Núm.4 3er trimestre 2013 Coordinació: Sònia Ballester Redactors: Núria Alonso Sònia Ballester Antonio Bleda Sara Espinosa Sergio Nasarre Mª José Soler Albert Terrones OBSERVATORI LOCAL D HABITATGE Disseny i maquetació: Lena Vidal Diputació de Barcelona 2013 o.pgh@diba.cat http://www.diba.cat/web/hua/observatori-local-d-habitatge APUNTS D HABITATGE ÍNDEX Presentació Habitatge i pobresa Emancipació dels joves La morositat en relació a l habitatge Actualitat normativa Context general Sector de l habitatge Polítiques d habitatge Altres formes d accés a un habitatge: antecedents, concepte i càlcul de l esforç familiar. Apunts d habitatge PRESENTACIÓ Apunts d habitatge us proposa una aproximació a la conjuntura del sector de l habitatge pensada des de l òptica de les polítiques locals d habitatge. Es divideix en tres apartats:, i. A es destaquen aquelles informacions d especial rellevància per a il lustrar la situació actual del sector. En l apartat d, es troba informació estadística detallada sobre un total de 66 indicadors d àmbit provincial. I, finalment, l proposa una discussió en major profunditat i perspectiva temporal. En aquesta quarta edició, l apartat d anàlisi para atenció a les tinences intermèdies. Es tracta de figures que prenen rellevància en el moment actual com a alternatives per accedir a un habitatge. Pel que fa als breus, es presenten les principals conclusions que es desprenen de la memòria de Cáritas 2012 envers la problemàtica de l habitatge, s analitza el primer informe de l Observatori d emancipació del Consell de la Joventut d Espanya, es detallen les noves xifres sobre la morositat relacionada amb l habitatge publicades pel Banc d Espanya i es repassa l actualitat normativa del tercer trimestre de 2013. De l actualització dels indicadors es desprèn un estancament de l economia i el sector de la construcció. El mercat de l habitatge consolida la tendència de baixada de preus i de pujada en el número de transaccions d habitatge de segona mà i contractes de lloguer. Finalment, el sector financer presenta una reducció en el número d hipoteques així com en el termini i el tipus d interès d aquestes. També, continua creixent la morositat relacionada amb l habitatge.
DOS TERÇOS DE LES PERSONES AMB PROBLEMES D HABITATGE TENEN PROBLEMES DE SALUT MENTAL Un any més Cáritas Diocesana de Barcelona ha publicat la seva memòria d acció social. Les dades que ofereix sobre el perfil de les persones ateses són un bon indicador de les característiques i l evolució de la pobresa al seu àmbit d actuació. En termes generals, el document apunta a un creixement de les desigualtats i una major cronificació de la pobresa. En destaquen elements com la forta incidència de l atur i dels problemes d habitatge com a factor d exclusió social, o l increment de les persones amb nacionalitat espanyola i famílies amb fills entre els usuaris dels seus serveis. La Memòria avança també les conclusions d una recerca internacional* que vincula els problemes d habitatge amb els trastorns mentals, i l abús de l alcohol i altres drogues. Els primers resultats mostren que més de dos terços dels entrevistats amb problemes d habitatge presenten també problemes de salut mental. En relació a l habitatge, l entitat va destinar el 71% dels ajuts econòmics a despeses relacionades amb l habitatge, va triplicar els ajuts dedicats al pagament d hipoteques i va atendre 1.181 persones a través del Servei de Mediació en Habitatge. Respecte el perfil d aquests darrers, es tracta sobretot de persones amb nacionalitat espanyola (58%) que presenten problemes tant en l àmbit del (*) L estudi Sophie té com a objectiu l avaluació de l impacte de polítiques estructurals en les desigualtats en salut i els determinants socials. Està finançat per la CE i l Agència de Salut pública de Barcelona. lloguer (58% dels casos) com en l àmbit hipotecari (42% dels casos). Destaca la importància de l atur i la repercussió sobre els menors d edat (el 73% dels casos han estat famílies amb fills). De les solucions aportades per a aquest servei, en la majoria dels casos ha estat possible el manteniment de les famílies en el seu habitatge. En la resta de resolucions s ha aconseguit la dació en pagament, s han concedit ajuts per a lloguer i s han adjudicat habitatges de lloguer social. Per veure l informe complert podeu consultar el següent link: http://www.caritasbcn.org/es/node/2869 Solucions aportades pel servei de mediació en habitatge de Cáritas. 2012. Diòcesis de Barcelona. Dació en pagament i lloguer Habitatge de lloguer social Ajuda al pagament de la fiança Dació en pagament Manteniment del lloguer Reconducció del deute 5 (2%) 26 (8%) 31 (9%) 36 (11%) 108 (32%) 129 (38%) 0 50 100 150 Font: Memòria de Cáritas 2012
CAU LA TAXA D EMANCIPACIÓ ENTRE ELS JOVES TOT I LA REDUCCIÓ DE L ESFORÇ ECONÒMIC PER ACCEDIR A UN HABITATGE El Consell de la Joventut d Espanya ha publicat recentment el primer informe de l Observatori d Emancipació amb dades referents a les condicions d ocupació i d habitatge de la població jove del primer trimestre del 2013. L informe mostra que Catalunya compta amb una de les taxes d emancipació* més elevades d Espanya. En total, un 64,9% dels joves d entre 25 i 34 anys ha pogut emancipar-se del domicili dels seus progenitors. Aquesta taxa oscil la entre el 49,3% dels joves situats en la franja 25-29 anys i el 76,9% entre els joves de 30 a 34 anys. Tanmateix, s ha produït un descens en la taxa d emancipació en comparació amb les dades de l informe 2008 (55,9% en el grup 25 a 29 anys, i 78,6% en el grup 30 a 34 any). Aquest descens de la taxa d emancipació es produeix tot i la davallada experimentada pels preus de l habitatge en els darrers anys i la conseqüent reducció de l esforç econòmic en l accés a l habitatge. Així, una persona jove assalariada requereix el 55% dels seus ingressos en el tram de 25 29 anys i el 47,1% en el tram de 30 a 34 anys per accedir a una habitatge en propietat. Si es consideren els ingressos d una llar (en comptes dels d una persona assalariada), l esforç es redueix fins al 43,6% i 34,3%, respectivament. Com a resultat, l esforç necessari per accedir a la propietat s apropa al del lloguer (veure taula). (*) percentatge de persones que viuen fora de l habitatge d origen sobre el total de la seva mateixa edat Per explicar aquesta fet, cal tenir en compte factors relacionats amb la degradació de les condicions d ocupació dels joves ja que, tal i com confirma l estudi, l emancipació es produeix amb major freqüència entre aquells joves amb una millor posició i estabilitat en el mercat de treball. L informe complet pot consultar-se al següent enllaç: http://www.cje.org/es/publicaciones/novedades/observatorio-de-emancipacion/ Selecció d indicadors de l Observatori d emancipació. Catalunya. 2013. 2013 2008 25-29 anys 30-34 anys 25-29 anys 30-34 anys Taxa d'emancipació 49,30% 76,90% 55,90% 78,60% Esforç accés a la propietat (assalariat) 55,00% 47,10% 95,20% 84,90% Preu assumible propietat amb 30% esforç (assalariat) 95.794,90 111.772,10 77.613,54 87.050,30 Esforç accés a la propietat (llar) 40,30% 34,30% 65% 54,20% Preu assumible propietat amb 30% esforç (llar) 130.745,20 153.565,50 113.710,04 136.364,56 Esforç accés al lloguer (assalariat) 50,30% 43,10% 59% 52,50% Renda assumible amb 30% esforç (assalariat) 389,40 389,40 384,26 430,08 Esforç accés al lloguer (llar) 36,90% 31,40% 40,30% 33,60% Renda assumible amb 30% esforç (llar) 531,50 624,20 562,07 675,14 Font: Observatori d emancipació 2013 i Observatorio joven de vivienda en España 2011
CONTINUA CREIXENT LA MOROSITAT RELACIONADA AMB L HABITATGE Segons les dades publicades pel Banc d Espanya, continua creixent la morositat de les llars i torna a pujar la morositat de la construcció i les activitats immobiliàries després de dos trimestres de baixada. En el cas de les llars, creix la morositat tant per adquisició com per rehabilitació de l habitatge. El gruix important de morositat per adquisició de l habitatge és el de la compra amb garantia hipotecària que es situa en el 4,91% pujant 0,91 punts respecte el trimestre anterior i amb una creixement interanual del 55% ( el segon trimestre del 2012 la morositat era del 3,16%). Evolució dels índexs de morositat. 2005-II trim 2013. Espanya. 35,00% 30,00% 31,12% 29,01% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I 2010 II 2010 III 2010 IV 2011 I 2011 II 2011 III 2011 IV 2012 I 2012 II 2012 III 2012 IV 2013 I 8,02% 4,91% 2013 II Adquisició habitatge amb hipoteca Activitats immobiliàries Rehabilitació de l'habitatge Construcció Font: Elaboració pròpia a partir de les dades del Banc d Espanya Destaca, però, el fort increment de la morositat de la rehabilitació de les llars que pràcticament s ha doblat en l últim trimestre, passant del 4,72% del primer trimestre al 8,02% en el segon. Tot i això, els índexs de morositat que més han crescut amb l esclat de la crisi immobiliària i financera, han estat els de la construcció i activitats immobiliàries. Aquests, que l any 2005 presentaven uns índexs inferiors a l 1% ( igual que els de les llars en aquell període), han passat a estar al voltant del 30%. establiments financers de crèdit serien els més afectats en referència a l adquisició de l habitatge amb garantia hipotecària i les cooperatives de crèdit ho serien en el cas de la morositat de la construcció, les activitats immobiliàries i la rehabilitació de les llars. Tant en un cas com en l altre presenten percentatges de morositat per sobre de la mitjana del sector financer. Per tant, tot i que la morositat relacionada amb l habitatge ha crescut, no ho ha fet al ritme ni al nivell que ho ha fet la morositat del sector de la construcció i els serveis immobiliaris. En quant a la distribució de la morositat entre les diferents categories d entitats de crèdit, els
ACTUALITAT NORMATIVA De les disposicions normatives aprovades en matèria d habitatge durant el tercer trimestre del 2013 destaca el següent: A nivell estatal, és rellevant l actualització del Codi Tècnic de l Edificació en matèria d estalvi energètic a fi d adaptar-se a les directives europees; la publicació de les llistes d entitats de crèdit que s han adherit al Codi de Bones Pràctiques per a la reestructuració viable dels deutes amb garantia hipotecaria sobre l habitatge habitual i finalment la Llei d ajut als Emprenedors que crea la figura de l Emprenedor de Responsabilitat Limitada, rellevant pel fet que es pot limitar la responsabilitat derivada dels seus deutes empresarials per tal que no afectin a l habitatge habitual. En l àmbit autonòmic català, destaca la signatura del Protocol d execució de les diligències de llançament als partits judicials de Catalunya, que coordina l acció de totes les entitats signants en el moment de l execució del llançament de l habitatge habitual, per ajudar a persones en situació de vulnerabilitat social; l increment en dos punts, fins al 10%, del l Impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITP-AJD); en matèria de foment, subvencions i ajuts s obren convocatòries de subvencions per a l any 2013 dels Programes de suport al Desenvolupament Local i del Projecte de Treball a les 7 comarques; i finalment destacar que s ha aprovat el projecte de llei de modificació del Llibre Cinquè del Codi civil de Catalunya relatiu als drets reals, que preveu una profunda reforma del règim de la propietat horitzontal i de l organització de les comunitats de propietaris. Podeu consultar el document Habitatge i Món Local - Actualitat Normativa - Juliol-Setembre 2013 al següent enllaç: (http://www.diba.cat/web/hua/124) CONTEXT GENERAL LA DEMOGRAFIA Població 5.529.099 5.552.050 2012 Variació població per creixement natural 18.414 15.821 2011 Variació població per creixement natural/1.000 habitants 3,34 2,86 2011 Saldo migratori intern 1.239-1.438 2012 Saldo migratori intern /1.000 habitants 0,22-0,26 2012 0,42% -14,08% -14,36% -216,06% -215,58% Índex de circulació de població 8,10% 7,93% 2012-2,11% % de població entre 25 i 34 anys 15,92% 15,15% 2012-4,84% % de població de 65 anys o més 16,92% 17,16% 2012 1,38% % de població amb nacionalitat extracomunitària 11,35% 11,21% 2012-1,21% Variació de la població projectat a 10 anys vista -339.973 2012 % de població en municipis de l'amb 58,36% 58,34% 2012-0,04%
CONTEXT GENERAL L'ECONOMIA % de variació del PIB *E -0,7% -2,0% 1er Tr. 2013-185,71% Taxa d'atur 21,73% 23,87% IPC *E 2,70% 1,50% Agost 2013 Renda Familiar Disponible 18.147 18.262 2011 2013 9,85% -44,44% Taxa de risc de pobresa de la població *E 18,1% 18,4% 2012 1,66% 0,63% Euríbor a un any 0,88% 0,54% Agost 2013 Interés del deute públic de l'estat entre 2 i 6 anys *E 4,71% 2,91% Agost 2013-38,20% -38,15% *E indica dades que són Estatals SECTOR DE L HABITATGE LA CONSTRUCCIÓ Habitatges d obra nova iniciats 4.408 2.946 Habitatges d obra nova finalitzats 9.600 5.634 Habitatges d obra nova finalitzats/1.000 habitants 1,74 1,01 Ier Tr. 2012 - Ier Tr 2013 Ier Tr. 2012 - Ier Tr 2013 Ier Tr. 2012 - Ier Tr 2013 Habitatges rehabilitats 738 630 2012 Nombre d'ocupats en el sector de la construcció 126.100 107.400 % ocupats sector construcció/ total ocupats 5,94% 5,33% 2on Tr 2013 2on Tr 2013-33,17% -41,31% -41,52% -14,63% -14,83% -10,22% Índex de costos de la construcció *E Base 2005 (100) 119,1 119,8 2012 0,56% Estimació del parc d habitatges 2.604.934 2.612.634 2012 0,30% *E indica dades que són Estatals
Rendibilitat bruta del lloguer *E 4,08% 4,42% 1er Tr.2013 8,33% Rendibilitat bruta per l'habitatge *E -3,13% -3,48% 1er Tr.2013-11,20% SECTOR DE L HABITATGE EL MERCAT DE LA PROPIETAT Habitatges lliures d'obra nova Nombre de transaccions 5.899 4.770 Valor de les transaccions 1.333.447,70 1.042.254,30 2012-2on Tr 2013-19,14% 2012-2on Tr 2013-21,84% Preu d oferta d habitatges M.FOMENT /m2 cons 2.359,10 2.196,00 2on Tr 2013-6,91% Estimació de l estoc obra nova 60.281 60.077 2011-0,34% Habitatges lliures de segona mà Nombre de transaccions 21.617 24.493 Valor de les transaccions 4.142.250,50 4.009.691,30 2012-2on Tr 2013 13,30% 2012-2on Tr 2013-3,20% Preu d oferta d habitatges M.FOMENT /m2 cons 2.076,90 1.875,60 2on Tr 2013-9,69% Preu d'oferta d'habitatges IDEALISTA /m2 cons 2.447,00 2.259,00 2on Tr 2013-7,68% Preu d'oferta d'habitatges FOTOCASA /m2 cons 2.718,00 2.377,00 2on Tr 2013-12,55% Preu d'oferta d'habitatges PISOS.COM /m2 cons 2.425,00 2.148,00 2on Tr 2013-11,42% SECTOR DE L HABITATGE EL MERCAT DE LLOGUER Nombre de contractes 97.274 105.256 2012 Nombre de contractes/1.000 habitants 17,59 18,96 2012 Lloguer mitjà contractual /mes/hab 641,53 615,87 2012 Contractes amb avallloguer 25.719 27.811 2012 8,21% 7,76% -4,00% 8,13% RENDIBILITATS DEL MERCAT Rendibilitat bursàtil (IBEX-35) *E -14,89% 11,72% Agost 2013 178,71% *E indica dades que són Estatals
SECTOR DE L HABITATGE L'ACCÉS I MANTENIMENT DE L'HABITATGE Índex esforç econòmic per accedir un habitatge en propietat Índex esforç econòmic per accedir a un habitatge en lloguer Llars que han tingut dificultat per despeses relacionades amb habitatge *E Hipoteques constituïdes *E 217.024 190.011 Tipus mig aplicat per entitats financeres per compra habitatge *E 36,17% 31,88% 2013-11,86% 42,16% 40,47% 2012-4,00% 6,20% 7,40% 2012 19,35% 2012-2on Tr 2013 3,34% 3,19% Juliol 2013-12,45% -4,49% Termini mig de les hipoteques *E Anys 22,67 21,17 2on Tr 2013-6,62% Rati de morositat relacionat amb l'habitatge *E 3,24% 5,16% 2on Tr 2013 59,26% Execucions hipotecàries presentades 8.838 11.075 Procediments execucions hipotecàries pendents de resolució Ier Tr. 2012 - Ier Tr 2013 21.729 24.953 2012 25,31% 14,84% *E indica dades que són Estatals POLÍTIQUES D HABITATGE LES PROMOCIONS D'HPO HPO iniciat 2.142 1.356 2012 HPO finalitzat 4.486 4.029 2012-36,69% -10,19% % HPO de lloguer sobre iniciat 37,77% 30,16% 2012-20,14% % HPO iniciat per promoció local 40,52% 23,38% 2012-42,30% Transaccions d'hpo d'obra nova 810 465 Transaccions d'hpo usat 369 325 2012-2on Tr 2013-42,59% 2012-2on Tr 2013-11,92% Preus HPO de propietat /m2 cons 1.383,10 1.326,90 2013-4,06% ELS SERVEIS D'HABITATGE Habitatges en borses de mediació 2.173 1.940 2012 Prestacions permanents al pagament del lloguer 15.121 13.058 2012 Prestacions d'especial urgència 1.302 1.752 2012 Habitatges amb ajuts a la rehabiltiació concedits 21.426 14.415 2012 Persones inscrites al RSHPOC 51.623 56.205 2012-10,72% -13,64% 34,56% -32,72% 8,88%
POLÍTIQUES D HABITATGE ELS RECURSOS MUNICIPALS Despesa imputada a habitatge en pressupostos municipals Ingressos relacionats amb habitatge en pressupostos municipals /habitant 143,25 119,26 2012 /habitant 57,97 59,97 2012-16,75% 3,45% Les fonts i metodologia dels indicadors es poden consultar al següent enllaç: www.diba.cat/hua www.diba.cat/web/hua/observatori-local-d-habitatge ALTRES FORMES D ACCÉS A L HABITATGE. LES TINENCES INTERMÈDIES: ANTECEDENTS, CONCEPTE I CÀLCUL DE L ESFORÇ FAMILIAR. 1. Origen La Universitat Rovira i Virgili, a través del seu grup de recerca d'accés a l'habitatge, dirigit pel Professor Dr. Sergio Nasarre Aznar, catedràtic de Dret Civil, ha desenvolupat des de 2009 treballs sobre les denominades "tinences intermèdies", és a dir, la conceptualització i disseny de la naturalesa jurídica i regulació de noves figures alternatives de tinença de béns, especialment d'habitatge. Són la propietat compartida i la propietat temporal, que resulten ser una important novetat en la conceptualització del dret de propietat privada en el nostre sistema jurídic - privat. Els treballs d'aquesta primera etapa van quedar especialment publicats en l'obra Nasarre Aznar, Sergio (dir.), L'accés a l'habitatge en un context de crisi, Madrid, Edisofer, 2011. Fins a finals de 2011 aquesta investigació no va oficialitzar-se, comprometent-se el grup de recerca a lliurar un esborrany de normativa a la Generalitat de Catalunya (Secretaria d'habitatge, Agència de l'habitatge) sobre propietat compartida i propietat temporal, amb la finalitat que fos una base per a la seva regulació en el dret civil de Catalunya. Aquest treball va ser lliurat el juliol del 2012 i recollia una primera proposta de regulació per a les dues figures. Una ulterior decisió va portar a desenvolupar aquesta obra per a la seva incorporació i bona imbricació en el Codi Civil de Catalunya a través de la Comissió de Codificació de Catalunya, Subcomissió de Drets Reals, que va lliurar la seva versió al ple de la Comissió el 21-12-2012. Actualment el text es troba en la fase final prelegislativa, esperant que entri al Parlament per a la seva incorporació en el Codi Civil de Catalunya en l'últim trimestre de 2013.
les tinences intermèdies estan concebudes per a contribuir a superar els obstacles en els que actualment es troba l accés a l habitatge a les nostres ciutats Tant la propietat temporal com la propietat compartida estan concebudes per tenir una eficàcia doble. Per una banda, volen crear un tercer mercat d habitatge privat realment alternatiu als mercats d habitatge en propietat i habitatge en lloguer, cap dels quals han funcionat o estan funcionant òptimament. Per altra banda, són dues figures fàcilment adaptables per a ser utilitzables com a mètodes de tinença d habitatge social, també alternatius a l habitatge de protecció oficial en propietat. Tant la propietat temporal com la propietat compartida estan concebudes per tenir una eficàcia doble. Per una banda, volen crear un tercer mercat d habitatge privat realment alternatiu als mercats d habitatge en propietat i habitatge en lloguer, cap dels quals han funcionat o estan funcionant òptimament. Per altra banda, són dues figures fàcilment adaptables per a ser utilitzables com a mètodes de tinença d habitatge social, també alternatius a l habitatge de protecció oficial en propietat. En definitiva, les tinences intermèdies estan concebudes per a contribuir a superar els obstacles en els que actualment es troba l accés a l habitatge a les nostres ciutats. Una tinença estable però limitada (en el temps o en la seva progressiva adquisició) en relació a la propietat absoluta possibilita un menor esforç econòmic per a les famílies, al temps que hi ha una menor necessitat de liquiditat per a les entitats de crèdit. També afavoreix la reducció de l estoc d habitatge buit al donar més opcions a la seva progressiva mobilització. 2. La propietat compartida Es tracta de la transmissió del domini d una part de l habitatge i la retenció de la resta per part del venedor, amb la possibilitat per part del comprador de poder anar escalant progressivament fins a l adquisició total de l habitatge. El venedor pot ser o no un ens públic, el que flexibilitza encara més la figura, possibilitant el desenvolupament d un la propietat compartida mercat tant públic com privat d habitatges en consisteix en l accés per part propietat compartida. Tal i com indica el Dr. d un nou propietari a una part Nasarre*, la propietat compartida consisteix en l accés per part d un nou propietari a una part de de l immoble que ja és l immoble que ja és propietat d un altre propietari propietat d un altre propietari original, coexistint ambdós. original, coexistint ambdós. Les característiques principals d aquesta figura són: Qui necessita l habitatge és propietari des del començament el que diferencia aquesta figura d altres possibilitats com el lloguer amb opció de compra o el dret de superfície (on s esdevé superficiari no propietari). Té totes les facultats dominicals: les d ús i gaudi sobre la totalitat de l immoble i en exclusiva (no pot ser destorbat pel propietari original) i les de disposició (intervivos i mortis causa) i gravamen sobre la quota que té en propietat. El domini queda acreditat pel dret que té el nou propietari a assistir amb ple dret a les Juntes de Propietaris. * veure NASARRE, Sergio, Les tinences intermitges: combinant assequibilitat, flexibilitat i estabilitat en l accés a l habitatge. http://www.diba.cat/web/hua/documents-material-de-treball
Quant al gravamen, aquest pot consistir en la hipoteca, que seria la manera de finançar la progressiva adquisició de l immoble, sense que això impliqui un sobreendeutament familiar. En adaptar-se aquesta figura per poder-se utilitzar com a habitatge social, la disposició pot quedar limitada en favor d aquelles persones que compleixin els requisits per optar a un habitatge d aquestes característiques (acreditar uns ingressos mínims i màxims, per exemple). També es podrà limitar l ús (ex. només per a habitatge habitual) i el gaudi (ex. no es podrà donar en lloguer o en usdefruit). Té el dret i en el seu cas, si s ha pactat així, el deure d anar adquirint progressivament més quota de participació en el domini de l habitatge. En habitatge social, a l esquema que s ofereixi podrà també escalar cap a vall, és a dir, podrà anar desfent-se de quota sobre l habitatge segons les seves possibilitats i necessitats econòmiques. Si bé, doncs, la figura està concebuda per atorgar totes les facultats dominicals necessàries per a que se senti i sigui propietari de l immoble des del començament, ha de tenir uns certs límits que protegeixin al propietari original (promotor públic o privat) i, indirectament, a l entitat finançadora, de les seves possibles actuacions negligents que puguin provocar una disminució del valor de l immoble. Així, l adquirent (propietari compartit) no podrà alterar la substància de l immoble i l haurà d utilitzar amb la finalitat pactada (ex. l adquirent no podrà alterar la substància de l immoble i l haurà d utilitzar amb la finalitat pactada i no podrà alterar els elements estructurals de l immoble habitatge habitual en cas d habitatge social) i no podrà alterar els elements estructurals de l immoble. A més d això, la contrapartida de l ús total de l immoble és fer-se n càrrec d aquelles despeses i tributs relacionats amb aquest. En relació al propietari original (ex. promotor), també podrà disposar inter vivos i mortis causa de la part del bé de la que encara sigui propietari i tindrà diverses facultats per a verificar que l immoble no es depreciï per culpa del nou propietari. Tant si aliena la seva part el propietari original com si ho fa el nou, l altre tindrà drets de tanteig i retracte legals. 3. La propietat temporal Es constitueix una propietat temporal quan un nou propietari adquireix d un propietari original la titularitat d un immoble per un temps cert i determinat (des dels 6 fins al 99 anys, en la versió actual), el que suposa una important estabilitat en la seva tinença i augmenta considerablement la seva accessibilitat. Es constitueix una propietat temporal quan un nou propietari adquireix d un propietari original la titularitat d un immoble per un temps cert i determinat Durant aquest temps el nou propietari té totes les facultats dominicals sobre l immoble (ús, gaudi, gravamen i disposició) que, naturalment, poden veure s condicionades si la institució s utilitza per a potenciar l habitatge social. En contrapartida, és clar, s hauria de fer càrrec de totes les despeses generades per l immoble. Transcorregut aquest número d anys, la propietat de l immoble revertirà al propietari original, si no es pacten pròrrogues. El propietari original tindrà dret a recuperar-se de totes les depreciacions de la finca que s hagin causat per una negligent actuació del nou propietari.
4. Càlcul de l esforç familiar en les tinences intermèdies Paral lelament a aquest procés legislatiu, es fa imprescindible dotar a aquestes figures de determinats càlculs numèrics. En concret, la Universitat Rovira i Virgili i la Diputació de Barcelona han estat treballant conjuntament al llarg de 2012 i 2013 per a "traduir" la lletra del text legal de la propietat compartida i de la propietat temporal (en les seves diferents versions) al "càlcul de l'esforç econòmic que les famílies haurien de fer per a accedir a un habitatge a través de les dues noves formes de tinença, comparades entre elles i, a més a més, amb les dues tinences tradicionals, el ple domini i el lloguer. En la versió actual del sistema de càlcul de l esforç, es tenen en compte l'estat actual de l'avantprojecte de llei de tinences intermèdies abans descrit (setembre 2013) i el recent pla estatal 2013-2016, així com el projecte de pla per al dret de l'habitatge de Catalunya 2013, si bé el sistema s'anirà adaptant a mesura que l'íter legislatiu de tinences intermèdies progressi i hi hagi canvis en la normativa, fonamentalment, en relació als ajuts públics a l'habitatge. La importància d'aquest càlcul resideix en evidenciar quina és la forma de tinença d'un determinat habitatge que més li convé a una família atenent al seu nivell de renda La importància d'aquest càlcul resideix en evidenciar quina és la forma de tinença d'un determinat habitatge que més li convé a una determinada família atenent al seu nivell de renda, és a dir, quina forma de tinença li representa el menor esforç econòmic mensual possible. Per això, es tenen en compte una sèrie de variables fonamentals que donen com a resultat el percentatge dels ingressos que haurà de destinar una família al pagament de l'habitatge. Així doncs, es desenvolupa una eina de càlcul dissenyada amb l'objecte de calcular les quotes mensuals a pagar i l'esforç econòmic que representa per a una unitat familiar les diferents formes d'accedir a un habitatge. L'esforç econòmic és un indicador de l'accessibilitat econòmica a l'habitatge. Mesura la capacitat econòmica de cada unitat familiar en relació al cost de l'habitatge i s'expressa com el percentatge d'ingressos nets que una unitat familiar ha de dedicar al pagament de l'habitatge. Aquest estudi calcula i compara l'esforç econòmic d'accedir a l'habitatge segons els diferents tipus de tinences com el lloguer, el ple domini o les tinences intermèdies Aquest estudi es realitza a través d'un full de càlcul en el qual s'introdueixen una sèrie de variables que calculen i comparen l'esforç econòmic d'accedir a l'habitatge segons els diferents tipus de tinences com el lloguer, el ple domini o noves formes d'accés a l'habitatge, posant especial atenció en l'anàlisi del model d'accés a l'habitatge en propietat compartida (combinant propietat i lloguer en un mateix bé immoble) o en propietat temporal (domini limitat en el temps), és a dir, les anomenades "tinences intermèdies". Les variables bàsiques a introduir seran: la superfície de l'habitatge, la renda familiar disponible, el nombre de membres que componen la unitat familiar, l'import de venda i/o lloguer d'un habitatge amb protecció oficial o en règim lliure, el percentatge que es pretén llogar i/o adquirir i les dades financeres de cada tipus de préstec. Es creen diferents escenaris amb l'objecte de calcular, comparar i orientar en la forma d'accés més convenient al demandant d'un habitatge: s analitza l'adquisició, el lloguer, la propietat compartida i la propietat temporal tant en règim protegit com en règim lliure, combinant règims i diferents formes de finançament.
Per entendre millor aquest treball de càlcul, a continuació es desenvolupa un exemple de propietat compartida mitjançant 3 gràfics resultants: Marc de l exemple: Municipi: Badalona. (Zona A) Superfícies: 60 m2 útils habitatge i 25m2 útils d aparcament. Tipologia adquisició HPO: Règim General. Renda neta mensual unitat familiar: 2.000 Membres unitat familiar: 2 % de Propietat Compartida: 25% propietat i 75% lloguer. Finançament: PH (préstec hipotecari)+ PP (préstec personal) + RP (recursos propis) Opcions Finançament: - 80% PH i resta RP. - 80% PH i resta PP + RP En els gràfics que es presenten, observem el % d esforç econòmic d accés a un habitatge i la quantitat de recursos propis a aportar. El gràfic número 1 fa referència a la propietat compartida i presenta diferents tipus de règims per a la part que s adquireix i per al lloguer. L estructura de finançament del 25% que s adquireix és: 80% de Préstec Hipotecari + Préstec Personal + Recursos Propis. Gràfic 1. Propietat compartida: Esforç econòmic i aportació de recursos propis Esforç econòmic (% ingressos unitat familiar) Recursos propis (en Euros) ADQ HPO / LLOGUER HPO PREU CONCERTAT 33,5% HPO / HPO PC 3.924 ADQ HPO / LLOGUER HPO GENERAL 32,9% HPO / HPO G 3.924 ADQ HPO / LLOGUER LLIURE 36,1% HPO / LL 3.924 ADQ LLIURE / LLOGUER HPO PREU CONCERTAT 34,0% LL / HPO PC 4.063 ADQ LLIURE / LLOGUER HPO GENERAL 33,4% LL / HPO G 4.063 ADQUISICIÓ LLIURE / LLOGUER LLIURE 36,6% LL / LL 4.063 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% 40,0% 3.850 3.900 3.950 4.000 4.050 Font: Elaboració pròpia
El gràfic número 2 presenta els resultats de l adquisició al 100% (barres en vermell) i del lloguer (barres en blau). Pel que fa a l adquisició, es fan els càlculs tan en règim lliure com en règim protegit tenint en compte diferents estructures de finançament per a cada cas. En el cas del lloguer, s ha tingut en compte el preu de lloguer protegit ( en règim general i concertat) i lloguer lliure. Gràfic 2. Adquisició al 100% i Lloguer: Esforç econòmic i aportació de recursos propis Esforç econòmic (% ingressos unitat familiar) Recursos propis (en Euros) ADQUISICIÓ LLIURE (PH 80% + RP) 31,3% ADQ LL PH+RP 48.751 ADQUISICIÓ LLIURE (PH 80% + PP + RP) 54,9% ADQ LL PH+PP+RP 16.250 ADQUISICIÓ HPO (PH 80% + RP) 30,3% ADQ HPO PH+RP 47.088 ADQUISICIÓ HPO (PH 80% + PP + RP) 53,0% ADQ HPO PH+PP+RP 15.696 LLOGUER LLIURE 30,7% LL LL LLOGUER HPO PREU CONCERTAT 27,1% LL HPO PC LLOGUER HPO GENERAL 26,2% LL HPO G 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 0 20.000 10.000 40.000 30.000 60.000 50.000 Font: Elaboració pròpia El tercer i últim gràfic és un extracte dels resultats del Gràfic 1 i 2. Compara les diferents formes de tinença en règim Lliure i presenta per a cadascuna d elles la quota mensual a pagar, el % d Esforç econòmic i la quantitat de Recursos Propis necessària. L adquisició, ja sigui en propietat compartida com en ple domini, s analitza amb dues formes de finançament. Gràfic 3. Règim Lliure: Comparació Propietat Compartida amb Adquisició i Lloguer ADQUISICIÓ LLIURE (PH 80% + RP) 627 48.751 31,3% ADQUISICIÓ LLIURE (PH 80% + PP + RP) 1098 16.250 54,9% LLOGUER LLIURE 0 615 30,7% ADQ LL (PH 80%+RP) / LLOG LL 614 12.188 30,7% ADQ LL (PH 80%+PP+RP) / LLOG LL 731 4.063 36,6% 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 QUOTA ESFORÇ RECURSOS PROPIS Font: Elaboració pròpia MENSUAL Sergio Nasarre i Mª José Soler
Les conclusions que s extreuen són les següents: En propietat compartida el % d esforç està entre el 33% i el 36% i la quantitat de recursos propis és reduïda. En l adquisició al 100%, l esforç es situa al voltant del 30% sempre que hi hagi una quantitat elevada de recursos propis. Quan els recursos propis baixen, l esforç es dispara al voltant del 50% ja que no només s ha de fer front al préstec hipotecari sinó que hi ha necessitat de préstec personal amb el conseqüent increment dels costos financers. El lloguer és la figura que presenta un % d esforç econòmic inferior a la resta i es situa per sota del 30%. Tot i així, cal tenir en compte els avantatges i inconvenients d aquesta forma d accés ja que el cost de l habitatge a llarg termini, pot resultar ser superior que en l adquisició. Sergio Nasarre i Mª José Soler