y los cambios en las características de la cartera: saldos insolutos, relaciones deuda-garantía, comportamiento de morosidad y prepagos de los activos de respaldo; saldo en las cuentas de reservas; y saldo de los títulos de deuda. La metodología requiere para bonos de securitización que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago de los bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios. Para las proyecciones de los flujos de caja de los activos se siguieron las etapas que a continuación se indican: Se proyectaron los flujos esperados de arriendos y pagos de precio a partir de la fecha de corte. Para los flujos de pagos de precio se estimaron rentabilidades del fondo en AFV por categoría de riesgo, por lo que se supuso sobreplazos conforme a lo señalado en la ley de leasing habitacional. Se calculó la cantidad de operaciones fallidas sobre la base de los supuestos. Luego, se aplicaron al flujo de caja estimado a partir del mes trece, desde la fecha de referencia, en forma lineal y durante 36 meses. Se estimaron las recuperaciones producto de la liquidación de las garantías asociadas a los activos fallidos a partir del mes 23. Con el producto de los prepagos se realizaron sorteos de bonos o reinversión en activos, según lo establecido en el contrato de emisión. Se obtuvo una proyección depurada de ingresos antes de gastos. Se estimaron los diversos componentes de gastos para cada período: auditoría externa, representante de los tenedores de bonos, custodia de títulos, administración de activos y del patrimonio separado, clasificación de riesgo, y otros. Se obtuvo un flujo de ingresos de la cartera de activos, neto de gastos. Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate ha considerado para las proyecciones de flujo de caja. Sobre la base de sus tablas de desarrollo, se proyectaron los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura de activos soporta el servicio de éstos, se compararon los flujos netos de cartera fallida y gastos de los activos y los flujos de los bonos y: Se tomó en cuenta el saldo en la cuenta ingresos operacionales y en la cuenta de fondos acumulados de pagos extraordinarios a la fecha de corte. Se obtuvieron, mes a mes, los excedentes o déficit del período; Se proyectó el comportamiento del excedente acumulado o fondo de reserva sobre la base de: la reserva del período anterior, los excedentes del período y rescates permitidos, en conformidad con los resguardos establecidos en el contrato de emisión. En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que siempre la reserva debe ser no negativa. Los flujos de caja resultantes se sensibilizaron ante distintas situaciones de prepagos voluntarios, caídas de contratos por morosidad, plazos y valores de recuperación de las viviendas y costos de reemplazo de prestadores de servicios ajustados a los de mercado, así como baja rentabilidad de las cuentas de ahorro metódico en AFV. Los procedimientos de sustitución de activos, rescate y sorteo de bonos contemplados en el contrato de emisión, aseguran aceptablemente el pago de los cupones restantes de las series senior en las condiciones pactadas. La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Comisión para el Mercado Financiero, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. 5