I N F O R M E D E C L ASI F I C A C I O N w w w. f e l l e r - r a t e. c o m
INFORME DE CLASIFICACIÓN - JUNIO 2017 May. 2016 May. 2017 Serie B C C * Detalle de clasificaciones en Anexo Estructura Títulos Bonos de securitización Emisor Transa Securitizadora S.A. Fecha escritura de emisión 26 de diciembre de 1997 Monto de emisión Original Residual Serie A (UF) 230.000 - Serie B (UF) 317.000 32.130 Total (UF) 547.000 32.130 Plazo (años) 20 1 Mutuos hipotecarios (Nº) 794 224 Valor Par (UF) 473.254 11.676 Otros activos (1) 3.104 Tasa de interés activos 10,0% Tasa de interés bonos 7,4% Pagos Semestrales Mutuocentro, Credycasa, Originadores Procrédito CB, Hogar y Mutuos, Penta Hipotecario, Contempora y Valoriza Servihabit, Hogar y Mutuos, Administración Primaria Contempora, Hipotecaria Cruz del Sur y Penta Hipotecario Administración Maestra Transa Securitizadora (1) Otros activos: caja no operacional y casas en stock (Al 1 de enero de 2017). Indicadores Relevantes Morosidad dinámica* Dic.2014 Dic.2015 Dic.2016 1 cuota morosa 6,6 6,8 5,3 2 cuotas morosas 5,0 4,4 4,9 3 cuotas morosas 2,5 5,4 4,9 4 o más cuotas morosas 10,7 12,8 12,9 Total morosos 24,9 29,4 28,1 Incumplimiento potencial** Mora mayor a 180 días 3,3 4,2 2,8 Incumplimientos reales 7,7 7,7 7,7 Total incumplimiento potencial 11,0 11,8 10,5 Prepagos totales acumulados*** 33,6 34,3 35,9 * Porcentaje respecto al nº de operaciones vigentes ** Porcentaje respecto al nº de operaciones iniciales de la cartera *** Porcentaje respecto al valor par inicial de la cartera Relación de Activos (2) / Pasivos 120% 110% 100% 90% 80% 70% 60% 50% Dic.11 Dic.12 Dic.13 Dic.14 Ene.16 Ene.17 (2) Incluye cartera securitizada y otros activos Analista: Andrea Huerta P. andrea.huerta@feller-rate.cl (562) 2757-0434 FACTORES SUBYACENTES A LA CLASIFICACION 1
Serie B C DESEMPEÑO DEL COLATERAL Información inconsistente Resumen de Cartera Origen Actual Número de operaciones vigentes 794 224 Saldo insoluto actual (UF) 473.654 11.676 Garantía promedio (*) 1.026 859 Tasa de interés (*) 10,1% 10,1% Plazo residual meses (*) 220 25 Deuda/Garantía (*) 69% 13,3% Número de cuotas pagadas(*) - 229 (*)Ponderado por saldo insoluto Evolución Morosidad de la Cartera Medida sobre nº operaciones vigentes Información inconsistente 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% oct-00 oct-16 jun-15 feb-14 oct-12 jun-11 feb-10 oct-08 jun-07 feb-06 oct-04 jun-03 feb-02 1 c.morosa 2 c.morosas 3 c.morosas 4 o + c.morosas Mora total Existe un alto porcentaje de la cartera con un número elevado de cuotas impagas 14% Incumplimiento Potencial Medido sobre nº operaciones iniciales 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% oct-00 feb-02 jun-03 oct-04 feb-06 jun-07 oct-08 feb-10 jun-11 oct-12 feb-14 jun-15 oct-16 Elevados plazos de recuperación de viviendas 6 o + c.morosas Inc. Real Inc. Potencial 2
Serie B C Alza significativa en la tasa de prepagos en diciembre de 2016 Prepago Voluntario 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% oct-16 nov-15 dic-14 ene-14 feb-13 mar-12 abr-11 may-10 jun-09 jul-08 ago-07 sep-06 oct-05 nov-04 dic-03 ene-03 feb-02 Gestión de recursos de prepagos y recuperación de activos fallidos ha descalzado la estructura Prepago anualizado prom.movil sem. Como % de la cartera inicial ADMINISTRACIÓN La administración primaria de la cartera es realizada por Servihabit, empresa relacionada a Transa en propiedad. Servihabit adaptó su estructura para enfrentar el fuerte crecimiento de su cartera bajo administración 3
Serie B C Situación de activos de respaldo Para mayor información respecto de los administradores primario, diríjase a los Anexos. Al 1 de enero de 2017 Caja no operacional; 561 Esta labor es ejercida por Transa, realizando los seguimientos y reporting a la cartera Casas en stock; 2.543 Valor par activos; 11.676 Características de los bonos PROYECCIÓN FLUJO Los flujos teóricos contractuales proyectados son insuficientes para cumplir con el compromiso de pago de los bonos Original Actual* Serie A B A B Saldo Insoluto (UF) 230.000 317.000-32.130 Tasa emisión (%) 7,4 7,4-7,4 Plazo (años) 5 20-1 Pagos Sem. Sem. Sem. Sem. Gracia interés (años) - - - - Gracia amort. (años) 0 5-0 Número de títulos 230 317 244 SI por lámina (UF) 1.000 1.000-132 Rescate anticipado Contempla Contempla NR Registra * Al 1 de enero de 2017 Para mayor detalle respecto a la metodología, proyecciones de flujo y sensibilizaciones, vea Anexos. 4
31-May-2010 6-Jun-2011 31-May-12 31-May-13 30-May-14 29-May-15 31-May-16 31-May-17 Serie A - - - - - - - - Serie B B C C C C C C C CreditWatch Negativo - - - - - - - Consideraciones metodológicas y de flujo de caja La metodología de Feller Rate considera un ajuste a la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magnitud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los supuestos correspondientes a un escenario AAA son más exigentes que para uno AA. A su vez, los asociados a un escenario AA son más exigentes que para un escenario A. Para el seguimiento de los patrimonios separados, se realizan ajustes a la cartera y estimación de incumplimientos residuales, conforme a lo estimado para otorgar la clasificación inicial y los incumplimientos reales registrados a la fecha de corte. No obstante, si el desempeño histórico del portafolio no se ajusta a las proyecciones iniciales, los índices se modifican conforme al comportamiento registrado. La estimación de pérdidas depende del perfil promedio de las garantías asociadas a la cartera vigente. Para cada revisión de los bonos de securitización, se proyectan los flujos de caja de acuerdo a los ajustes supuestos, considerando la información actualizada disponible y los cambios en las características de la cartera: saldos insolutos, relaciones deuda-garantía, comportamiento de morosidad y prepagos de los activos de respaldo; saldo en las cuentas de reservas; y saldo de los títulos de deuda. La metodología requiere para bonos de securitización que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago de los bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios. Para las proyecciones de los flujos de caja de los activos se siguen las etapas que a continuación se indican: Se considera una fecha corte. Se proyecta los flujos esperados de dividendos a partir de la fecha de corte; Se calcula la cantidad de operaciones fallidas sobre la base de los supuestos. Luego, se aplica al flujo de caja estimado a partir del mes trece, desde la fecha de referencia, en forma lineal y durante 36 meses. Se estima las recuperaciones producto de la liquidación de las garantías asociadas a los activos fallidos a partir del mes 18. Con el producto de las recuperaciones y prepagos se realiza sorteos de bonos o reinversión en activos, según lo establecido en el contrato de emisión. Se obtiene una proyección depurada de ingresos antes de gastos. Se estima los diversos componentes de gastos para cada período: auditoría externa, representante de los tenedores de bonos, custodia de títulos, administración de activos y del patrimonio separado, clasificación de riesgo, y otros. Se obtiene un flujo de ingresos de la cartera de activos, neto de gastos. Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate considera para las proyecciones de flujo de caja. Sobre la base de sus tablas de desarrollo, se proyecta los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura de activos soporta el servicio de éstos, se compara los flujos netos de cartera fallida y gastos de los activos y los flujos de los bonos y: Se toma en cuenta el saldo en la cuenta ingresos operacionales y en la cuenta de fondos acumulados de pagos extraordinarios a la fecha de corte; Se obtiene, mes a mes, los excedentes o déficit del período; Se proyecta el comportamiento del excedente acumulado o fondo de reserva sobre la base de: la reserva del período anterior, los excedentes del período y rescates permitidos, en conformidad con los resguardos establecidos en el contrato de emisión. En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que siempre la reserva debe ser no negativa. 5
Inicia su actividad en 1996 y su giro principal consiste en la generación de contratos de leasing habitacional. Su casa matriz está ubicada en la Región Metropolitana y es representada mediante corredores a lo largo del país. Dado el contrato de administración firmado con Transa Securitizadora, en 2014 amplían su quehacer a la administración de activos de terceros. Mensualmente, la compañía origina contratos en torno a UF10.000, que son vendidos sin responsabilidad a compañías de seguros de vida. Mantienen asociaciones con inmobiliarias y como parte de su servicio asesoran al deudor con la obtención del subsidio habitacional, la recopilación de los documentos para la firma del contrato y la tasación de la propiedad, que es llevada internamente. La administración de activos involucra el control y seguimiento de los pagos, la gestión de los seguros, la administración de la morosidad y cobranza judicial, back up de la información, análisis de la cartera y la generación de reportes. La entidad fortaleció su estructura para enfrentar el crecimiento. Tradicionalmente mantenía bajo administración no más de 20 contratos, dado su perfil de negocios. La organización está conformada por 12 personas y proyectan un aumento en la dotación en conformidad con el crecimiento esperado. Fueron creadas dos nuevas áreas. El área de Administración Primaria de Activos, que depende de la gerencia general, tiene a su vez tres sub áreas que cubren la Administración de clientes, Informática y la Administración de la morosidad. El área de Auditoría, normalización y control, corresponde a una unidad de apoyo y reporta directamente al gerente general. Como parte de sus funciones incorpora la conciliación de estadísticas de recaudación y el control de los procesos de originación y administración. La recaudación se realizaba tradicionalmente en las oficinas de Servihabit. Como parte de las medidas adoptadas para enfrentar los nuevos desafíos, firman un convenio con Servipag. El cupón de pago es enviado al domicilio del deudor con 15 días de anticipación a su vencimiento. El día 11 del mes comienza la cobranza preventiva y es realizada internamente. La cobranza prejudicial, que comienza el día 30 de mora, es realizada por Servinco en colaboración con Servihabit. A partir de los 120 días de impago y hasta la recuperación, comienza la Administradores primarios cobranza judicial que es llevada por abogados externos. Como parte de las mejoras implementadas, adoptaron un nuevo software de gestión desarrollado por un ente externo. El sistema permite la generación de reportes a las distintas áreas, mantener información de los deudores y llevar el estado actualizado de los activos bajo administración. La administradora inició sus operaciones en 1995. Su objetivo principal es otorgar y administrar mutuos hipotecarios endosables a personas de ingresos medios y medios-bajos. Hogar y Mutuos gestiona del orden de 1.500 mutuos, correspondiendo casi en su totalidad a administración por cuenta de terceros. La administradora genera los avisos de pago de dividendos, en tanto la recaudación se hace en la oficina principal, Servipag y Banco Estado. A inicios de 2005, la entidad realizó cambios en la administración y llevó a cabo un proceso de reestructuración interna, para ajustarse a un menor nivel de actividad. Posteriormente, implementó un nuevo sistema de administración de cartera que otorga un mayor grado de automatización, especialmente en el tratamiento de las remesas y en las alertas que entrega cuando un cliente entra en mora. Con todo, el período de ajuste repercutió en una inestabilidad de sus indicadores de mora, que se suma a un desfavorable comportamiento histórico. En general, los procedimientos de cobranza y seguimiento están documentados y en el último tiempo, se reforzaron. La cobranza prejudicial comienza al primer día de vencimiento de la cuota mediante llamadas telefónicas. Al segundo mes del vencimiento, por orden de la administradora, Dicom envía una carta al deudor, en la que le informa que de no pagar en los próximos 30 días será incorporado en su base de datos de morosos. Al cuarto mes, se da aviso del comienzo de la cobranza judicial en los próximos 30 días, a no ser que la mora sea cancelada. Los activos son administrados por Penta Hipotecario, que desde 2003 depende de la compañía de seguros de vida del grupo Penta. Desde esa fecha, la sociedad enfrentó un proceso de profunda transformación, que involucró cambios en la administración y reorientación de mercado objetivo hacia el segmento ABC1. Así, la gestión del producto hipotecario se integró al esquema de administración única de Penta Vida. Desde 2012, la entidad no origina créditos hipotecarios, enfocándose sus actividades en las labores de administración. La gestión de los créditos hipotecarios está en manos del área de operaciones, la cual tiene entre sus principales funciones la coordinación de las remesas. Estas son enviadas cada 3 días hábiles a la Securitizadora. Para ello se mantiene un calendario de actividades por inversionista con apoyo de un sistema interno diseñado para administrar los créditos, el que es mantenido por Exynko, empresa relacionada al grupo Penta, especializada en aspectos afines. Actualmente Penta Hipotecario administra alrededor de 3.000 mutuos hipotecarios, de los cuales cerca de la mitad corresponden a Penta Vida, el resto a 3 aseguradores de vida, en adicion a la cartera securitizada. A fines de 2012 se incorporaron mayores facilidades para el pago que han mejorado la recaudación, como el cupón de pago y el pago online a través de su portal web. En tanto, Servipag y el Banco de Chile continúan como agentes de recaudación, suministrando el servicio de recaudación de los dividendos al día y hasta 15 días después de vencido el plazo de pago. Ambas entidades tienen experiencia en la administración de grandes volúmenes de pago. Las gestiones de cobranza se realizan de forma centralizada para todas las líneas de producto de la compañía de seguros. La cobranza prejudicial se realiza internamente desde 2008 (antes era realizada por SERVINCO). El proceso de cobranza incluye llamadas telefónicas, avisos por correspondencia, llamados IP, mailing masivo, convenios para actualizar los dividendos impagos, antecedentes del retraso e informes de gestión de los deudores en mora. La cobranza de los deudores en mora es similar a la del mercado. El deudor moroso recibe llamadas telefónicas en el primer mes de atraso. Al segundo mes se le envía un aviso de cobranza prejudicial y se informa a DICOM. Al tercer dividendo impago se informa al deudor del envío a cobranza judicial. Puede gestionarse con el deudor la documentación de la deuda impaga, si el plan es coherente a su capacidad de pago, u ofrecerle la propiedad en venta. Durante el año 2008, se creó el área de Normalización del Grupo Penta, a cargo de la gestión sobre operaciones de leasing, factoring y cartera hipotecaria, dentro de lo cual se incluye la administración de la cartera securitizada. Esta unidad, cumple funciones relacionadas con la gestión de cobranza telefónica y extra-judicial, así como con la cobranza judicial en conexión con varios estudios jurídicos. En el último tiempo, se ha reducido el trabajo sobre la cartera propia, diversificándose la gestión hacia terceros. La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son u na apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. 6