Rendimientos de capital inmobiliario

Transcripción

1 Rendimientos de capital inmobiliario VÍCTOR M. SÁNCHEZ BLÁZQUEZ PROFESOR TITULAR DE DERECHO FINANCIERO Y TRIBUTARIO ULPGC

2 Esquema Concepto y rendimientos íntegros Cuantificación Gastos deducibles Reducciones 2

3 Concepto y rendimientos íntegros Concepto de rendimientos de capital (art. 21) 3 Concepto de rendimientos de capital inmobiliario íntegros (art. 22) Delimitación positiva /negativa

4 Delimitación positiva Totalidad de utilidades o contraprestaciones, dinerarias o en especie 4 Provengan directa o indirectamente de elementos patrimoniales, bienes o derechos (relacionados con bienes inmuebles), cuya titularidad corresponde al contribuyente

5 Delimitación positiva Por arrendamiento de bienes inmuebles Por titularidad de derechos reales sobre bienes inmuebles: usufructo, superficie, servidumbres 5 Por constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles

6 Delimitación negativa Bienes o derechos relacionados con bienes inmuebles afectos a actividades económicas: arrendamiento de inmuebles como actividad económica, doble requisito (art Ley) Local destinado a gestión de actividad Empleado con contrato laboral y a jornada completa 6

7 Delimitación negativa 7 Renta derivada de la transmisión de un bien inmueble Será una ganancia o pérdida patrimonial

8 Cuantificación Reglas generales de cuantificación 8 Regla especial de cuantificación: rendimiento mínimo en caso de parentesco

9 Cuantificación. Reglas generales + Rendimientos íntegros - Gastos deducibles = Rendimientos netos - Reducciones Por arrendamiento de vivienda Por irregularidad = Rendimientos netos reducidos 9

10 Gastos deducibles. Esquema Planteamiento Gastos sometidos a límite Gastos sin límite Amortizaciones Gastos anuales 10

11 Gastos deducibles. Planteamiento Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos Concepto amplio de gasto deducible Lista ejemplificativa ( entre otros ) Gastos sometidos a límite cuantitativo Gastos no sometidos a límite cuantitativo Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste 11

12 Gastos sometidos a límite 12 Intereses de capitales ajenos y demás gastos de financiación (para adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute de la que provengan los rendimientos) Gastos de reparación y conservación Sí: Mantenimiento del uso normal de bienes: pintado, revoco, arreglo Sustitución de elementos: calefacción, ascensor, puertas seguridad No: ampliación y mejora Límite cuantitativo: la cuantía de los rendimientos íntegros, por cada bien o derecho (no pueden dar lugar a un rendimiento neto negativo) (posibilidad de deducir el exceso en 4 años siguientes, con mismo límite)

13 Gastos sin límite Pueden dar lugar a un rendimiento neto negativo Lista ejemplificativa: Tributos y recargos no estatales, tasas y recargos estatales que incidan sobre rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquéllos (y no carácter sancionador) Saldos de dudoso cobro (remisión a Reglamento) Cuando suficientemente justificada tal circunstancia Cuando deudor en situación de concurso Cuando más de 6 meses desde primera gestión de cobro por contribuyente y fin período impositivo Cantidades devengadas por terceros como contraprestación de servicios personales (administración, vigilancia, portería, jardinería ) Otros (Reglamento) Los ocasionados por formalización del arrendamiento, defensa jurídica Importe primas de seguro (responsabilidad civil, incendio, robo ) Cantidades destinadas a servicios o suministros 13

14 Amortizaciones como gasto deducible Que respondan a su depreciación efectiva En bienes inmuebles depreciación efectiva cuando no superior al 3 % del mayor valor siguiente (excluida la parte correspondiente al suelo) Coste de adquisición Adquisiciones onerosas: precio + gastos y tributos Adquisiciones gratuitas: gastos y tributos Valor catastral 14

15 Amortizaciones como gasto deducible Que respondan a su depreciación efectiva 15 En bienes muebles cedidos con el bien inmueble susceptibles de utilización superior a 1 año: aplicación a costes adquisición coeficientes de amortización de tabla de amortizaciones simplificadas

16 Gastos deducibles anuales 16 Supuestos en que tiempo de generación de rendimientos inferior al año (arrendamiento durante parte del año ): necesario prorrateo Cantidades destinadas a la amortización Algunos gastos anuales: tributos anuales, primas de seguros, intereses de préstamos, suministros

17 Reducción arrendamiento vivienda Aplicación a rendimiento neto Doble cuantía posible de la reducción (algunas novedades en 2011): 60 % del rendimiento neto: supuesto general Si rendimientos positivos: sólo aplicación a rendimientos declarados 100 % del rendimiento neto: supuesto especial, jóvenes trabajadores, arrendatario con requisitos de edad y renta: Edad: entre 18 y 30 años Renta: rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas superiores al IPREM (7455,14 en LPGE para 2011) 17 Comunicación anual de arrendatario a arrendador de cumplimiento de requisitos

18 Reducción por irregularidad Supuestos a los que se aplica Rendimientos con período generación superior a 2 años Rendimientos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo. Lista tasada (Reglamento): Importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio Indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio Cuantía: reducción del 40 % 18

19 Rendimiento mínimo en caso de parentesco Regla de valoración obligatoria: en determinados supuestos el rendimiento neto total no será inferior a una determinada cuantía Supuestos en que se aplica 19 Cuantificación del rendimiento mínimo

20 Rendimiento mínimo en caso de parentesco Supuestos en que se aplica: determinada relación familiar entre pagador y perceptor de rendimiento de capital inmobiliario Arrendatario, subarrendatario, adquirente o cesionario 20 Cónyuge o pariente del contribuyente, incluidos los afines, hasta el tercer grado

21 21

22 Rendimiento mínimo en caso de parentesco Cuantificación del rendimiento mínimo: Regla de valoración de rentas inmobiliarias imputadas (porcentaje sobre valor catastral, regla general) Por tanto Comparar Rendimiento neto total según reglas generales (rend íntegros gastos deducibles reducciones) Rendimiento mínimo Elegir el importe superior 22