Arrendamientos Urbanos y Contrato de Comodato Contenido: Prefacio a la sexta edición Prólogo del Dr. Juan Jacobo a la quinta edición Prólogo del Dr. Juan Jacob a la primera edición Abreviaturas y terminología utilizadas CONCEPTOS BÁSICOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSAS EN GENERAL 1. Crisis de la definición unitaria del contrato de arrendamiento 2. Origen del contrato 3. Terminología empleada por nuestro código civil 4. Concepto y definición legal 5. Ámbito de aplicación y posibles objetos del contrato de arrendamiento 6. Características del contrato de arrendamiento 7. Capacidad y legitimación 8. Obligaciones de las partes 8.1 Obligaciones del arrendador 8.1.1 Entregar la cosa arrendada (numeral 1º) 8.1.2 Obligación de mantener la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido destinada (num. 2º) 8.1.3 Obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada (num. 3º) 8.1.4 Vicios de la cosa (art. 1804 C.C.) 8.1.5 Obligaciones cuando la cosa no puede usarse por caso fortuito 8.1.6 Obligación del arrendador del reembolso de reparaciones indispensable (art. 1807 C.C.) 8.1.7 Obligación del pago de determinadas cargas (art. 1810 C.C.) 8.2 Obligaciones del arrendatario 8.2.1 Usar la cosa según los términos del contrato (art. 1811 num. 1º) 8.2.2 Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia 8.2.3 Pago del precio o renta 9. Extinción del contrato I GENERALIDADES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 1. Concepto de bien urbano y el criterio para definir su destino 2. Proceso legislativo en nuestro país 3. Características especiales del presente derecho 4. Breve introducción al régimen vigente II MODIFICACIONES INTRODUCIDAS A LA MATERIA ARRENDATICIA POR DIVERSAS LEYES RECIENTEMENTE APROBADAS A. Incidencia de la ley Nº 18.246 de unión concubinaria sobre la materia de arrendamientos y desalojos 1. Introducción 2. Normas en materia de arrendamientos que otorgan beneficios a favor del cónyuge 2.1 La cesión legal del arriendo prevista en el art. 20 del decreto-ley 14.219 2.2 El subarrendamiento previsto en el art. 23 del decreto-ley 14.219 2.3 La sustitución de la garantía para no ser desalojado por la contaduría general de la nación
3. Desalojo como ocupante precario de los ex concubinos 3.1 Estado de la situación anterior a la sanción de la ley en análisis 3.2 Situación actual 3.3 Procedimiento aplicable y juzgado competente 4. Suspensión del lanzamiento en casos de hijos menores de 18 años B. Registro y funcionamiento de pensiones dispuesto por la ley Nº 18.283 1. Introducción 2. Plazo y requisitos 3. Extinción del contrato y desocupación de la finca 4. La conversión en arrendamiento C. Efectos de la declaración de concurso frente a los contratos de arrendamientos 1. Introducción 2. Efectos sobre los contratos D. Procedimiento para la restitución de la finca respecto de fincas reguladas por el sistema de cooperativas de vivienda E. Nueva excepción al plazo máximo de contratación establecido por el art. 1782 del código civil ARRENDAMIENTOS URBANOS DECRETO-LEY N 14.219 (DE 4 DE JULIO DE 1974) DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CUALQUIERA FUERE SU DESTINO Sección 1: Contratos que se celebran con posterioridad a la vigencia de la presente ley Régimen legal de los contratos de arrendamientos de bienes Inmuebles Garantía del Estado para nuevas construcciones Precio y plazo Año de prórroga Desalojo una vez vencido el plazo de prórroga Sección 2: Contratos con plazo contractual pendiente Contratos con plazos contractual pendiente celebrados antes de la vigencia del D.L. Contratos con plazo contractual pendiente celebrados antes de la vigencia del D.L. con más de dos años de duración Actualización automática del precio del alquiler Sección 3: Contratos con plazo contractual vencido Caducidad de los plazos legales de la Ley 13.659 Prórroga de contratos celebrados antes de la vigencia del D.L. con plazo contractual vencido Actualización de precios de contratos con plazo contractual vencido antes de la vigencia del D.L. Pago de retroactividades por diferencias de alquiler Convenios con plazo pendiente I DE LA APLICACIÓN DE LA UNIDAD REAJUSTABLE Procedimiento para la determinación del reajuste II CASA-HABITACIÓN Normas generales Acción de rebaja de alquiler Concepto de ingresos mensuales líquidos Cesión legal del arriendo V LOCALES CON DESTINO A INDUSTRIA Y COMERCIO Normas generales para los contratos anteriores a la presente ley
Reajuste de precio de fincas destinadas a industria y comercio Plazo legal de prórroga para fincas destinadas a industria y Comercio CAPÍTULO V EL SUBARRENDAMIENTO Subarrendamiento CAPÍTULO VI DE LAS EXCEPCIONES Desalojos con plazo contractual pendiente Deberes y excepciones respecto al caso previsto en el numeral 4º del artículo 24 Desalojos por el causal Situaciones excluidas del D.L. 14.219 Sanción en caso de traslación de dominio Requisitos especiales para la Causal Reconstrucción Prohibición de iniciar nueva acción hasta después de transcurrido un año Plazo en los desalojos por causal Desalojo del inquilino escandaloso Deducción de acción de desalojo por parte de funcionarios del Estado Desalojo de porteros, cuidadores, limpiadores, etc. Desalojo al comodatario Desalojo de los ex concubinos Obligación de abonar el precio de acuerdo al régimen del decreto-ley CAPÍTULO VII DE LAS GARANTÍAS Constitución de garantía Ratificación de la fianza o complementación de la misma en caso de aumento de precio del alquiler Sustitución de la fianza personal para la garantía de alquiler e O.H.R. Desalojo por falta de sustitución de la garantía de la Contaduría General de la Nación CAPÍTULO VIII DE LA COMPETENCIA, LA PERSONERÍA Y EL PROCEDIMIENTO Sección I: Procedimientos generales Competencia en materia de arrendamientos, desalojos y lanzamientos Acreditación del derecho de propiedad Legitimación activa y pasiva en el juicio de desalojo Trámite escrito Intimación de desalojo Desalojo al moroso pagador Desalojo y acción ejecutiva Acreedor anticrético Clausura del desalojo Reforma del plazo Inspección judicial e inventario del bien Tenencia provisional y entrega definitiva Caída en mora Tributos y costos de la intimación de pago Oblación y consignación Procedimientos especiales Rescisión del contrato de arrendamiento Administrador del inmueble
Titulares de promesa de compraventa inscripta (Ley 8.733) Prórroga del lanzamiento Sección II: Procedimientos especiales Acción de rebaja de alquiler Acreditación de la desvinculación del titular del arriendo Cesión de arrendamiento destinado a industria y comercio Oposición a la cesión del arrendamiento Inspección ocular para justificar el subarrendamiento Cesión legal del arriendo en favor del subarrendatario Inspección ocular del inmueble y rebaja del alquiler Procedimiento especial en cado de contienda no prevista X DE LAS INFRACCIONES Y PENALIDADES Infracciones y penalidades Delitos previstos Cobro indebido de gastos judiciales Simulación de diversos negocios jurídicos Cláusulas nulas Cobro de consumos generales Servicios accesorios a la locación Infracciones que no tengan sanción Cobro indebido de impuestos, agua, energía eléctrica, etc. Delito de usurpación CAPÍTULO X DE LOS LANZAMIENTOS Sección 1. Régimen especial de suspensión de lanzamientos Normas no amparadas en el presente capítulo Sección 2. Imposibilidad de hacer efectivo el lanzamiento contra determinados arrendatarios Sección 3. Inscripción en el R.A.V.E. Sección 4. Sección 5. Fincas ruinosas CAPÍTULO XI DISPOSICIONES GENERALES Cobro de gastos comunes al arrendatario Instalación de antenas Plazos legales de arrendamiento Aplicación espacial del decreto-ley Indivisibilidad de la deuda del alquiler con los tributos y demás Doble destino Obligaciones del arrendador, subarrendador o administrador Consensualidad del contrato de arrendamiento urbano Hospedaje en hoteles, pensiones y moteles Inmuebles excluidos del decreto-ley en función de su destino Ajuste de precio en determinadas situaciones de exclusión Derogaciones Ley de orden público Vigencia del D.L. 14.219
CAPÍTULO XII DISPOSICIONES TRANSITORIAS LEY N 15.799 LEY DE EMERGENCIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS De los arrendatarios buenos pagadores Suspensión de lanzamientos Arrendatarios que se hubieran acogido a la reforma del plazo Desistimiento unilateral del contrato I Del reajuste de los precios Reajuste de precios II Del procedimiento de rebaja de alquiler Procedimiento de rebaja de alquiler Acción de rebaja de alquiler V Arrendatarios deudores Arrendatarios deudores CAPÍTULO V De las casas de inquilinato, hoteles, pensiones, moteles y afines Casas de inquilinato, hoteles, pensiones, moteles y afines CAPÍTULO VI De los asentamientos marginales Suspensión de lanzamientos de asentamientos marginales CAPÍTULO VII Disposiciones generales Reajuste escalonado del precio Sustitución del art. 51 del D.L. 14.219 Sustitución del inciso 3 del art. 52 del D.L. 14.219 Lanzamiento de arrendatarios inscriptos en el R.A.V.E. Notificación al fiador del incumplimiento del arrendatario Modificación del art. 40 del D.L. 14.219 Excepciones a la aplicación de la Ley 15.799 Limitaciones probatorias Registro de la Propiedad Inmueble Urbana y Suburbana Disposiciones de orden público ÍNDICE CONTRATO DE COMODATO Y SU DESALOJO Introducción CARACTERIZACIÓN GENERAL DEL COMODATO 1. Definición 2. Nomen juris
3. Origen histórico y su evolución en el Derecho Romano 4. Caracteres del comodato 4.1 Contrato real 4.2 Contrato unilateral 4.3 Contrato gratuito 4.4 Capacidad 4.5 Legitimación 4.5.1 Comodato celebrado sobre cosa ajena 4.5.2 Comodato celebrado por el arrendatario 5. Obligaciones de las partes 5.1 Obligaciones, derechos y responsabilidad del comodatario 5.2 Obligaciones, derechos y responsabilidad del comodante I CLASIFICACIÓN DE COMODATOS EN NUESTRO CÓDIGO CIVIL 1. Comodato contractual y comodato legal 1.1 Especies de comodatos en nuestro código civil 2. Diferencias históricas entre comodato y precario 3. Concepto actual 4. Clasificación de comodatos 4.1 comodato contractual 4.1.1 Comodato estable 4.1.2 Comodato precario contractual 4.2 Comodato precario legal 5. Situación de los ocupantes de bienes ajenos ( intrusos ) II PROCEDIMIENTO PARA LA RESTITUCIÓN DEL BIEN DADO EN COMODATO 1. Procedimiento para la restitución de bienes inmuebles 1.1 Posición de la doctrina y la jurisprudencia anterior a la vigencia del Código General del Proceso 1.2 El artículo 546 del Código General del Proceso 1.3 Juicio de desalojo 1.4 Legitimación 1.5 Procedimiento 1.5.1 Oposición de excepciones y medios de prueba admisibles 1.5.2 Apelación de la sentencia de primera instancia que hace lugar al desalojo 1.5.3 Ejecución de la sentencia 2. Procedimiento para la restitución de bienes muebles 2.1 Proceso de entrega de la cosa 2.2 Vigencia de la ley 8.153 de 16 de diciembre de 1927 2.3 Particularidades del artículo 31 de la ley 8.153 2.4 El artículo 364 del Código General del Proceso 2.5 Procedimiento V OCUPACIÓN PRECARIA Y DERECHO DE FAMILIA 1. Planteo del problema 2. Orientación de la doctrina y la jurisprudencia 2.1 Doctrina sobre el tema 2.2 Jurisprudencia de nuestros tribunales 3. Nuestra posición 3.1 Consideraciones generales
APÉNDICE I NORMATIVA EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Código Civil Código General del Proceso Ley Nº 8.153 de 16/12/1927 Ley Nº 15.818 de 30/06/1986 Ley Nº 16.002 de 13/12/1988 Ley Nº 16.226 de 29/10/1991 Ley Nº 16.320 de 1/11/1992 Ley Nº 17.292 de 25/1/2001 Ley Nº 17.495 de 24/5/2002 Ley Nº 17.555 de 18/9/2002 Ley Nº 18.246 de 27/12/2007 Ley Nº 18.283 de 16/5/2008 Ley Nº 18.387 de 23/10/2008 Ley Nº 18.407 de 24/10/2008 Ley Nº 18.666 de 14/7/2010 APÉNDICE II ÍNDICES DE ACTUALIZACIÓN Y REAJUSTE Índices de actualización de alquileres, de precios al consumidor, unidad reajustable de alquileres APÉNDICE III MODELO DE ESCRITOS JUDICIALES