FAIR HOUSING LEGAL SUPPORT CENTER GUÍA PARA EL CONSUMIDOR EQUIDAD DE PRÉSTAMOS Y PRESERVACIÓN DE PROPIEDAD DE LA VIVIENDA
GUÍA PARA EL CONSUMIDOR EQUIDAD DE PRÉSTAMOS Y PRESERVACIÓN DE PROPIEDAD DE LA VIVIENDA GENERALIDADES Esta guía le explica su derecho a ser tratado de manera justa en las operaciones de préstamos para la vivienda. Asimismo, le brinda algunas opciones disponibles para el caso de que tenga dificultades para pagar su hipoteca o si enfrenta un proceso de ejecución hipotecaria. Esta guía no ofrece asesoramiento legal específico. Si necesita asesoramiento legal específico, deberá consultar a un abogado. Además, las agencias de asesoría de vivienda aprobadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) le ofrecen servicios tales como la búsqueda de una modificación del préstamo, sin costo alguno para usted. Deberá prestar atención cuando aborde preguntas sobre su vivienda. Existen muchos riesgos relacionados con intentar hacer valer los derechos sin comprender totalmente el área legal específica. Por ejemplo, toda demanda tiene una fecha límite, también conocida como ley de prescripción, después de la cual usted pierde su derecho a iniciar una demanda. Si usted es demandado en un juicio, deberá responder oportunamente, cumplir las normas del tribunal, y presentar su argumento de forma tal que el juez pueda comprenderlo, de lo contrario puede correr el riesgo de que se dicte una sentencia en rebeldía en su contra. Una sentencia en rebeldía significa que usted no hace valer sus derechos, y que renuncia a presentar reclamos y defensas que podrían beneficiarlo. Preste atención a lo que lee en los periódicos. Algo que ocurra en un estado no tendrá necesariamente las mismas consecuencias legales en otro estado. Cada caso debe analizarse en relación con sus propios hechos individuales. El hecho de que algo prevalezca o no en un caso particular quizás no sea importante para su situación particular, lo que dependerá de los hechos y las leyes que se apliquen a su transacción específica. EQUIDAD DE PRÉSTAMOS Algunas veces las personas tienen problemas porque sus préstamos ya no les resultan adecuados. Por ejemplo, alguien puede comprar una vivienda grande a través de una hipoteca grande. Varios años después, la misma persona quizás ya no necesite una vivienda tan grande y tenga dificultades para pagar su hipoteca. Las necesidades de esa persona han cambiado, y ha llegado el momento de que considere vender su vivienda. No obstante, no todos los problemas hipotecarios surgen por el cambio de situación del propietario o porque éste haya tomado una mala decisión. En algunos casos, el propietario puede enfrentar problemas por mal asesoramiento del agente hipotecario, del prestamista o del 1
encargado del servicio del préstamo. Algunos problemas son el resultado de prácticas predatorias en materia de préstamos. Las prácticas predatorias pueden, a veces, servir como defensa en un juicio de ejecución hipotecaria, pero no siempre. Prácticas predatorias en materia de préstamos no es un término legal preciso, pero determinadas prácticas predatorias están prohibidas por las leyes federales, estatales y locales. Si sospecha que ha sido víctima de una práctica predatoria por parte del prestamista, comuníquese con un abogado experto en la materia o con un asesor de una agencia de asesoría aprobada por el HUD de inmediato. Tanto las leyes federales como las estatales prohíben la discriminación en materia de vivienda. Algunas prácticas de préstamos infringen las leyes diseñadas para ayudar a las personas que sufren discriminación por pertenecer a una clase protegida. Tanto los individuos como las comunidades están protegidos. En otras palabras, es ilegal que un prestamista se rehúse a otorgar un préstamo de tasa de bajo riesgo a un propietario argumentando que sólo otorga préstamos con tasa de alto riesgo a los afroamericanos y reserva los de baja tasa para los blancos. También es ilegal que un prestamista haga suposiciones sobre una comunidad debido a la conformación de la misma. Por ejemplo, un prestamista no puede ofrecer paquetes de préstamos diferentes en vecindarios predominantemente hispanos que en aquellas áreas en las que la mayoría son blancos. No todas las prácticas predatorias de préstamos infringen las leyes de equidad de vivienda, pero muchos individuos y grupos las han sufrido debido a su raza o a pertenecer a una clase protegida. La focalización intencional a clases protegidas o la realización de prácticas y procedimientos que produzcan un impacto discriminatorio en las clases protegidas, o que perpetúen la discriminación, pueden violar las leyes de equidad de vivienda así como también otras leyes federales y estatales de protección a los consumidores. La presentación de una demanda por equidad de vivienda puede otorgar a la víctima el derecho a solicitar una reparación mayor que la prevista por las leyes estatales o federales de protección a los consumidores. LEYES FEDERALES Dos leyes poderosas protegen el derecho federal de pedir préstamos hipotecarios sin sufrir discriminación: la Ley de Equidad de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) y la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito (ECOA, por sus siglas en inglés). La FHA se aplica a casi todas las actividades relacionadas con la búsqueda de un lugar para vivir: alquiler, compra, venta, obtención de seguros, obtención de hipotecas, etc. Por esta razón, los préstamos hipotecarios y sus actividades de servicio del préstamo (actividades posteriores a la apertura de la hipoteca) son actividades cubiertas por la FHA. A QUIÉNES PROTEGE CONTRA LA DISCRIMINACIÓN LA LEY FEDERAL? La FHA protege a las personas en relación con lo siguiente: Raza Color Origen nacional 2
Religión Sexo Situación familiar Discapacidad La FHA protege a todos los que sufran una práctica discriminatoria en cuanto a la vivienda, no sólo a aquellas personas que forman parte de una clase protegida. Por lo tanto los compradores, arrendadores, miembros de la familia, vecinos, residentes de la comunidad, las organizaciones gubernamentales de las ciudades y locales, los agentes, o cualquier otro que sufra discriminación tienen la posibilidad de presentar una acción de equidad de vivienda. Por ejemplo, si los valores de su propiedad se ven afectados por las acciones ilegales de un prestamista o de un prestatario en la comunidad, usted puede tener un motivo para iniciar una acción. La ECOA protege a las personas en relación con lo siguiente: Raza Color Origen nacional Religión Sexo Estado civil Edad (siempre que el solicitante tenga edad suficiente para celebrar un contrato) Recibo de ingresos del solicitante por parte de un programa de asistencia pública Ejercicio del solicitante, de buena fe, de cualquiera de sus derechos de acuerdo con la Ley de Protección de Crédito al Consumidor QUÉ SUCEDE SI SUFRE ALGÚN TIPO DE DISCRIMINACIÓN QUE SEA ILEGAL PARA LA LEY FEDERAL? Las víctimas de discriminación pueden reivindicar sus derechos ante un tribunal o a través de un reclamo ante una agencia administrativa. Los reclamos relacionados con la FHA deben presentarse ante el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (HUD) dentro de un plazo de un año con posterioridad a la discriminación. Vea el Apéndice A para ver un ejemplo de formulario de reclamo. Además, se puede presentar un reclamo por equidad de vivienda directamente como demanda judicial ante los tribunales federales o estatales. Las demandas relacionadas con la FHA deben presentarse ante los tribunales dentro de un plazo de dos años posteriores al último acto de discriminación, pero este plazo puede extenderse si se presenta oportunamente un reclamo ante la HUD. Cuando la discriminación afecta a una gran cantidad de personas, las demandas podrán ser iniciadas por el Departamento de Justicia de los Estados Unidos. Hay buenas razones para presentar un reclamo administrativo en vez de una demanda judicial. Por ejemplo: no existe cargo de presentación; el demandante puede tener un abogado, pero no obligatoriamente; 3
la agencia administrativa investigará e intentará resolver la cuestión a través de un proceso denominado "conciliación"; y se extenderá el plazo de prescripción para presentar la demanda legal mientras continúa el proceso administrativo. El proceso puede incluir una audiencia administrativa, y existe el derecho para apelar el resultado de dicha audiencia. En Illinois y en muchos otros estados, quienes presenten un reclamo ante la HUD deben saber que, por ejemplo, el Departamento de Derechos Humanos de Illinois (IDHR, por sus siglas en inglés) se considera una agencia equivalente a la HUD. Las normas de la HUD establecen que aquellos casos que se presentan ante la HUD se remitan a una agencia estatal substancialmente equivalente. Por lo tanto, cuando un caso presentado ante la HUD termine siendo investigado por la IDHR, el demandante no deberá sentir que esta remisión signifique que el caso no es adecuado. La HUD simplemente cumple el procedimiento establecido por el Congreso. A diferencia de los reclamos de la FHA, los reclamos de la ECOA deben presentarse ante un tribunal federal. Si bien litigar puede resultar costoso y requerir mucho tiempo, los reclamos de la FHA y de la ECOA resultan atractivos para los abogados. Es posible que una víctima de discriminación encuentre a un abogado que trabaje por "honorarios condicionales", quien le cobrará honorarios solamente si el resultado del juicio es favorable. En Illinois, los acuerdos para trabajar por honorarios condicionales deben realizarse por escrito. Antes de contratar a un abogado, es importante que sepa de qué honorarios y costos usted será responsable. Si el juicio es favorable, los honorarios del abogado del demandante serán pagados por el demandado, aun cuando exista un acuerdo de honorarios condicionales. Después de que un tribunal o una agencia administrativa atienden un caso, el juez puede decidir a favor de la persona que demanda por discriminación y resarcirla por daños, incluyendo costos y honorarios. En forma alternativa, las partes pueden llegar a un acuerdo por su cuenta o usar el proceso de conciliación de la HUD. Los resarcimientos por daños otorgados por la FHA y la EEOC son amplios, pero no pueden garantizarse en ningún caso. El resarcimiento disponible según la FHA incluye: Daños compensatorios que incluyen los gastos pagados y compensación por humillación, aflicción emocional, y dolor y sufrimiento Daños punitivos a las víctimas en los procesos judiciales. Los jueces en lo administrativo que se ocupan de HUD no pueden otorgar daños punitivos Sanciones civiles a entidades gubernamentales El resarcimiento afirmativo incluye cambios en los procedimientos y en las normas del proveedor de viviendas y una orden de no discriminar en el futuro Reembolso de honorarios y costos judiciales 4
El resarcimiento disponible según la ECOA incluye: Daños reales Daños punitivos con un límite de US$ 10.000 Resarcimiento afirmativo Honorarios Costos LEYES ESTATALES Illinois y muchos otros estados intentan proteger a los ciudadanos a través de una cantidad de leyes estatales que tienen como objetivo reducir la discriminación y las actividades de préstamos predatorias. Una de las más importantes es la Ley de Derechos Humanos de Illinois (IHRA, por sus siglas en inglés). Las partes en los tribunales o a través de las audiencias administrativas del Departamento de Derechos Humanos de Illinois (IDHR) piden la aplicación de esta ley. El Fiscal General de Illinois también pide la aplicación de esta ley. Es importante comprender que las acciones realizadas por el Fiscal General están dirigidas a proteger al público, no a ayudar a una persona específica. El hecho de que el Fiscal General demande a una compañía no significa que usted no tenga que pagar su hipoteca o que puede hacer caso omiso de una ejecución hipotecaria presentada por dicha compañía. El Fiscal General es similar a la policía, la policía puede detener a un delincuente y hasta devolver los bienes robados a una víctima. No obstante, la policía no presenta demandas civiles para ayudar a la gente a cobrar dinero del delincuente. Tanto el Fiscal General como la policía ayudan a muchas víctimas individuales; sin embargo, el rol principal de cada uno es proteger al público. La IHRA incluye a más clases protegidas de personas que las leyes federales. Estas clases protegidas adicionales incluyen: Ascendencia Edad (40 y mayor) Condición al amparo de una orden de protección Estado civil Orientación sexual (que incluye identidad relacionada con el género) Baja desfavorable del ejército QUÉ SUCEDE SI SUFRE ALGÚN TIPO DE DISCRIMINACIÓN QUE SEA ILEGAL PARA LA LEY ESTATAL? Si sufre discriminación que de alguna manera infrinja la IHRA, puede presentar un reclamo ante el IDHR. El reclamo debe presentarse dentro del plazo de un año. En el Apéndice B encontrará un ejemplo de formulario de reclamo ante el IDHR. No se cobra ningún cargo por presentación. Puede presentar un reclamo con o sin abogado. El IDHR investiga el reclamo y existen oportunidades de conciliación o mediación, así como también la oportunidad de realizar 5
audiencias. El proceso es informal y sencillo para los propietarios de las viviendas. Se pueden apelar las decisiones finales. El resarcimiento disponible según la IHRA puede incluir: Multas Resarcimiento afirmativo Daños reales, que incluyen daños por vergüenza y humillación Honorarios Sanciones civiles Requisito de que el demandado presente informes de cumplimiento y publique notificaciones de cumplimiento con el Departamento LEYES LOCALES Si sospecha que ha sufrido discriminación, debe verificar las ordenanzas locales de equidad de vivienda. Chicago tiene ordenanzas de equidad de vivienda muy inclusivas. Protege a todas las clases incluidas por la ley federal y la ley estatal y también incluye: Origen de los ingresos, que incluye los cupones de la Sección 8 Identidad de género Condición paternal Otra fuente de la ley local son las ordenanzas de los condados. El Condado de Cook, a través de la Ordenanza de Derechos Humanos del Condado de Cook (CCHRO, por sus siglas en inglés), incluye a todas las clases protegidas bajo la ordenanza de Chicago así como también el estado de vivienda; sin embargo, la cláusula del origen de sus ingresos excluye a las personas con cupones de la Sección 8. El Condado de Cook especifica "transacciones de crédito" como área protegida separada. Prohíbe la discriminación en cualquier aspecto de una transacción de crédito. QUÉ SUCEDE SI SUFRE ALGÚN TIPO DE DISCRIMINACIÓN QUE SEA ILEGAL PARA UNA LEY LOCAL? Si sufre discriminación, puede presentar un reclamo a la agencia administrativa local. En Chicago, la agencia administrativa es la Comisión de Relaciones Humanas de la Ciudad de Chicago. El reclamo debe presentarse dentro de un plazo de 180 días. En el Apéndice C se adjunta un ejemplo de formulario. El resarcimiento disponible según la Ordenanza de Equidad de Viviendas de Chicago puede incluir: Daños reales Daños por estrés emocional 6
Resarcimiento afirmativo Multas Daños punitivos Honorarios Costos Según la Ordenanza de Equidad de Viviendas del Condado de Cook (CCHRO) los reclamos deben presentarse en un plazo de 180 días. Remítase el Apéndice D para ver un ejemplo de formulario de reclamo de la CCHRO. El resarcimiento disponible según la CCHRO incluye: Resarcimiento afirmativo Multas Daños reales Honorarios Costos PRÁCTICAS COMUNES QUE INFRINGEN LAS LEYES FEDERALES, ESTATALES O LOCALES DE EQUIDAD DE VIVIENDA/EQUIDAD DE PRÉSTAMOS Un prestamista no puede legalmente tomar una decisión total o parcial debido a la clase protegida del prestatario o al vecindario en donde está ubicada la unidad de vivienda. Por ejemplo, un prestamista no puede cobrar una tarifa de solicitud de préstamo mayor a los afroamericanos que a los blancos. No obstante, muchas clases de discriminación son más sutiles. La discriminación no se limita a las transacciones individuales. En vez, a menudo se produce a través del tratamiento diferente a personas de un área geográfica con respecto a personas de otra área. Por ejemplo, a todos los residentes de una sección censal en donde la mayoría son hispanos se les otorgan préstamos menos favorables, sin considerar la solvencia crediticia individual, que a las personas de una sección censal no hispana. Si bien una política puede parecer neutral, si su impacto es más fuerte en un grupo de personas que pertenecen a una clase protegida que a grupos no protegidos, puede ser ilegal debido a su "impacto dispar". Es ilegal que la publicidad refleje alguna preferencia sobre la base de una clasificación ilegal. Por ejemplo, es ilegal focalizar la publicidad de préstamos de tasas de alto riesgo en vecindarios minoritarios y de tasas de bajo riesgo en vecindarios de blancos. Con menor frecuencia, algunos publicistas pueden incluir señales visuales en las publicidades, tal como sólo presentar modelos blancos en las fotografías de publicidad de una comunidad. Las ciudades han demandado a los prestamistas por infringir la Ley de Equidad de Vivienda cuando personas pertenecientes a clases protegidas recibieron préstamos de tasas de alto riesgo siendo que calificaban para préstamos de bajo riesgo. Debido a que los préstamos de tasas de alto riesgo son más costosos, tienen mayor probabilidad de incumplimiento. Los edificios vacíos resultantes generan la pérdida de ingresos por impuestos a las ganancias y mayores gastos de mantenimiento y respuesta a llamados de emergencia. 7
La discriminación se puede producir cuando los propietarios de las viviendas buscan modificar un préstamo. Por ejemplo, un prestamista podría rehusarse ilegalmente a considerar una modificación a alguien que tomó una licencia por maternidad o preguntarle a una mujer de qué manera se asegura de prevenir los embarazos. La equidad de la vivienda y de los préstamos es importante en todos los aspectos del proceso de préstamos: publicidad, apertura del préstamo, servicios de préstamos, modificación de préstamos, ejecución hipotecaria, y cómo se mantienen los edificios ejecutados. La discriminación puede ser sutil. Si sospecha de discriminación, comuníquese con The John Marshall Law School Fair Housing Legal Clinic al 312.786.2267. El personal de la Clínica puede realizar "pruebas", un proceso altamente especializado para determinar si se está produciendo discriminación. PASOS SIGUIENTES: Si considera que es víctima de prácticas discriminatorias en cuanto a la vivienda o a los préstamos para la vivienda, deberá considerar hacer lo siguiente: 1. Reunir los documentos relacionados con su situación 2. Llamar a The John Marshall Law School Fair Housing Legal Clinic al 312.786.2267. 3. Preparar la presentación del reclamo usando los formularios correspondientes que se encuentran en el Apéndice. 4. Considere buscar un abogado particular si una clínica no pudiera tomar su caso. Debido a que muchas leyes de equidad de vivienda permiten la recuperación de los costos y los honorarios de abogados, usted podrá buscar un abogado que no le cobre inicialmente honorarios y los tome de los honorarios y costos otorgados si usted gana. 8
GLOSARIO Daños reales Los daños reales son los mismos que los daños compensatorios que se definen más abajo. Reclamo administrativo Un reclamo alegando discriminación de vivienda presentado ante una agencia administrativa tal como la HUD, el Departamento de Derechos Humanos de Illinois o una agencia de derechos humanos local. Audiencia administrativa Una presentación de hechos o un argumento legal ante una agencia administrativa para determinar si se produjo una infracción a la ley. Publicidad Según lo definido en la Ley de Equidad de Vivienda, publicidad es cualquier publicación escrita o verbal relacionada con la venta o alquiler de viviendas. Fiscal General Se refiere al Fiscal General de los Estados Unidos y, por inferencia, al Departamento de Justicia de los Estados Unidos. Ordenanza de Equidad de Vivienda de Chicago La ley local en Chicago que prohíbe la discriminación de vivienda. No es substancialmente equivalente a la Ley de Equidad de Vivienda federal. Se aplica por la Comisión de Relaciones Humanas de la Ciudad de Chicago. Sanción Civil Una sanción monetaria que se puede imponer sobre un demandado si se lo encuentra culpable de actos discriminatorios voluntarios, maliciosos o temerarios. La sanción se paga al gobierno, no al demandante. Daños Compensatorios Los daños que pueden resarcir a una víctima de discriminación de vivienda por las lesiones realmente sufridas. Los daños compensatorios pueden incluir gastos en efectivo, compensación por pérdida de derechos, y compensación por humillación y estrés emocional. Demandante Una persona que presenta una demanda ante una agencia administrativa o un tribunal para comenzar una investigación administrativa o un juicio. La demanda deberá expresar los hechos que dan lugar a una violación de equidad de vivienda. Conciliación Conciliación se refiere a los esfuerzos de la HUD o de una agencia estatal para intentar resolver una demanda de equidad de vivienda sin una audiencia, obteniendo un arreglo entre las partes. Acuerdo de Honorarios Condicionales Un acuerdo por el cual el abogado del demandante recibe un porcentaje de lo adjudicado en la demanda como honorarios de abogados, si la demanda es favorable. 9
Ordenanza de Derechos Humanos del Condado de Cook La ley local en el Condado de Cook que prohíbe la discriminación de la vivienda. No es substancialmente equivalente a la Ley de Equidad de Vivienda federal y es aplicada por el Departamento de Derechos Humanos del Condado de Cook. Costos Son los cargos pagados para presentar una acción ante los tribunales. Impacto dispar Una política puede parecer de aspecto neutral pero sin embargo producir un impacto o efecto discriminatorio sobre una clase protegida. El impacto se demuestra generalmente a través de las estadísticas. Cuando se demuestra un impacto, el demandante debe expresar un motivo comercial válido para la política. Agencia Equivalente Una agencia de derechos humanos estatal o local que aplica una ley u ordenanza de equidad de vivienda que es substancialmente similar a la Ley Federal de Equidad de Vivienda. Multas Sanciones impuestas por ley contra alguien que infringe las leyes de equidad de vivienda. Dichas Multas no se pagan normalmente al denunciante. Ejecución Un procedimiento iniciado por un prestamista para rescindir todos los derechos de un prestatario que no puede cumplir sus obligaciones sobre un préstamo avalado por bienes inmobiliarios. Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito Una ley federal que protege contra la discriminación en ciertas transacciones de préstamo. Ley de Equidad de Vivienda La ley federal promulgada originalmente en 1968 que prohíbe la discriminación en la vivienda residencial. Línea de crédito de equidad para la vivienda Un proceso por el cual los propietarios son previamente aprobados para pedir prestado un determinado monto de dinero sobre la base de su patrimonio en su vivienda. Asesor de vivienda aprobado por HUD Personas capacitadas para asesorar a los compradores o a los propietarios sobre el cumplimiento de sus obligaciones financieras con respecto a sus viviendas. Medida cautelar Una orden de un tribunal que exige que un demandado haga o deje de hacer algo. Generalmente, la medida cautelar se impone sólo después de una audiencia. Modificación Un proceso por el cual un prestamista reducirá las obligaciones debidas por un prestatario sobre un préstamo. Hipoteca Un interés en inmuebles otorgado a un prestamista como aval contra el prestatario que no cumple con un préstamo. 10
Pagaré Un instrumento legal firmado por un prestatario en el que promete pagar determinado monto de dinero en determinado momento. Hipoteca de Tasa de Bajo Riesgo Un préstamo otorgado con una tasa de interés que está vinculada a un estándar fijo y es generalmente la mejor tasa disponible de un prestamista comercial. Daños Punitivos Daños otorgados a un demandante para sancionar a un demandado por actos discriminatorios voluntarios, maliciosos o temerarios. Servicio El proceso de cobrar los intereses y el capital de un préstamo después de acordado el préstamo. Hipoteca de Tasa de Alto Riesgo Un préstamo con una tasa de interés más alta que la otorgada a prestatarios de bajo riesgo. Debería vincularse a la solvencia crediticia del prestatario, pero generalmente se convierte en abuso cuando se otorga a personas que podrían calificar para un préstamo de tasa de bajo riesgo. Prueba Un procedimiento aprobado por los tribunales por el cual personas no solicitantes se hacen pasar por solicitantes para ver si los miembros de distintas clases son tratados de manera diferente. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (HUD) La agencia administrativa federal responsable de que se aplique la Ley federal de Equidad de Vivienda. APÉNDICES A - Formulario de Reclamo del HUD B - Formulario de Reclamo del IDHR C - Formulario de Reclamo del Departamento de Relaciones Humanas de Chicago D - Formulario de Reclamo del Departamento de Derechos Humanos del Condado de Cook El trabajo que se proveyó como base de esta publicación fue financiado por un acuerdo cooperativo con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. La substancia y los hallazgos de este trabajo están dedicados al público. El autor y el editor son los únicos responsables por la precisión de las declaraciones e interpretaciones contenidas en esta publicación. Dichas interpretaciones no reflejan necesariamente la visión del gobierno. 11