EL MERCADO SECUNDARIO

Transcripción

1 EL MERCADO SECUNDARIO 1. Propósito y visión general Este capítulo describe cómo los préstamos se venden en el mercado secundario y la forma en la que la garantía entra en juego en caso de incumplimiento del prestatario. El mercado secundario es un mecanismo que permite a los prestamistas a vender préstamos garantizados y la obtención de liquidez para hacer préstamos adicionales. A través del mercado secundario, el prestamista recibe los siguientes beneficios que luego se pueden pasar al prestatario en forma de menores tasas de interés y términos de tasa fija ya: Reducción del riesgo de tasa de interés mediante la transferencia del riesgo de aumentos de las tasas de interés para el mercado secundario. Conceptos importantes en este tema: - Transferencias al mercado secundario - Títulos de demanda de recompra de acciones - Recompra del préstamo Aumento de la liquidez mediante el uso de los fondos recibidos de la venta de préstamos para los préstamos adicionales o actividad de inversión. Aumento del retorno de la inversión mediante la venta del préstamo en el mercado secundario y mantener una cuota de mantenimiento. Un prestamista puede incrementar su retorno sobre el capital invertido mediante la reducción de su capital en riesgo. 2. El titular frente a los participantes La Agencia hace una clara distinción entre el titular del préstamo y un participante en el préstamo. En unos Empresas Patrocinadas por el Gobierno no (GSE), la titulización, y el titular es una persona u organización que no sea el prestamista que tiene la totalidad o parte del préstamo sin responsabilidades de mantenimiento. El titular de la "mantiene" las notas, y la parte garantizada de las notas está respaldada por la "entera fe y crédito" del gobierno de EE.UU. en caso de incumplimiento. La Agencia considera que las GSE o el emisor de Ginnie Mae como el "titular" de las notas en una transacción de titulización. Un emisor de GSE o Ginnie Mae pueden tener responsabilidades de mantenimiento. A menos que se indique lo contrario, todos los titulares deben tener un formulario RD , "Convenio de Garantía de Cesión", que ha sido ejecutado por la Agencia o la Agencia debidamente firmado acuerdo aprobado garantía de asignación.

2 Un participante es una persona u organización que compra un interés en el préstamo. Un participante posee una participación de las notas, mientras que otra entidad mantiene las notas, el colateral que asegura las notas, y toda la responsabilidad para el servicio de préstamo. Un participante no tiene ninguna parte de las notas, pero tiene un acuerdo de participación con el prestamista. Un participante no tiene derecho a la garantía en caso de incumplimiento. 3. Transferencias al mercado secundario Requisitos para préstamos en venta en el mercado secundario El prestamista podrá vender, ceder, o participar la totalidad o parte de un préstamo de la realización de uno o más prestamistas o inversionistas en o después del cierre del préstamo. Los prestamistas están regularmente en contacto con, y normalmente mantener una lista de corredores o agentes interesados en la compra de préstamos GRRHP, o puede que trabajar directamente con Fannie Mae o Freddie Mac o Ginnie Mae será el emisor. A continuación se muestra un ejemplo de una transacción media comprende los pasos de un prestamista y un corredor: - Póngase en contacto con varios corredores. Los corredores tendrán que saber: o En cuál de los tres programas de garantías de préstamos del préstamo se hace: o Opción Uno, la garantía permanente, Opción dos, garantía de financiación de la construcción avanzada y permanente, o la opción tres, garantía continua. o El monto del préstamo y el tamaño de la porción garantizada. o La tasa de interés. o La fecha de vencimiento. o El programa de pagos. o Si se trata de un nuevo préstamo, cuando se financiarán. - Determinar préstamo del servicio de pago. - Seleccione una oferta. o Mantener negociaciones relativas a las primas y tarifas. La Agencia podrá participar pulg Estas negociaciones sólo como un proveedor de información. - Revisión de los documentos. El corredor o intermediario deberá enviar al prestamista una carta de compromiso de compra. El prestamista debe notificar a la Agencia que el préstamo se está vendiendo y obtener los documentos que la Agencia tendrá que ejecutar. Con el fin de completar la venta, el prestamista debe firmar y devolver una copia de la carta compromiso con el corredor, junto con lo siguiente:

3 o Una copia de las notas. o Ejecutado Forma RD o Ejecutado Forma RD (véase el párrafo 3.12 b) de una agencia probada o acuerdo de cesión de garantía. - Cerca de la transacción. o Una vez recibidos los formularios, el titular o el corredor prepara el formulario RD , o una agencia de garantía de asignación de acuerdo aprobado y lo envía a la entidad crediticia en el envío. El prestamista firma las tres formas y las transmite a la Agencia para su ejecución. La Agencia firma los formularios y los envía al prestamista o corredor de la inversión, y la fecha de liquidación se establece. o El agente devuelve la copia original a la entidad crediticia y otra copia a la Agencia. o En la fecha de liquidación, los cables de corredores de los fondos a la entidad crediticia. Una vez que los documentos son recibidos por la Agencia, que tratará de devolver los formularios ejecutados de la entidad crediticia dentro de 7 días naturales. Ejecución de la Agencia del formulario RD El prestamista debe proporcionar a la Agencia copias de todas las formas apropiadas utilizados en la venta o cesión. Una vez que el prestamista acepta la oferta de un comprador específico, el prestamista debe notificar a la Agencia que el préstamo se vende y presentar el Formulario RD a la Agencia para su ejecución. La agencia oficial autorizado deberá ejecutar el Formulario RD después de revisar de acuerdo con este párrafo. La forma no tiene que ser firmada por el titular de la Agencia antes de la aprobación de la cesión. Después de la ejecución por el prestamista y el Organismo, el Titular tendrá que firmar y devolver una copia a la Agencia para la retención en el expediente del prestatario y de actualizar las áreas pertinentes en su sistema de seguimiento de préstamos con el nuevo titular / asignatario de la información. Antes de ejecutar el Formulario RD , la agencia oficial autorizado revisará los documentos para determinar los siguientes elementos.

4 Para que el préstamo se está vendiendo? Un préstamo no puede ser vendido para el prestatario o alguien que tiene una relación con el prestatario o es un propietario o subsidiaria de la propia sonda. Está el préstamo en mora? Préstamos en mora no podrán ser vendidos en el mercado secundario. Tras la venta del prestamista o la cesión del préstamo, el prestamista quedará obligado a todas las obligaciones señaladas en la Garantía de Préstamo Nota, el Acuerdo de la entidad crediticia, las regulaciones del programa de emergencia, el programa y los futuros reglamentos. El prestamista le enviará el titular de la ejecución del prestatario unido a la garantía, y el titular tendrá éxito a todos los derechos de la Garantía de Préstamo Nota correspondiente a la porción del préstamo adquirido. La participación de los préstamos Para los préstamos que son GRRHP Protección de valores garantizados, el prestamista debe seguir procedimientos para cerrar las transacciones del mercado secundario. Los prestamistas de que el negocio con Freddie Mac y Fannie Mae seguirán sus respectivos procedimientos para cerrar las transacciones del mercado secundario que impliquen préstamos GRRHP. Los prestamistas deberán proporcionar a la Agencia con la documentación adecuada a la evidencia de la transacción en el mercado secundario en el expediente del prestatario. La Agencia se actualizará su sistema de seguimiento del préstamo en consecuencia. Una vez que los préstamos se forman en de valores garantizados, el prestamista no tiene que ejecutar un Formulario RD para las tareas posteriores. Los préstamos y / o servicios hipotecarios de respaldo de valores garantizados sólo pueden ser asignados a un emisor, con la aprobación previa. Para los préstamos que están respaldando valores garantizados, donde existe un conflicto entre este capítulo y los requisitos de, los requisitos prevalecerán. 4. Titular de la demanda de recompra de acciones. El titular podrá hacer que la demanda por escrito de la entidad crediticia para la recompra de la parte no pagada del préstamo cuando:

5 - El prestatario no ha hecho un pago de principal y / o los intereses devengados por el préstamo durante al menos 60 días, o - El prestamista ha dejado de dar el Titular de la parte proporcional de los pagos efectuados por el prestatario un plazo de 30 días naturales siguientes a la recepción del pago. El titular al mismo tiempo se le debe enviar una copia de la carta de demanda a la Agencia. Cuando un prestamista se solicita el préstamo para la recompra del titular, el prestamista debe examinar la solicitud de acuerdo a las acciones de mantenimiento que sean necesarias sobre el préstamo. A fin de facilitar la contabilidad simplificada de mantenimiento y operaciones de crédito, los prestamistas se les animan a recomprar el préstamo a petición del titular. El prestamista le notificará al titular de la Agencia y la de su decisión de volver a comprar dentro de 10 días hábiles desde la fecha de la carta escrita por el titular de la demanda. El prestamista puede acordar para la recompra de la parte no pagada de la totalidad del préstamo del titular, a pesar de que la garantía no cubrirá la parte no garantizada del préstamo. Si el prestamista decide volver a comprar, el prestamista tiene 30 días calendario desde la fecha de la carta del titular a la demanda por escrito para hacerlo. La garantía no cubrirá la parte no garantizada del préstamo o los intereses nota al Titular en la parte de préstamos garantizados devengados después de 90 días naturales contados a partir de la fecha de la carta de demanda a la entidad crediticia solicitar la recompra. El prestamista podrá deducir cuota de mantenimiento de la entidad crediticia de la cantidad de recompra. El prestamista acepta una cesión sin recurso de la titular tras la recompra. El prestamista se le anima a recomprar el crédito para facilitar la contabilidad de los fondos, resuelve el problema, y evitar que el valor por defecto, donde y cuando sea razonable. Tras la recompra, el prestamista deberá notificar a la Agencia mediante la devolución del Contrato de Cesión original. La Agencia se actualizará su sistema de seguimiento del préstamo en consecuencia. 5. Prestamista con recompra iniciada Si como consecuencia de impago del préstamo o la restructuración del préstamo inminente, la entidad crediticia determina que su recompra de acciones es necesario para atender adecuadamente el préstamo, el prestamista puede recomprar el crédito del titular. Recompra prestamista no está obligado, si el titular acepta los términos de las notas restructuradas. Si los intereses se capitalizan y la nueva nota se toma, la nota original se modifica, o la cantidad principal se modifica, el prestamista debe asegurarse de que la asignación se modifica para

6 reflejar la parte real de garantía en poder del titular. El prestamista no volverá a comprar en el titular con fines de arbitraje. El prestamista debe documentar todos los intentos de recompra del préstamo del titular en el archivo de préstamo. 6. La demanda de recompra de préstamos contenidos El prestamista aprobado emisor / puede hacer una solicitud por escrito a la Agencia para la recompra de la parte no pagada del préstamo cuando el prestatario no ha hecho un pago de principal y / o los intereses devengados por el préstamo por lo menos 90 días. 7. La compra del préstamo o de la nota de la Agencia Si el prestamista no recomprar el préstamo conforme a lo dispuesto en el artículo 12.4, la Agencia va a comprar a partir del titular el saldo del capital de la porción garantizada con los intereses devengados a la fecha de la recompra, menos la tarifa de servicio de la entidad crediticia, dentro de los 30 días calendario después de escrita exigir a la Agencia del titular. Esta notificación de la demanda se suma a la copia de la solicitud por escrito de la entidad crediticia. La garantía no cubre los intereses nota al titular de los préstamos garantizados resultantes después de 90 días naturales desde la fecha de la carta original de la demanda del titular de la prestamista solicitando la recompra. Con su demanda en la Agencia, el titular deberá incluir: Una copia de la solicitud por escrito formulada en el momento del prestador; Los originales de la Garantía de Préstamos y Nota debidamente endosado a la Agencia o el original de una agencia aprobada acuerdo de garantía de asignación; Una copia de cualquier respuesta por escrito a la demanda prevista por el prestamista para el titular, y Un número de cuenta para que la Agencia podrá remitir el monto de la compra a través de transferencia electrónica de fondos. La Agencia notificará al prestador de su recepción de la solicitud del titular para el pago. El prestamista debe proporcionar a la Agencia la información necesaria para la Agencia para determinar la cantidad apropiada por el titular de un plazo de 10 días hábiles a partir de la fecha de la carta de demanda por escrito a la entidad crediticia del titular de solicitar la recompra de la porción garantizada. El prestamista presentará un estado actual de certificación de que un funcionario autorizado de la entidad crediticia que indica el principal no pagado y el interés entonces adeudado por el prestatario en el préstamo y la cantidad

7 adeudada en ese momento a cualquier titular. Cualquier discrepancia entre la cantidad reclamada por el titular y la información presentada por el prestamista tiene que ser resuelto entre el prestamista y el titular antes del pago será aprobado. La Agencia coordinará la resolución de la discrepancia. Este conflicto se suspenda la ejecución de la obligación de pago de 30 días calendario. La agencia oficial autorizado revisará el expediente del prestatario del préstamo y: - Verifique que las cantidades adeudadas a la entidad crediticia y el titular, y - Rellene el formulario RD , "compra de una parte del préstamo garantizado", y devolverlo a la Oficina de Finanzas para su procesamiento. En el momento de la compra por parte de la Agencia, el titular de la Agencia asignará original aprobado acuerdo de garantía de asignación a la Agencia sin tener que recurrir, incluyendo todos los derechos, títulos e intereses en el préstamo. Compra por la Agencia no cambiar, alterar o modificar cualquiera de las obligaciones de la entidad crediticia a la Agencia se especifica en el Acuerdo del prestamista o la garantía de préstamo Nota ni la compra renunciar a cualquiera de los derechos de la Agencia contra el prestamista. La Agencia tiene éxito a todos los derechos del titular de la aplicación de la Garantía Nota préstamo, incluyendo el derecho a la compensación de los pagos de la Agencia le debe al prestamista los fondos destinados al pago por el prestamista a la Agencia. Agencia de compra de préstamos contenidos La Agencia comprar o su aprobación emisor / prestamista el saldo de capital impago de la porción garantizada con los intereses devengados hasta la fecha de la recompra, menos, el emisor / tarifa de servicio del prestamista, dentro de los 30 días naturales después de la solicitud por escrito a la Agencia o su emisor aprobó / prestamista. Además de la parte no pagada del préstamo garantizado, la garantía sólo cubre los intereses devengados hasta 90 días calendario a partir de la fecha en que la Agencia haya recibido la notificación de la demanda de o su emisor aprobó / prestamista. Con su demanda en la Agencia, o su prestamista aprobado emisor / serán las siguientes: - Los originales de la Garantía de Préstamos y Nota debidamente endosado a la Agencia; - Un número de cuenta para que la Agencia podrá remitir el monto de la compra a través de transferencia electrónica de fondos, y

8 - Una declaración de corriente certificado por un funcionario competente autorizado de la entidad crediticia que indica el principal no pagado y el interés entonces adeudada por el préstamo. La Agencia notificará a su emisor / prestamista la aprobación de su recibo de la notificación de la demanda. La agencia oficial autorizado revisará el expediente del prestatario del préstamo y - Verifique que las cantidades adeudadas a la entidad crediticia, y - Rellene el formulario RD y devolverlo a la Oficina de Finanzas para su procesamiento. En el momento de la compra por parte de la Agencia, su prestamista aprobado emisor / asignará los intereses y todos en el préstamo a la Agencia. Compra por la Agencia no cambiar, alterar o modificar cualquiera de las obligaciones del Emisor / Prestador de la Agencia se especifica en el Acuerdo del prestamista o la garantía de préstamo Nota ni la compra renunciar a cualquiera de la derecha de la Agencia contra el emisor / prestamista. La Agencia tiene éxito a todos los derechos del Emisor / Prestador de conformidad con la Garantía de Préstamo Nota incluido el derecho a la compensación los pagos de la Agencia adeuda el emisor / prestamista. 8. Honorarios por prestación de servicios La Agencia de Garantía de Préstamo no cubrirá los gastos de mantenimiento en la parte no garantizada del préstamo.