ORDENANZA MUNICIPAL REGULADORA DEL DEBER URBANÍSTICO DE CONSERVACIÓN DEL AYUNTAMIENTO DE BÉTERA EXPOSICIÓN DE MOTIVOS El fomento de la conservación de los terrenos y la edificación se ha convertido en una de las preocupaciones de la sociedad actual. Así, siguiendo tanto el marco legal de la Ley 16/2005 de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana (LUV), como la doctrina jurisprudencial, se ha considerado la oportunidad de elaborar una ordenanza que recogiese de la forma más amplia posible el contenido del deber de conservación y el fomento de la misma. Así en el ámbito estatal, el artículo 9 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, Texto Refundido de la Ley del Suelo, establece el deber de los propietarios de terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones, de dedicarlos a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística; conservarlo sen las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación. En la elaboración de la presente Ordenanza se ha tenido en cuenta el conocimiento real de la situación urbanística de la edificación, mediante el estudio de los problemas prácticos detectados diariamente por los servicios municipales, en el ejercicio de la función de exigir el deber de conservación. Constituye, pues, el objeto de la presente Ordenanza la regulación con carácter general para el municipio de Bétera del deber de conservación. La presente Ordenanza regula el deber de conservación, definiendo el alcance y contenido de la orden de ejecución, fijando el régimen jurídico y de procedimiento, así como el régimen sancionador aplicable con ocasión de su incumplimiento. Extiende su definición al modo en que deberán permanecer los solares, en cuanto a condiciones de seguridad, salubridad y ornato, hasta que resulten edificados y fija, en consonancia con la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana, la posibilidad de imponer multas coercitivas, lo que corrobora la doctrina jurisprudencial (STC 239/1988, de 14 de diciembre), que permite la imposición de éstas con independencia del expediente sancionador, ya que las primeras operan respecto a la consecución del buen fin de los actos administrativos como un medio de ejecución forzosa, mientras que la apertura de procedimiento sancionador y la imposición de sanción opera como medio de acción frente a una infracción urbanística constatada y consistente en la omisión del deber de conservación. TÍTULO PRELIMINAR Artículo 1.- Objeto de la Ordenanza. Es objeto de esta Ordenanza regular para el municipio de Bétera el deber de conservación, en el marco de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana. Artículo 2.- Control del deber de conservación y de edificación. a. La vigilancia y control para el cumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación corresponde a los servicios municipales del órgano que de acuerdo con esta Ordenanza ejerza la competencia. b. El órgano municipal que tenga atribuida la competencia tramitará los expedientes incoados de oficio o a instancia de interesado, en ejercicio o no de la acción pública.
TITULO PRIMERO.- DEL DEBER DE CONSERVACIÓN Y LAS ÓRDENES DE EJECUCIÓN CAPÍTULO I - DEL DEBER DE CONSERVACIÓN Artículo 3.- Deber de conservación. Los propietarios conservarán los terrenos, solares, carteles, urbanizaciones y cualesquiera construcciones o edificaciones en los términos establecidos en la presente Ordenanza, las normas urbanísticas del Plan General y legislación urbanística aplicable, debiendo mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad y el uso efectivo, de acuerdo con la legislación aplicable. Artículo 4.- Condiciones mínimas de seguridad, salubridad, ornato, habitabilidad y uso efectivo. 1. Solares: Tendrán la consideración de solar a los efectos de esta Ordenanza, las parcelas en suelo urbano que cuenten con acceso rodado a través de vía pavimentada. De acuerdo con las determinaciones del PGOU de Bétera sobre el contenido del deber de conservación de solares, todo propietario de un solar deberá mantenerlo en las condiciones de seguridad y salubridad que se establecen en los siguientes apartados: a) Vallado: todo solar deberá estar cerrado mediante una valla en las condiciones que determinan la normativa urbanística del vigente PGOU de Bétera, o los Planes Especiales de Protección correspondientes. b) Tratamiento de la superficie: se protegerán o eliminarán los pozos o desniveles que puedan ser causa de accidentes. c) Limpieza y salubridad: el solar deberá estar permanentemente limpio, desprovisto de cualquier tipo de vegetación espontánea sin ningún resto orgánico o mineral que pueda alimentar o albergar animales o plantas portadoras o transmisoras de enfermedades, o producir malos olores. 2. Terrenos sin condición de solar: todo propietario de un terreno sin la condición de solar deberá mantenerlo en las condiciones de limpieza, seguridad y salubridad que se referirá al menos a las siguientes condiciones: Libres de escombros, libres de basuras y limpios de vegetación que pueda suponer un peligro de incendios forestales. 3. Construcciones y edificaciones: De acuerdo con las determinaciones del PGOU de Bétera sobre condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato, se entenderán como condiciones mínimas: a) Seguridad: Los elementos estructurales deberán conservarse de modo que garanticen el cumplimiento de su misión resistente y estabilidad, defendiéndolos de los efectos de la corrosión y de los agentes agresores, así como de las filtraciones que puedan lesionar o causar daños en la estructura y/o asientos diferenciales en las cimentaciones. Deberán conservarse, igualmente, los materiales de revestimiento de fachadas, cubiertas, aleros y cornisas, carpinterías exteriores, balcones y barandillas o protecciones exteriores, de forma que sean estancos al paso del agua, que se mantengan en buen estado los elementos de protección contra caídas y que no ofrezcan riesgo de desprendimiento de sus componentes a la vía pública o sobre las personas y bienes. En particular deberá garantizarse la protección de la estructura frente a la acción del fuego. Para las instalaciones
eléctricas y de gas se deberá garantizar la seguridad en el uso y su protección contra incendios. b) Salubridad: Deberá mantenerse el buen estado de salubridad e higiene las redes de servicio, instalaciones sanitarias y las condiciones de ventilación e iluminación de modo que se garantice su aptitud para el uso a que estén destinadas y su régimen de utilización. Se deberá mantener, tanto el edificio como sus espacios libres, con un grado de limpieza que impida la presencia de insectos, parásitos, roedores y animales que puedan ser causa de infección o peligro para las personas. Se conservarán en buen funcionamiento los elementos de control de emisiones de humos y partículas. Los servicios propios de las viviendas y comunidades de viviendas, tales como instalaciones de climatización y de calderas, etc., se adecuarán a las disposiciones legales en vigor, y el Ayuntamiento podrá exigir las medidas correctoras y establecer para los almacenamientos las limitaciones que se consideren necesarias, para evitar molestias o peligros para las personas o los bienes. c) Ornato: Se mantendrán las debidas condiciones de ornato público de los edificios. La fachada y medianeras de las construcciones deberán mantenerse adecentadas, mediante la limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales de revestimiento, elementos decorativos y carpinterías, y en especial de los elementos protegidos y descritos en las fichas de Catalogo en el que estén inscritos. d) Habitabilidad: En todo caso se cumplirán las condiciones mínimas de habitabilidad que se establecieran por el PGOU de Bétera para poder desarrollar los usos previstos, las determinaciones de aplicación de la calificación donde se encuentre el edificio y cuantas estuvieran vigentes de carácter sectorial que fuesen de aplicación. e) Uso: Se deberán preservar las condiciones mínimas de uso efectivo para el que originalmente se dedicaran las edificaciones o al que legalmente se hubiera cambiado, establecidas por el vigente PGOU de Bétera, en función del uso al que se destinen. Artículo 5.- De las órdenes de ejecución. La determinación de las citadas condiciones de conservación se llevará a cabo por el Ayuntamiento mediante órdenes de ejecución. Constituirá el límite del deber de conservación de las edificaciones el estado de ruina de las mismas, salvo que la Administración opte por alterar dicho estado ruinoso, en los términos establecidos en la presente Ordenanza y legislación urbanística aplicable. Si los propietarios interesados en los procedimientos de órdenes de ejecución consideran que las obras y actuaciones que el municipio pretende ordenar exceden del límite de su deber de conservación, podrán solicitar la previa declaración del estado ruinoso de la edificación, en cuyo caso se acordará de oficio la suspensión del procedimiento de orden de ejecución. No obstante lo anterior, tras la adopción de una orden de ejecución, no se admitirá expediente de declaración de ruina, salvo por circunstancias objetivas sobrevenidas. Cuando el interesado incumpla una o varias órdenes de ejecución y a consecuencia de ello se produzca la situación legal de ruina, el límite ordinario del deber de conservación se ampliará en la medida necesaria para restaurar el inmueble en los términos señalados por la orden u órdenes de ejecución incumplidas. La orden de ejecución no eximirá del deber de presentar la documentación técnica o proyecto, en su caso, de las obras, a fin de que el Ayuntamiento compruebe su adecuación a lo ordenado.
Artículo 6.- Órdenes de ejecución para elementos sometidos a algún régimen de protección. En lo relativo a las actuaciones dirigidas a la conservación, que se ordenen para los elementos sometidos a algún régimen de protección se estará, en lo que se refiere a las condiciones de ejecución de las mismas, a lo dispuesto en las normas urbanísticas del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Bétera, así como en la legislación específica aplicable. Artículo 7.- Órdenes de ejecución por motivos turísticos, culturales, estéticos, de ornato público. En fachadas, cubiertas o espacios visibles desde la vía pública podrán dictarse órdenes de ejecución por motivos de interés turístico, cultural, estético, de ornato público, de acuerdo con lo establecido por las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Bétera y el resto de la legislación urbanística aplicable. Artículo 8.- Obligación de mantenimiento permanente y continuado de todos los elementos presentes en las fachadas de los edificios por parte de sus propietarios, sin perjuicio de la obligación de los propietarios de mantener el inmueble en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. Los elementos arquitectónicos de soporte paramentos, ornamentos, enmarcados, cornisas, balcones terrazas, barandillas, etc.- se han de mantener limpios y constructivamente sanos, sin pintadas, grafitis, carteles, adhesivos o elementos similares, ni tampoco elementos obsoletos y deberán estar acondicionados a la decoración del edificio. Los equipos de aire acondicionado, antenas para la captación de difusión de las señales de radiodifusión sonora y televisión terrestre y por satélite y cualquier otro elemento saliente, no deberán constituir un elemento discordante en la composición de la fachada, salvo lo que se disponga en la regulación específica. Con independencia de lo anterior, en el entorno protegido de los BIC del Castillo y el Calvario, se estará a lo dispuesto en los artículos 35 y 36 de la Ley 4/1998, de 11 de junio, de Patrimonio Cultural Valenciano, así como a lo establecido en la Disposición Adicional Undécima de la Ley Urbanística Valenciana 16/2005. CAPÍTULO II. ÓRDENES DE EJECUCIÓN SECCIÓN I.- RÉGIMEN DE LAS ÓRDENES DE EJECUCIÓN Artículo 9.- Órgano competente. Corresponde al alcalde, u órgano en quien delegue, ordenar la ejecución de las obras y actuaciones necesarias para conservar las edificaciones, terrenos, solares, urbanizaciones y carteles en las condiciones de seguridad, salubridad, ornato público, calidad ambiental, cultural y turística, habitabilidad y uso efectivo. Artículo 10.- Iniciación. El procedimiento para exigir el cumplimiento del deber de conservación, en cualquiera de sus formas, podrá iniciarse de oficio o a instancia de interesado. Los expedientes iniciados de oficio lo serán:
a) Como consecuencia de la actuación de algún servicio municipal que permita suponer la existencia de un incumplimiento de los deberes de conservación. b) Como consecuencia de informes evacuados por los servicios técnicos en las inspecciones que se realicen. c) Por denuncia. En estos procedimientos, se imputará el coste de la tasa liquidada por visita de inspección al propietario del bien sobre el que se constate el incumplimiento del deber de conservación. Artículo 11.- De la inspección. Corresponderá la inspección de edificaciones, terrenos, solares, urbanizaciones y carteles a los servicios técnicos municipales, que podrá recabar la colaboración de otros servicios municipales. La inspección se materializará en informe técnico o acta de inspección. Artículo 12.- De los informes. Iniciado el expediente, los servicios técnicos municipales, previa inspección del terreno, solar, urbanización, edificación o cartel, emitirán un informe sobre su estado. El informe deberá contener: a) Situación del inmueble o inmuebles afectados por la actuación a realizar acompañado de plano de emplazamiento, referencia catastral y fotografía. b) Descripción de los daños, deficiencias que presenta, indicando, en su caso, las posibles causas. c) Actuaciones necesarias para determinar y/o subsanar los daños o deficiencias detectadas y, en su caso, las medidas de seguridad a adoptar, así como presupuesto de las mismas. d) Situación urbanística del inmueble de conformidad con lo dispuesto en las normas urbanísticas del Plan General, determinando si el inmueble está sujeto a algún régimen de protección o si está fuera de ordenación. e) Si la entidad de la obra exige proyecto técnico y/o dirección facultativa, de acuerdo con el criterio que establezca para la solicitud de licencias la ordenanza de tramitación. f) Determinación del plazo para el cumplimiento de la orden de ejecución dictada en atención a su entidad y complejidad. g) Cuando constare, el titular de la propiedad y su domicilio a efectos de notificaciones. Artículo 13.- De los obligados. 1. Las órdenes de ejecución se dirigirán y notificarán a la propiedad del inmueble. Si el interesado hubiese procedido a la transmisión o venta del inmueble, deberá presentar la documentación oportuna que lo acredite fehacientemente identificando al nuevo titular, su domicilio habitual y documento nacional de identidad. 2. Será obligación de las comunidades de propietarios la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación de los inmuebles y de sus servicios, de modo que reúnan las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. En estos supuestos y cuando sea preciso dictar una orden de ejecución sobre elementos comunes, se remitirá el contenido de la orden de ejecución al presidente de la comunidad a fin de que por este se realice el reparto correspondiente en función de las cuotas de participación. Para ello, si fuere necesario, se requerirá de oficio al Registro de la Propiedad o cualquier otro registro público adecuado para que informe sobre la titularidad del mismo. Los propietarios deberán indicar el nombre del presidente de la comunidad de propietarios o en su defecto, asignar un representante ante la administración, con quien se
entenderán las ulteriores diligencias. Las relaciones entre los copropietarios son estrictamente civiles y no podrán alegarse por la comunidad para desvirtuar las órdenes de ejecución. Para el caso en que se deban efectuar reparaciones y medidas que resulten urgentes y que afecten a elementos comunes del inmueble, se notificará la orden de ejecución al Presidente de la Comunidad de Propietarios y al Administrador si se tuviera conocimiento del mismo, que deberán disponer las reparaciones y medidas urgentes, dando inmediata cuenta de ellas a los propietarios, conforme a la legislación sobre Propiedad Horizontal. Artículo 14.- Trámite de audiencia previo y Resolución. a) Salvo en lo supuestos en que pudiera existir urgencia justificada o peligro en la demora, a la vista del informe, con carácter previo a la propuesta de resolución, se procederá a evacuar trámite de audiencia al interesado por término de diez días hábiles. b) Cumplido este trámite, el órgano competente dictará, en su caso, orden de ejecución al propietario, ordenando el cumplimiento de las actuaciones necesarias para subsanar las deficiencias en los términos y plazo establecidos por el informe técnico emitido, con advertencia de que su incumplimiento faculta al Ayuntamiento para acordar su ejecución subsidiaria, con indicación del presupuesto estimado, o para la imposición de multas coercitivas y ello con independencia de las sanciones que se impongan por las infracciones urbanísticas derivadas del incumplimiento del deber de conservación y sin perjuicio de que el incumplimiento de las medidas de conservación o rehabilitación ordenadas, determinará que el inmueble quede sujeto al régimen de edificación rehabilitación forzosa regulado por los artículos 216 a 218 de la Ley 16/2005, Urbanística Valenciana, todo lo cual se comunicará, en su caso, a los afectados. Artículo 15.- Del cumplimiento de las órdenes de ejecución. Las órdenes de ejecución se cumplirán en sus propios términos. El propietario del inmueble deberá liquidar el impuesto de construcciones, instalaciones y obras en los términos que establezca la Ordenanza fiscal reguladora, así como la tasa correspondiente derivada del procedimiento evacuado, en los términos y condiciones previstos a la Ordenanza fiscal reguladora. Asimismo, antes del comienzo de las obras deberá aportarse al expediente administrativo, en caso de exigirse proyecto técnico o dirección facultativa, hoja de encargo o documento análogo visado por el colegio correspondiente en el que conste la localización del inmueble, las obras y la identidad de la dirección facultativa. Cuando se hubiere exigido proyecto técnico o dirección facultativa, no se considerarán conclusas las obras en tanto no se haya aportado certificado final de las mismas visado por el colegio profesional correspondiente. Si no se hubiere exigido, el cumplimiento de lo ordenado se comprobará de oficio, una vez comunicada por la propiedad la finalización de las obras. SECCIÓN 2.- RÉGIMEN DE LAS MEDIDAS URGENTES Artículo 16.- De las medidas urgentes. Si un servicio municipal apreciare la existencia de un peligro grave e inminente, adoptará las medidas que estimare oportunas para evitarlo sin necesidad de acto administrativo previo. Dichas medidas serán las que técnicamente se considere imprescindibles para evitar el peligro inminente, y podrán consistir en desalojos provisionales, clausuras de
inmuebles o partes de éstos, apeos, apuntalamientos, demoliciones, cerramientos u otras análogas; debiendo observarse, en cualquier caso, el principio de intervención mínima. Las actuaciones referidas en los números precedentes serán a cargo de la propiedad del inmueble. SECCIÓN 3.- SOBRE EL INCUMPLIMIENTO DE LAS ÓRDENES DE EJECUCIÓN Artículo 17.- Incumplimiento. Incumplido el plazo establecido en la orden de ejecución, el Ayuntamiento podrá optar entre la ejecución subsidiaria o la imposición de multas coercitivas, en orden a exigir el debido cumplimiento del acto, sin perjuicio de las sanciones que pudieran corresponder con ocasión de la infracción urbanística constatada por omisión del deber de conservación. Artículo 18.- Multas coercitivas. Con carácter independiente de las sanciones que se impongan por las infracciones urbanísticas derivadas del incumplimiento de las ordenes de ejecución, y compatibles con las mismas, y salvo que exista peligro inmediato para la seguridad de las personas o bienes, o de deterioro del medio ambiente o del patrimonio cultural, si se opta por la imposición de multas coercitivas, se impondrán hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por un importe máximo equivalente, para cada multa, al 10% de valor de las obras ordenadas, que será el presupuesto estimado definido en el artículo 12.2 c) de esta Ordenanza. SECCIÓN 4.- SOBRE LA EJECUCIÓN SUBSIDIARIA Artículo 19.- Diagnóstico. Las pruebas técnicas, tales como catas, demoliciones de recubrimientos de elementos estructurales, pruebas de carga o similares, que sea preciso realizar para obtener un diagnóstico adecuado de los daños existentes en el edificio que permita elaborar un presupuesto objetivo de las obras de ejecución subsidiaria se valorarán y repercutirán contra el propietario una vez realizadas, con independencia de las obras que luego se acometan. Artículo 20.- De la ejecución subsidiaria. a) Una vez incumplida la orden de ejecución, en cualquier momento podrá el municipio optar por el procedimiento de ejecución subsidiaria de las órdenes de ejecución, sin perjuicio de seguir el correspondiente procedimiento de apremio sobre el patrimonio para el cobro de las multas coercitivas que no se hubieren satisfecho. b) La realización de las obras en ejecución subsidiaria requiere que el propietario conozca el presupuesto estimado con carácter previo, que a estos efectos se le notificó en la orden de ejecución y respecto del cual pudo efectuar las alegaciones oportunas. En dicha orden de ejecución se le apercibió igualmente de que si no realizaba las obras en el plazo que se concedía, se podría proceder a la ejecución subsidiaria de la obra. c) Todo lo anterior se entenderá salvo supuestos debidamente motivados de emergencia y sin perjuicio de lo dispuesto en el número 4 de este artículo. d) Si incumplido el plazo otorgado en la orden de ejecución, se optara por dictar decreto de ejecución subsidiaria, o se dictara ésta en cualquier otro momento, el mismo contendrá el importe de la valoración de las obras a realizar, que podrá ser liquidada a cuenta, y requerido el pago con antelación, a reserva de la liquidación definitiva. Dicha valoración será la indicada en la orden de ejecución, salvo que haya variado y en cuyo caso se emita nuevo informe de valoración por el técnico municipal. Si las obras de ejecución
subsidiaria fueran a ser realizadas por un contratista de la Administración, se informará asimismo a los interesados de la identidad del contratista y de la referencia del contrato que aquél ha suscrito con el municipio a estos efectos. Si con anterioridad a la ejecución subsidiaria se hubieran impuesto multas coercitivas, éstas se descontarán del importe total de la liquidación definitiva de la ejecución subsidiaria. e) Cuando se adopten medidas de seguridad por ejecución subsidiaria u obras de reparación con carácter de emergencia y por la complejidad de las mismas, urgencia o desconocimiento del alcance real de los daños, no se pudiera avanzar un presupuesto estimado de su coste con un mínimo rigor técnico, deberá justificarse en informe técnico de forma ineludible la causa de esta imposibilidad. En estos supuestos, dado el carácter urgente de la actuación, se podrá prescindir de la tramitación prevista en los párrafos precedentes, dándose cuenta a la propiedad del inmueble del informe aludido. Artículo 21.- Costes adicionales. a) En el supuesto de que en el transcurso de las obras en ejecución subsidiaria, por motivos técnicos debidamente justificados, sea necesario el desalojo provisional de los ocupantes de alguna o todas las viviendas de la finca en la que se esté actuando o de otras viviendas contiguas afectadas, los servicios del órgano municipal que actúe realojarán a los ocupantes legítimos que lo necesiten, el tiempo que sea imprescindible. El coste de dicho realojo será con cargo a la propiedad de la finca. b) En el supuesto de que por causas ajenas al desarrollo de las obras en ejecución subsidiaria, imputables a la propiedad o los ocupantes del edificio, éstas se tuvieran que paralizar, el aumento del coste de los medios auxiliares será con cargo a la propiedad de la finca. c) Los gastos a que se refieren los números precedentes se liquidarán en capitulo adicional al de la ejecución material de las obras. SECCIÓN 5.- DISPOSICIONES PARTICULARES Artículo 22.- Órdenes que impliquen la colocación de andamios u ocupación de la vía pública Si la ejecución de las obras requiere la utilización de andamios, plataformas elevadoras, grúas u otro medio auxiliar similar, así como la ocupación de la vía pública con vallas u otras ocupaciones de carácter similar, la propiedad solicitará la oportuna autorización municipal, no entendiéndose incluida en el contenido de la orden de ejecución. A tal efecto, dichas autorizaciones quedarán sujetas al régimen previsto a la ordenanza reguladora específica que las contemple. Artículo 23.- Órdenes que afecten al patrimonio cultural. Las órdenes de ejecución que se dicten y afecten al patrimonio cultural, así como aquellas dirigidas a inmuebles incluidos en algunas de las áreas de conservación que se declaren, se comunicarán al órgano autonómico correspondiente, quién podrá exigir, cuando lo considere oportuno, el examen del proyecto técnico o valoración de las obras a realizar, antes de su comienzo. Para aquellos supuestos en los que la emergencia en la actuación impida la comunicación, se dará cuenta a dicho órgano, en un momento posterior, motivando debidamente la necesidad de intervención. Artículo 24.- Órdenes relativas a solares y terrenos sin condición de solar.
El deber de conservación se extenderá igualmente respecto de aquellos solares o terrenos sin condición de solar sujetos al impuesto de bienes inmuebles, concretándose el mismo a las condiciones de: a) Libres de escombros. b) Libres de basuras. c) Limpios de vegetación en el caso de solares y si se trata de terrenos sin condición de solar se entenderá limpios de vegetación que suponga peligro de incendios forestales. Si la orden de ejecución de obras comprende el vallado, éste deberá realizarse sobre la alineación oficial, conforme a los términos y condiciones de esta Ordenanza y normativa específica de aplicación. Artículo 25.- De las órdenes relativas a solares. Respecto de aquellos terrenos que ostenten la condición de solar, el deber de conservación se extenderá, previa solicitud de de la licencia, a las condiciones de: a) Nivelados y sin socavones. b) Con pendiente hacia la acera, al objeto de evitar la acumulación de aguas en su interior y las filtraciones a los edificios colindantes. c) Debidamente cerrados conforme a lo dispuesto en el PGOU de Bétera Artículo 26.- De los solares entre medianeras. Respecto de aquellos solares que se sitúen entre medianeras de edificaciones, además de las condiciones exigidas en los artículos anteriores, el cerramiento del solar se realizará por medio material opaco, hasta una altura de 2,00 metros. Igualmente, el propietario o propietarios de la pared medianera vendrá obligado al saneamiento de las medianerías, mediante el tratamiento de las mismas con revoco. TÍTULO SEGUNDO.- REGIMEN SANCIONADOR Artículo 27.- Infracciones y sanciones. Cualquier infracción de la presente ordenanza no calificada expresamente por la misma ni por la legislación general o sectorial aplicable y en concreto el incumplimiento del deber de conservación, será calificada como leve y será sancionada con multa de 1.000 a 3.000 euros Artículo 28.- Criterios de graduación Las sanciones se impondrán de acuerdo con los siguientes criterios de graduación. La gravedad de la infracción, el perjuicio causado a los intereses generales, el beneficio obtenido, la intencionalidad, la reiteración, la reincidencia. En la fijación de las multas hay que tener en cuenta que la comisión de la infracción no resulte más beneficiosa al infractor que el cumplimiento de las normas infringidas. Artículo 29.- Responsables. Son responsables de las infracciones previstas en esta Ordenanza:
1) En caso de obras, el propietario, el constructor y el técnico facultativo director en los términos establecidos en la legislación urbanística. 2) En caso de defectos de conservación o adaptación, el propietario del inmueble. En los edificios en régimen de propiedad horizontal, la comunidad de propietarios o, solidariamente, el propietario u ocupante que impide la realización de las obras. Artículo 30.- Del expediente sancionador. Transcurrido el plazo otorgado para el inicio de las actuaciones necesarias para el cumplimiento de lo ordenado, paralizadas éstas después de haberse iniciado, incumplido el plazo otorgado para su terminación o no cumplidas en los términos ordenados, podrá incoarse procedimiento sancionador por infracción urbanística consistente en la omisión del deber de conservación, en los términos previstos a la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana y de esta Ordenanza, que concluirá con resolución por la que se impondrá la sanción que corresponda por la infracción urbanística cometida. A todos los efectos el incumplimiento de las obligaciones urbanísticas de conservación se entenderá como una infracción continuada, en tanto no se lleve a cabo la totalidad de las órdenes de ejecución ordenadas por el Ayuntamiento. El procedimiento sancionador por el incumplimiento de las obligaciones urbanísticas de conservación se llevará a cabo con sujeción a las normas contenidas en la legislación aplicable. DISPOSICIÓN FINAL De conformidad con lo establecido Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de Bases de Régimen Local, la presente Ordenanza entrará en vigor una vez se haya publicado íntegramente su texto en el BOP y haya transcurrido 15 días contados desde la recepción por la Administración del Estado y la de las Comunidades Autónomas, de la comunicación del acuerdo municipal que debe remitirles el Ayuntamiento, conforme al artº 65.2 LRBRL.