17 ma. Asamblea Legislativa ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO CAMARA DE REPRESENT ANTES P. de la C. 2110 INFORME POSITIVO :J5" DE MARZO DE 2015 5 ta. Sesi6n Ordinaria A LA CAMARA DE REPRESENT ANTES DE PUERTO RICO: La Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Camara de Representantes del Estado Libre Asociado de Puerto Rico recomienda la aprobaci6n del Proyecto de la Camara 2110, con las enmiendas incluidas en el entirillado electr6nico que se acompafia. ALCANCE DE LA MEDIDA La pieza legislativa que nos ocupa pretende crear el "Programa del Alquiler a la Compra: Apoyando y Promoviendo la Superaci6n", adscrito al Departamento de la Vivienda, establecer sus reglas basicas de operaci6n, requisitos y financiamiento; y para otros fines relacionados. La Exposici6n de Motivos del P. de la C. 2110 indica que muchos individuos y familias sufren insuficiencia econ6mica, lo que les impide pagar una vivienda decente y saludable en el mercado privado. Puntualiza que esta tendencia es mas comun en la medida en que el costo de vida en Puerto Rico incrementa y se agrava al intentar cualificar para la compra de una vivienda, lo que se hace cada dia mas diffcil. Este panorama en la actualidad, se recrudece por la ausencia de fondos federales, los que anteriormente se destinaban a programas con estos fines.
Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano Pagina 2 de 21 Informe Positivo sabre el P. de la C. 2110, con enmiendas Establece que esta Asamblea Legislativa ha reconocido que el Estado Libre Asociado de Puerto Rico, como parte de su politica publica, debe proveer mecanismos para que personas tengan acceso a un hogar propio que satisfaga sus necesidades basicas de albergue porque el derecho a la vivienda es fundamental y de indole constitucional. Que lejos de prolongar la cultura paternalista con la cual se subvenciona la adquisici6n de viviendas sin exigir a los beneficiarios nada a cambio, esta Ley quiere crear un mecanismo que facilite a j6venes y familias la adquisici6n de sus viviendas con miras a que logren la acreencia de la misma. Destaca que la crisis econ6mica que atraviesa Puerto Rico ha perjudicado el mercado de viviendas. Que mientras el inventario de unidades disponible continua en aumento, la cualificaci6n para la compra de una vivienda es cada vez mas restrictiva y, como consecuencia, la disminuci6n del flujo de dinero a nuestra economia asociado con el alquiler y la compra de casas se hace patente. Efectivamente, segun los datos del Censo de 2010, en Puerto Rico hay 260,415 unidades de vivienda vacantes, de las cuales 47,267 estan disponibles para alquiler y 36,384 estan disponibles para la venta. Estas cifras demuestran la necesidad de proveer un mercado adecuado para el alquiler y la eventual compra de residencias familiares en Puerto Rico. El proponente de la medida enfatiza que esta persigue ayudar a los puertorriquefios que confrontan serios problemas a la hora de elegir sus residencias y que, afectados por el aumento en el costo de vida, carecen de la estabilidad econ6mica que les permita adquirir viviendas seguras, decentes y sanitarias. Esto, a pesar de que muchos de ellos trabajan, se educan y desean superarse, obteniendo todo lo necesario para establecer su propio hogar. Como resultado, han prescindido de la adquisici6n de viviendas, viendose muchas veces obligados a vivir en condiciones deplorables, dependiendo exclusivamente del acomodo que les pueda proveer el Estado, lo que los empuja a abandonar los estudios o peor aun nuestra Isla. El prop6sito de esta Ley es retener a esas personas y sus familias, proveerles libertad en la selecci6n de unidades de Vivienda adecuadas y asequibles y reconocer
Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano Pagina 3 de 21 Informe Positivo sabre el P. de la C. 2110, con enmiendas su sentido de responsabilidad hacia nuestra sociedad al incentivar el que continuen educandose. Simultaneamente, esta iniciativa pretende disminuir el inventario de viviendas desocupadas mediante un mecanismo mas flexible, el cual paulatinamente convierta a los individuos en propietarios de un hogar, a traves de un alquiler con opci6n a compra. ANALISIS DE LA MEDIDA Para el analisis de esta pieza legislativa se tom6 en consideraci6n los comentarios presentados por la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda para Puerto Rico, el Departamento de la Vivienda, el Departamento de Hacienda, el Departamento de Justicia, la Junta de Planificaci6n, la Oficina de Gerencia y Presupuesto, la Asociaci6n de Bancos de Puerto Rico, la Asociaci6n de Construcci6n de Hogares de Puerto Rico, y la Mortgage Bankers Association. Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda para Puerto Rico (AFV) La AFV establece que la medida presentada les parece meritoria y, en terminos generales, no tienen objeci6n a su aprobaci6n. Sin embargo, sugiere varios cambios en la redacci6n de la misma: Que en el articulo 2, en las lineas 7 y 8 despues de la palabra "aportaci6n ", se debe eliminar la frase "nunca menor ni mayor", de manera que no cree confusiones y quede mas claro que la aportaci6n sera de $400. Que en el articulo 3, luego del inciso c, se debe incluir la definici6n de; "Autoridad" - significa la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico. Que en el articulo 4, pagina 7, la linea 3, luego de la palabra "fondos" se elimine la palabra "disponibles". Que el articulo 6, inciso i, pagina 13, la linea 20 yen el articulo 7, pagina 15, las lineas 4 y 5, debe decir Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda, en lugar de Administraci6n para el Financiamiento de la Vivienda.
Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano Pagina 4 de 21 Informe Positivo sabre el P. de la C. 2110, con enmiendas Que en el articulo 8, pagina 19, la linea 15 debe comenzar con la palabra "adecuada" en lugar de la palabra "adeuda". Por otro lado, la AFV sefial6 varias preocupaciones, en cuanto al Programa que propone crear la medida: Que para la creaci6n del 11 Inventario de Viviendas de Alquiler con Opci6n a Compra 11 se debe divulgar la informaci6n en algun peri6dico de circulaci6n general, de manera que se brinde igual oportunidad a todo propietario para que pueda incluir su propiedad en el mismo. De igual manera, recomendaron que se establezca en el proyecto que el 11 Inventario de Viviendas de Alquiler con Opci6n a Compra 11 nunca sera final. Que en el articulo 6, inciso i, entienden sabre la restricci6n que propane para no poder beneficiarse de algun otro programa par 5 anos, se debe aclarar que se refiere a programas de renta, o sea, para alquiler de propiedades. Que en el articulo 7, proponen que se aclarare que coma la Autoridad no forma parte del Departamento de la Vivienda, en caso de que las Notarios Publicos, que sean empleados de la Autoridad, otorguen dichos contratos de arrendamiento con opci6n a compra, el Departamento de la Vivienda con cada caso, les hara llegar las partidas correspondientes al pago de sellos y presentaci6n en el Registro de la Propiedad, entre otros, para cada instrumento que se otorgue. Par ultimo, recomiendan que en el articulo 8, inciso g, se le establezca un tape maxima o un porciento preestablecido para la penalidad par mora que le impondra el arrendador al arrendatario, de manera que se pueda evitar el que unos beneficiarios del Programa tengan unos cargos par mora mayores que otros. La Comisi6n analiz6 las sugerencias y preocupaciones presentadas, y estas fueron incluidas en el entirillado electr6nico de la medida que se acompana. Departamento de la Vivienda El Departamento de la Vivienda certifica que endosan cualquier medida propuesta que persiga fortalecer y hacer cumplir la politica publica para garantizar los derechos de las personas y promover su mejor bienestar. Recalca que el P. de la C. 2110 presenta un incentivo o beneficio para que las familias de bajos o moderados ingresos puedan adquirir una vivienda salubre, segura y
Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano Pagina 5 de 21 Informe Positivo sabre el P. de la C. 2110, con enmiendas asequible. Mas aun, establece que esta medida sera de gran ayuda para atender la gran demanda por unidades de vivienda para este sector de la poblaci6n. Vivienda expresa que pueden evaluarse, como una determinaci6n de politica publica, los siguientes aspectos: Establecer que el Departamento de la Vivienda inspeccionara las unidades de vivienda cada aiio, mientras sean participantes del programa; o cuando entienda necesario. Establecer, coma uno de las requisitos, que el arrendador mantenga al dia las pagos de la hipoteca original y las seguros, entre otros, durante la vigencia del contrato. No exista un tape de ingresos para que una familia sea participante del programa. Establecer o determinar si el arrendatario sera responsable de las gastos de mantenimiento ordinarios de la unidad de vivienda y el arrendador de las gastos extraordinarios y si dichas disposiciones tendran un limite de cuantia. Establecer si el derecho de opci6n sera o no registrable. En cuanto a los fondos para la operaci6n del Programa, Vivienda informa que los destinados en la Ley 136-2014, para el Fondo del Programa de Subsidio de Arrendamiento y Mejoras para Viviendas, en virtud de la Ley 173-1996, segun enmendada, ya estan comprometidos. Concluye que, ante este cuadro demografico, es necesario proteger y ampliar el mercado de vivienda, tanto de venta como de alquiler, para atender una inevitable realidad. Exhortan a que se ausculte otras alternativas de financiamiento para Proyecto de la Camara 2110, el cual cataloga como una iniciativa importante para el futuro de Puerto Rico. La Comisi6n analiz6 las sugerencias y preocupaciones presentadas, y estas fueron incluidas en el entirillado electr6nico de la medida que se acompafia.
Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano Pagina 6 de 21 Informe Positivo sabre el P. de la C. 2110, con enmiendas Departamento de Hacienda El Departamento de Hacienda reconoce el prop6sito que persigue esta medida, al querer contribuir a que personas de la clase trabajadora y j6venes en su desarrollo profesional emigren y puedan adquirir una vivienda, y a su vez, alivien la crisis econ6mica que atraviesa el mercado de vivienda. Sin embargo, entiende que la medida solamente podrfa representar una soluci6n temporera a estas situaciones. Mas aun, les preocupa que los parametros econ6micos de esta medida no necesariamente guarden proporci6n entre el ingreso que generan los beneficiarios, el pago de canon de renta que pueden realizar y el valor de tasaci6n o precio de la residencia en cuesti6n. Sefiala que en el caso de los individuos que reciban un ingreso mfnimo o que no tengan trabajo, sumado a ciertas responsabilidades eliminadas al arrendador y adjudicarlas al arrendatario como (reparar y mantener la propiedad por el periodo de arrendamiento ), podrfa dejar a los beneficiarios en una condici6n econ6mica comprometida, en vez de ayudar a su desarrollo. Por otra parte, que las familias con un ingreso anual de $90,000 podrfan cualificar para la compra de viviendas con precios de hasta $200,000, sin la necesidad de la medida. Con lo anterior, concluye que el proyecto debe corregirse, estableciendo los parametros que definen el ingreso de los beneficiarios, el tope del pago total del canon de arrendamiento (nose refiere solo a los $400 del subsidio) y un tope mas reducido en el precio de compraventa o valor de tasaci6n de la residencia. El ingreso maximo de una familia participante debe limitarse a una cantidad tope de $60,000 d6lares. Hacienda tambien destaca que la medida debe establecer un tope del canon total de renta mensual a ser pagado, el cual se sugiere que dicha cifra no exceda de $700 d6lares (incluyendo los $400 de subsidio). Ademas, que la medida se corrija para que los beneficiarios que adquieran una propiedad, tengan trabajo fijo y esten al menos precualificados para un prestamo hipotecario del valor de la propiedad. Inclusive, que para aminorar el peso econ6mico de un pronto para un prestamo, el pago de gastos de cierre
Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano Ptigina 7 de 21 Informe Positivo sabre el P. de la C. 2110, con enmiendas y demas, el ciento por ciento (100%) de los pagos aportados por el programa deberfan ser aplicados al precio de venta y no solo el 25% de dichos pagos. Enfatiza que si estos limites o controles minimos sugeridos no se establecen en este proyecto, personas con poder adquisitivo para propiedades de un valor de $200,000 d6lares o menos, recibiran unos beneficios que no necesitan. Ademas, sefiala que la medida no reconoce las reducciones de las propiedades en el valor de mercado en los ultimos afios, ni se ajusta a ellas, por lo cual una residencia de $200,000 puede resultar sustancialmente inalcanzable, en proporci6n a los medios y la capacidad para cualificaci6n de familias de ingresos bajos o moderados en Puerto Rico. Por otro lado, indica que personas con recursos minimos o moderados pueden comprometerse a adquirir unas propiedades, pagando su alquiler con la ayuda del subsidio por el termino del arrendamiento, pero luego de transcurrido dicho periodo, podrfan no poder costear dichas responsabilidades. De igual manera, Hacienda establece cierta preocupaci6n con las disposiciones, incluidas en la medida, para que se pueda eximir por reglamento a los "j6venes" que esten estudiando en cualquier universidad, colegio o instituci6n debidamente acreditada, del requisito de ingresos y de capacidad econ6mica minima. Asimismo, establece que el texto del proyecto no clarifica si la persona joven tiene que cumplir con todo y cada uno de los parametros establecidos; de igual forma, el termino joven permanece indefinido sin establecer parametros de edad. Puntualiza que tenemos que pensar que en estos momentos de estrechez fiscal cualquier beneficio debe ser razonable en proporci6n a nuestra situaci6n presupuestaria y dirigirse a atender a aquellos que verdaderamente necesiten de ayudas publicas para satisfacer sus necesidades de vivienda. El Departamento de Hacienda concluye que condiciona su endoso a que se acojan en este proyecto los limites que recomendaron y atemperen el mismo a los recursos disponibles.
Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano Pagina 8 de 21 Informe Positivo sabre el P. de la C. 2110, con enmiendas La Comisi6n analiz6 las sugerencias presentadas, y estas fueron incluidas en el entirillado electr6nico de la medida que se acompana. Departamento de ]usticia El Departamento de Justicia puntualiza que la determinaci6n legislativa de promover un programa como el propuesto en el P. de la C. 2110 constituye un ejercicio legitimo de esta amplia facultad otorgada a la Asamblea Legislativa por nuestros constituyentes. Sin embargo, presenta sus reservas de que la medida continue el tramite legislativo, porque los Artfculos 4 y 13 de le dan la potestad al Departamento de la Vivienda para emitir la reglamentaci6n necesaria para el cumplimiento de lo propuesto, eximiendole de cumplir con las disposiciones de la Ley Num. 170 de 12 de agosto de 1988, segun enmendada, conocida como la "Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme". Otro de los motivos por los cuales Justicia se opone a que la medida siga el transcurso legislativo es lo dispuesto en el Articulo 7, en particular lo siguiente:... "En cuanto al contrato de alquiler con opci6n a compra procedera su inscripci6n independiente de las disposiciones contenidas de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad y del Reglamento adoptado y aprobado en virtud de la misma, en cuanto a las requisitos para inscribir este tipo de contratos. "... Resalta que aunque la teorfa contractual en nuestra jurisdicci6n se rige por lo vertido en nuestro C6digo Civil, dicha teorfa esta basada en la libertad contractual, que permite a las partes pactar lo "que tengan por conveniente, siempre que no sea contrario a las leyes, a la moral ni al orden publico". Por lo que es innecesario que un contrato de arrendamiento o compraventa se otorgue mediante escritura publica o se inscriba en el Registro de la Propiedad para que sea valido. Que como regla general, para que el arrendamiento pueda ser inscribible, debe haberse pactado por un termino de seis (6) aftos o mas o cuando las partes asi lo hayan convenido.
Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano Ptigina 9 de 21 Informe Positivo sabre el P. de la C. 2110, con enmiendas Distingue que inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro, lo convierte en un derecho real. No obstante, para que dicho documento pueda ser inscrito, debe ser calificado por el Registrador. Es por esto que Justicia se opone a que a los contratos de arrendamiento del Programa en cuesti6n se exceptuen de las normas contenidas en la Ley Hipotecaria y su Reglamento. Asimismo, puntualiza que el Registro no puede abdicar su derecho a revisar que un contrato de arrendamiento elevado a una escritura publica cumpla con todas las formalidades que la ley exige. Por ultimo, el Departamento de Justicia objeta el que se pretenda que la otorgaci6n de las escrituras establecidas en el Proyecto 2110 este exenta del pago y la cancelaci6n de sellos de rentas internas y comprobantes, seglin establecido en el Articulo 15.22. Esto se justifica por la crisis fiscal por la que atraviesa el Pais, la cual ha motivado la aprobaci6n de legislaciones conducentes a recortes de beneficios e imposiciones tributarias. La Comisi6n analiz6 las preocupaciones presentadas, y se elimin6 el requisito de escritura publica del arrendamiento. Junta de Planificaci6n La Junta considera acertada la medida bajo estudio, exponiendo que la misma atiende satisfactoriamente las inquietudes del legislador, ya que, con el Programa del Alquiler a la Compra, basicamente, se allana el camino para que tanto j6venes como familias con ingresos bajos o moderados tengan acceso a una vivienda propia. Establece que el Programa sirve de motor econ6mico al tener como resultado que se arrienden y luego vendan las unidades de vivienda que se encontraba vacantes, logrando que el titular de las mismas obtenga unos beneficios econ6micos de su inversion. No obstante, recomienda que el Articulo 2 y el Articulo 6, inciso c, de la medida se armonicen. Tambien presenta una preocupaci6n en el Articulo 8, inciso k, para que se contemple que el arrendatario asuma y pague las contribuciones y los seguros sobre
Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano Ptigina 10 de 21 Informe Positivo sabre el P. de la C. 2110, con enmiendas una propiedad arrendada, de la cual no es titular. Entiende que estas son obligaciones que nacen del derecho propietario y no se han articulado razones para cambiar la norma vigente. Por lo cual, recomendaron que sea el arrendador la persona responsable de sufragar esos costos. La Comisi6n acogi6 las recomendaciones de la Junta de Planificaci6n y las hizo formar parte del entirillado electr6nico de la medida que se acompaiia. Oficina de Gerencia y Presupuesto La Oficina de Gerencia y Presupuesto (OGP) establece que uno de los prop6sitos fundamentales de la Ley 136-2014 es darle continuidad al Programa de Subsidios de Arrendamientos y Mejoras de Vivienda para Personas de Mayor Edad con Bajos Ingresos para impedir que se vea afectado ante la amenaza de falta de recursos para llevar a cabo los prop6sitos del mismo. Para ello, un tercio de lo recaudado, por concepto del cargo especial, seria destinado para estos fines. A esos efectos, entienden que reducir al 50% la cantidad total que pueda ingresar al Fondo, reduciria sustancialmente la poblaci6n que se beneficiaria de este Programa, limitando uno de los objetivos principales de la Ley 136, que es proteger a un sector sumamente necesitado como lo es el de las personas de mayor edad con bajos ingresos. Por otro lado, sefiala que otro de los tercios de lo recaudado, en virtud de la Ley 136-2014, es para sufragar y proveer aportaciones de gastos de cierre y pronto pago, para la compra de unidades de vivienda a familias de recursos bajos o moderados, conforme el Artfculo 16 de la Ley 124-1993, segun enmendada. Mediante dicho Artfculo, se autoriza a la Junta de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda a crear el "Programa Mi Casa Propia". El Programa proveera una aportaci6n subsidiada de hasta un 3% del precio de venta o el valor tasado, lo que sea menor, de la unidad de vivienda cualificada, entre otras cosas. Que para efectos de esta Ley se consideran viviendas elegibles aquellas cuyo precio no excedan los $200,000. Conforme a ello, la OGP sugiere que se considere la posibilidad de canalizar lo propuesto a traves del
Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano Pagina 11 de 21 Informe Positivo sabre el P. de la C. 2110, con enmiendas "Programa Mi Casa Propia", toda vez que este ultimo atiende a poblaciones interesadas en adquirir propiedades, que flucruan en el mismo precio. La OGP concluye que, desde el punto de vista presupuestario, no se tiene un cuadro certero sobre el impacto de la medida en la poblaci6n que se beneficiaria a tenor con lo dispuesto en la Ley 136-2014, ni una proyecci6n de c6mo se afectaria con la aprobaci6n de esta medida. Sugiere que se consulte al Departamento de Hacienda sobre este aspecto. La Comisi6n analiz6 las sugerencias presentadas, y armoniz6 e incorpor6 un mejor lenguaje en el entirillado electr6nico de la medida. Asociaci6n de Bancos de Puerto Rico La Asociaci6n de Bancos de Puerto Rico (ABPR) favorece y apoya la iniciativa de esta Asamblea Legislativa mediante el Proyecto de crear el 11 Programa del Alquiler a la Compra: Apoyando y Promoviendo la Superaci6n 11, sometiendo a nuestra consideraci6n los siguientes comentarios: Que en el Articulo 3 - En el inciso (b), al definir el termino 11 Arrendamiento con Opci6n a Compra 11, se establece que es el acuerdo que permite el uso del inmueble par un periodo maxima de tres afios y que permite al arrendatario se convierta duefio de la propiedad. Resalta que en el Art{culo 8 del Proyecto, al describir el contenido del contrato que el Secretario de la Vivienda preparara para uso par las participantes en el Programa, 11 el contrato expresara, entre otras cosas, que el arrendatario tendra que ejercer la opci6n y otorgar la correspondiente escritura de compraventa 11, enfatizando que aparenta no tratarse aquf de una 11 opci6n 11 para adquirir la propiedad, sino mas bien de la 11 obligaci6n de proceder a adquirir la misma 11, lo que constituira dicha transacci6n en una promesa de compraventa y no una opci6n de compra. Par lo que, la ABPR sugiere se analice con mayor profundidad el negocio juridico que se pretende establecer aqui para que se aclare si se trata de una opci6n a compra o una promesa de compraventa.
Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano Pagina 12 de 21 Informe Positivo sabre el P. de la C. 2110, con enmiendas Que en relaci6n a esta misma definici6n, observa que resulta mandatorio que tal contrato de "Arrendamiento con Opci6n a Compra" se eleve a escritura publica, lo que entiende incrementaria los costos y complicaria los procesos. Que en el Articulo 4 - Se dispone que aunque el Programa tendra una vigencia indefinida, el Secretario podra, a su discreci6n y conforme a la disponibilidad de fondos, limitar la continuidad del Programa mediante carta circular. Sugiere que se indique, en relaci6n a la terminaci6n del Programa, que esta seria de caracter prospectivo y que los casos acogidos al Programa y que esten vigentes al momento de dicha terminaci6n, no deberan verse afectados. Que en el Articulo 4 - Entre los requisitos para registrar una propiedad en el Departamento de la Vivienda para fines del Programa se dispone el someter una tasaci6n de la propiedad. El obtener una tasaci6n de una propiedad es un proceso costoso y puede consumir tiempo. Sugiere se elimine este requisito o se sustituya por otro menos oneroso. Que en el Articulo 5 - El Proyecto no es claro en cuanto a silos requisitos de elegibilidad para participar en el Programa para el Arrendatario y el Arrendador deben mantenerse en forma continua o si aplican solamente al momento de someterse la solicitud de participaci6n. Que en el Articulo 6 - Basado en su experiencia, un cliente de "rent to own" necesita menos de treinta y seis (36) meses para adquirir la propiedad luego del alquiler. Por lo que sugiere que el termino para adquirir se reduzca a veinticuatro (24) meses, entendiendo que de esta manera se incentiva con mas fuerza la venta de propiedades. Que tambien en el Articulo 6, se menciona que concluido el periodo establecido de tres (3) anos para el arrendamiento, el beneficiario "debera ejercer la opci6n" implicando que el beneficiario debera proceder a adquirir la propiedad, excluyendo asi la posibilidad de que el beneficiario, como cuesti6n de derecho, decida no ejercitar la opci6n para adquirir. Segun comentado anteriormente, se pregunta entonces si el contrato es o no uno de opci6n o, en esencia, uno de promesa de compraventa. En relaci6n al inciso (e) del Articulo 6, sugiere se incluya como alternativa, que el arrendador pueda requerir un dep6sito de hasta dos (2) meses al arrendatario para proteger la propiedad contra vandalismo o falta de mantenimiento. Bajo el Programa,
Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano Pagina 13 de 21 Informe Positivo sabre el P. de la C. 2110, con enmiendas puede incluirse como garantia en caso de que el arrendatario no cumpla su promesa de compra. Que en el inciso (h) del Articulo 6, se extienda el periodo de notificaci6n sobre el incumplimiento de pago de los canones de arrendamiento de diez (10) dfas laborables a veinte (20) dias laborables, dado a la penalidad que conlleva el no notificar dentro del plazo establecido. Que en el inciso (i) del Articulo 6, parte de la penalidad por el incumplimiento del pago de los canones de arrendamiento debe ser la perdida del dep6sito antes sugerido. Que en el inciso (k) del Artfculo 6, en los casos en que medie un financiamiento, en vez de aplicar el 25% del total aportado al precio de compraventa, dicha suma se aplique contra los gastos de cierre, entendiendo que aunque el credito en el precio de venta es una ayuda, no es tan efectivo para lograr la cualificaci6n para el financiamiento. En el inciso (l) del Art{culo 6, recomienda que el requisito de cesar el mercadeo deba ser efectivo en el momenta en que se formalice el contrato de arrendamiento y no antes. Que en el Articulo 7 - se obtenga el insumo del Departamento de ]usticia y de la Oficina de Direcci6n de los Registros en cuanto al tema de la inscripci6n del Contrato de Alquiler con Opci6n a Compra en el Registro de la Propiedad. El Proyecto propane una enmienda tticita a la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad. El alcance de dicha enmienda debe ser analizado con mayor profundidad. La Comisi6n analiz6 las sugerencias presentadas, y estas fueron incluidas en el entirillado electr6nico de la medida que se acompafia. Asociaci6n de Construcci6n de Hogares de Puerto Rico La Asociaci6n de Construcci6n de Hogares de Puerto Rico (ACH) respalda la medida, por entender que se trata de un paso necesario en el proceso de satisfacer y atender la significativa necesidad acumulada de vivienda adecuada en Puerto Rico, mediante un mecanismo hibrido de renta para compraventa. ACH enfatiza que sus comentarios parten de la experiencia directa de nuestros asociados, en la administraci6n previa de programas de renta con opci6n a compra y como duefios, vendedores o administradores de complejos de vivienda unifamiliar o
Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano Pagina 14 de 21 Infomie Positivo sabre el P. de la C. 2110, con enmiendas multifamiliar. Establece que el P. de la C. 2110 tiene la direcci6n correcta de instrumentar un programa que canalice la experiencia de renta como un mecanismo transitorio hacia la compra de una unidad de vivienda. Presenta su recomendaci6n para cambios que debe tener la medida que, de no insertarse, limitaria severamente la efectividad e implantaci6n de la legislaci6n a su juicio. Las recomendaciones y observaciones presentadas fueron las siguientes: El termino de 3 aftos dispuesto en la medida resulta excesivo e incompatible con el objetivo perseguido. En su lugar, propane coma alternativa un plaza maxima de 18 meses. El proyecto de ley ordena al Departamento de la Vivienda crear un inventario de propiedades elegibles. Entiende que esto es complejo, oneroso e innecesario. Si se definen y detallan adecuadamente los criterios para que las unidades de vivienda sean elegibles, el referido registro se puede evitar. En consecuencia, no favorece el mecanismo de registro o inscripci6n de contratos. El proyecto de ley dispone que el arrendatario para ser elegible tiene que haber residido en la Isla al menos 3 aftos. Establece que limitar la elegibilidad por criterios de residencia, no es razonable ni c6nsono con la finalidad de atraer a no residentes al Pais. El proyecto de ley dispone que el ingreso maximo para cualificar es $45,000 6 $90,000 por pareja. Recomienda que se corrobore con la banca, en particular con la Asociaci6n de Banqueros Hipotecarios y la Asociaci6n de Bancos, de forma tal que esto sea compatible con el tope de vivienda cualificable que es de $200,000. El proyecto de ley otorga facultades demasiado amplias al Departamento de la Vivienda para su reglamento. Sugiere limitar la discreci6n de las agencias, dentro del contexto y finalidad de la ley para evitar que se anadan requisitos o condiciones que hagan inoperante el programa. El proyecto de ley exige que el arrendatario tenga capacidad de pagar $200 minimo, esta cifra resulta un estandar minimo muy reducido. En su lugar, recomienda utilizar un parametro que vaya paralelo o cerca de lo que seria la hipoteca del precio acordado de venta de la vivienda a ser rentada. (ej. Vivienda de $120,000 paga
Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano Prigina 15 de 21 Informe Positivo sabre el P. de la C. 2110, con enmiendas $600 de hipoteca). Recalca que el arrendatario debe tener capacidad aproximada de pagar en renta lo que eventualmente sera su pago mensual de hipoteca. El proyecto de ley ordena al Departamento de la Vivienda a redactar contrato de opci6n a compra modelo. Recomienda que la Ley o el reglamento contenga parametros o criterios minimos a ser incluidos, en lugar de redactar contratos modelo. Y que la formulaci6n de las contratos debe dejarse al acuerdo entre las partes, pero sujeto a parametros que se entiendan meritorios. El proyecto de ley obliga al arrendatario a reparar cualquier averia en la casa. Para atemperar esta legislaci6n a la reglamentaci6n vigente, sugiere que la vivienda nueva se rija par las reglamentos de DACO en cuanto a estas reparaciones y se establezca que, una vez comienza el periodo de renta, las terminos de DACO tambien comiencen. El proyecto de ley establece que el 25% de los $400 sera aplicado a la venta. Sugiere que esto sea un minima, ya que debe ser decision del arrendador/vendedor si quiere conceder una cifra mayor de la renta para aplicar a la venta. Los contratos de renta deben ser notarizados por AFV. Expresa que este requisito resulta innecesario toda vez que la fijaci6n de criterios a nivel de ley y reglamento y la fiscalizaci6n correcta, son mecanismos suficientes para hacer valer las disposiciones de la ley. Establece que la practica en el mercado no requiere tal notarizaci6n. Se dispone que los fondos provendrian de la Ley 136 y la Ley 173. Por las limitadisimas asignaciones de fondos que tienen ambas leyes, sugiere que las fondos de este programa provengan de otras faentes recurrentes que se asignen para estos fines especiales. Enfatiza que se debe tener cautela en no imponer requisitos que agoten rapidamente los limitados recursos que puedan identificarse para este programa. Entienden que como esta el proyecto, se tendrian que asignar fondos para el Notario, para el inspector del Departamento que iria a inspeccionar la vivienda, una vez el arrendatario deje la propiedad; y para los inspectores del Departamento que haran inspecciones peri6dicas de la vivienda. Recomienda tener en cuenta que cada requisito que se afiada sera un disuasivo para que mas arrendadores quieran participar del programa.
Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano Pligina 16 de 21 Informe Positivo sabre el P. de la C. 2110, con enmiendas Sugiere resolver y clarificar las discrepancias en el contenido en cuanto a la cantidad maxima de subsidio de renta del Programa. En ese sentido, los articulos 2, 6-c y 8-b parecen tener requisitos minimos distintos. En la pagina 13, inciso K, tiene la siguiente observaci6n: - para prop6sitos de financiamiento al momenta de la compraventa es mucho mas eficiente que el 25% del total aportado por el Programa se aplique a la compraventa como un "credito del vendedor" a favor del comprador en la transacci6n, en vez de bajar el precio de venta. Establece que la mayoria de los clientes lo que necesitan es ayuda para enfrentar los gastos de cierre. Por lo que, si se le da un credito para utilizar contra los gastos de cierre, se les ayuda a cualificar para el financiamiento de la compraventa. Sin embargo, aunque el credito en el precio de venta sigue siendo una ayuda, entiende que no es cercanamente tan efectivo para lograr la cualificaci6n. La Comisi6n analiz6 las sugerencias presentadas, y fueron incluidas todas las que pudieron armonizarse en el entirillado electr6nico de la medida que se acompaiia. Mortgage Bankers Association La Mortgage Bankers Association of Puerto Rico (MBA) establece que lo propuesto por la presente pieza legislativa es un mecanismo flexible y adecuado que resulta necesario para disminuir el inventario de viviendas desocupadas en la Isla. Ademas, de que es un programa que apoya a los individuos que no poseen ingresos altos en la obtenci6n de un hogar. La MBA endosa la aprobaci6n del Proyecto de la Camara 2110, sujeto a que se acojan las enmiendas sugeridas en su ponencia: En el Articulo 3 - Definiciones, inciso (b) Pag. 3, Linea 18-22: El Arrendamiento con Opci6n a Compra no debe ser requerido que se constituya mediante escritura publica. Esto no resulta necesario para establecer una obligaci6n acuerdo valido entre las partes. Ademas, incrementara los costos asociados al proceso. A estos efectos, que se elimine "mediante escritura publica" de la definici6n.
Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano Pligina 17 de 21 Informe Positivo sabre el P. de la C. 2110, con enmiendas En el inciso (i), Pag. 5 - Linea 1: Que se establezca que lo que constituira ingreso bruto anual para efectos de la ley sera definido por el Secretario mediante reglamento. Articulo 4 -Deberes y Facultades, Pag. 6 - Linea 13-19: Que nose delegue en carta circular: la potestad para limitar la continuidad del Programa. Igualmente, que los parametros principales que regiran la operaci6n y cualificaci6n para el Programa no sean establecidos mediante carta circular, sino mediante reglamento. De esta forma, entiende se ofrece estabilidad mayor, tanto para el sector empresarial como para los beneficiarios, asi como confianza en el Programa. Pag. 7, inciso ( d) y (g), Linea 10 y 13: Que se elimine el requerimiento de tasaci6n de la propiedad, asi como el requerimiento de presentar documentaci6n que evidencie las cargas y los gravamenes que pesan sabre la propiedad. Esto, para efectos del registro de propiedades que participaran del Programa propuesto. Las cargas y gravamenes de una propiedad surgen de un Estudio de Titulo. Y tienen el efecto de incrementar los costos asociados a la participaci6n en el Programa, asi como la disponibilidad inmediata de unidades de viviendas. Destaca que, en ocasiones, el proceso de tasaci6n y Estudio de Titulo consumen mucho tiempo. Linea 15-19: Que el reglamento a promulgar no este exento de la Ley Num. 170 de 1988, segun enmendada. El reglamento a suscribir resulta vital para el funcionamiento y estabilidad del Programa. Articulo 5. - Elegibilidad del Arrendatario y el Arrendador, Pag. 9, Linea: En el caso de la excepci6n aplicable a j6venes que esten estudiando en la universidad, colegio o instituci6n, trae a la atenci6n que el requerimiento de mantener un indice academico de 3.00 o mas, conllevara probablemente, la integraci6n de una metodologia de fiscalizaci6n semestral o anual. Articulo 6.- Funcionamiento del Programa, Pag. 11: Que dentro de los requerimientos aplicables al beneficiario se contemple la aplicabilidad de un dep6sito o fianza que cubra por los dafi.os o vandalismos que pueda tener la propiedad. Igualmente, que sea aplicable en casos de incumplimiento con el pago del canon de arrendamiento o en ejercer la opci6n de compra al final del termino. Que se integre el requerimiento al beneficiario de un dep6sito, pagadero al arrendador, equivalente a dos (2) meses de renta. Inciso (b), Pag. 11: Que los 36 meses propuestos en la ley para que el beneficiario bajo el Programa ejerza la opci6n de compra, resultan demasiado extensos. Segun la MBA la experiencia de la industria en arrendamientos con opci6n a compra es que un periodo de
Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano Prigina 18 de 21 Informe Positivo sabre el P. de la C. 2110, con enmiendas 24 meses resulta razonable. Esto a su vez, promueve el objetivo de la medida. De igual forma, fomenta y facilita la compra de unidades. Inciso (c), Pag. 11: Que se integre al inciso que la aportaci6n del Programa al canon mensual nunca sera mayor ni menor de $400.00. Pag. 12, Inciso (g): Que se integre a la medida de forma especifica cuantos pagos de canones de renta al descubierto conllevara el cese de la aportaci6n del Departamento. Sugieren no mas de dos (2) pagos consecutivos al descubierto. De igual forma, que el inciso debe contemplar que si el beneficiario establece un plan de pago con el arrendador y esta cumpliendo con el mismo, el Programa continuara con las pagos de aportaci6n, contemplados en la ley. Pag. 13, inciso (h): Que la notificaci6n que el arrendador viene obligado a hacer al Departamento, en casos de incumplimiento de parte del beneficiario con el pago en las canones de arrendamiento, sea dentro de veinte (20) dias laborables de expirada la fecha de recibo de las canones. Igualmente, que se integre que este inciso aplicara en aquellos casos en las que el beneficiario tenga un segundo mes consecutivo en atraso. Pag. 13, inciso (i): En caso de que el arrendatario incumpla con las terminos y condiciones del contrato y sin justa causa no cumpla con su obligaci6n de otorgar contrato de compraventa, debe de aplicar una penalidad en beneficio del arrendador. Sugiere la retenci6n del dep6sito o fianza presentada. Pag. 13-14, inciso (k): Que para lograr el prop6sito, segun la exposici6n de motivos del P. de la C. 2110 de "retener a personas con potencial de colaborar en la construcci6n del Pais... y paralelo a ello, se disminuiria el inventario de viviendas desocupadas mediante un mecanismo mas flexible, el cual paulatinamente convierta a las individuos en propietarios de un hogar, a traves de un alquiler; con opci6n a compra", las parametros del Programa vayan acorde con las guias establecidas por entidades garantizadoras e inversionistas de prestamos hipotecarios coma el 11 Federal Housing Administration 11 (FHA),: "FannieMae", "Rural/USDA" y "U.S. Department of Veterans Affairs" (VA), entre otros. De esa manera, el Programa promovera efectivamente que llegado el momenta de ejercer la compraventa, segun establecido en el contrato de renta, las beneficiarios del programa, en ejecta, cualifiquen para financiamiento hipotecario y se viabilice asi la segunda Jase del "Programa", el cual es incentivar compraventas. Pag. 14, inciso (I): Que la medida disponga que con el solo hecho: de que exista una persona interesada en la propiedad, el arrendador deba detener toda gesti6n o esfuerzo de
Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano Ptigina 19 de 21 Informe Positivo sabre el P. de la C. 2110, con enmiendas mercadeo o promoci6n del inmueble en el mercado. Lo razonable seria, que esta limitaci6n surja ejecta una vez se suscriba y formalice un contrato entre las partes. A estos efectos, sugieren se elimine del inciso la oraci6n que lee: ["No obstante, una vez sea notificado por el Secretario que existe una persona interesada en otorgar el contrato de alquiler con opci6n a compra, debera cesar cualquier medio de promoci6n y mercadeo de la propiedad has ta que se f ormalice el contra to. En caso de que no se formalice el contrato, podra continuar con su esfuerzo de promoci6n y mercadeo sin ninguna otra limitaci6n. "] De otro lado, resalta que la medida omite establecer un proceso en caso de que el duefio de la propiedad decida retirar la vivienda del Programa, antes de suscribir contrato. Recomienda que se disponga de una notificaci6n por escrito al Secretario, cursada a traves de correo certificado con acuse de recibo. Articulo 8.- Condiciones minimas del Contrato de Alquiler con Opci6n a Compra, inciso (a), Pag. 16, Linea 12: Que se contemple que, en representaci6n del Departamento, puede asistir el Secretario o un representante en quien este delegue. Inciso (g), Pag. 18, Linea 2: Advierte que la medida omite establecer cutil serti la penalidad par mora aplicable en caso de incumplimientos con las pagos correspondientes al arrendamiento. Inciso (h), Pag. 18, Linea 6-14: En aquellos casos donde el beneficiario, transcurrido un (1) afio desde la firma del contrato, se determine resolver el contrato de arrendamiento, recomendamos que la notificaci6n dispuesta al arrendador sea par escrito y remitida a este par correo certificado con acuse de recibo, con copia al Departamento. Inciso (i), Pag. 18: Que la opci6n de compra sea ejercida dentro de un termino de 24 meses, contados a partir de la firma del contrato. Inciso (I), Pag. 19: En caso de que el beneficiario haya incumplido con su responsabilidad de proveer el mantenimiento y la conservaci6n adecuada al inmueble, se debe conferir facultad al arrendador para retener el dep6sito o la fianza presentada. Esto es una prtictica reconocida en el mercado. Ademtis, es un mecanismo eficiente y saludable en caso de incumplimientos, y reposici6n de costos de reparaci6n y mantenimiento. Inciso (n), Pag. 19, Linea 14-18: Que se afiada a este inciso lo siguiente: Asi coma asegurar que se este proveyendo del mantenimiento adecuado a la propiedad, y
Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano Pagina 20 de 21 Informe Positivo sabre el P. de la C. 2110, con enmiendas reparaciones necesarias. Igualmente se debe contemplar algun mecanismo o alternativa razonable y disponible al arrendador, en la eventualidad de que el beneficiario niegue acceso a la propiedad. Articulo 13. - Reglamentaci6n, pagma 24, Linea 19-22: Que el reglamento a promulgar no este exento de la aplicabilidad de la Ley Num. 170 de 1988, segun enmendada. La MBA recomienda que el 25 % del total aportado por el Programa para el pago mensual del arrendamiento, opere como un credito del vendedor, conocido en la industria como un "seller contribution", a favor del comprador, en este caso del beneficiario, en vez de aplicarse al precio de compraventa. Este credito debe poder ser aplicado a los gastos de cierre y / o al pronto, no solamente a reducir el precio de venta. Sefiala que aplicar la aportaci6n del Programa al precio de compraventa y no como un credito del vendedor, podrfa tener el resultado no intencionado de bajar los valores de las propiedades. Afiade que en su experiencia en la industria, el mayor reto que enfrentan nuestros ciudadanos al momento de comprar su hogar es lograr ahorrar suficiente dinero para cubrir los gastos de cierre de una transacci6n de compraventa. Y que es por esta misma raz6n que el programa "Mi Casa Propia", que aporta directamente una cantidad al ciudadano para afrontar los gastos de cierre, ha resultado ser tan efectivo al momento de facilitar e incentivar una transacci6n de compraventa. La MBA concluye, destacando que el implementar programas que tengan el efecto de disminuir el inventario de propiedades desocupadas en Puerto Rico resulta medular, y debe ser parte de la polf tica publica del Gobierno. Igualmente, el facilitar la obtenci6n de vivienda en todos los niveles sociales, en especial, dentro de la clase menos aventajada, es un aspecto esencial en el fortalecimiento de nuestra economia y sociedad.
Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano Pagina 21 de 21 Informe Positivo sabre el P. de la C. 2110, con enmiendas La Comisi6n analiz6 las sugerencias y recomendaciones presentadas, y la gran mayoria de estas fueron incluidas en el entirillado electr6nico de la medida que se acompaiia. CONCLUSION Por todo lo anteriormente expuesto, la Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Camara de Representantes del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, respetuosamente, recomienda la aprobaci6n del Proyecto de la Camara 2110, con las enmiendas incluidas en el entirillado electr6nico que se acompafia. Respetuosamente sometido,
(ENTIRILLADO ELECTR6NICO) ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO 17ma. Asamblea Legislativa 4ta. Sesi6n Ordinaria CAMARA DE REPRESENTANTES P. de la C. 2110 9 DE SEPTIEMBRE DE 2014 Presentado por el representante Vargas Ferrer Referido a la Comisi6n de Vivienda y Desarrollo Urbano LEY Para crear el Programa del Alquiler a la Compra: Apoyando y Promoviendo la Superaci6n, adscrito a Departamento de la Vivienda, establecer sus reglas basicas de operaci6n, requisitos y financiamiento; y para otros fines relacionados. EXPOSICI6N DE MOTIVOS Muchos individuos y familias tienen insuficiencia econ6mica para pagar una vivienda decente y saludable en el mercado privado. Esta tendencia es mas comun en la medida que el costo de vida en Puerto Rico incrementa y toma un nuevo giro al tornarse cada dia mas dificil el cualificar para la compra de una vivienda. Este panorama se agrava por la ausencia de fondos federales que anteriormente se destinaban a programas con estos fines. Esta Asamblea Legislativa ha reconocido que el Estado Libre Asociado de Puerto Rico, como parte de su politica publica, debe proveer mecanismos para que personas tengan acceso a un hogar propio que satisfaga sus necesidades basicas de albergue porque el derecho a la vivienda es fundamental y de indole constitucional. Lejos de prolongar la cultura paternalista con la cual se subvenciona la adquisici6n de viviendas sin exigir a los beneficiarios nada a cambio, esta Ley quiere crear un mecanismo que facilita a j6venes y familias la adquisici6n de sus viviendas con miras de que logren la acreencia de la misma. Simultaneamente, la cns1s econ6mica por la cual atraviesa Puerto Rico ha perjudicado el mercado de viviendas. El inventario de unidades disponible continua en
2 aumento. La cualificaci6n para la compra de una vivienda es cada vez mas restrictiva y, como consecuencia, disminuye el flujo de dinero a nuestra economfa asociado con el alquiler y la compra de casas. De hecho, segun los datos del Censo de 2010, en Puerto Rico hay 260,415 unidades de vivienda vacantes, de las cuales 47,267 estan disponibles para alquiler y 36,384 estan disponibles para la venta. Estas cifras demuestran la necesidad que existe de proveer un mercado adecuado para el alquiler y la eventual compra de residencias familiares en Puerto Rico. En la actualidad, los puertorriquefios a quienes pretende ayudar esta Ley confrontan serios problemas a la hora de elegir sus residencias y ante el aumento en el costo de vida, carecen de estabilidad econ6mica que les permita adquirir viviendas seguras, decentes y sanitarias. Esto a pesar de que muchos de ellos trabajan, se educan y desean superarse adquiriendo todo lo necesario para establecer su propio hogar. Como resultado, se han visto precisados a prescindir de la adquisici6n de viviendas, viendose muchas veces obligados a v1vir en condiciones deplorables, dependiendo exclusivamente del acomodo que le pueda proveer el Estado, lo que los empuja a abandonar estudios o peor aun abandonar nuestra Isla. Mediante esta medida, se pretende retener a personas con potencial de colaborar en la construcci6n de Pais que tanto anhelamos. La Ley se crea con el prop6sito de retener a esas personas y sus familias, proveerles libertad en la selecci6n de unidades de Vivienda adecuadas y asequibles, reconocer su sentido de responsabilidad hacia nuestra sociedad de incentivar el que continuen educandose. Paralelo a ello, se disminuirfa el inventario de viviendas desocupadas mediante un mecanismo mas flexible, el cual paulatinamente convierta a los individuos en propietarios de un hogar, a traves de un alquiler con opci6n a compra. DECRETASE POR LAASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO: 1 2 3 4 5 6 7 8 Artfculo 1.-Tftulo Esta Ley se conocera como ley del "Programa del Alquiler a la Compra: Apoyando y Promoviendo la Superaci6n". Artfculo 2.-Creaci6n Se crea el "Programa del Alquiler a la Compra: Apoyando y Promoviendo la Superaci6n", a ser administrado por el Departamento de la Vivienda, con el prop6sito de apoyar a los beneficiarios elegibles del programa con una aportaci6n nunca sera menor ni mayor de cuatrocientos d6lares ($400) mensuales para el pago de la renta de
3 1 una vivienda elegible por un periodo maximo de tres (3) dos (2) afios consecutivos, 2 segun definido en esta Ley, con la condici6n de adquirirla mediante un contrato de 3 compraventa una vez culminado el periodo de alquiler, segun los terminos y 4 condiciones que se incorporan en esta Ley y los que fije el Departamento de la Vivienda 5 mediante reglamento. 6 El Departamento tendra la facultad de administrar el Programa, reglamentar el 7 procedimiento y establecer las condiciones que entienda necesarias a los fines de 8 promover la politica publica, segun fijada y definida en esta Ley, y de evitar la 9 especulaci6n o el uso inadecuado de los beneficios provistos en la misma. 10 Articulo 3.-Definiciones 11 A los fines de esta Ley, los siguientes terminos y frases tendran el significado que 12 a continuaci6n se expresa: 13 14 15 ~ 0 16 17 18 19 20 21 22 a. b. "Arrendador" -Significa la persona natural o juridica que es duefio o titular de un bien inmueble que cede su uso, goce y disfrute a traves de contratos de arrendamiento con opci6n a compra y quien recibe inicialmente los pagos de arrendamiento conforme al contrato de arrendamiento con opci6n a compra. 11 Arrendamiento con Opci6n a Compra" - Significa un acuerdo o promesa de compraventa mediante escritura publica para el uso de propiedad inmueble por una persona natural principalmente para prop6sitos de uso personal, familiar 0 del hogar, por un periodo maximo de tres (3) dos (2) afios, y que permite que el arrendatario se convierta en el duefio de la