CIRCULAR 14/2014 El plazo del contrato de arrendamiento de local de negocio El día 9 de mayo de 1985, entró en vigor el Real Decreto-Ley 2/1985 que determinó un antes y un después en los arrendamientos urbanos: los anteriores a esta norma legal, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores, que tenían la duración que libremente estipulasen las partes contratantes, sin que les fuese de aplicación forzosamente el régimen de prórroga forzosa. Los contratos de arrendamiento de locales de negocio anteriores al citado Real Decreto-Ley están sometidos al régimen de prórroga forzosa del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por Decreto número 4104/1964, de 24 de diciembre 1964 (en adelante, LAU de 1964), bajo el cual, la duración del arrendamiento de los locales de negocio estaba sujeto a la prórroga forzosa del artículo 57: "Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones" No obstante, la actual Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU de 1994), con el objetivo de poner fin a estos contratos de arrendamientos de local de negocio que, en el momento de su entrada en vigor, estaban sometidos a un régimen de prórroga forzosa obligatorio por imperativo legal, estableció en la Disposición Transitoria Tercera, que tiene por rúbrica precisamente "Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985", unos plazos de finalización de estos contratos. El plazo más amplío que prevé la norma para determinados tipos de negocio es de 20 años contados a partir de la entrada en vigor de la LAU de 1994, esto es, a partir del 1 de enero de 1995. Por tanto, la gran mayoría de contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al citado Decreto se extinguirán, según la normativa aplicable, el 31 de diciembre de 2014. En relación con los contratos posteriores al 9 de mayo de 1985, hay que estar al régimen previsto en la Disposición Transitoria Primera segundo apartado de la LAU de 1994 que establece: "Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuarán
rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda." Así, al contrario de lo que sucede con los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, la duración de los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, no está sujeta imperativamente al régimen de prórroga forzosa, al disponer el artículo 9.1 de esta norma: "Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto- ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil." No obstante, al no prohibir el citado Real Decreto-ley el sometimiento voluntario de las partes al régimen de prórroga forzosa, suprimiendo únicamente su obligatoriedad, el Tribunal Supremo declaró en varias sentencias que: "La entrada en vigor del RDL 2/1985 no impide, en el ejercicio de libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil, que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse de manera expresa o implícita, que no tácita, al régimen de prórroga forzosa." (Sentencias del TS de 10 de junio de 1993, y de 23 de mayo de 1995, entre otras) Tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, dado que los plazos de extinción de la Disposición Transitoria Tercera antes citada sólo son aplicables a los contratos anteriores al RDL 2/1985, respecto a los posteriores al 9 de mayo 1985 pero anteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1994 en los que las partes se sometían voluntariamente al régimen de la prórroga forzosa, la tendencia jurisprudencial ha sido la de aceptar que les es de aplicación dicho régimen. Simplemente exige el Tribunal Supremo que el pacto de prórroga forzosa conste con toda claridad y sin ninguna duda. (STS 22 de junio de 2009) Con la LAU de 1994 desaparece la posibilidad de suscribir un contrato de arrendamiento con prórrogas forzosas, así, el Tribunal Supremo en la Sentencia de 9 de septiembre de 2009 relativa a un contrato del año 1998 señaló que: "La intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato de arrendamiento
lo que determina que la cláusula que así lo establece no puede desplegar sus íntegros efectos en la forma convenida". Dicha Sentencia fue revolucionaria por la solución que ofreció para determinar la duración máxima de un contrato del año 1998 en el que se había pactado una duración "indefinida", y fue acudir a la aplicación analógica de las normas del usufructo y, en concreto, del artículo 515 del Código Civil, que establece que el usufructo celebrado con personas jurídicas tendrá una duración máxima de 30 años a contar desde su constitución. Dicho criterio fue aplicado posteriormente en un supuesto idéntico por la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2010. No obstante, estos eran supuestos de contratos suscritos bajo la vigencia de la LAU de 1994, que no sólo no regula ni reconoce las prórrogas forzosas, sino que parte de sus Disposiciones Transitorias se dedican a establecer un sistema de finalización de los contratos suscritos al amparo de la legislación anterior sometidos a la normativa de prórroga forzosa, pero nada dicen de aquellos en los que dicha prórroga forzosa se pactó voluntariamente en virtud de la libertad que ofreció el Real Decreto-Ley de 1985. Por tanto, la doctrina jurisprudencial relativa a contratos de arrendamiento de local suscritos con posterioridad al 9 de mayo de 1985, pero anteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1994, en los que las partes se sometían voluntariamente al régimen de prórroga forzosa por permitirlo la normativa vigente en aquel entonces, ha sido la de desestimar cualquier demanda que pretenda la resolución de un contrato de arrendamiento por expiración del plazo si de su lectura resulta evidente que la voluntad de las partes fue someterse al régimen de prórroga forzosa de la Ley de 1964. En concreto, el Tribunal Supremo en la Sentencia de 15 de junio de 2011, relativa a un contrato de arrendamiento de un local concluido en 1987 señaló: "Esta Sala ya ha declarado en diversas ocasiones que, aunque tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985 se produjo la supresión del régimen de prórroga forzosa que, para los arrendamientos urbanos, imponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, sin embargo, nada impide que las partes, en uso de su libertad contractual, puedan establecer cláusulas o pactos que impliquen el voluntario sometimiento al referido régimen. En tal caso, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, de otro modo, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido.", y en igual sentido, la Sentencia de 8 de de septiembre de 2011. Posteriormente, el Tribunal Supremo, contrariando la postura que había mantenido en esta cuestión, mediante la Sentencia 831/2011 de 17 de noviembre determinó la aplicabilidad del
régimen de finalización de la situación de prórroga, establecido en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, a los contratos de arrendamiento de local de negocio posteriores al Real Decreto-Ley de 1985. Dicho pronunciamiento fue muy controvertido por ir en contra de lo que dispone la Ley, puesto que la Disposición Transitoria Tercera es aplicable a "Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985". En la actualidad, la doctrina jurisprudencial en relación a los contratos posteriores al 9 de mayo de 1985 pero anteriores a la LAU de 1994 en los que las partes se someten expresamente al régimen de prórroga forzosa, es de respetar la voluntad de las partes, en concreto se pronuncian en este sentido, entre otras, las siguientes sentencias del TS: Sentencia del TS núm. 611/2013 de 16 de octubre: Esta Sala ha abordado la cuestión ahora suscitada, entre otras, en sentencia núm. 204/2013, de 20 marzo, Recurso de Casación núm. 289/2010, afirmando que «Es doctrina de esta Sala que: " [..] el alcance que debe darse a la expresión "tiempo indefinido" consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964, por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato ( STS 22 de noviembre de 2010. RC 393/2006 )» ; a lo que añade que dicha expresión ("tiempo indefinido") es contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento y es por ello que no equivale al pacto de prórroga forzosa «salvo que del conjunto de las cláusulas o estipulaciones del contrato pueda inferirse lo contrario...». En este caso ha de considerarse que la sentencia impugnada no ha seguido adecuadamente dicha doctrina pues no es preciso acudir al conjunto de las cláusulas del contrato, sino que basta la consideración de la cláusula de duración, para concluir que la voluntad de las partes expresada en el contrato era la de someterse al régimen de la prórroga forzosa de la LAU 1964, como permitía el RDL 2/1985, pues se dice que la duración es indefinida por ser el arrendamiento prorrogable en la forma prevista en la vigente LAU (que era entonces la de 1964), o en las futuras. El artículo 9 del RDL 2/1985, que supuso una importante innovación en el régimen arrendaticio urbano, se limitó a suprimir el carácter forzoso de la prórroga sin impedir que fueran las propias partes las que acordaran someterse a dicho régimen previsto en el artículo 57 de la LAU 1964, que resultaba de uso facultativo para el arrendatario y que únicamente cesaba por las causas específicamente previstas por la ley. En el caso presente la propia literalidad del contrato pone de manifiesto que las partes se sometieron voluntariamente al régimen de la prórroga forzosa previsto en la LAU 1964, y dicho contrato ha de seguir rigiéndose por dicha normativa de conformidad con lo dispuesto por la Disposición Transitoria Primera.2 de la LAU 1994.
Sentencia del TS núm. 595/2014 de 23 de octubre: Sobre los requisitos que ha de tener un contrato de arrendamiento concertado tras el RDL 2/1985 (RCL 1985, 1064), para que se pueda entender que puede prorrogarse forzosamente para el arrendador, esta Sala ha declarado: "la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU (RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86) 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Ello no impide, en el ejercicio precisamente de esa libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil, que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa. Ahora bien, en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aun en estos casos, es decir, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del articulado ( SSTS 9 de septiembre de 2009 (RJ 2009, 4585) [RC n.º 1071/2005 ], y de 7 de julio de 2010 (RJ 2010, 5709) [RC n.º 151/2007 ])". Barcelona, 10 de diciembre de 2014. Eva Segarra Abogado