COLEGIO DE ARQUITECTOS DEL PERU LEY ORGÁNICA DE MUNICIPALIDADES EL CONTROL URBANO Y LA RESPONSABILIDAD DE LOS GOBIERNOS LOCALES COMPETENCIAS DE LOS GOBIERNOS LOCALES LEY N 27972 15 de junio, 2010. ARTÍCULO 1.- OBJETO DE LA LEY La ley orgánica establece normas sobre la creación, origen, naturaleza, autonomía, organización, finalidad, tipos, competencias, clasificación y régimen económico de las municipalidades; también sobre la relación entre ellas y con las demás organizaciones del Estado y las privadas, así como sobre los mecanismos de participación ciudadana y los regímenes especiales de las municipalidades. COMPETENCIA : ES EL CONJUNTO DE ATRIBUCIONES, PODERES O FACULTADES QUE LE CORRESPONDEN A UN ÓRGANO EN RELACIÓN A LOS DEMÁS. Si bien la Ley no establece explícitamente la competencia municipal sobre el control urbano queda implícita en los siguientes artículos: Art. 46 Sanciones Las sanciones que aplique la autoridad municipal podrán ser las de multa, suspensión de autorizaciones o licencias, clausura, decomiso, retencion de productos y mobiliario, retiro de elementos antirreglamentarios, paralización de obras, demolición, internamiento de vehículos inmovilización de productos y otros. (3 párrafo) Art. 49 : Clausura, Decomiso o Demolición La autoridad Municipal puede demandar autorización judicial en la vía sumarísima para la demolición de otras inmobiliarias que contravengan las normas legales, reglamentos y ordenanzas municipales. (3 párrafo) TITULO V: COMPETENCIAS Y FUNCIONES ESPECÍFICAS En este capítulo se precisan las competencias municipales y funciones específicas que se derivan de éstas, que se ejercen con carácter exclusivo o compartido entre las municipalidades provinciales y distritales en las siguientes materias: Organización del Espacio Físico y Usos del Suelo Servicios Públicos Locales Protección y Conservación del Ambiente. 1
Art. 74 : Funciones Específicas Municipales Las municipalidades ejercen, de manera exclusiva o compartida, una función promotora, normativa y reguladora, así como las de ejecución y de fiscalización y control, en las materias de su competencia, conforme a la presente ley y la Ley de Bases de la Descentralización. Art. 79 : Organización del Espacio y Usos del Suelo 3. Funciones específicas exclusivas de las municipalidades distritales: 36 3.6. Normar, regular y otorgar autorizaciones, derechos y licencias, y realizar la fiscalización de: 3.6.1 Habilitaciones urbanas, 3.6.2 Construcción, remodelación o demolición de inmuebles y declaratorias de fábrica. 3.6.3 Ubicación de avisos publicitarios y propaganda política. 3.6.4 Apertura de establecimientos comerciales, industriales y de actividades profesionales de acuerdo con la zonificación. 3.6.5 Construcción de estaciones radioeléctricas y tendido de cables de cualquier naturaleza. 3.6.6 Las demás funciones establecidas de acuerdo a los planes y normas sobre la materia. Art. 93 : Facultades Especiales de las Municipalidades Las municipalidades provinciales y distritales, dentro del ámbito de su jurisdicción, están facultadas para: 1. Ordenar la demolición de edificios construidos en contravención del Reglamento Nacional de Construcciones, de los planos aprobados por cuyo mérito se expidió licencia o de las ordenanzas vigentes al tiempo de su edificación. 2. Ordenar la demolición de obras que no cuenten con la correspondiente licencia de construcción. 3. Declarar la inhabitabilidad de inmuebles y disponer su desocupación en el caso de estar habitados. 4. Hacer cumplir, bajo apercibimiento de demolición y multa, la obligación de conservar el alineamiento y retiro establecidos y la de no sobrepasar la altura máxima permitida en cada caso. 4. Disponer la pintura periódica de las fachadas, y el uso o no uso de determinados colores. 5. Revocar licencias urbanísticas de construcción y funcionamiento. 2
CONCEPTOS DE ALGUNAS COMPETENCIAS CONTROL URBANO Acción permanente que desarrolla la autoridad municipal para garantizar que el desarrollo urbano de la ciudad se realice de acuerdo a los lineamientos y políticas de desarrollo urbano establecidas así como de las normas urbanísticas y de edificación de carácter nacional o distrital de ser el caso. Las municipalidades son competentes para ejercer acciones de control urbano ex-post dentro de los plazos y procedimientos que establece la ley. SUPERVISIÓN TÉCNICA DE OBRA Vigilancia del cumplimiento durante el proceso de edificación de las especificaciones técnicas contenidas en el proyecto aprobado y la licencia respectiva así como de lo establecido en el RNE, Norma Técnica G.030 : Derechos y Responsabilidades (CAP: IV) y la Norma G.050 del RNE : Seguridad durante la Construcción. La supervisión técnica de obra puede ser un factor determinante para el éxito o fracaso de un proyecto. FISCALIZACIÓN MUNICIPAL Acción de supervisar, ejecutar y controlar el cumplimiento de las normas municipales relacionadas al control urbano, obras de edificación, publicidad exterior, actividades comerciales, control sanitario, ornato entre otras. Ejerce el proceso sancionador en forma oportuna y eficiente mediante la aplicación del Reglamento de Aplicación de Sanciones Administrativas (RASA) y la Tabla de Infracciones y Sanciones Administrativas (TISA) LA ORGANIZACIÓN MUNICIPAL Y LA ADMINISTRACIÓN DE LAS COMPETENCIAS De acuerdo a lo establecido por la LOM, además de los órganos básicos, los demás órganos de línea de la organización municipal se establecen conforme lo determina cada gobierno local. ( Art. 28 ) En algunas municipalidades la función de control urbano se realiza a través del área de Fiscalización que puede corresponder a una gerencia o sub gerencia dentro del órgano de línea encargado del desarrollo urbano de la jurisdicción. LEY DEL PROCECIMIENTO DMINISTRATIVO GENERAL - Ley N 27444 Norma administrativa de aplicación para todas las entidades de la administración pública, incluidos los Gobiernos Locales. (Título Preliminar - Artículo I. num. 5) Regula las actuaciones de la función administrativa del Estado y el procedimiento administrativo. (Artículo III) Esta Ley tiene por finalidad establecer el régimen jurídico aplicable para que la actuación de la Administración Pública sirva a la protección del interés general, garantizando los derechos e intereses de los adminsitrados (Título Preliminar - Artículo III) Norma que regula en más de 240 artículos contenidos en V Títulos los siguientes aspectos administrativos: Régimen Jurídico de los Actos Administrativos Procedimiento Administrativo Procedimiento Administrativo Revisión de los Actos en la Vía Administrativa Procedimientos Especiales Responsabilidad de la administración pública y del personal a su servicio 3
OTRAS NORMAS LEGALES : Ley N 27157 (07.1999) y Ley N 29090 ( set. 2007)* MODALIDADES DE APROBACION DE LICENCIAS DE EDIFICACION : LEY 27157 Normas regulan los procesos de edificación y de habilitaciones urbanas (Ley N 29090) y establecen diferentes procedimientos para la aprobación de los proyectos de edificación. Ley N 27157 dispuso la posibilidad de regularizar las edificaciones que fueron construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no contaran con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno mediante el procedimiento establecido en dicha ley. (*) Entró en vigencia el 09. 2008 luego de la publicación del D.S. 024-2008- VIVIENDA que aprobó el Reglamento de Licencias de Habilitaciones Urbanas y Licencias de Edificación. REVISION VIA MUNICIPALIDAD COMISION TECNICA CALIFICADORA DE PROYECTOS 20 días: Obras Mayores a 30m2 de área techada ÁREA TECNICA DE OBRAS: 05 días: Obras Menores a 30m2 de área techada ACCIONES EX POST DE CONTROL URBANO CASOS MAS FRECUENTES Inscripción fraudulenta de regularizaciones de fábrica (Ley N 27157) cuando en el Informe Técnico de Verificación no se señalan como observaciones las transgresiones a la normativa urbanística o de edificación. Levantamientos irregulares de cargas suscritas por Verificadores Responsables Procedimiento a seguir: Cuando en el Informe de Verificación se OMITE INFORMACION, o LA DISTORCIONA, las Municipalidades deben de seguir un PROCESO JUDICIAL DE NULIDAD DE INSCRIPCION REGISTRAL (proceso largo); y demostrar el vicio en el acto inscrito. Ir por la vía administrativa, y señalar de un error material del registrador al verificar la información, no lograría modificar una partida registral, por cuanto en la mayoría de los casos, son informaciones falsas u omisiones. Con esto solo se logra sancionar al Verificador Administrativamente pero esta situación que no cambia la inscripción registral, que es lo que busca la Municipalidad, por cuanto existe un principio en el código civil en la parte registral de: Artículo 2013º.- Principio de legitimación: El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. MODALIDADES DE APROBACION DE LICENCIAS DE EDIFICACION : LEY 29090 AUTOMATICAS MODALIDAD A MODALIDAD B AUTORIZACION AUTOMATICA Viviendas unifamiliares nuevas hasta 120m2 y ampliaciones cuya sumatoria no supere los 200m2 Obras Menores Cercos Frontales de hasta 1,000ml Demoliciones i Totales AUTORIZACION AUTOMATICA CON FIRMA DE PROFESIONALES : Viviendas Unifamiliares, Multifamiliares y Condominios hasta 5 pisos y no mayor a 3,000m2 Cercos Frontales mayores a 1,000ml Obras de la modalidad A que requieran sótanos o semisótanos 4
MODALIDAD C COMISION TECNICA (Evaluación Previa) Ó REVISOR URBANO (automática) REVISORES URBANOS: AUTOMATICA Viviendas Multifamiliares y/o Condominios de más de 5 pisos y/o más de 3,000m2 (sin limites) Usos distintos al Residencial Edificaciones comerciales hasta 30,000m2 Mercados hasta 15,000m2 Locales de Espectáculos Deportivos hasta 20,000 ocupantes Todas las edificaciones que no estén en la modalidad A, B y D Evaluación Previa MODALIDAD D COMISIONES TECNICAS (C.T.C.P.): Evaluación Previa Edificaciones Industriales. Edificaciones comerciales de más 30,000m2 Mercados de más 15,00m2 Locales de Espectáculos Deportivos de más 20,000 ocupantes PRINCIPALES DIFERENCIAS EN LA SUPERVISION DE OBRAS LEY Nº 27157 A cargo de una Comisión Técnica supervisora de obra conformada por un representante de la Municipalidad que la preside y los supervisores delegados del CAP y el CIP La supervisión de obra podía ser obligatoria o facultativa Mínimo 3 oportunidades de supervisión: 1. durante proceso de cimentación 2. durante ejecución de muros 3. durante ejecución de techos LEY Nº 29090 La municipalidad selecciona a los supervisores pueden ser profesionales acreditados por el CAP y CIP La verificación técnica (supervisión de obra) se realiza en el 100% de las obras. Visitas de supervisión de obras de la Modalidad A : 1. Al inicio de la obra 2. Antes de concluir el vaciado de techo 3. Antes de completar los trabajos de albañilería Reglamentos de la Ley N 29090 DS Nº 024-2008-VIVIENDA (27.09.2008) Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación DS Nº 025-2008-VIVIENDA (27.09.2008) Reglamento de Revisores Urbanos DS Nº 026-2008-VIVIENDA (27.09.2008) Reglamento de Verificación Administrativa y Técnica Verificación Administrativa y Técnica D. S. 026-2008-VIVIENDA Establece que la Unidad de Control Urbano realice la Fiscalización posterior del 100% de los expedientes sujetos alas Modalidades de Aprobación Automática (A yb) ylas de evaluación previa por fiscalización posterior aleatoria (Articulo 32 de la Ley 27444; Ley del Procedimiento Administrativo General) La fiscalización posterior esta compuesta por la Verificación Administrativa y Técnica de los expedientes presentados en sus diversas modalidades. Verificación Administrativa.- El personal de la Unidad de Control Urbano se encarga de comprobar la autenticidad de los documentos proporcionados por el administrado. Verificación Técnica.- Actividad que realiza el personal de control Urbano mediante la supervisión de los procesos de ejecución, recepción y/o conformidad de Obras, a fin de verificar que se cumplen con las normas técnicas, urbanísticas y edificatorias aplicables al predio y con lo previsto en los planos de cada especialidad del proyecto aprobado. 5
Señala que realizada la visita, se deberá entregar al órgano encargado del control urbano municipal, al propietario o al responsable de obra, copia del Informe de Visita, en un plazo no mayor a dos (02) días hábiles. Se deberá informar (SOP) de forma inmediatamente al funcionario responsable del órgano encargado del control urbano municipal (el Memo de SOP a Inspecciones), respecto del incumplimiento de normas técnicas o de la ejecución de procesos constructivos que puedan generar riesgos a los trabajadores de la obra, a terceras personas, a las edificaciones vecinas o a bienes públicos. En esta oportunidad se puede ORDENAR LA PARALIZACION PARA que SUBSANE O ADECUE SUS OBRAS, O LA DEMOLICION POR HABER INFRINGIDO LOS PARAMETROS. SE ORDENA LA PARALIZACION VIA MEMO DE SOP AL PROPIETARIO, y en caso de incumplimiento, se INICIA EL PROCEDIMIENTO SANCIONADOR: su procedimiento es: (Base legal Ley Nº 27444) además de los RASAS y TISA de las Municipalidades. Se impone la papeleta 05 días para subsanar Evalúa y se saca informe y Resolución de Multa o MEDIDA COMPLEMENTARIA (DEMOLICION) en caso de proceder Reconsidera en un máximo de 15 días Se resuelve la reconsideración Se Apela en un máximo de 15 días Se resuelve, de ser INFUNDADO, se da por agotada la vía administrativa, y se remite al Ejecutor Coactivo. El Ejecutor Coactivo inicia su procedimiento y entre sus funciones es Embargar una cuenta, U ORDENAR UNA DEMOLICION. MODALIDADES DE APROBACION DE LICENCIAS DE EDIFICACION : LEY 29476 (12.2009) Enfatiza la importancia de la supervisión y fiscalización (Art. 1 ) Precisa que todos los procedimientos i están sujetos al, SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO. Reitera las competencias de las municipalidades supervisión y fiscalización en la ejecución de proyectos. REALIDAD DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN CRECIMIENTO DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN 2007-2009 Año Construcción (mill. S/. de 1994) 2007 9,737.24 2008 11,339.70 2009 12,036.37 Algunos indicadores del sector El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento ha estimado que el sector construcción crecerá en más del 10% el presente año 2010 La demanda por departamentos en Lima crecería 30% este año Construcción de oficinas creció 20% en Lima en el año 2009 por mayor demanda. Fuente: Banco Central de Reserva 6
Factores Negativos La industria de la construcción, si bien es uno de los principales motores de la economía actual, sector dinamizador del país, gran fuente laboral encierra a la vez muchos riesgos, debido a los accidentes que se presentan durante la edificación o al término de la obra, ya sea en los trabajadores o en los usuarios finales, que les pueden producir hasta la muerte. Estudios de la Cámara Peruana de la Construcción CAPECO señalan que en la mayoría de distritos solo algo más del 50% de las obras de edificación cuentan con dirección técnica y solo en pocos distritos como Miraflores y San Isidro aproximadamente más del 90% de las obras cuentan con dirección técnica. Estadísticas sectoriales El 52.7% de las condiciones peligrosas de trabajo las causa la ausencia de una adecuada protección personal. El 48.6% de los accidentes ocurren durante la cimentación ió y los trabajos de estructuras. t El 78.2% de los trabajadores no usa casco. El 77.6% de los trabajadores no usa cinturón de seguridad. El 56% de los trabajadores nunca ha recibido una charla sobre seguridad durante la obra. Entre las principales causas de los accidentes durante la construcción tenemos: Movimientos y prácticas peligrosas (imprudencia, prisa o distracción). Elementos de protección inexistentes o deficientes (mal construidos o sin vestimenta apropiada. Condiciones desfavorables (desorden, inestabilidad, falta de señalización, etc). Problemas mas frecuentes por falta de control urbano Ocupación del Jardín de Aislamiento y áreas públicas Variación de los parámetros normativos: construcciones de mayor altura a la aprobada, disminución del área libre, ocupación del retiro municipal. Registro visual Daños a terceros Desgracias personales CASUISTICA 1. TRASGRESIÓN DE PARÁMETROS CONSTRUCCIÓN DE MAYOR ALTURA A LA APROBADA ILUSTRACIÓN DE ALGUNOS CASOS Edificio Colindante Licencia 12 pisos + tanque elevado y cuarto de máquinas Obra Denunciada Edificio Colindante Licencia 7 pisos + azotea 7
ANALISIS DE ALTURA Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios otorga una altura máxima de edificación de 04 pisos para edificaciones Multifamiliares. (Ordenanza Nº 212-MSI que aprueba el Plano de Alturas de vías Locales) En aplicación del principio de COLINDANCIA DE ALTURA, se presenta unaproyectodeedificio multifamiliar de 11 pisos mas tanque elevado, sustentando que: El edificio colindante hacia el lindero izquierdo cuenta con 8 pisos y el del lindero derecho cuenta con 13 pisos, el promedio es 10.5, por tanto la norma de colindancia para este lote permite 11 pisos (D.A.No.17-2008-ALC/MSI) La Comisión Técnica aprueba el proyecto presentado y se procede a emitir la Resolución de Licencia de Edificación. Presentada la queja se revisan los antecedentes y se concluye que al promediarse 7+12 (alturas aprobadas) da 9.5, y al redondear el decimal, se llegaba a 10 pisos de altura, y no a 11 como se aprobó más el tanque elevado y la caja del ascensor, que es más alto que el nivel del piso 12 del predio colindante. Tanque elevado y caja de ascensor Siguiendo los procedimientos administrativos correspondientes la autoridad municipal declara la NULIDAD DE OFICIO de la Resolución de Licencia de Edificación. La autoridad municipal convoca a la constructora y se acuerda la modificación del proyecto eliminado el piso 11 para transformarlo en azotea (en el proyecto era un departamento). 2. DAÑO A TERCEROS Durante el proceso de edificación del segundo sótano se presentan grietas y fisuras en las edificaciones colindantes como consecuencia de las filtraciones de agua ocasionadas por la rotura de tuberías durante las excavaciones 8
Efectuada una inspección se detecta que existen daños en las edificaciones colindantes causadas por la desestabilización del terreno y se ordena la paralización de la obra. La autoridad municipal dispone que se efectúe un peritaje estructural en las edificaciones afectadas y se determina la corrección de los planos de estructura de los sótanos contemplando el proceso constructivo debiendo realizar las obras de acuerdo a la propuesta técnica del perito y siguiendo las normas de seguridad establecidas. Se convoca a la Fiscal Adjunto Provincial de apoyo a las Fiscalías de Prevención del Delito de Turno La empresa no ha cumplido con presentar la totalidad de los documentos requeridos y se encuentra con el Plan de Seguridad de la Obra observado por la Subgerencia de Defensa Civil, por lo que se pone en riesgo la seguridad de los obreros que laboran en la obra así como la de los predios colindantes. La autoridad municipal, a través del Procurador Municipal ha iniciado los procesos legales correspondientes. Mientras tanto, se ha encargado a la la Subgerencia de Defensa Civil realizar en forma conjunta con el Supervisor de obra de la Sub Gerencia de Obras Privadas el monitoreo de la obra para la verificación de las condiciones de seguridad en la misma, 3. OCUPACIÓN DE ÁREA PÚBLICA Haciendo la verificación catastral en campo, se comprueba que el inmueble, además de ocupar el área de terreno inscrita en títulos (polígono I-H-G-F-I = 431.00 m 2 ) ocupa un área adicional de terreno de 464.27 m 2 del Bosque El Olivar. El área total que ocupa es 895.27 m 2. Dentro del área ocupada del Bosque El Olivar, descrita anteriormente, se encuentran asimismo áreas construidas techadas que, en total, suman 47.12 m 2. AEROFOTOGRAFÍA 1943-1944 9
Cerco de ladrillo y portón de madera (7.25 metros lineales) que cerca parte del área ocupada y que sostiene un área techada de 41.60 m2. ORTOFOTOGRAFÍA 2008 4. REGISTRO VISUAL Los propietarios del edificio colindante a la obra manifiestan su oposición por la construcción del edificio por existir un registro visual desde los balcones posteriores hacia sus predios, al no haberse respetado los retiros posteriores y laterales. De la revisión efectuada se verifica que según Ficha Nº 33266 del Registro de Predios de la SUNARP, que describe los linderos del terreno se señala por el fondo linda con el sub lote 15-C con 11.30 m La forma irregular de la lotización producto de habilitación urbana, ha generado que el lindero del fondo del predio en cuestión limite con el lindero lateral del predio de los vecinos que presentan la queja. En este predio sólo el segundo tramo del lindero izquierdo de 156 1.56m es el que colinda con el parque PROPIEDAD DE OPOSITORES EDIFICACION DE INMOB. VESTA SAC LINDERO DEL FONDO= 11.30M De acuerdo al Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios en cuanto a Retiros, estaba obligado a dejar un retiro posterior mínimo de 2.50 m a partir del lindero del fondo (colindante con propiedad de opositores), lo cual fue exigido y aprobado por la Comisión Técnica durante la evaluación del proyecto, retiro que se ha respetado enobra, según inspecciónió ocular. La edificación no contempla retiro lateral ni retiro hacia el parque en el tramo de 1.56m del lindero izquierdo, porque no le era exigible según certificado de Parámetros. 10
RETIRO POSTERIOR=2.50M BALCONES A PARTIR DEL TERCER PISO PROPIEDAD DE OPOSITORES LINDERO DEL FONDO = 11.30M EDIFICACION DE INMOB. VESTA SAC PLANO DE PROYECTO APROBADO VENTANAS DE COMEDORES A LO LARGO DE TODA LA FACHADA POSTERIOR 3 AL 5 PISO FACHDA POSTERIOR DE EDIFICIO DE INMOBILIARIA VESTA SAC EDIFICIO EXISTENTE DE LOS OPOSITORES VISTA A EDIFICIO DE OPOSITORES DESDE INTERIOR DE DPTOS. REGISTRO VISUAL CON LAS PROPUESTAS CONCILIADORAS: SOLUCIÓN ADOPTADA RETIRO POSTERIOR=2.50M PROPIEDAD DE OPOSITORES MURO DE 2.95M DE ALTURA VISTA HACIA TERRAZA DE SEGUNDO PISO, SE HA CONTROLADO REGISTRO VISUAL A PREDIO DE OPOSITORES EN ESE NIVEL LIMITE ENTRE PROPIEDADES 11
LOS ARQUITECTOS NO HACEN FALTA.. En el 48 Aniversario de creación del CAP renovemos todos nuestro compromiso para mejorar la sostenibilidad, seguridad y calidad de las ciudades del país. Muchas gracias 12