Plan de Renovación Urbana del entorno del río Manzanares en Madrid Fernando Fernández y Alfredo Villanueva, AUIA Arquitectos Urbanistas e Ingenieros Asociados Palabras clave: regeneración, rehabilitación, eficiencia energética, centralidad. El Plan de Renovación Urbana del entorno del Manzanares aprobado por el Ayuntamiento de Madrid 1 es una estrategia sistematizada de rehabilitación y renovación de la edificación residencial, comercial y terciaria que forma el frente del río Manzanares y la Avenida de Portugal. El Plan Director es un instrumento generador de ideas en un ámbito urbano de extraordinaria centralidad y representatividad, integrador de ámbitos social y económicamente heterogéneos, continuador de las transformaciones urbanas que han resultado de los proyectos Madrid Calle 30 y Madrid Río, proponiendo ahora, en el eje fluvial recuperado, la intervención sobre la edificación privada y el tejido de actividades sociales y económicas. En el Plan se trazan las directrices para el tratamiento de mejora de las edificaciones, que conforman los distintos frentes e hitos urbanos del río y constituyen el cerramiento vertical de estos espacios públicos. Una vez que el proyecto Madrid Río está creando un tapiz verde y arbolado en el espacio público, la rehabilitación urbana es una oportunidad para generar una nueva escena del Manzanares. Se trataría de una experiencia, que exige coordinar e incentivar a los propietarios privados, proyectando una imagen unitaria de manzanas y conjuntos, que expresen la dinámica del cambio en los barrios y la identidad del río como espacio de centralidad representativo de Madrid. Es un proceso innovador que debe continuar con un programa de gestión en varias legislaturas, con la modificación de planeamiento en ámbitos puntuales, y que implicará la revalorización de la escena urbana en su conjunto y nuevas oportunidades de actuación. El plan de etapas establece tres escenarios de actuación a corto, medio y largo plazo, en 4, 8 y 12 años respectivamente. El ámbito total del Plan de Renovación Urbana del entorno del Manzanares abarca 390 has y casi 30.000 viviendas, coincidente con las manzanas que forman la fachada del Plan Especial del Río, con un recorrido de aproximadamente 8 kilómetros en el Manzanares y casi 2 en la Avenida de Portugal, y un entorno urbano cercano que forma una franja media de 500 metros. Es, para Madrid, un área de relevante importancia, a caballo entre el centro-ensanche y los distritos del suroeste de la ciudad, y un tejido urbano típico de las extensiones residenciales de los años 60 y 70. 1 El documento integro aprobado puede consultarse en www.munimadrid. El trabajo se ha realizado por encargo de la Dirección General de Planeamiento Urbanístico del Área de Gobierno de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento de Madrid. Dirección del trabajo: Joaquín Mañoso, Director General de Planeamiento Urbanístico; Carlos Lasheras, Subdirector General de Planificación y Revitalización del Centro Urbano; Rafael Castejón, Jefe del Departamento de Actuaciones Públicas en el Centro Urbano. Equipo redactor: AUIA, Arquitectos Urbanistas Ingenieros Asociados, SLP. Alfredo Villanueva, y Fernando Fernández, arquitectos. Equipo de trabajo: Emilio Parrilla, Alicia Gómez, José de Coca, Álvaro Ardura, arquitectos; Juan Murillo, José Antonio Lorenzo, ingenieros de caminos. Equipos sectoriales: Javier Angulo, sociólogo; José Montero, economista; Luis Álvarez-Ude Cotera, arquitecto; Aniela Krzyzaniak, arquitecto paisajista. Plan de Renovación Urbana del entorno del río Manzanares en Madrid - 1
Un espacio de referencia para la ciudad E j e u r b a n o El entorno del río Manzanares ha sido un espacio varias veces planificado en la ciudad como corredor verde fluvial y, sin embargo, permanentemente utilizado como trasera urbana y espacio residual. La irrupción de la M30 rompió la Avenida del Manzanares como eje lineal continuo en los márgenes del río previamente canalizado 2, destrozó la escena y las funciones de conexión transversal urbana de los ejes históricos (desde el Puente del Rey a los trazados barrocos) y viarios (las carreteras nacionales de Extremadura, Toledo y Andalucía) y creó una situación de impacto brutal por la contaminación atmosférica y acústica para los vecinos. Prueba de esta degradación es la bajísima implantación de actividades cualificadas en comparación con otras zonas de la M30. Casa de Campo Vista Alegre Príncipe Pío M a n z a n a r e s E j e U r b a n o Gran Vía Centro Pasillo verde ferroviario M a n z a n a r e s Prado- Recoletos Atocha Atocha Delicias Legazpi 1. El eje del Manzanares en relación con la estructura urbana, las zonas de rehabilitación de centro histórico y los planes directores municipales Las actuaciones del gobierno municipal de Alberto Ruiz Gallardón en el entorno del Manzanares constituyen un ejemplo paradigmático de la intervención en la ciudad mediante proyectos (urbanos) sin plan (urbanístico previo), propuestas políticas y electorales que empiezan y acaban en una legislatura, que no pueden someterse al prolijo y despacioso proceso de aprobación de instrumentos de planeamiento, al conflicto entre administraciones o propietarios privados, y que sin embargo, pueden introducir en la ciudad dinámicas renovadoras de largo alcance. Las transformaciones más recientes arrancan en una primera etapa con el soterramiento de la M30, concebida como un compromiso municipal adquirido en las elecciones de 2003. El urgente proyecto traslada literalmente la infraestructura viaria al subsuelo, manteniendo básicamente el esquema de nudos y conexiones con el entorno. El debate público y profesional sobre la estructura de la movilidad de Madrid, la ausencia de revisión del Plan General, el proceso de participación pública, la falta de evaluación ambiental, y las protestas vecinales quedaron también soterrados después de una rápida e impactante (en todos los sentidos) ejecución de las obras en el transcurso de una legislatura. Para otras muchas queda la repercusión y digestión del enorme coste económico de las obras. En paralelo a la consolidación del soterramiento, la segunda etapa consistirá en dar forma al espacio público resultante del mismo, arrastrando los condicionantes de las losas del túnel, galerías de evacuación de humos, entradas y salidas de vehículos, etc. Las más de 120 hectáreas disponibles se han utilizado para articular un espacio urbano de encuentro entre los 6 distritos colindantes, separados hasta ahora física y 2 El Plan de Canalización de 1943 rompe definitivamente con la ribera verde planteada por Pedro Bidagor, pero establece la primera formalización clara de la alineación de avenidas y edificios al río y es el origen del cauce hidráulico y escenográfico tal y como lo conocemos. Plan de Renovación Urbana del entorno del río Manzanares en Madrid - 2
administrativamente por el río, e introducir nuevas conexiones peatonales, la reurbanización del viario del entorno, dotaciones y generar un gran parque lineal conectando todos los parques urbanos próximos 3. La relevancia del enorme espacio liberado y la realidad de la debilidad estética e intrascendencia del espacio privado, enormemente deteriorado por la agresión del tráfico, condujeron a plantear la necesidad de planificar el embellecimiento de la fachada al río y la articulación del zócalo comercial. Con la apertura de la tercera etapa, el Ayuntamiento complementa el proyecto Madrid Río, con un Plan Director de renovación urbana en profundidad y no sólo de embellecimiento de sus fachadas, con la estrategia de crear un nuevo eje urbano, cuya principal seña de identidad respecto de otras áreas de centralidad de la ciudad consistirá en la reconciliación de Madrid con su río y la necesidad de mejorar la calidad de sus edificaciones y las actividades que en ellas se desarrollan. 2. Imágenes del estado actual de fachada y, medianerías en bloques residenciales, espacios vacantes y otros edificios De nuevo la planificación de esta tercera etapa se realiza con condicionantes previos. En los contenidos funcionales, entre otros, por la existencia de tránsitos cortados entre la edificación consolidada y el parque por la elevación de las cotas del túnel y las salidas y entradas, y en los contenidos normativos, por la imposibilidad de compensar en alguna medida, las cargas económicas de la operación producidas hasta este momento, mediante la generación de nuevo suelo con aprovechamientos urbanísticos. La opción municipal ha consistido de hecho, en compensar a los privados del entorno del río, por el perjuicio acumulado de agresión ambiental y acústica que supuso la M.30 durante los 30 años anteriores, más varios años de espectaculares obras y molestias y generar automáticamente una revaloración patrimonial de la edificación privada como consecuencia del soterramiento y la reurbanización del ámbito del Manzanares. 3 Se recurrió para su ordenación a un concurso de ideas, con el resultado de la tramitación de un Plan Especial del tratamiento del espacio público liberado en superficie (siguiendo un proceso reglado en este caso con información pública y participación cívica) y la ejecución por fases de los parques, pasarelas, dotaciones y espacios de articulación con el entorno Plan de Renovación Urbana del entorno del río Manzanares en Madrid - 3
A pesar de no estar cerrado todavía el ciclo de recuperación de inversiones, incluso en un contexto de crisis económica como la que atravesamos, cabe suponer que la reurbanización de estos espacios públicos, conllevará una generación de actividad económica privada y de plusvalía urbana en todo el ámbito de actuación y más allá de él, en un contexto de regeneración urbana de la ciudad de Madrid y de mejora de su cohesión social. El Manzanares recuperado se percibe ya como un gran espacio de oportunidad y referencia pública para la ciudad en estos inicios del siglo XXI. En este contexto de partida es en el que se sitúa el modelo de actuación que el Ayuntamiento quiere impulsar a través de este Plan Director, para incentivar la participación de los sectores privados en la mejora y regeneración urbana de esta parte de la ciudad, considerando que se han creado las condiciones iníciales para que progresivamente y con estímulos e incentivos adicionales, se pueda producir una mayor receptividad de los residentes para la rehabilitación y renovación del espacio privado. De forma coherente con las orientaciones de políticas urbanas de los últimos años, de prestar mayor atención al paisaje urbano como un valor en sí mismo, un bien social a cuidar, mejorar y mantener y por otra parte de ir corrigiendo los desajustes medioambientales, como dos imperativos que es necesario tener presentes para mejorar la calidad de la vida en la ciudad, (además de seguir cuidando la habitabilidad, funcionalidad y movilidad urbana), el Ayuntamiento está implantando medidas para sumar atractivo a toda la ciudad, apoyándose en los compromisos y planes municipales de sostenibilidad global y de la edificación y aportando iniciativas para la mejora de la escena pública, como el recientemente aprobado Plan de Calidad del Paisaje Urbano. Teniendo en cuenta la existencia y respetando las trazas urbanas y tipologías que han configurado la escena del Manzanares 4, el gran punto de apoyo para conformar de forma realista el Plan se basa en conseguir una edificación renovada, estableciendo y gestionando ayudas y subvenciones públicas para la rehabilitación de los edificios existentes, mediante la mejora de las condiciones de seguridad, habitabilidad y accesibilidad y especialmente mediante la mejora de su eficiencia energética, que implicarán un tratamiento de su envolvente, lo que conllevará implícitamente una incidencia en el resultado de su imagen urbana. El Manzanares es un ámbito adecuado para impulsar las nuevas políticas de rehabilitación, en el que hacer confluir las preocupaciones medioambientales de la sociedad actual, con la oportunidad de activar recursos económicos para la rehabilitación en un sector inmobiliario en horas bajas, generando un espacio de recuperación del paisaje urbano en torno al río y sus parques, pero a la vez un espacio de vitalidad urbana, configurando nuevas áreas de centralidad e identidad colectiva en la ciudad y recomponer el esquema de interrelaciones entre el casco histórico y los distritos del suroeste. 4 En paralelo a la redacción del Plan Director se realizó un trabajo de estudio histórico Evolución de la forma urbana en los márgenes construidos del Manzanares. La relación de la ciudad y su escena (1563-2009) redactado por José de Coca, que aportó una extensa base documental de proyectos e imágenes del río, y el análisis de las trazas mediante la superposición estratigráfica de planos en cinco periodos de evolución. Plan de Renovación Urbana del entorno del río Manzanares en Madrid - 4
Las propuestas de rehabilitación y renovación: criterios y actuaciones Las propuestas del Plan están elaboradas a partir del proceso de información y diagnóstico acerca de la calidad habitacional, grado de conservación y uso de la edificación, del potencial resultante para su rehabilitación, de la estructura sociológica de los residentes y propietarios y de la estructura urbana de sus actividades económicas y funcionales y especialmente de la escena urbana resultante de todo ello. Se trata de un proceso interactivo entre el análisis, el diagnóstico y las propuestas, como alternativa a un desarrollo lineal por capítulos, en el que se interviene desde distintas disciplinas y distintos trabajos, desde el paseo a pie de calle hasta el análisis de legislación y experiencias nacionales en rehabilitación. La ausencia de patrimonio arquitectónico histórico catalogado, con una valoración convencional de los elementos a conservar, fue un acicate para redescubrir la identidad de los bordes de los barrios y los edificios que les ponen rostro ante el río. 3. Distritos y área de influencia en la fachada del río La fachada de los distritos es también su fachada social y económica, en la que está representado el perfil de los problemas de los tejidos urbanos adyacentes y la ausencia de dinámicas internas de renovación. La estructura sociológica de sus residentes, a pesar de sus matices entre distritos, es muy homogénea con la media de Madrid y no existen bolsas de degradación o desfavorecimiento grave. El Manzanares es un espacio social y económico, hasta ahora estancado, que puede convertirse en un laboratorio de renovación profunda, abierto, y también, para la fachada del sur de la ciudad, la oportunidad para aparecer en la escena física y social de Madrid, incorporándose a los recorridos e itinerarios de visita cualificada de la ciudad. 5 4. Esquema de interpretación de la escena urbana en el ámbito del Plan 5 La explanada del Puente del Rey, uno de los puntos centrales del ámbito de Madrid Río, aparece desde 2010 incorporada a celebraciones y exposiciones de la ciudad, como el campeonato mundial de futbol, la Noche Blanca, o Solar Decathlon) Plan de Renovación Urbana del entorno del río Manzanares en Madrid - 5
Esta identidad se construye desde la incentivación de la rehabilitación de sus edificios y la mejora de sus fachadas, la renovación del zócalo comercial, la incorporación de nuevos usos y contenedores de actividades, la configuración de una escena urbana de conjunto y a partir de la aplicación de criterios de sostenibilidad socioeconómica y ambiental en todo ello. Es muy importante la apuesta por la intervención en espacios no consolidados, la revitalización y renovación de los contenedores y parcelas con usos acordes con el PGOUM que en la actualidad aparecen como obsoletos, incluso con las dificultades de concertación interadministrativa y el rígido esquema de cesiones de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. Datos generales relativos al ámbito del PREM Superficie ámbito PREM 390 has Superficie neta suelo fincas catastrales 144 has Nº fincas o inmuebles según catastro 1.848 (1) Nº fincas uso residencial según catastro 1.443 Nº de unidades de viviendas según catastro 29.727 Densidad media bruta 76,2 viv/has Densidad media neta 206.4 viv/has Datos relativos a los edificios S. construida s/rasante fincas catastrales 3.826.530 m2c S. construida b/rasante fincas catastrales 730.734 m2c Edificabilidad media 2,65 m2c/m2s Nº edificios o fincas según censo de 2001 1.794 (1) Nº viviendas y locales según censo de 2001 32.809 Nº locales según censo 2001 3.014 Nº viviendas en alquiler según censo 2001 4.376 Edad de los edificios según censo de 2001 Porcent. totales Nº edificios anteriores a 1950 29,60% 531 Nº edificios entre 1950 y 1960 21,90% 392 (anteriores a 1960) 923 Nº edificios entre 1960 y 1980 30,00% 538 (anteriores a 1980) 1.497 Nº edificios posteriores a 1980 18,40% 333 Estado de conservación según ITE Nº edificios que han pasado ITE 1109 Nº edificios con ITE favorables 555 Nº edificios con ITE desfavorables 554 Nº edificios sin ITE sin datos (2) 739 Accesibilidad Nº edificios sin ascensor según censo 2001 (3) 529 Nº edificios sin ascensor según diagnostico PReM 499 Datos socioeconómicos % PReM % Madrid PReM Número de hogares 30.050 Población 2008 77.694 Hogares unipersonales 28,69% 28,69% 8.621 Menores de 14 años 11,26% 13,42% 8.748 Mayores de 65 años 20,85% 18,6% 16.199 Población extranjera 14,79% 16,9% 11.491 Sin estudios 15,72% 12.213 Estudios superiores 24,09 % 18.716 Viviendas en alquiler 14,69 % 4.820 Viviendas desocupadas 12,08 % 3.963 Este es el punto de partida, un gran mosaico de manzanas situadas en primera línea que configuran las actuales fachadas del Manzanares, mayoritariamente alterada y maltratada su fisonomía inicial por anárquicas prótesis de pequeña escala, resultado de la iniciativa defensiva desordenada y al margen de las regulaciones de ornato de la edificación 6, para las que se propone un primer objetivo progresivo en el tiempo, de ir introduciendo mejoras internas, en sus condiciones de eficiencia energética, habitabilidad, accesibilidad y también externas, en su envolvente, que contribuyan a modificar en positivo su imagen urbana actual. 6 La altercación de fachadas mediante el cerramiento de balcones, cambio aleatorio de carpinterías, colocación de aparatos de aire acondicionado, etc. puede ser más intensa que en otras zonas de Madrid, pero no puede ser tratado como una irregularidad penalizable solo en el ámbito del río si está desafortunadamente consentida en general. Plan de Renovación Urbana del entorno del río Manzanares en Madrid - 6
La confluencia de los criterios anteriores constituyen las principales líneas de actuación que han estado presentes en la elaboración de las propuestas de renovación del entorno del Manzanares y que se resumen en dos líneas estratégicas de actuación que se complementan y retroalimentan entre sí: Rehabilitación. Mediante la creación de un marco de actuación para la rehabilitación de la edificación privada con distintos grados de de intervención en el conjunto del ámbito, poniendo en valor la edificación y el espacio libre privado, con el objetivo de su mejor adecuación a nuevos criterios funcionales, medioambientales y estéticos, aplicable a 22.000 viviendas. Revitalización y renovación. Mediante la actuación coordinada en determinados conjuntos urbanos a ambas orillas del río, que impulsen la transformación social y económica del ámbito, con el desarrollo de proyectos nuevos y/o la reconversión de edificios y usos, a través de la modificación puntual del marco urbanístico actual. Se han definido 9 conjuntos de renovación urbana que afectan a 47 hectáreas de suelo. 5. Esquema síntesis de tipos de intervención y líneas de rehabilitación. Plan de Renovación Urbana del entorno del río Manzanares en Madrid - 7
6. Imagen esquemática de la propuesta desde el sur. Este plan de rehabilitación de las edificaciones tiene la escala adecuada, tanto para abordar las problemas sociales asociados a la rehabilitación, como para coordinar el nivel de inversiones, ayudas y trámites necesarios, introducir la aplicación de las tecnologías más innovadoras y montar un operativo de gestión pública, que canalice las iniciativas privadas dispersas, en un formato de escala urbana adecuado para impulsar su regeneración en un proceso que se desarrolle durante los próximos años. Es un reto de gestión pública, de innovación técnica y socialmente estimulante para todos los actores que participan en la realización de la ciudad, que permitirá aportar nuevos criterios y estrategias de rehabilitación, superando las limitaciones actuales. Rehabilitación y renovación urbana: gestionar una apuesta de futuro El Plan de Renovación Urbana del entorno del Manzanares propone el marco inicial para el desarrollo y gestión de sus directrices. Las experiencias en rehabilitación urbana muestran hasta ahora, que se trata de proyectos liderados por la administración pública, principalmente local, que tiene que articular los objetivos globales con la difusión y participación de los sectores privados y entidades ciudadanas. La intervención en la edificación privada implica la programación de ayudas a la rehabilitación de la edificación, y asumir la dirección de la renovación de suelos vacantes y de usos obsoletos, revitalizando la ciudad. Existen instrumentos y líneas de subvención que, con las directrices del Plan de Renovación Urbana del entorno del Manzanares, pueden permitir que el proyecto se lleve a cabo, en distintos plazos y con la coordinación de diferentes administraciones y sectores económicos. La escala urbana y socioeconómica del río y el papel que el conjunto puede jugar en Madrid implican asumir la formación de un organismo de gestión específico, consensuado con otras instancias administrativas pero dirigido por el Plan de Renovación Urbana del entorno del río Manzanares en Madrid - 8
Ayuntamiento, que asuma las tareas de difusión, participación, incentivación y organización general y dé continuidad al proyecto de Madrid-Río 7. Cómo ejecutar el Plan: en primer lugar, mediante vías de financiación de la rehabilitación privada entre las distintas administraciones, pero también con modificaciones en la normativa actual de rehabilitación y en la ordenanza de conservación y mantenimiento y también con modificaciones de las condiciones urbanísticas, con el consiguiente cambio en los aprovechamientos y generación de plusvalías, que pueden revertir en la operación. Quién ejecuta el Plan: a los propietarios privados les corresponden responsabilidades en el mantenimiento y conservación de la vivienda y la fachada al espacio público (no diferentes a los del resto de la ciudad) y oportunidades para rehabilitar (mediante ayudas e incentivos específicos en el ámbito del Manzanares) o transformar y renovar edificaciones y solares. La responsabilidad pública consiste en la coordinación de un proyecto unitario que culmina un proceso de inversión pública muy importante, asumiendo además nuevos retos y obligaciones relacionadas con la sostenibilidad urbana. Cuándo ejecutar el Plan de Renovación Urbana del entorno del Manzanares: Un proceso convencional que se basara en la modificación del planeamiento y la apertura de un marco de ayudas a la rehabilitación sería lento y abriría una fase de indefinición discordante con la importancia de la pieza estratégica del río. El programa de desarrollo tiene que prever actuaciones a corto plazo, con proyectos piloto demostrativos, con fuerte implicación municipal, y un programa con compromisos a medio y largo plazo. El Plan Director, una vez que se ha presentado y aprobado, es el instrumento de referencia en el que están dibujadas las oportunidades del río y la coordinación de acciones de mejora. Éste documento aporta una revisión de los instrumentos actuales de rehabilitación de la edificación, valorando de forma indicativa los costes por tipologías y objetivos, y las características del proceso de gestión del Plan. 7 Para el Ayuntamiento de Madrid, las Condiciones y requerimientos para la ejecución del Plan son cuatro: 1. Marco general: a. Necesidad de concertación social para la rehabilitación, revitalización y renovación. b. Necesidad de concertación con administración Estatal y Autonómica un nuevo marco para la rehabilitación. c. Necesidad de concertación con agentes privados en los Conjuntos de Renovación Urbana. 2. Marco estratégico: a. Definición de la estrategia medioambiental de la operación. b. Programación de usos y actividades no residenciales del río. c. Seguimiento de calidad e imagen de los proyectos. 3. Marco de desarrollo: a. Nuevo decreto de ayudas a la rehabilitación. b. Nuevos instrumentos de rehabilitación. c. Modificaciones de planeamiento urbanístico. d. Hoja de ruta sobre la coordinación interadministrativa. e. Instrumentos de concertación convenios, etc. Desarrollo de proyectos piloto. 4. Marco de viabilidad económica: a. Línea de ayudas existente para la rehabilitación sostenible, que promueve la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo. b. Nuevo Marco de financiación para la rehabilitación consensuado con otras administraciones públicas. c. Autofinanciación de los Conjuntos de Renovación Urbana en un Marco de concertación. d. Coordinación y mejora de los instrumentos y ayudas públicas vigentes. Plan de Renovación Urbana del entorno del río Manzanares en Madrid - 9
Tipo de Rehabilitación Fincas y viviendas asignadas Costes Ayudas y subvenciones Nº fincas uso residencial o loc. comercial Unidades Coste medio de la viviendas y locales actuación por viv. o local comercial Coste total de las intervenciones % total Ayuda media de la actuación por viv. o local comercial Total subvenciones de las intervenciones Rehabilitación Sostenible 477 40% 7.420 34% 12.000 89.040.000 21% 9.100 67.522.000 22% Rehabilitación Sostenible Estética 241 20% 8.804 40% 18.000 158.472.000 36% 13.600 119.734.400 39% Rehabilitación Sostenible Básica (incl. ascensor) 425 36% 4.958 23% 28.000 138.824.000 32% 17.706 87.786.348 29% Rehabilitación sostenible Básica y Estética 52 4% 793 4% 34.000 26.962.000 6% 22.206 17.609.358 6% SUBTOTAL 1 1.195 100% 21.975 100% 18.807 413.298.000 95% 13.317 292.652.106 Revitalización Comercial - 2.101 10.000 21.010.000 5% 6.000 12.606.000 4% TOTAL - 24.076-434.308.000 100% 305.258.106 100% El programa de ayudas y subvenciones está elaborado en base a haber considerado que se alcanza una coordinación óptima de los tres niveles de la Administración Pública (municipal, autonómica y estatal) implicándose en viabilizar un Plan de estas características. Existe una voluntad política desde el Ayuntamiento para incentivar este plan de renovación urbana del Manzanares como un objetivo municipal tanto desde el ámbito económico y social como desde la esfera medioambiental, por lo que se están dando ya los primeros pasos para posibilitar un organismo específico que asuma y centralice competencias municipales de planeamiento, gestión, edificación, vivienda y urbanización para dirigir y gestionar el Plan, abriéndose simultáneamente un periodo de concertación pública y de validación del mismo. Por tanto, se requiere un tiempo y un esfuerzo inicial adicional del Ayuntamiento, para que se empiece a producir un cambio de posicionamiento entre propietarios y residentes y que comiencen a percibirse las ventajas que la rehabilitación aporta en la mejora de la calidad residencial, la economía en los consumos energéticos y con ello la revalorización del patrimonio edificado. Es necesario, y así lo contempla el Plan, poner en marcha una iniciativa municipal a corto plazo, que sea compatible con otras propuestas normativas a otros plazos, que contribuya a profundizar en los instrumentos que hay que mejorar, a partir de los existentes, para conseguir que la rehabilitación se convierta en una práctica habitual en la ciudad. En el Plan de Renovación Urbana del entorno del Manzanares se han propuesto ideas genéricas de actuación, no vinculantes, pero que sirven de referencia para su concertación con los agentes privados implicados que permitan encontrar un punto de acuerdo entre el esfuerzo económico que esta dispuesta a hacer coordinadamente la Administración y el esfuerzo que tienen que hacer los propietarios para hacerla posible, teniendo en cuenta que para ellos va a suponer una revalorización en el futuro, además de mejorar sus estándares actuales a corto plazo. La experiencia desarrollada por el Ayuntamiento en los últimos veinte años en materia de renovación, conservación y rehabilitación inmobiliaria en la ciudad, permite presuponer con garantía, el desarrollo de este ambicioso programa para mejorar la edificación y ejecutar un plan coordinado de actuaciones de concertación público/privado que ejemplifique un nuevo modo de cómo mejorar la ciudad existente. % total Plan de Renovación Urbana del entorno del río Manzanares en Madrid - 10
7. Estado actual y esquema indicativo de tratamiento de una manzana en el Paseo de San Illán La visualización del cambio: iniciar proyectos piloto demostrativos Se han delimitado 9 conjuntos de renovación urbana (CRUs) de pequeña/ mediana escala en los que poder ir materializando los objetivos de revitalización urbana, combinando el aprovechamiento de suelos vacantes con actuaciones claramente de renovación y sustitución de usos y de rehabilitación de edificios existentes. Para la delimitación de estos conjuntos urbanos se han tenido en cuenta los siguientes criterios: El constituir frentes o hitos urbanos relevantes en el diagnóstico de la escena urbana y constituir áreas de centralidad, con gran potencial dinamizador la de actividad urbana a corto plazo, con incidencia relevante en los edificios de su entorno. El compatibilizar la rehabilitación de la mayoría de la edificación con actuaciones puntuales de renovación en sustitución de aquellas edificaciones más obsoletas o con mayores carencias de calidad urbana. El establecer un marco de concertación social público/privado con un instrumento específico de gestión que armonice los aspectos urbanísticos, legales, económicos para garantizar su viabilidad y dar continuidad al proyecto de Madrid Río. Plan de Renovación Urbana del entorno del río Manzanares en Madrid - 11
Conjuntos de renovación urbana 1. Legazpi - Glorieta de Cádiz 2. Puente de la Princesa - 3. Antonio López 109-111/Usera frente al Matadero- Usera 4. Puente de Praga - CEDEX 5. Puentes de Toledo y Arganzuela 6. Calderón - Mahou - San Illán 7. Ermita del Santo Objetivos en la revitalización del Manzanares Ampliar el efecto dinamizador de Mataderos - Mercado de Frutas y Verduras Intercambiador a la Plaza de Legazpi y la Glorieta de Cádiz. Coordinación con actuaciones públicas Rehabilitación sostenible estética y renovación de la edificación residencial Reconsiderar los usos y ordenación de las operaciones urbanísticas en el arranque sur del río. Cambio de parámetros urbanísticos del Plan Parcial de subestación Puente de la Princesa Trasvasar las dinámicas de Mataderos a la fachada de la margen derecha y el distrito de Usera. Coordinación de condiciones urbanísticas en parcela de Antonio López 109-111 frente al Matadero Zócalo comercial en la fachada del río Rehabilitación sostenible estética en edificación residencial existente Crear una puerta del sur en el Paseo de Santa María de la Cabeza, en la margen derecha del puente. Renovación consensuada de la parcela del CEDEX Rehabilitación sostenible estética en edificación residencial y zócalo comercial Transformar con potencia el frente de la margen derecha entre el Puente de Toledo y la Pasarela de Arganzuela. Renovación integral de las parcelas seleccionadas Ampliar el efecto de la renovación del Calderón a su entorno y la margen derecha. Renovación y Rehabilitación sostenible estética en edificación residencial y zócalo comercial Articular el frente del río con el distrito de la Latina, renovando el centro comercial de la Ermita del Santo. Renovación de la parcela terciaria-dotacional y Rehabilitación sostenible estética en edificación residencial y zócalo comercial 8. Iberdrola Coordinar el suelo vacante con los objetivos del río Dirigir la renovación de usos e imágenes 9. Entorno del Recuperar las dotaciones y el terciario del entorno del Puente con Puente de un programa de usos significativo para el conjunto del río Segovia Renovación de usos y Rehabilitación sostenible estética en edificación residencial y zócalo comercial Entre todos ellos sirve como ejemplo para ilustrar el panel de propuestas tanto de renovación como de rehabilitación los conjuntos centrales del Calderón/Mahou/colonia San Illán y del puente de Toledo y Arganzuela (CRU-5 y CRU-6) 8.La situación actual de estos conjuntos es la siguiente: En la margen izquierda, existen las instalaciones de la fábrica Mahou, las instalaciones del estadio de fútbol Vicente Calderón, edificios residenciales de muy reciente construcción en los últimos años, además de otras instalaciones educativas y un enclave de corralas y densa tipología residencial anterior a 1940. 8 El contenido amplio de esta ficha y del resto de los CRUs se puede consultar en el anexo II del Plan de Renovación Urbana del entorno del Manzanares Plan de Renovación Urbana del entorno del río Manzanares en Madrid - 12
La operación Calderón/ Mahou, APR.02.21 conlleva la concentración de nuevos usos y volumetrías (175.365 m2c edificables) en la parcela de las actuales instalaciones de Mahou mediante la modificación ya aprobada del Plan General, estando todavía pendiente de determinar su concreción de detalle y formalización. En la margen derecha en la colonia de San Illán existen 6 manzanas residenciales con distinto estado de conservación y algunos problemas de accesibilidad, que constituyen un frente urbano muy consolidado susceptible de rehabilitación. El parque de la Arganzuela en la margen izquierda es el principal espacio público, capaz de sintetizar la transformación del río y la conexión entre las dos orillas. El valor histórico y simbólico del Puente de Toledo se va a complementar con la incorporación de una nueva pasarela singular de conexión con Carabanchel bajo. La potencia de la imagen de estos dos puentes peatonales (antiguo y moderno) puede reforzarse con la incorporación de una nueva edificación singular con fachada al Manzanares en sustitución de algunos inmuebles inadecuados al lugar y la rehabilitación de la edificación entre el Puente de Praga y la glorieta de Marqués de Vadillo. El conjunto de usos mixtos propuesto acogería usos terciarios a pie de calle y del río, usos dotacionales y viviendas, entre otros para el realojo de los actuales propietarios y residentes. La futura desaparición del estadio Vicente Calderón, supone la creación de un gran espacio público potencialmente relevante en la nueva escena del río, donde visualmente éste marca su punto de mayor inflexión entre los Puentes de San Isidro y Toledo. El objetivo urbanístico propuesto consiste en integrar la operación Calderón-Mahou en el tejido urbano del entorno, mediante la introducción de actividades comerciales y dotacionales de barrio y la implantación de usos terciarios de escala ciudad, junto con los usos residenciales. 8. Delimitación y clasificación de los tipos de actuación en el entorno de los puentes de Praga, Toledo y San Isidro. Plan de Renovación Urbana del entorno del río Manzanares en Madrid - 13
Esta operación debe de actuar como motor de regeneración de su entorno, recomponer la discontinuidad urbana entre la Arganzuela, la Glorieta de las Pirámides, el puente de Toledo y el puente de San Isidro y la orilla derecha de Carabanchel, resolver situaciones de habitabilidad como las existentes en el enclave/corrala de la glorieta de la Pirámides o en Antonio López e incentivar la rehabilitación de las manzanas del Paseo de San Illán, en la margen derecha del río, que adquieren un nuevo protagonismo dentro de este conjunto, vinculadas a su vez con el parque de San Isidro. El conjunto urbano central del río contiene suficientes elementos para activar un primer programa piloto de rehabilitación y renovación, abriendo un periodo de consultas con las comunidades de propietarios, donde se establezca el número de edificios y manzanas susceptibles de rehabilitación, una vez contrastada su viabilidad económica tanto desde la perspectiva privada como pública y coordinadas las distintas ayudas existentes, lo que permitirá su dimensionamiento económico y temporal. La puesta en marcha de este programa, permitirá determinar donde están los límites de los instrumentos actuales y que cambios habría que introducir en las normativas y ordenanzas actuales, a partir de estas experiencias piloto para hacerlas viables y que sirvan de referente y catalizador para el resto del ámbito del Manzanares. 9. A la derecha, esquema de áreas de influencia, ejes y relaciones entre las dos orillas. Fotografía del estado actual de la fachada de las manzanas de Antonio López al río en el parque de Arganzuela 10. Abajo, dos imágenes virtuales indicativas de la propuesta de intervención en el ámbito de Arganzuela, Puente de Toledo y, al fondo, Paseo de San Illán Mahou Calderón Plan de Renovación Urbana del entorno del río Manzanares en Madrid - 14