APUNTES SOBRE LA EXTINCIÓN DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 24 DE NOVIEMBRE DE 1994 INTRODUCCIÓN Para el empresario, y en especial para el comerciante, la base física en que se sitúa su establecimiento, tiene una importancia esencial, incluso vital en algunos casos, puesto que las características propias de una construcción o un local, su situación, más o menos céntrica o un emplazamiento adecuado, pueden ser determinantes del mayor o menor éxito, o incluso del fracaso, de la actividad empresarial. La indiscutible trascendencia de la ubicación explica la pretensión de los empresarios de consolidarse en las sedes o emplazamientos que ocupan. Por otro lado, no podemos perder de vista que cuando un empresario lleva a cabo su actividad, parte de los recursos que moviliza, y de las plusvalías o incrementos de valor que genera, pasan a incorporarse a esa sede física en la que el empresario desenvuelve su actividad. En consecuencia, aquel local que ocupaba, muchas veces inicialmente desnudo y carente en absoluto de condiciones propias de un establecimiento en marcha, va incorporando poco a poco, a medida que se explota su actividad por el empresario, un incremento de valor más o menos importante. El derecho del comerciante arrendatario a recibir una indemnización en el caso de tener que abandonar el local arrendado, incluso en el caso de que el abandono fuera originado por haber llegado al término fijado en el contrato de arrendamiento se consagró en la Ley francesa de 30 de junio de 1926. Fueron los comerciantes quienes emplearon originariamente la expresión propiedad comercial para designar este derecho indemnizatorio, que, aunque se trata de una expresión incorrecta, sin embargo es significativa de la elevada protección requerida por los derechos que la integran, ya que se está aludiendo a los derechos específicamente protectores de los empresarios en cuanto arrendatarios de los inmuebles en los que ejercen su actividad. Sin embargo, el nacimiento y reconocimiento de esa propiedad comercial por parte de la doctrina, del legislador y de la jurisprudencia no han sido, ni son, en modo alguno, pacíficos, sino que existe una larga cadena de intereses económicos enfrentados a ella. SISTEMA ESPAÑOL DE PROPIEDAD COMERCIAL Nuestro sistema actual de propiedad comercial se configura como un rompecabezas o un puzle en el que conviven normas de origen y características muy distintas. En este sentido, podemos decir que conviven tres normas fundamentales y divergentes: a) LAU de 1964: Por un lado nos encontramos con contratos pactados antes del antes del 9 de mayo de 1985 que pervivían en la fecha de entrada en vigor de la LAU de 1994. Para estos casos, el legislador buscó una vía intermedia y propuso unos calendarlos de resolución, de forma que en unos determinados plazos la situación arrendaticia puede llegar a normalizarse, y ello, con el objetivo de que todos los arrendadores puedan recuperar la posibilidad de disponer de sus locales en el mercado de arrendamientos en las mismas condiciones de competitividad y libertad que los restantes. Estos contratos siguen sometidos a
la LAU de 1964 pero con las restricciones y modificaciones incorporadas por las disposiciones transitorias, sobre todo la tercera, en la que se regulan varios modelos distintos de propiedad comercial (, que entrarán en juego en atención a distintas circunstancias: el carácter de persona física o jurídica del arrendatario actual, la actividad que desarrolle, cuotas fiscales... Esta DT 3ª introduce un grupo de otros derechos de los arrendatarios, como es el derecho preferente del mismo para continuar en el local de negocio si el arrendador pretendiese celebrar otro contrato con distinto arrendatario antes de un año desde la extinción del contrato, o la indemnización de una cuantía igual a dieciocho meses mensualidades de renta bajo determinadas condiciones (derechos que, junto con el de permanencia en el local hasta el cumplimiento de los plazos de extinción y el derecho de traspaso, se configuran como elementos integrantes de la propiedad comercial. Así, dicha disposición establece que el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad afín a la que aquél ejercitaba. Se consideran afines las actividades épicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario. b) Decreto Ley de 30 de abril de 1985. En este bloque se encuentran los contratos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994 y que pervivían en enero de 1995. Para éstos, la nueva LAU establece que se continuarán rigiendo por lo dispuesto en el artículo 9 del Decreto de 1985 (supresión de prórroga forzosa) y por lo dispuesto en el texto refundido de la LAU de 1985. En teoría, estos contratos quedan sometidos a un régimen privilegiado, pero muy poco protegido en la realidad práctica, dado que en la mayor parte de los mismos, se ha excluido el derecho a prórroga, aunque en caso de tácita reconducción de los mismos, pasarán a regirse por las normas de la Ley de 1994, según la DT 1ª, por la que " Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del RDL de 1985 / por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del CC, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente Ley relativas a los arrendamientos de uso distinto al de vivienda. Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir de la entrada en vigor de esta Ley. c) Nueva LAU de 1994. En este bloque se encuentran los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995. Los derechos que integran la propiedad comercial de este conjunto de arrendamientos podrían dividirse en dos bloques: por un lado, (los derechos con tradición en nuestro sistema arrendaticio (cesión del contrato y subarriendo), y por otro los nuevos derechos indemnizatorios previstos por primera vez en el artículo 34 de la Ley, reconocidos no para todos los empresarios, sino exclusivamente a los que hubieran venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público. Sin embargo, hay que precisar que la protección que se otorga a los arrendatarios es muy relativa, dado su carácter dispositivo. La nueva ley toma como punto de partida un concepto nuevo: el arrendamiento para uso distinto de vivienda, abandonando de esta manera la alusión tradicional en nuestro derecho al local de negocio en el que el empresario desarrolla su actividad, y que se configura como una
especie de cajón de sastre en el que cabe todo arrendamiento que no sea de vivienda, y que se regirán por: a. la voluntad de las partes b. lo dispuesto en el Título III de la Ley, y c. supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Si estudiamos con detenimiento los apartados tercero y cuarto del artículo 4 de la nueva Ley, apreciamos contradicción en los mismos, ya que mientras en el primero se indica con claridad que los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, y sólo en su defecto por lo dispuesto en el Título III de la Ley, en el segundo apartado se determina que la exclusión de la aplicación de los preceptos de esa Ley, cuando sea posible, tendrá que hacerse de forma expresa y, además, respecto de cada uno de ellos. Esta interpretación acoge la posibilidad de renuncia implícita de algún derecho legal, y encaja plenamente en el marco de la teoría general sobre las normas dispositivas. Sin embargo, esta solución colisiona frontalmente con la que resulta del análisis del apartado cuarto del mismo artículo 4, que en caso de renunciar a la aplicación de algunas de las normas del Título III, exige con claridad que la renuncia sea expresa y concreta respecto a cada uno de los preceptos excluidos por la voluntad de los contratantes. En este sentido, y en lo que se refiere al artículo 34 de la Ley y las indemnizaciones que otorga, un gran número de contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995 van a procurar excluir su aplicación. El arrendamiento destinado al ejercicio de actividad comercial o industrial no debería estar inmerso en un totum revolutun con todos los demás arrendamientos no destinados a vivienda, ya que su naturaleza y origen son peculiares, por lo que su regulación también debería serlo. Por otro lado, es discutible que la regulación de este tipo de contratos deba ser predominantemente dispositiva o imperativa, pero de ahí, a que estos contratos se lancen a un vacío de casi total desregulación bajo el pretexto de que no son viviendas, queda bastante por recorrer, puesto que estos contratos sí necesitan de normas protectoras, al menos en lo que se refiere a la estabilidad del arrendamiento, ya que de lo contrario, habrá que correr el riesgo de asistir a una destrucción del tejido empresarial. CRITICAS A LA SITUACIÓN ACTUAL Los dos preceptos que regulan las consecuencias de la extinción de los contratos de arrendamiento de locales comerciales, esto es, el artículo 34 y la Disposición Transitoria 3ª de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, contienen conceptos indeterminados que consideramos conveniente destacar. En este sentido el artículo 34 establece que: La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su
voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes. La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente: ٠ 1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de ia pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad. 2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario. En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas. Las críticas que se pueden hacer en torno al citado artículo 34 de la LAU, se refieren tanto a su estructura y forma, como a su fondo y contenido, factores que, puestos en combinación, originan una gran dificultad para su interpretación, sobre todo cuando el precepto se intenta aproximar a la realidad comercial práctica. En relación a su contenido, es necesario destacar la falta de precisión de algunos conceptos determinantes, como son los relativos a la cuantificación de la indemnización, la falta de regulación relativa a los árbitros para la valoración de la misma en caso de falta de acuerdo entre las partes, imprecisión en relación a lo que debe entenderse por clientela o por actividad afín. En este sentido, cuestiones de especial trascendencia como la designación de un árbitro para determinar la renta de mercado, o la cuantía de la indemnización, quedan ciertamente indeterminadas, no sólo porque no especifica ni regula la capacitación profesional de ese árbitro, sino porque se deja su designación al mutuo acuerdo de las partes, las cuales, salvo en contadas ocasiones, difícilmente consensuarán su elección dado que tienen intereses contrapuestos. Es evidente que si el arrendador tiene decidido no renovar el contrato, lo lógico es que no se avenga a designar árbitro alguno, salvo si cree que su dictamen le permitirá no tener que indemnizar al arrendatario por establecer una renta de mercado demasiado elevada. Debemos también destacar que aun en los supuestos en los que las partes se sometan a un árbitro, la determinación de la renta de mercado por dicho árbitro sólo vincula a las partes a contratar con esa renta si deciden contratar, pero en modo alguno vincula al arrendador a contratar.
Por otra parte, no existen tampoco parámetros objetivos para cuantificar los perjuicios derivados de la pérdida de clientela por el traslado de local y que deberían contemplar elementos tales como el margen comercial medio de la actividad, el número de años que se viene ocupando el local, etc., y cuya ausencia de regulación supone una clara fuente de conflicto que siempre irá en perjuicio del comerciante por la dilación en la percepción de la cuantía indemnizatoria, la cual en numerosas ocasiones será necesaria para la adecuación de un nuevo local donde ejercer la actividad. Por último, merece destacar como principal aspecto crítico del sistema instaurado con el artículo 34, su carácter dispositivo y no imperativo, lo cual sitúa al arrendatario en una situación de total precariedad, al tener que abandonar el local sin compensación económica alguna, en aquellos supuestos, no infrecuentes, en los que haya renunciado a la indemnización contenida en el mismo. Por su parte, la Disposición Transitoria 3ª establece que: Tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985. E) Otros derechos del arrendatario. 10. El arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario. 11. Extinguido el contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en los apartados precedentes, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento. A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario. El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones ofrecidas deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación, procediendo en este plazo a la firma del contrato. El arrendador, transcurrido el plazo de treinta días naturales desde la notificación sin que el arrendatario hubiera procedido a firmar el contrato de arrendamiento propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de ciento veinte días naturales a contar desde la notificación al arrendatario cuyo contrato se extinguió. Si el arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida u omitiera en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada, la persona del nuevo arrendatario o las restantes condiciones esenciales del contrato, tendrá derecho el arrendatario cuyo contrato
se extinguió a subrogarse, por ministerio de la ley, en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de sesenta días naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para ejercitar la acción de desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de retracto. El arrendador está obligado a remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción, en el plazo de quince días desde su celebración. El ejercicio de este derecho preferente será incompatible con la percepción de la indemnización prevista en el apartado anterior, pudiendo el arrendatario optar entre uno y otro. 12. La presente disposición transitoria se aplicará a los contratos de arrendamiento de local de negocio para oficina de farmacia celebrados antes del 9 de mayo de 1985 v que subsistan el 31 de diciembre de 1999. (Apartado 12 de la Disposición Transitoria 3B introducido por la Disposición Adicional 8g de la Ley 55/1999 29 diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social («B.O.E.» 30 diciembre)) El presente apartado contiene la regulación jurídica de las consecuencias económicas derivadas de la extinción de los contratos de arrendamiento de mayor antigüedad, esto es, regula los derechos de los principales perjudicados por la reforma operada en el año 1994, dado que no sólo se les eliminó un derecho básico como era el de prórroga forzosa, sino que además se estableció un sistema indemnizatorio que puede quedar sin efecto alguno, ya que depende de la exclusiva voluntad del arrendador. La citada disposición contiene un derecho indemnizatorio a favor del arrendatario, así como un derecho preferente a continuar en el local, en los supuestos en los que el arrendador pretenda celebrar un nuevo contrato. No obstante, puede ocurrir que ninguna de las opciones llegue a nacer, dado que bastará que en el año siguiente a la extinción no se desarrolle ni la misma actividad ni una actividad afín, y que tampoco se contrate en ese período de tiempo un nuevo arrendamiento, por lo que podemos concluir que se trata de derechos del arrendatario sumamente frágiles y que normalmente sólo nacerán si el arrendador no tiene una voluntad decidida en contra de su reconocimiento a favor del arrendatario. Por otra parte, tampoco contempla ningún tipo de indemnización por gastos de traslado ni pérdida de clientela, como efectúa el artículo 34. LA PROPIEDAD COMERCIAL EN OTROS ORDENAMIENTOS JURÍDICOS Los dos ordenamientos jurídicos en los que fijarse a la hora de analizar la regulación de la propiedad comercial en la actualidad son el francés y el italiano, puesto que de ellos han surgido la mayor parte de las demás regulaciones. Podría decirse que el sistema francés y el italiano son imposibles de conciliar, en cuanto parten de unos principios distintos y tienen unas características muy diferentes. Sin embargo, el legislador español, al introducir los nuevos derechos indemnizatorios del comerciante
arrendatario, consiguió refundir estos dos sistemas en un solo precepto, dando lugar así a un confuso artículo 34. La propiedad comercial en el ordenamiento jurídico francés Los componentes de la propiedad comercial en el Derecho francés son dos: el derecho del arrendatario del local destinado a negocio comercial a obtener la renovación de su arrendamiento, y en su defecto, el derecho a obtener una indemnización compensatoria de los perjuicios que se le causan a dicho arrendatario por la privación de los locales consagrados a la explotación comercial. El nacimiento del régimen de la propiedad comercial propiamente dicho, se produjo en Francia mediante la Ley 30 de junio de 1926, y la protección otorgada por la misma consistía, fundamentalmente, en el derecho del arrendatario comerciante a la renovación del arrendamiento, y en caso de no renovación por el arrendador, en el derecho a una indemnización por daño. Actualmente, el régimen de propiedad comercial en Francia se asienta en el Decreto 960/1953, de 30 de septiembre de 1953 ( Decreto Laniel ), que ha sido modificado en varias ocasiones. A tenor del artículo 3 de la citada norma, el arrendamiento de local tiene una duración mínima de 9 años a favor del arrendatario, pero lo más llamativo en este sistema, es que el comerciante tiene la posibilidad de obtener la renovación de su contrato de arrendamiento sobre el local una vez ha expirado el término contractual. Los principios que presiden el derecho a la renovación del arrendatario pueden sistematizarse en los siguientes: la renovación no es automática, sino que debe ser solicitada por el arrendatario; es un derecho personal, transmisible con el derecho arrendaticio, y son nulas las cláusulas que pretendan su exclusión directa o indirectamente, mediante renuncia expresa o tácita. Ahora bien, el arrendador, por su parte, goza del derecho a la elección, en cuanto no está obligado a renovar el contrato si prefiere hacer frente a una indemnización por un montante igual al perjuicio sufrido por el arrendatario en defecto de la renovación. Es lo que denominan indemnité d'eviction. Los elementos integrantes de esta indemnización tienden, por un lado, a reparar el prejuicio que el arrendatario sufre al perder su establecimiento comercial, y por otro, a valorar el derecho sobre arrendamiento que pierde y los restantes perjuicios efectivamente sufridos. En lo que se refiere a la primera faceta, se trata de indemnizar el perjuicio real que sufre por la pérdida de su establecimiento el arrendatario que se ve obligado a abandonar el local; atiende al valor del mercado del establecimiento. Se evalúa según los usos a tenor del artículo 8 de la norma reguladora, precepto que ofrece la posibilidad de utilizar diferentes criterios para su cuantificación (cifras del negocio, necesitad de solicitar nuevas licencias...). También se incluyen los gastos de reinstalación, mudanza. La segunda parte atiende al valor del derecho del arrendamiento que se pierde por el arrendatario. A este valor, se añadirán todas las indemnizaciones accesorias correspondientes, dado que todos los perjuicios originados al arrendatario saliente deberán ser reparados.
Por último, es necesario destacar la preocupación del legislador francés por evitar litigios y problemas judiciales en materia de propiedad comercial: para conseguir estos fines, se intenta conseguir la conciliación de carácter amistoso entre las partes. En caso de no lograr la avenencia, es preciso acudir al correspondiente procedimiento judicial, en el que cabe destacar las amplias facultades del Juez a la hora de cuantificar la indemnización, dado que el Decreto de 30 de septiembre de 1953 carece de normas imperativas al respecto. La propiedad comercial en el ordenamiento jurídico italiano La regulación legal de la propiedad comercial en el derecho italiano ha tenido una gran influencia en otros sistemas y también en el nuestro. Para algunos autores el Ordenamiento Jurídico Italiano es el primero de Europa en acoger la tutela especial del arrendatario comerciante. La normativa reguladora de la disciplina del arrendamiento de inmuebles es la Ley 27 de julio de 1978, denominada del equo canone, caracterizada por ser especialmente protectora con el arrendatario, puesto que reduce y limita el ejercicio de la autonomía negocial privada. La duración de los contratos de arrendamiento de local comercial no podrá ser inferior a 6 años. Cuando la actividad ejercitada en el inmueble arrendado sea industrial, comercial o artesanal, el contrato se renovará tácita y automáticamente por un periodo de igual duración, salvo en los casos previstos en la Ley, como las necesidades del arrendador, demolición o reconstrucción del inmueble. El arrendatario comerciante, Industrial o artesano o dedicado a actividad de interés turístico, cuando su actividad comporte un contacto directo con consumidores y usuarios, goza del derecho a obtener una indemnización por pérdida de clientela, salvo que se ponga fin al contrato por incumplimiento, desahucio o renuncia. Esta indemnización será igual a 18 meses de la última renta correspondiente. Además, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización posterior del mismo importe cuando el inmueble se destine al ejercicio de la misma actividad, o una que sea afín a la ejercida. Es de destacar que la ejecución del procedimiento de entrega del inmueble por el arrendatario saliente está condicionada al pago de la primera indemnización, mientras que la segunda, en su caso, deberá ser pagada al iniciarse la nueva actividad. PROPUESTAS PARA LA PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD COMERCIAL En nuestro Ordenamiento Jurídico, igual que ha venido ocurriendo en todos los estados occidentales, el legislador ha ido introduciendo su concreta ideología arrendaticia modificando las circunstancias de la contratación, de tal forma que no sólo ha incidido directamente en la vida económica empresarial, sino que ha introducido verdaderas quiebras en el juego de la libre competencia entre empresarios. En nuestra Constitución Española, a diferencia de lo que ocurre con la vivienda, recogida en el artículo 47 de su texto, no hay una previsión constitucional directa que obligue a introducir mecanismos de protección con respecto a la posesión por los empresarios de los locales de negocio arrendados a terceros para establecer su sede. Ninguna norma impone al legislador la necesidad de amparar al empresario arrendatario mediante la atribución a su favor de derechos
como la cesión o el subarriendo, la prórroga forzosa, la duración misma del contrato o derechos indemnizatorios a cargo de terceros. Los empresarios, sobre todo los dedicados a la actividad comercial (en cualquiera de sus facetas, deben exigir la aparición de una normativa específica y protectora de su posición, que les permita consolidar y asegurar la permanencia en su sede empresarial mediante la estabilización del contrato arrendaticio, pues ése es el camino para no perder las inversiones efectuadas en los locales arrendados, para conservar la identidad de los establecimientos, la producción y el empleo. Antes de que se aplicara la nueva LAU, la doctrina española no permanecía indiferente ante la necesidad de reforma de los desequilibrios e incoherencias del régimen legal. Iniciándose por la misma, una búsqueda de nuevas soluciones y de nuevos mecanismos de protección de la propiedad comercial, como el derecho de tanteo y retracto a favor del empresario arrendatario sobre el contrato. En este sentido, y sin ánimo de elaborar un elenco exhaustivo de soluciones y mecanismos de protección, lo cual no es objeto del presente informe, consideramos conveniente reflexionar sobre las siguientes propuestas: > En primer lugar, se hace necesaria la elaboración de textos legales independientes, uno para viviendas y otro específico para otros arrendamientos, en especial para los de local comercial en aras a la protección del derecho reconocido en el artículo 38 de la CE, en el que se recoge el derecho a la libertad de empresa y (a necesidad de que (os poderes públicos garanticen y protejan su ejercicio y la defensa de la productividad. > Revestir de carácter imperativo al derecho de indemnización, de modo que pueda ser exigible en todos los contratos y no únicamente por acuerdo de las partes, designando para su valoración y cuantificación a uno a varios expertos independientes designados de mutuo acuerdo o, en su defecto, por el Registro Mercantil. > Clarificar los conceptos indeterminados de la vigente normativa, en particular los elementos cuantitativos de la indemnización. No existe una definición clara y concreta de conceptos tales como renta de mercado, árbitro, gastos de traslado, etc. > Concretar el concepto de renta de mercado contenido en el artículo 34, estableciendo asimismo que, en los supuestos en los que dicha renta suponga un incremento porcentual notable en función de la renta actual, su elevación pueda prorratearse en varios ejercicios, con un sistema similar al que se establece en el apartado c) de la Disposición transitoria 3ª de la LAU, sin que suponga un perjuicio económico para el arrendador, o incluso establecer que, en supuestos de no actualización, el importe capitalizado de dicha renta de mercado pueda configurarse a cuenta de la futura indemnización que el arrendatario debería percibir. > Establecimiento de mecanismos de compensación a favor del arrendador, de modo que se regulen incentivos o bonificaciones fiscales al propietario para que decida prorrogar el contrato, o, lo que es lo mismo, que se le intente disuadir, por su onerosidad, de la ruptura definitiva del contrato.
> La inclusión de un derecho de participación del arrendador sobre el valor o beneficio de la prórroga para el arrendatario, esto es, un derecho a una prima de prórroga a favor del arrendador que se puede justificar desde varias consideraciones: como incentivo de la prórroga, como compensación por la continuada indisponibilidad de su local / la posible pérdida de otras opciones del mercado, como participación en el valor comercial del local, análoga a la participación en el precio del traspaso. > El derecho preferente del arrendatario para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento, contenido en la DT 3ª se debería hacer extensible a la totalidad de los contratos y otorgarle carácter imperativo: La DT se debería convertir en artículo 34 bis de aplicación a todos los contratos, incluso a los celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de la ley, salvando los posibles problemas de irretroactividad, al igual que en el año 2000 fueron salvados para Introducir el apartado 12 de la DT 3, que benefició exclusivamente a las Oficinas de Farmacia. Informe elaborado por Carrau Corporación Jurídica y Financiera SL.