XVIII Encuentro ACENVI, Costa Rica Repercusiones de la Crisis Económica en el Sector Vivienda en Costa Rica MBA Oscar Alvarado Bogantes Presidente de la Federación de Mutuales de Costa Rica
Impacto de la Crisis en el Sector Vivienda Costarricense 1. La tramitación de metros cuadrados ante el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos, durante los primeros nueve meses del año, ha disminuido en un 42% en comparación con el mismo período del año anterior. Sin embargo, el mes de septiembre empieza a mostrar señales positivas.
Construcción en Metros Cuadrados Comparativo Mensual Ene-Sep del 2008 y 2009
Tramitación de Metros Cuadrados por Tipo de Obra Comparativo Acumulado Ene-Sep del 2008 y 2009
Impacto de la Crisis en el Sector Vivienda Costarricense Las provincias de Guanacaste y Puntarenas han sido las más afectadas por la contracción del sector. Estas son precisamente las zonas costeras que habían logrado un mayor dinamismo durante los años 2006-2008, en los cuales se experimentó un crecimiento acelerado, llamado a menudo el boom de la construcción. Este crecimiento estuvo impulsado principalmente por Inversión Extranjera Directa, concentrada en megaproyectos habitacionales destinados al turismo, condominios, y grandes obras comerciales.
Comparativo por Provincia 2008 2009 Metros Cuadrados Construidos de Ene. a Sep. de cada Año
Impacto de la Crisis en el Sector Vivienda Costarricense Cobros judiciales por créditos para construcción se duplicaron, pasaron de representar un 0,91% del total a un 1,96% en un año Incluye casas. Son créditos para construcción, compra y reparación de inmuebles, adquisiciones de terrenos para viviendas y también compra y mejora de inmuebles para fines comerciales. Por lo tanto, estos créditos en cobro judicial incluyen a las personas que podrían perder su casa por no poder pagar. El fuerte incremento en las tasas de interés entre marzo y diciembre del 2008, unido a la crisis económica que afectó el empleo, son parte de las razones por las cuales muchas personas no han podido mantenerse al día en el pago de sus créditos.
Morosidad Relativa y Absoluta Sistema Financiero, Créditos Para Vivienda Sep/08-Sep/09
Saldo de la Cartera de Crédito para Vivienda Sistema Financiero, de Dic/07 a Jul/09. En Miles de Millones de colones.
Comparativo Crédito Total al Sector Privado y Crédito Total a la Actividad Vivienda Variación interanual Ene/08 a Jun/09
Contribución del Gobierno en el Desarrollo Habitacional 1. Con el objeto de mitigar los efectos de la crisis económica, extraordinariamente, el Gobierno de Costa Rica tomó la decisión de capitalizar los Bancos Estatales, inyectándoles a sus patrimonios $117.5 millones, con el objeto de permitirles a éstos, dos acciones básicas: La reducción de 2 pp a todos los créditos de vivienda por un periodo de dos años. Incentivar la colocación de créditos nuevos en los sectores de vivienda y producción. 3. Mantuvo el presupuesto para otorgamiento de Bonos Familiares de Vivienda, a pesar de la crisis económica mundial. 4. Incrementa alrededor de 30,000 empleos en el sector público, lo que mitiga la pérdida de empleo total.
Bonos de Vivienda Otorgados En Nº de Casos y en Monto en Dólares para los Años 2007, 2008 y Estimado al 31/12/09
Detalle de Distribución de BFV por Estratos En Porcentajes, 2005 al 2009
El Desempleo ante la Crisis Fuerza de Trabajo Las cifras del INEC reflejan una tasa de desempleo del 7.8%, las áreas más afectadas son agricultura, turismo y construcción, de ahí que las regiones con mayor desempleo son la Chorotega, el Pacífico Central y la Brunca.
Comportamiento del Desempleo según Región de Planificación Para los Años 2008 y 2009.
Personas Ocupadas Sector Construcción, 2008-2009
Otros Factores de Impacto 1. Índices de precios de mano de obra y de insumos para la construcción de vivienda desacelerándose fuertemente.. 2. Tasa de Interés, creciendo aceleradamente durante el 2008, pero estabilizándose en el 2009. 3. Liquidez, una caída importante en el ritmo de crecimiento interanual de la liquidez en moneda local, pero muy constante la tasa de la liquidez total. 4. Inversión extranjera directa, que se ha reducido en aproximadamente un 50% con relación al 2008.
Comportamiento de la Inflación Interanual y la TBP Enero/08 a Octubre/09
Comportamiento de los Índices de Precios de Insumos y Mano de Obra para la Construcción de Viviendas Variación Interanual de Dic/07 a Sep/09
Comparativo Crecimiento Mensual Anualizado del Crédito para Vivienda con el Comportamiento de la TBP. Diciembre 2007 a Julio 2009
Comportamiento del Crecimiento de la Liquidez Total y Liquidez en Moneda Nacional Variación Interanual de Ene/08 a Jul/09
Comportamiento de la Tasa de Interés en Países Latinoamericanos Enero/08 a Octubre09
Comportamiento de la Inflación Interanual y la TBP Enero/08 a Octubre/09
IED Acumulado 1º Semestre de Cada Año En Millones de Dólares 2007, 2008 y 2009
Conclusiones (1) 1. El proceso recesivo de la construcción es consecuencia de lo siguiente: Factores externos: caída en la producción, derivando en mayor desempleo y pobreza; y de una disminución importante en el ingreso de la inversión extranjera directa. Factores internos: aumento de tasas de interés y restricción crediticia, al tomar las entidades financieras una posición más conservadora en cuanto a su posición de liquidez y la calidad de la cartera crediticia.
Conclusiones (2) 2. La demanda y la construcción de viviendas bajó en el último trimestre del 2008 y continúo en el 2009 según datos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA). La principal razón que mencionan los constructores consultados es la falta de crédito para los consumidores que fue limitado por el aumento en las tasas de interés, derivado de una política monetaria restrictiva. Pero también parte de la crisis que hemos vivido se explica por el temor del que han sido víctimas el empresario, el inversionista y los compradores que han pospuesto sus decisiones ante la incertidumbre y esto empeora la crisis en cada uno de los sectores. 3. Algunas personas que cumplen con los requisitos que exigen las entidades financieras deciden posponer la compra, por el miedo de ser incapaces de pagar la deuda ante mayores dificultades económicas, pérdida de empleo, variación en tasas de interés, etc,
Conclusiones (3) 4. La crisis detuvo una tendencia de crecimiento en los precios de las casas, cuyos valores subieron hace más de un año debido a los costos de producción y de la alta demanda producida por las facilidades para obtener préstamos, sin embargo, desde el segundo semestre del 2008 los precios tienden a no variar. Uno de los factores que ayudó a la estabilidad fue el leve descenso en el precio de los materiales de construcción desde noviembre del 2008 hasta abril pasado, medido por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC). Antes de eso, en el 2007 y el 2006, se reportaron incrementos en los costos de los materiales. Precisamente por esa baja, cuando se contabilizan los últimos 12 meses, terminados en mayo pasado, el incremento promedio fue de 5,4%, mientras que de junio del 2007 a mayo del 2008 fue de 22,9%. 5. Se estima que la proyección para el incremento en la inflación a diciembre sería del 4%, colocándose como uno de los más bajos de la historia costarricense, esta situación se espera estimule tasas de interés más bajas y una reactivación del crédito, por lo que la demanda para compra de vivienda tendría mejores condiciones.
Conclusiones (4) 6. En septiembre y en octubre se ha notado un leve crecimiento por préstamos para vivienda, aunque las colocaciones difícilmente volverán los niveles del 2008. Las condiciones macroeconómicas y financieras se prestan para que haya un incremento en la colocación. Primero, hay señales de una recuperación económica y de la confianza de los consumidores. Además, la inflación ha bajado bastante este año, y las tasas de interés empezaron a caer desde el mes pasado hasta la semana anterior. 7. Aunque la morosidad ha subido, sigue siendo manejable, no han habido complicaciones en el Sistema Financiero. Además de que es un producto que liga a las familias a largo plazo con la entidad financiera. 8. La presión a la baja de los intereses se ha mostrado en la reducción del 2,75 PP de la tasa básica pasiva en el mes de octubre.
Conclusiones (5) 9. Dadas las condiciones socioeconómicas, se le presenta al Estado la oportunidad de promover la economía, usando como estrategia el apoyo a la construcción masiva de viviendas, con lo cual estimularía el empleo y la reducción de la pobreza. Existen diferentes sectores interesados en iniciar un debate que genere opciones de cara al cambio de Gobierno que se aproxima. Ejemplos:
Conclusiones (6) 1. Modificación de la normativa que regula el Fondo de Subsidio para la Vivienda (FOSUVI), con el fin de: Ampliar oportunidades para las familias ubicadas en el 5º y 6º estratos. Impulsar la construcción de viviendas con valores que oscilen entre los $40 mil y $70 mil para estratos 4º, 5º y 6º. 2. Desarrollar programas a nivel nacional para mejoramiento y ampliación de viviendas existentes. 3. Impulsar la construcción de viviendas en segundas plantas en casas existentes en derechos.
Muchas Gracias