Pablo Benlliure Vice Director, Urban Planning and Market Assesment, desarrolladora Metropolitana A. C.

URBAN AGE MEXICO CITY CONFERENCE FEBRUARY 2006 Pablo Benlliure Vice Director, Urban Planning and Market Assesment, desarrolladora Metropolitana A. C. Bando dos All rights are reserved by the presenter. www.urban-age.net 1

SITUACIÓN DE LA VIVIENDA EN LA ZMVM 2000-2005 EL BANDO 2 2

Introducción Desarrolladora Metropolitana (DeMet) realiza desde hace 8 años un levantamiento de campo trimestral de todos los desarrollos inmobiliarios privados, nuevos de mas de 5 viviendas en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), que incluye ardedor de 40 datos por proyecto. Precios, tamaño, acabados, ventas, etc. Los datos de cada desarrollo se han georeferenciado e introducido en un sistema de información geográfica de la ZMVM. Los resultados de 2000 a 2005 se presentan aquí para que sirvan de base en la discusión sobre el tema de vivienda en este seminario. 3

Breves antecedentes Nicolas Romero Cuautitlan Izcalli Coacalco de Berriozabal Tultitlan Delegaciones Bando 2 o Ciudad central Isidro Fabela Atizapan de Zaragoza Tlalnepantla de Baz Ecatepec de Morelos Jilotzingo Naucalpan de Juarez Huixquilucan Cuajimalpa Alvaro Obregon Gustavo A. Madero Azcapotzalco Miguel Hidalgo Cuauhtemoc Benito Juarez Coyoacan Venustiano Carranza Iztacalco Iztapalapa Nezahualcoyotl Atenco Chimalhuacan La Paz Chicoloapan Texcoco Ixtapaluca Tlahuac SIMBOLOGÍA La Magdalena Contreras Xochimilco Valle de Chalco Solidaridad Chalco Límite del Distrito Federal Límite municipal o delegacional Vialidades Principales Zona Distrito Federal Municipios conurbados Estado de México Delegaciones del Bando 2 Límite Bando 2 Tlalpan Tenango del Aire Milpa Alta Superficie total DF(*) 148,316.22 Ayapang o ha 100% Juchitepec Superficie urbanizada (**) 79,533.28 ha 54% Superficie "Bando 2" (***) Ozumba 13,901.60 ha 9% 4

Breves antecedentes Población 1970-2000 en la Ciudad Central DELEGACION 1970 1980 1990 1995 2000 BENITO JUÁREZ 576,475 480,741 407,811 369,956 360,478 CUAUHTÉMOC 923,182 734,277 595,960 540,382 516,255 MIGUEL HIDALGO 605,560 501,334 406,868 364,398 352,640 VENUSTIANO CARRANZA 749,483 634,340 519,628 485,623 462,806 CIUDAD CENTRAL 2,854,700 2,350,692 1,930,267 1,760,359 1,692,179 FUENTE: INEGI, CENSOS DE POBLACION Y VIVIENDA 70, 80, 90 Y 2000; CONTEO 1995 5

Breves antecedentes Decrecimiento de la población en la Ciudad Central 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 014 BENITO JUÁREZ 015 CUAUHTÉMOC 016 MIGUEL HIDALGO 017 VENUSTIANO CARRANZA CIUDAD CENTRAL 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 6

Breves antecedentes Políticas e instrumentos utilizados para revertir este fenómeno: Programa de ordenación territorial del ZMVM Programa general de desarrollo urbano del DF 1997 y sus normas generales de ordenación Programas de desarrollo urbano de las Delegaciones y Programas Parciales Bando n 2 del Gobierno del DF Programa general de desarrollo urbano del DF revisión 2002 y sus normas generales de ordenación 7

El Bando 2 Es un Bando Informativo de gobierno, que busca: Revertir la tendencia de despoblamiento de los últimos 30 años en las delegaciones centrales no permitiendo la construcción de grandes desarrollos fuera de estas. Adicionalmente, pretende contener el crecimiento de las delegaciones periféricas y la ocupación de las áreas de recarga acuífera. A pesar de su debilidad jurídica frente a otros ordenamientos legales que no restringen el desarrollo a las cuatro delegaciones centrales se convirtió, incluso por encima de los Programas de Desarrollo Urbano, en el instrumento de política urbana más importante de la actual administración, regulando, orientando y restringiendo la actividad inmobiliaria en todo el Distrito Federal. 8

El Bando 2 Su fuerza reside en la voluntad política de no permitir desarrollos inmobiliarios de alto impacto fuera de las delegaciones centrales, mediante NO otorgar las factibilidades de servicios del Sistema de Aguas de la Ciudad de México (antes DGCOH) fuera de estas delegaciones. Pero a la vez que es su fuerza, también es su debilidad, pues el otorgamiento de las factibilidades de servicios se convierte en un hecho discrecional. Esta situación fue corregida al incorporar el Bando 2 en la revisión y aprobación del Programa General de Desarrollo Urbano del DF durante el año 2002. 9

El Bando 2 A pesar de restringir los desarrollos inmobiliarios a sólo 4 delegaciones, el Bando 2 tiene la enorme virtud de dar claridad y certeza a los agentes y desarrolladores inmobiliarios en cuanto a la factibildad de servicios y por tanto a la seguridad de obtener una licencia de construcción. Esta situación que parece sencilla, resulta de vital importancia si se compara con lo que sucedía anteriormente, donde sólo la autoridad (léase DGCOH) conocía y/o definía donde existía en la ciudad factibilidad de servicios de agua y por lo tanto, cuando se compraba un predio para construir vivienda, no se tenía la certeza de su factibilidad de desarrollo. 10

El Bando 2 : Datos 1. Concentración de la oferta de vivienda en las cuatro delegaciones de la Ciudad Central. Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado, 1997-2005 11

En el año 2000 sólo el 30% de la oferta privada de vivienda se encontraba en la zona Bando 2, para el segundo trimestre de 2005, 66% de la oferta total privada se ubica en las Delegaciones del Bando 2 y 72% de la oferta (nueva) que se ha generado en 2005 también se concentra en esta zona. 12

El Bando 2 : Datos 13

El Bando 2 : Datos 2. Incremento del precio del suelo en la zona 22

El Bando 2 : Datos Los precios del suelo para viviendas vis y popular en las cuatro delegaciones centrales, se han incrementado según nuestros datos en 205% en pesos corrientes. En pesos constantes ha sido de 150%. La causa principal es la reducción del suelo urbanizado ofertable disponible y con factibilidad para el desarrollo de conjuntos de vivienda a sólo las cuatro delegaciones del Bando 2. 23

AZCAPOTZALCO GUSTAVO A. A. MADERO Distrito Federal Delegaciones,, Norma 26 y Potencial de Reciclamiento CUAJIMALPA ALVARO OBREGON MAGDALENA CONTRERAS CUAUHTEMOC MIGUEL HIDALGO TLALPAN COYOACAN XOCHIMILCO VENUSTIANO CARRANZA IZTACALCO BENITO JUAREZ IZTAPALAPA TLAHUAC SUPERFICIE ( en Hectáreas) DELEGACION NORMA 26 POTENCIAL DE AMBAS RECICLAMIENTO Total Delegación ALVARO OBREGON 79.46 297.60 8.66 368.40 7,682 AZCAPOTZALCO 1,608.78 811.95 210.09 2,210.64 3,278 BENITO JUAREZ 260.60 417.83 2.17 676.26 2,682 COYOACAN 252.81 735.32 1.81 986.32 5,363 CUAJIMALPA 543.21 0.00 0.00 543.21 7,002 CUAUHTEMOC 1,399.23 2,086.62 600.49 2,885.36 3,278 GUSTAVO A. MADERO 1,474.74 1,751.47 44.56 3,181.65 8,790 IZTACALCO 1,250.60 0.00 2.38 1,248.21 2,235 IZTAPALAPA 2,260.65 96.30 2.14 2,354.82 11,323 MAGDALENA CONTRERAS 466.13 0.00 0.00 466.13 6,257 MIGUEL HIDALGO 260.72 784.69 10.95 1,034.46 4,690 TLAHUAC 847.19 763.51 126.46 1,484.25 9,982 TLALPAN 1,270.35 0.00 0.00 1,270.35 30,840 VENUSTIANO CARRANZA 478.39 1,177.71 43.82 1,612.29 3,278 Totales 12,452.86 8,923.01 1,053.52 20,322.36 106,680 MILPA ALTA Límite de División Política Norma 26 Potencial de Reciclamiento Fuentes: Programa General de Desarrollo Urbano DF, 1967, GDF 24

136 136 134 134 135 135 133 133 Límite de Colonias Norma 26 137 137 139 139 115 115 86 86 Potencial de Reciclamiento 116 116 117 117 88 88 118 118 87 87 85 85 84 84 109 109 110 110 57 57 56 56 55 55 64 64 62 62 58 58 60 61 61 60 59 63 63 59 78 78 79 79 132 132 73 73 80 80 81 81 82 82 75 75 83 83 74 74 76 76 113 113 114 114 107 107 108 108 111 111 119 119 120 120 121 121 138 138 Zonas de Conservación n Patrimonial Traza Urbana 129 129 123 123 124 124 106 106 112 112 131 131 122 122 125 125 67 67 43 43 45 45 65 65 68 68 66 66 69 69 77 77 72 72 70 70 71 71 130 130 127 127 101 101 100 100 53 53 40 40 52 52 128 128 41 41 44 44 42 42 98 98 102 102 105 105 39 39 36 36 31 31 92 92 230 230 37 37 32 32 97 97 103 103 104 104 126 126 231 231 51 51 99 99 38 38 35 35 30 30 90 90 91 91 96 96 229 229 93 93 94 94 34 34 33 33 95 95 234 234 47 47 46 46 29 29 89 89 232 232 236 236 233 233 228 228 18 18 212 212 227 227 22 2 50 50 17 17 28 28 211 211 16 16 235 235 14 14 213 213 226 226 48 48 203 203 11 1 26 26 204 204 21 21 15 15 12 12 205 205 13 49 49 13 27 27 214 214 10 10 215 215 88 8 33 3 44 4 11 11 9 99 9 19 19 20 20 225 225 22 22 217 217 224 224 23 23 24 24 25 25 7 77 7 5 55 5 66 6 206 206 209 209 216 216 219 219 220 220 221 221 222 222 223 223 207 207 210 210 208 208 181 181 218 218 140 140 194 194 192 192 196 196 195 195 197 197 198 198 184 184 54 54 180 180 182 182 189 189 185 185 174 174 175 175 201 201 200 200 183 183 186 186 187 187 188 188 193 193 199 199 173 173 171 171 Colonias,, Norma 26, Potencial de Reciclamiento y Zonas de Conservación n Patrimonial 172 172 202 202 190 190 167 167 168 168 169 169 170 170 162 162 161 161 163 163 191 191 166 166 164 164 165 165 176 176 160 160 159 159 158 158 142 142 148 148 177 177 145 145 149 149 143 146 146 143 144 La 144 superficie 147 propicia 179 179 147 150 150 155 155 154 154 178 178 156 156 153 153 157 157 151 151 conjuntos con vivienda 152 152 141 141 para el desarrollo de de interés social y popular se redujo de 20,324 en todas las delegaciones a sólo 6,478.37 ha. en el Bando 2 (4.37% de la superficie total del D.F.), de las cuales 4,028.00ha son patrimoniales. Fuentes: Programa General de Desarrollo Urbano DF, 1967, GDF 25

El Bando 2 : Datos 3. Disminución de la oferta privada de vivienda de interés social y popular y aumento en la oferta de vivienda media 27

45,000 40,000 El Bando 2 : Datos Oferta trimestral de viviendas nuevas en el DF 42,083 N viviendas 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 15,941 15,809 14,803 17,007 18,638 17,924 14,276 13,950 15,050 14,680 14,001 13,695 12,777 11,754 11,992 11,335 11,211 13,233 15,902 15,202 16,608 20,261 23,188 22,622 24,619 28,915 19,223 9,692 5,000 0 1t99 2t99 3t99 4t99 1t00 2t00 3t00 4t00 1T'01 2T'01 3T'01 4T'01 1T'02 2T'02 3T'02 4T'02 1T'03 2T'03 3T'03 4T'03 1T'04 2T'04 3T'04 4T'04 1T'05 2T'05 Vivienda media Total VIS* Oferta VIS Y VM Oferta VIS y VM c/fovissste Oferta Total c/+2m Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado, 1997-2005 28

El Bando 2 : Datos 4. Disminución de las superficies construidas por vivienda e incremento de densidad en los conjuntos habitacionales 29

60.0 Los desarrolladores han incrementado las densidades en los conjuntos habitacionales, mediante la reducción del tamaño de las viviendas y de las áreas libres. Las densidades 60.1 han pasado de 350 viv/ha en 2000 a más de 650 viv/ha en los desarrollos actuales. 55.3 59.7 58.5 Superficie promedio por unidad (sin indivisos): VIS y Popular 57.4 56.9 56.3 55.4 55.3 55.3 56.0 56.7 55.0 50.0 53.3 52.6 53.7 53.2 53.3 50.9 53.7 53.3 51.0 51.5 50.0 49.9 52.2 50.5 51.0 49.6 51.3 49.9 50.9 49.5 50.0 48.9 51.1 50.7 50.5 50.4 49.1 49.2 49.2 49.2 45.0 49.1 48.6 48.9 47.8 47.7 47.4 47.5 46.6 45.6 44.2 43.9 43.9 43.1 42.7 42.5 42.8 42.2 42.3 40.0 1t01 2t01 3t01 4t01 1t02 2t02 3t02 4t02 1t03 2t03 3t03 4t03 1t04 2t04 3t04 4t04 1t05 2t05 VIS Baja VIS Alta VIS S/DeMet VIS m in VIS m ax Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado, 1997-2005 30

200.0 180.0 160.0 140.0 144.8 183.2 185.2 146.3 147.1 156.6 148.1 Superficie promedio por unidad (sin indivisos): VM 136.7 141.5 144.3 135.7 122.3 120.0 100.0 80.0 60.0 40.0 126.2 119.8 120.5 114.6 87.6 91.5 91.3 96.4 90.4 87.1 83.1 77.8 78.7 75.4 79.2 70.8 76.7 61.0 62.6 62.5 64.1 64.6 63.4 61.0 83.9 84.2 118.4 110.1 83.4 78.0 79.4 61.6 61.4 58.3 54.6 54.4 56.6 55.8 51.9 51.2 51.9 51.9 4t02 1t03 2t03 3t03 4t03 1t04 2t04 3t04 4t04 VM Baja VM Media VM alta VM VM min VM max Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado, 1997-2005 31

Desarrolladora Desarrolladora Metropolitana, Metropolitana S.A. de S.A. C.V. de C.V. S.P.U. v2 2do Trimestre 2005 - "Metros Promedio" Villa del Carbon Isidro Fabela Nicolas Romero Jilotzingo Huixquilucan Tepotzotlan Naucalpan Cuajimalpa Huehuetoca Atizapan de Zaragoza Coyotepec Cuautitlan Izcalli Alvaro Obregon Tlalnepantla Azcapotzalco Miguel Hidalgo Tequixquiac Teoloyucan Tultitlan Cuauhtemoc Benito Juarez Melchor Ocampo Zumpango Tultitlan Tultepec Coacalco Gustavo A. Madero Venustiano Carranza Iztacalco Nextlalpan Hueypoxtla Ecatepec Iztapalapa Nezahualcoyotl Tecamac Atenco Tezoyuca Chimalhuacan La Paz Acolman Temascalapa Teotihuacan Chiautla Chicoloapan San Martin de las Piramides Texcoco Ixtapaluca Tepetlaoxtoc Otumba SIMBOLOGÍA Límites Estatales Límites Municipales Límite del Distrito Federal Vialidad Vialidad Primaria Carretera Estatal Carretera Federal Carretera Otro Vía Férrea 2tr05 Metros Promedio 30-50 50.1-65 65.1-80 80.1-100 100.1-125 125.1-150 150.1-200 200.1-250 250.1-350 350.1-458 Coyoacan La Magdalena Contreras Tlalpan Xochimilco Tlahuac Milpa Alta Valle de Chalco Cocotitlan Chalco Tlalmanalco S.P.U. v2 0 1,900 3,800 7,600 11,400 15,200 Mts 32

El Bando 2 : Datos 5. Incremento del precio de la vivienda 33

$550,000 $500,000 $450,000 $400,000 $350,000 $300,000 Los precios promedio de VIS y popular en el Distrito Federal, se han incrementado en cuatro años y medio en 43% (28% en pesos constantes), debido al incremento del precio del suelo no contrarrestado por el aumento de densidad, los costos administrativos/logísticos (*), así como al incremento en los costos de construcción (por arriba de la inflación). $344,921 $365,611 $357,843 $387,809 $398,531 $398,781 $508,522 $508,462 $503,378 $503,135 $488,518 $491,181 $489,622 $490,225 $493,146 $495,872 $497,808 $479,836 $471,921 $464,006 $405,162 $407,256 $376,572 Precio promedio por unidad $449,673 $446,656 $458,049 $455,317 $450,865 $441,097 $443,558 $398,059 $400,186 $406,058 $406,406 $402,501 $408,744 $410,080 $416,307 $412,856 $419,759 (*) En diciembre de 2000 había 178 viviendas por conjunto en promedio, hoy son 57 viv./conjunto 1t01 2t01 3t01 4t01 1t02 2t02 3t02 4t02 1t03 2t03 3t03 4t03 1t04 2t04 3t04 4t04 1t05 2t05 VIS Baja VIS Alta VIS s/demet Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado, 1997-2005 34

Desarrolladora Desarrolladora Metropolitana, Metropolitana S.A. de S.A. C.V. de C.V. Villa del Carbon Isidro Fabela "Precio Promedio por Vivienda para el 4to Trimestre del 2005'" Nicolas Romero Tepotzotlan Huehuetoca Atizapan de Zaragoza Coyotepec Cuautitlan Izcalli Tlalnepantla Teoloyucan Tultitlan Melchor Ocampo Coacalco Zumpango Tultitlan Tultepec Nextlalpan Ecatepec Tecamac Tezoyuca Temascalapa Acolman Teotihuacan Chiautla San Martin de las Piramides Otumba Tepetlaoxtoc S.P.U. v2 SIMBOLOGÍA Miles de Pesos Hasta 240,000 240,000.0001-320,000 320,000.0001-450,000 450,000.0001-550,000 550,000.0001-650,000 650,000.0001-850,000 850,000.0001-1,350,000 1,350,000.001-1,650,000 1,650,000.001-2,000,000 Más de 2'000,000 Jilotzingo Atenco Naucalpan Azcapotzalco Gustavo A. Madero Texcoco Huixquilucan Cuajimalpa Miguel Hidalgo Alvaro Obregon Cuauhtemoc Benito Juarez Venustiano Carranza Iztacalco Iztapalapa Nezahualcoyotl Chimalhuacan La Paz Chicoloapan Ixtapaluca Coyoacan La Magdalena Contreras Tlalpan Xochimilco Tlahuac Valle de Chalco Chalco Tlalmanalco S.P.U. v2 0 1,600 3,200 6,400 9,600 12,800 Mts 35

El Bando 2 : Datos 6. Aceleramiento de la expulsión de la oferta privada de vivienda de interés social a los municipios metropolitanos. 36

El Bando 2 : Datos En el periodo 1996-2000, el INFONAVIT otorgó 84,382 para trabajadores registrados en el DF, pero 57% de estos se ejercieron en viviendas ubicadas en la ZMVM del Edo.Mex. De 2001 a agosto de 2005, este instituto ha otorgado 122,317 créditos para trabajadores registrados en el DF, de estos, 71% fueron para comprar vivienda en el Edo. Mex. En 2005 este porcentaje subió hasta el 80%. Los precios promedio de las viviendas fueron de $200,000 en 2001 a 256,000 en 2005. 37

140,000 Oferta de vivienda nueva en los MMVM 120,000 112,808 112,589 118,074 117,973 116,171 100,000 89,896 96,033 103,675 80,000 60,000 54,699 62,923 66,346 64,119 47,629 61,918 60,514 62,534 66,020 64,140 58,690 61,986 61,025 60,482 55,672 55,428 72,233 80,329 63,170 40,000 24,199 20,000 11,643 0 1T'00 2T'00 3T'00 4T'00 1T'01 2T'01 3T'01 4T'01 1T'02 2T'02 3T'02 4T'02 1T'03 2T'03 3T'03 4T'03 1T'04 2T'04 3T'04 4T'04 1T'05 2T'05 3T'05 4T'05 Oferta Total Oferta Total VIS Oferta Total Viv. popular Oferta Total Viv. media Viv. autorizadas Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado, 1997-2005 38

366,558 358,714 358,116 Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.V. Precios de la vivienda nueva en los MMVM Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado, 1997-2005 50 412,815 760,902 442,689 816,792 438,812 873,635 466,722 1,021,113 379,063 973,593 368,684 1,185,564 363,971 1,118,037 366,770 1,131,306 337,102 1,039,718 365,904 1,123,060 409,158 1,097,740 384,053 1,145,858 378,518 1,067,687 387,121 978,179 393,503 1,014,381 395,693 997,246 390,757 986,565 394,704 949,113 387,398 982,733 386,635 880,322 376,597 894,950 909,578 919,628 948,257 1,340,000 1,140,000 940,000 740,000 540,000 340,000 140,000 1T'00 2T'00 3T'00 4T'00 1T'01 2T'01 3T'01 4T'01 1T'02 2T'02 3T'02 4T'02 1T'03 2T'03 3T'03 4T'03 1T'04 2T'04 3T'04 4T'04 1T'05 2T'05 3T'05 4T'05 VIS Popular Media

262,735 256,977 256,411 255,766 256,079 4T'05 3T'05 2T'05 1T'05 51 Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.V. Precios de la vivienda nueva en los MMVM 280,000 255,122 256,105 256,916 253,164 246,199 245,209 238,390 230,225 222,133 235,704 229,241 221,598 216,831 209,356 207,972 205,340 206,356 214,500 203,639 199,989 195,561 181,046 174,257 181,360 172,955 260,000 240,000 220,000 200,000 180,000 160,000 140,000 1T'00 2T'00 3T'00 4T'00 1T'01 2T'01 3T'01 4T'01 1T'02 2T'02 3T'02 4T'02 1T'03 2T'03 3T'03 4T'03 1T'04 2T'04 3T'04 4T'04 VIS crédito neto infonavit Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado, 1997-2005

Superficie promedio por unidad (sin indivisos) de la vivienda nueva en los MMVM 140.00 141.02 134.77 135.64 127.72 127.45 128.26 128.15 128.75 128.43 130.00 128.21 120.00 120.64 122.68 114.96 115.40 114.16 108.85 109.67 112.22 100.00 103.00 102.44 101.88 101.90 101.92 88.14 88.59 90.04 90.79 81.82 81.78 77.39 79.41 75.63 74.41 75.31 75.98 69.32 69.59 71.18 71.28 72.27 72.25 80.00 71.52 71.36 63.89 64.77 67.05 63.00 60.00 51.01 51.28 51.56 52.17 52.78 53.81 54.80 54.89 56.48 56.39 56.86 56.63 57.82 56.97 56.90 55.48 55.52 55.68 56.13 56.20 53.03 52.30 52.76 53.05 40.00 1T'00 2T'00 3T'00 4T'00 1T'01 2T'01 3T'01 4T'01 1T'02 2T'02 3T'02 4T'02 1T'03 2T'03 3T'03 4T'03 1T'04 2T'04 3T'04 4T'04 1T'05 2T'05 3T'05 4T'05 IS Popular Media 52 Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado, 1997-2005

Hipótesis 1. El bando 2 ha logrado reorientar la construcción de vivienda hacia la ciudad central que estaba perdiendo rápidamente población. Durante los años de aplicación de este bando se han vendido por parte de los desarrolladores privados 47,328 viviendas nuevas(*), de las cuales corresponden aproximadamente 37,800 a las cuatro delegaciones del bando 2. Lo anterior significa que se han quedado a vivir o han regresado a esta área de la ciudad cerca de 135,000 habitantes, a los cuales habrá que sumar el esfuerzo realizado por el gobierno a través del INVI. Es un resultado alentador, pero sólo después de conocer los resultados del próximo Conteo de Vivienda en 2005 podremos saber si se ha revertido realmente la tendencia de despoblamiento de la ciudad central. (*) en conjuntos de mas de 5 viviendas y hasta $2 000,000 en precio 53

Hipótesis 2. El Bando 2 ha tenido varios efectos negativos, fundamentalmente disminución de la oferta de vivienda de interés social y popular en relación con la vivienda media, incremento del precio del suelo, aumento de densidad y disminución del tamaño de los departamentos. 3. Los grandes ganadores de la aplicación del Bando 2 han sido los propietarios de la tierra, cuyos precios han crecido en 205%; en contraposición, los compradores de vivienda de interés social y popular ahora viven en áreas con inmejorable infraestructura y servicios pero en conjuntos con densidades al doble de las que tenían en 2000 y en departamentos más pequeños y más caros. 54