ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO URBANÍSTICO RANCHO MIRAFLORES "C" CAPITULO I REGIMEN DE COMUNIDAD Artículo 1.- Los presentes Estatutos regulan la Comunidad de Propietarios de Conjunto "RANCHO MIRAFLORES "C", situado en la Urbanización Miraflores", en Mijas- Costa, término municipal de Mijas, siendo de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio 1.960 reformada por Ley 8/1.999 de 6 de Abril, en todo lo no previsto en los mismos. Artículo 2.- La Comunidad de Propietarios cuyo régimen jurídico de utilización y disfrute se regula en los presentes Estatutos, la formarán todos los que lo sean de las distintas viviendas y aparcamientos que compongan la totalidad del Conjunto Urbanístico "RANCHO MIRAFLORES "C" y su participación en la misma será equivalente a la cuota que tenga asignada su respectiva propiedad individual según la escritura de declaración de obra nueva otorgada por la Promotora. Artículo 3.- Son de propiedad común de todos los dueños de fincas registrales y en las proporciones fijadas en el artículo anterior, todos los elementos indicados en el artículo 396 del vigente Código Civii y, entre ellos, sin que la enumeración tenga carácter exhaustivo, los siguientes: a) El suelo de cada inmueble. b) El subsuelo que no haya sido objeto de edificación y que pudiera serlo en el futuro. c) Las cimentaciones, estructuras generales de hormigón armado, 'paredes medianeras, pasos interiores, galerías cubiertas, porches, zaguanes, escaleras y cubiertas de cada Edificio, d) Las acometidas a las redes públicas de suministro, depósito, grupos de presión y redes interiores de distribución de los distintos suministros y servicios. e) Las fachadas y todos los paramentos exteriores, incluso su decoración y pintura, accesos a pasos comunes, escaleras, ascensores, chimeneas de ventilación, etc., existentes en cada Edificio. f) Las zonas de jardines, piscinas, accesos, caminos y demás terrenos comunes no destinados a edificaciones de uso privado. g) Y, en general, todos los elementos o servicios de uso común y exclusivo del Conjunto creados ya, o que se establezcan en adelante. CAPITULO II PROPIEDAD SINGULAR Artículo 4.- Cada propietario tendrá la propiedad exclusiva y singular de su inmueble, que se entenderá constituido por la cabida comprendida dentro de sus muros y paredes actuales, cualquiera que sea su diferencia con la declarada en su inscripción y sin que quepa entablar reclamación alguna por exceso o defecto de cabida. Esta propiedad estará integrada por todos los elementos constructivos e instalaciones aparentes o no, que comprendidos dentro de sus límites, sirvan exclusivamente a ella y no tengan, por tanto, la consideración de elemento común. familiares o personas a su cargo, en los elementos comunes. Todos los propietarios de inmuebles, quedan expresamente obligados a hacer constar, en los contratos de venta de las mismas, la obligación que contrae el comprador de subrogarse en las obligaciones y derechos señalados a los Propietarios en estos Estatutos, debiendo dar cuenta a la Administración de haber efectuado la venta, haber hecho constar en ella estas subrogaciones y comunicando los datos personales y domicilio del nuevo propietario. Los inmuebles podrán ser arrendados, pero de los actos del arrendatario que supongan incumplimiento de estos Estatutos, responderá su propietario ante la Comunidad, debiéndose hacer constar igualmente en los contratos de alquiler las obligaciones que contraen los arrendatarios de acatar y cumplir las normas acordadas. Artículo 6.- Siendo uno de los elementos más importantes del Conjunto su configuración estética y con el fin de evitar actuaciones individuales que puedan afectar a la misma queda terminantemente prohibido: - La colocación en fachadas, terrazas o balcones de elementos nuevos que alteren su aspecto original, salvo que se realice de forma colectiva y con criterio de uniformidad mediante acuerdo de la Junta de Propietarios. - Alterar, modificar ampliar o pintar las fachadas, escaleras, terrazas o balcones, así como los marcos exteriores de las ventanas, de colores diferentes a los originales del proyecto o que alteren su aspecto original con el que ha sido entregado el Conjunto, salvo que ello se realice de forma colectiva y con criterio de uniformidad mediante acuerdo de la Junta de Propietarios. En todo caso, las antenas satélites o de cualquier otra tipología instaladas en las fachadas de las viviendas no podrá ser visible desde los elementos comunes de la Comunidad u otros apartamentos vecinos - Abrir nuevos huecos de ventanas o puertas. - Ampliar pérgolas, marquesinas o espacios habitables. - Hacer cerramientos parciales o totales de las terrazas con cualquier elemento de obra o no, sea fijo o desmontable; a estos efectos se consideran cerramientos la instalación de marcos de aluminio, PVC, madera, tengan o no cristales, y la colocación de celosías de cualquier material, redes metálicas o plásticas y en general el añadido a cualquier elemento que altere la configuración de la terraza tal y como haya sido entregada la obra. - Instalar toldos, persianas o sistemas de cortinas exteriores que no sean de VERDE y BLANCO con RAYAS VER- TICALES. En caso de necesidad de sustitución de los previamente instalados, la misma se habrá de efectuar por otros de igual color y características que los ya previstos. Artículo 5.- Cada propietario responderá personalmente de los daños que dolosa o culposamente causen él, sus 1
- Instalar tendederos visibles desde el exterior o tender ropa o toallas en los antepechos de los elementos privativos. - Instalar carteles anunciadores en las terrazas o fachadas que no hayan sido expresamente consentidos por la Comunidad. - Depositar bolsas de basura o desperdicios fuera de los lugares y horas destinadas al efecto o sacudir o limpiar objetos hacia el exterior. - Producir ruido, portazos u otros sonidos que puedan alterar la tranquilidad del resto de los vecinos. Para ello, las máquinas, aparatos de radio, televisión, tocadiscos o cualesquiera otros aparatos análogos y los de limpieza deberán ser regulados en su intensidad de tal modo que no puedan ser escuchados fuera de la propiedad privada. - El cerramiento con cadenas u otros medios, de las plazas de garaje. Las plazas de garaje solo podrán ser utilizadas a los efectos propios de aparcamiento de vehículos, y por los propietarios de las viviendas o residentes en ésas, únicos usuarios a los que está permitido el acceso a las plantas sótano de los edificios que componen el Conjunto. - Sólo se permitirá la tenencia de animales domésticos siempre que no molesten a los demás vecinos y dentro de los límites de las Ordenanzas Municipales y demás disposiciones en vigor, En todo caso está prohibido dejarlos transitar fuera del recinto de la vivienda si no van provistos de cadena o similar y conducidos por persona responsable a la que obedezca el animal, estando igualmente prohibido permitir la defecación de los mismos, en las zonas comunes del Conjunto. En todo caso, los animales no transitarán por los aledaños de la piscina, aún acompañados por su dueño o responsable. El Presidente podrá en cualquier momento, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, amonestar por escrito al propietario u ocupantes que hubieran transgredido cualquiera de las prohibiciones establecidas en estos Estatutos, o contravenido los mismos y requerirle la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si pasado un plazo de 5 días desde el recibimiento de la amonestación el propietario no ha puesto los medios necesarios para cesar con la actitud que le hizo ser merecedor de la misma, o no repone la cosa a su estado anterior, podrá ser ordenada la demolición de la misma a su cargo y sin haber lugar a indemnización; los propietarios se comprometen a no interponer ninguna acción civil ni penal contra la Comunidad basada en esta demolición. Sin perjuicio de lo anterior, el Presidente puede, previa autorización de la. Junta de Propietarios debidamente convocada al efecto, entablar contra el propietario amonestado acción de cesación, que se sustanciará por los trámites del juicio ordinario, en virtud de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal. La Junta de Propietarios determinará las sanciones que deban ser impuestas e incluso podrá crear nuevas prohibiciones al no tener la lista precedente la naturaleza de numerus clausus. Artículo 7.- A los propietarios u ocupantes de los inmuebles, que integran este Conjunto, les está prohibido desarrollar en los mismos actividades dañosas para la finca o que resulten inmorales, peligrosas, incómodas, insalubres o molestas. Queda especialmente prohibido a los propietarios de viviendas y a los ocupantes que, por cualquier título, puedan existir en las mismas, destinarlas a consultorios o clínicas de enfermedades infecto-contagiosas, o industrias perjudiciales para la salud, higiene o bienestar de los ocupantes de este conjunto urbanístico. Las fincas están destinadas, única y exclusivamente, a uso residencial. Por consiguiente, no podrán instalarse en las mismas comercios, industrias, empresas, almacenes, depósitos, laboratorios, escuelas, ejercer profesiones liberales, y, en general, usarlas de forma distinta a la de vivienda. Artículo 8.- Son obligaciones de cada propietario, aparte de las que se establezcan en Junta General, las determinadas en el Artículo 9 de la citada ley de 21 de Julio de 1.960 y las establecidas en los presentes Estatutos Igualmente los propietarios u ocupantes de los inmuebles están obligados a respetar las normas reguladoras de la Gran Comunidad de lá Urbanización Hacienda Miraflores de la cual es parte integrante el Conjunto RANCHO MI- RAFLORES "C", que, en consecuencia, esta obligado a contribuir a los gastos de su sostenimiento. Artículo 9.- El pago de las cuotas se hará trimestralmente y los propietarios domiciliarán sus pagos en cuenta bancaria. En todo caso serán por cuenta del deudor todos los gastos y costas judiciales y extrajudiciales, que se produzcan para el cobro de su deuda aún en el supuesto de que tales gastos y costas no fueran impuestos legalmente. Artículo 10.- Si por rotura de cañerías, humedades, grifos abiertos, obras de reforma, reparaciones y cualesquiera daños ocurridos por dolo o negligencia en uno de los apartamentos se ocasionaren desperfectos en las partes comunes o en las privativas, el propietario del apartamento vendrá obligado a repararlo a sus expensas y si no lo hiciera se hará por el Administrador o Presidente de la Junta, a costa del propietario obligado a ello. Para todo ello se autoriza expresamente al Administrador o al Presidente a entrar en el apartamento en los casos de urgente necesidad anteriormente reseñados, incluso cuando los siniestros fuesen fortuitos. Los daños o deterioros causados por dolo o culpa en los elementos comunes o en los privativos de otros copropie- 2
tarios, vendrá obligado el causante a repararlos inmediatamente a sus expensas. La Junta de Propietarios podrá realizar directamente las obras y reparaciones a costa del obligado a hacerlas, si éste no las hiciere dentro de las cuarenta y ocho horas de haber sido requerido para ello, no las prosiguiese con la debida celeridad, o no lo hiciere a satisfacción de la Junta. CAPITULO Ill REPRESENTACION Y ADMINISTRACION DE LA CO- MUNIDAD Artículo 11.- La Comunidad estará regida por la Junta General de Propietarios, por un Presidente, un Vicepresidente y un Secretario-Administrador. Artículo 12.- La Junta General de Propietarios es el órgano supremo para los derechos e intereses de la Comunidad, y sus acuerdos, siempre que sean adoptados en forma legal, obligan a todos los comuneros. Son funciones de la Junta general, además de aquellas establecidas por la Ley, la de decidir sobre todos los asuntos que el Presidente, Vicepresidente y el Administrador sometan a su consideración. Artículo 13.- a) La Junta General de Propietarios estará integrada por la totalidad de los propietarios que componen la comunidad, siendo el Órgano Supremo de la Comunidad para la gestión de sus intereses y derechos. b) La Junta de Propietarios se reunirá una vez al año, para aprobar las cuentas del ejercicio anterior y los Presupuestos del que comienza y tratará, como mínimo, sobre los siguientes asuntos: 1) Lectura y aprobación del Acta de la reunión anterior. 2) Informe sobre actividades realizadas desde la Asamblea anterior. 3) Examen y aprobación de las cuentas del ejercicio económico anterior. 4) Aprobación del presupuesto de gastos e ingresos para el año siguiente. 5) Elección del Presidente, Vicepresidente, Secretario, Administrador y Censores de cuentas si fueran necesarios. 6) Cualquier otro tema de interés para la Comunidad. 7) Ruegos y preguntas. La Junta General también se reunirá con carácter extraordinario cuantas veces sea necesario a juicio del Presidente o si lo solicita un número de propietarios que representen el 25% del coeficiente total. Las citaciones para la asistencia a la Junta serán cursadas al menos con 15 días de antelación a la fechó de celebración de la misma y contendrá el orden del día a tratar, así como una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad, con advertencia de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal Entre la primera y la segunda convocatoria deberá mediar al menos media hora. La Junta General tanto ordinaria como extraordinaria quedará validamente constituida en primera convocatoria cuando concurran a la misma y estén presentes o representados el 50% de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación y en segunda convocatoria cualquiera que sea el número de los asistentes y de cuotas de participación. La asistencia a la Junta será personal o por medio de representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario. El funcionamiento, atribuciones, y régimen jurídico de la Junta de Propietarios será el establecido por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1.960. Artículo 14.- Los acuerdos de la Junta se someterán a lo siguiente: 1.- Para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los presentes Estatutos, se requerirá la unanimidad. Los acuerdos que se refieren a normas de convivencia, aunque se recojan accidentalmente en estos Estatutos, podrán modificarse por mayoría simple en primera convocatoria, expresándose en los acuerdos precisamente que son normas de convivencia. 2.- Para la validez de los demás acuerdos, bastará el voto favorable de las mayorías previstas en la Ley de Propiedad Horizontal. Articulo 15.- La Junta Directiva estará formada por el Presidente, el Vicepresidente (que sustituirá al Presidente en sus ausencias), y el Secretario Administrador Esta Junta Directiva se reunirá cada vez que sea necesario a petición del Presidente. La Junta de Propietarios elegirá un Administrador Secretario, que deberá ser Administrador de Fincas Colegiado con las funciones y atribuciones que le confieren las leyes y en especial las que se determinen en estos Estatutos o en acuerdos posteriores. El cargo será remunerado, en la forma que acuerde la Junta de Propietarios. El Administrador está investido de las siguientes facultades: a) Llevar la firma y actuar en nombre de la Comunidad en toda clase de operaciones bancarias, salvo hipotecas, avales, créditos con garantía de la Comunidad, y operaciones similares que habrán de ser previamente acordadas por la Junta de Copropietarios, b) Ordenar la ejecución de obras dentro del presupuesto y aquellas obras de carácter urgente y necesario aún en el caso de que no estuvieran presupuestadas. c) Llevar la ejecución de todos los acuerdos de la Junta, ordenar los gastos de Comunidad, ordenar los ingresos que correspondan a cada comunero, pudiendo determinar 3
la constitución de un fondo común en la cuantía que prudencialmente se disponga.. d) Nombrar y separar libremente al personal que precise, fijándole el sueldo dentro de lo presupuestado. e) Llevar la dirección de las cuentas y formular la Memoria y el Presupuesto anual a presentar a la Junta de Copropietarios. f) Regular su propio funcionamiento en todo lo que no esté especialmente previsto por los presentes Estatutos. g) Las facultades que se enumeran no tienen carácter limitativo, sino meramente enunciativo, entendiéndose que corresponde a la Junta Directiva todas aquellas facultades que no estén expresamente reservadas a la Junta de Copropietarios. Para los actos de disposición, enajenación y gravamen, se requiere el previo acuerdo de la Junta de Copropietarios para su ejercicio. Artículo 16.- El Presidente, ostentará la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él, pudiendo otorgar dicha representación a favor de Abogados y Procuradores mediante los oportunos poderes; presidirá las Juntas y dirigirá los debates. El Secretario-Administrador desempeñará las funciones propias de su cargo y sustituirá al Presidente en caso de ausencia de éste y del Vicepresidente, si, por otro lado, no se hubiese nombrado algún Vocal de la Junta Directiva al efecto. Los cargos de Presidente y Vicepresidente tendrán una duración anual, y podrán ser reelegidos sin limitación alguna, pudiendo ser renovados tácitamente, y por igual periodo de tiempo mientras no se designen otros; y necesariamente recaerán sobre propietarios y al ser honoríficos se prestarán sin derecho a retribución. Artículo 17.- El cargo de Secretario-Administrador tendrá la duración de una año y podrá ser reelegido ilimitadamente pero será revocable a voluntad de la Junta General. La forma y cuantía en que podrá ser retribuido la determinará la Junta General. Corresponden al Administrador las facultades y atribuciones que le confieren las leyes y en especial las que se determinan en estos Estatutos o en acuerdos posteriores. Se establece expresamente la necesidad de la firma conjunta del Presidente, o en su ausencia el Vicepresidente, y Administrador para la retirada de fondos de las cuentas corrientes que a nombre de la Comunidad sean aperturadas. A falta de Administrador la firma será mancomunada del Presidente o Vicepresidente y uno cualquiera de los Vocales de la Junta Directiva. Todos los Libros y Documentos estarán bajo la dependencia y custodia inmediata del Secretario-Administrador y a disposición en cualquier momento del Presidente, del Vicepresidente y de los Vocales de la Junta Directiva. De igual modo podrán ser examinados y consultados con las debidas garantías por cualquiera de los propietarios o personas autorizadas por los mismos. Igualmente podrán obtener notas, apuntes o certificaciones de sus acuerdos, expedidas por el Secretario- Administrador, con el Visto Bueno del Presidente. El libro de actas en el que constarán todos los acuerdos de la Junta, deberá ser foliado y sellado por el Registrador de la Propiedad correspondiente al lugar donde se encuentre la finca. CAPITULO IV RESPONSABILIDAD Y SEGUROS Artículo 18.- La totalidad del Conjunto "RANCHO MIRA- FLORES "C" quedará asegurado contra incendios y riesgos catastróficos, así como la responsabilidad civil frente a terceros de la comunidad por los daños que puedan causar las distintas partes del mismo, sus instalaciones y servicios. El Administrador cuidará de que los valores asignados se actualicen periódicamente, a fin de que los seguros contratados sean siempre suficientes. Las primas de estos seguros, se satisfarán por todos los propietarios con arreglo a sus cuotas de participación en los gastos comunes, al incluirse en el apartado de "gastos" del presupuesto anual. Artículo 19.- En el caso de que un siniestro produjere la destrucción total o parcial del Conjunto "RANCHO MIRA- FLORES "C - ', de servicios colectivos o elementos comunes, el capital que haya de percibirse del Seguro deberá emplearse en la reconstrucción de las fincas o elementos dañados o destruidos, lo que se llevará a efecto en el plazo de seis meses a partir de la fecha en que se perciba dicha indemnización. DISPOSICIONES TRANSITORIAS I Mientras "SEMARANGO IBERICA, S.A." sea propietaria de alguna unidad de las que consta el Conjunto "RAN- CHO MIRAFLORES "C"" podrá hacer en las mismas cuantas modificaciones, agregaciones, divisiones y segregaciones estime convenientes, respecto a las fincas que retenga en su, poder y efectuar en consecuencia la redistribución entre ellas de los nuevos coeficientes, sin alteración de las cuotas de las restantes fincas y sin necesitar para estos fines de autorización de la Junta General de Propietarios. II Queda autorizada "SEMARANGO IBERICA, S.A." como promotora del Conjunto "RANCHO MIRAFLORES "C" a disponer a favor de la Compañía Sevillana de Electricidad, y en la forma que considere necesario, del local donde se ubican los transformadores que suministran fluido eléctrico y fuerza a la Comunidad. III Los propietarios de las distintas viviendas y plazas de garaje contribuirán al sostenimiento de los gastos generales del conjunto sólo desde que las autoridades competentes concedan la licencia de primera ocupación para el edificio o bloque al que pertenezcan. En consecuencia, contribuirán al sostenimiento de todos los gastos comunes del conjunto los edificios o bloques totalmente finalizados 4
y para los que se haya obtenido la Licencia municipal de Primera ocupación. 5