DIVISIÓN DE CONTRATACIÓN ADMINISTRATIVA Al contestar refiérase al oficio No. 12894 20 de diciembre, 2011 DCA-3344 Doctor Jorge Enrique Chavarría Carrillo Alcalde Municipal Señora Doris Viales Viales Secretaria del Concejo Municipalidad de Santa Cruz Estimados señores: Asunto: : Se valoran nuevos documentos aportados y se autoriza la contratación directa para la compra de parte de un inmueble inscrito al folio real No 036258, derechos 001, 002, 003 y 004 del Partido de Guanacaste para el derecho de vía que comunicará el Campo Ferial con la Ruta Nacional No 21, por un monto 25.924.381,00 Damos respuesta a sus oficios SM-1164-Ord.40-2011 de fecha 18 de noviembre de 2011, recibida en esta Contraloría General en fecha 25 del mismo mes y año, relacionada con solicitud de autorización de Compra Directa y a los oficios D.A.M-2702 de 5 de diciembre de 2011 D.A.M- 2271 de recibido el día 6 en donde se solicita reconsideración a nuestro oficio No 11108 de la denegatoria de la autorización de contratación directa y aporta nuevos documentos para su valoración. Antecedentes y justificaciones. 1. Por nuestro oficio No 11108 del 10 de noviembre de 2011 se denegó la autorización para contratar directamente la compra de parte de un inmueble para el derecho de vía que comunicará el Campo Ferial con la Ruta Nacional No 21. En dicho oficio se justificó dicha denegatoria en que la Corporación Municipal no aportó el visto bueno de los propietarios del inmueble en vender la franja de la finca en una suma igual o inferior a la establecida por el avalúo administrativo. En ese sentido, se debe indicar que esta Contraloría General requirió la oferta de los propietarios, o bien la manifestación de estar de acuerdo con la venta del inmueble, no solamente con el monto del avalúo. Por otra parte, por el estudio de Registro Nacional que se realizó el día de ayer se evidenció que los derechos 001 perteneciente a la señora Alma Luz, 002 que pertenece a Adrián de Jesús, y 004 cuyo dueño es Olman Bernal todos se encuentran libres de gravámenes y anotaciones. No
2 obstante, con respecto al derecho 003 de Eliécer Rojas Jaén, cuenta con una anotación en donde se refleja una donación de derecho, citas 2011-156493-001 presentada a las 13:05.11 del 8 de junio de 2011 y otorgada el 24 de mayo de este año. Visto lo anterior, aún cuando el dueño registral derecho sobre el inmueble sea el señor Eliécer Rojas Jaén, dicho derecho al parecer fue donado a un tercero. Por lo anterior resulta improcedente la venta del inmueble por parte de dicho señor, salvo que se demuestre otra situación. 2. Se aportó acuerdo del Concejo Municipal por el cual por unanimidad se acuerda solicitar a la Contraloría General de la República, para que autorice a la Municipalidad de Santa Cruz la compra de una franja de terreno que mide 3.862.18 con una longitud de 275.87 metros con un derecho de vía de 14 metros que es parte del Plano Catastrado G-8889-195 por 25.924.381,00 que es parte de un inmueble inscrito al folio real No 036258, derechos 001, 002, 003 y 004 del Partido de Guanacaste. 3. Se cuenta con un disponible presupuestario de 25.924.381 código presupuestario 03-07- 06-05-02-02 certificado por el señor Lic William Huertas López Planificador Municipal el dieciséis de setiembre de 2011 para el Proyecto de Adquisición de Terreno para habilitar calle campo ferial. 4. Se aportó el avalúo No AV-AD-03-2011 del Ingeniero Juan José Rojas Pastrana de la Unidad de Valoración Departamento de Bienes Inmuebles de la Municipalidad de Santa Cruz propiedad de los señores Alma Luz, Adrián, Eliécer y Olman Bernal Rojas Jaén los cuatro en donde la franja a expropiar de 3.862.18 m2 es de 25.924.381,00 5. Se aportó el cronograma con sus respectivos responsables, en donde se establecen las principales actividades hasta concluir la ejecución del proyecto. 6. Se indica que los inmuebles que colindan con la finca en cuestión están completamente urbanizados y que si se pensara en otro terreno sería posible que significara mayor área a adquirir y un mayor costo económico. Que la franja del inmueble que se pretende adquirir resulta ser la que tiene facilidades máximas para la finalidad propuesta. Que sería la mejor conexión vial del campo ferial con la ruta principal. Que el punto de intersección de la futura calle pública con la Ruta Nacional No 21 está a 245 metros del puente sobre el río en medio, en esa misma ruta nacional y que dicha distancia resulta óptima pues garantiza la mínima interferencia vial al acceso a dicho puente. Que resultaría un nuevo acceso principal a la ciudad de Santa Cruz, brindando continuidad a la calle pública denominada Callejón Catalo Rojas. Que esta futura calle pública contribuirá al descongestionamiento vial en las calles de acceso a Santa Cruz y funcionará como ruta principal de evacuación en caso que se presenten eventos de emergencia durante la realización de las actividades del Campo Ferial y de la ciudad misma. Que se considera la mejor forma de satisfacer el interés general de Santa Cruz y que lo que se pretende es comprar una franja de terreno puntual y específica pues es la posición geográfica estratégica, idónea. Que es el único bien que le da continuidad a la calle pública conocida como Callejón Catalo Rojas. Que ya se ha utilizado en las Fiestas Típicas Nacional Santa Cruz que con anuencia de los propietarios se estableció un camino provisional con acceso directo al Campo Ferial y que es la misma posición geográfica que se pretende adquirir. Que aún hoy muchas personas transitan por dicho acceso.
3 7. Indican de conformidad con lo requerido en el artículo 157 del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa que la franja de terreno que se pretende adquirir es apta para la necesidad propuesta ya que permite establecer una calle pública con el derecho de vía mínimo de (14 metros), para dar acceso directo a la ruta principal (Ruta No 21, Santa Cruz- Nicoya) que tiene topografía plana y que genera facilidad de tránsito para vehículos pesados y livianos. Que representa la menor inversión y el menor costo por la compra de menos metros cuadrados. Que la distancia con el puente es óptima pues garantiza la mínima interferencia vial al acceso de dicho puente y que se reduce la probabilidad de abnegación de la futura calle pública por el desbordamiento del Río En Medio. Que la futura calle pública brinda al campo ferial de Santa Cruz una conectividad directa con la Ruta Nacional No 21, dando otro acceso principal a la ciudad y brindando continuidad a la Calle Pública denominada Callejón Catalo Rojas. 8. En esta ocasión, se aportó una nota suscrita el día 14 de noviembre de 2011 por los señores Alma Luz, Eliécer, Adrián de Jesús y Olman Bernal todos Rojas Jaén en donde indican que aceptan el avalúo realizado por el Ing. Juan José Rojas Pastrana por un monto de 25.924.381,00. y que manifiestan estar de acuerdo con la venta del inmueble por el monto del avalúo. 9. Por otra parte aportan certificaciones del Registro Nacional emitidas el día 24 de noviembre de este año en las cuales se manifiesta que los derechos 001 perteneciente a la señora Alma Luz, 002 que pertenece a Adrián de Jesús, y 004 cuyo dueño es Olman Bernal todos se encuentran libres de gravámenes y anotaciones. Igualmente, con respecto al derecho 003 de Eliécer Rojas Jaén, también se encuentra libres de gravámenes y anotaciones, por lo que en principio el dueño registral del derecho, sea el señor Eliécer Rojas Jaén podría proceder a la venta del derecho sobre el inmueble. Relacionado con lo anterior, presentan copia de la escritura ciento veinte-diecinueve del Notario José Miguel Jirón Chavarría en donde los comparecientes Eliécer Rojas Jáen, María Concepción Barrantes Arrieta, Tanna del Carmen Rojas Barrantes le solicitan al registro que se tenga por retirado el asiento de Diario del Registro Nacional, al tomo dos mil once, asiento cero cero cincuenta y seis mil cuatrocientos noventa y tres. 10. Además se presenta documento DOS-210-2011 del 5 de diciembre de 2011 suscrito en Santa Cruz por el Ingeniero Diego Rodríguez Galagarza Director de Desarrollo Urbano y Rural que manifiesta que según mi criterio como profesional en Ingeniería Civil, la franja de terreno perteneciente actualmente a la finca madre con folio real número 036258-001-002-0003- y 004 y plano catastrado No G-8889-1975, es apta para la constitución de una calle pública con un derecho de vía mínimo de 14 metros, de tal manera que se logre la conectividad del Campo Ferial de la Ciudad de Santa Cruz con la Ruta Nacional No 21 (Santa Cruz.Nicoya).- Dicho terreno es apto para la constitución de una calle pública por aspectos de conectividad y topografía. Además que no hay indicios históricos de que dicho terreno haya sido afectado por desastres naturales o fallas geológicas
4 II. Criterio de la División Previo a analizar el caso en cuestión es importante mencionar que la contratación directa es un procedimiento de carácter excepcional, al que se acude cuando las circunstancias especiales de la negociación así lo requieran, todo en aras de satisfacer de la mejor manera el interés público. Como lo citamos en nuestro anterior oficio, la autorización solicitada por la Administración se enmarca dentro de los supuestos regulados por el artículo 71 de la Ley de Contratación Administrativa el cual dispone Para adquirir bienes inmuebles, la Administración acudirá al procedimiento de licitación pública, salvo que use las facultades de expropiación o compra directa dispuestas en leyes especiales. Podrá adquirir por compra directa, previa autorización de la Contraloría General de la República, el inmueble que, por su ubicación, naturaleza, condiciones y situación, se determine como único propio para la finalidad propuesta. En adición a la norma de cita, es menester indicar que el inciso j) del artículo 131 del Reglamento a dicha ley (RLCA), en lo que interesa dispone que: Arrendamiento o compra de bienes únicos. La compra o arrendamiento de bienes que en razón de su ubicación, naturaleza, condiciones y situación se configuren como el más apto para la finalidad propuesta. En estos casos, el precio máximo será el que fije el personal especializado de la Institución o en su defecto, de la Dirección General de la Tributación [ ] En el caso de la compra de inmuebles se requiere adicionalmente de la autorización de la Contraloría General de la República, quien cuenta con un plazo máximo de diez días hábiles para analizar la gestión. Las normas transcritas autorizan a la Administración a adquirir bienes inmuebles por medio de contratación directa, siempre y cuando el terreno cumpla con una serie de condiciones que permitan excepcionar su compra del procedimiento ordinario de contratación administrativa, y se deberá contar, además, con la aprobación de este órgano contralor, el cual podrá autorizar la respectiva adquisición hasta por el monto máximo que fije el avalúo efectuado. De conformidad con lo anteriormente expuesto, la Municipalidad de Santa Cruz ha solicitado a este órgano contralor la autorización para comprar de manera directa parte del inmueble inscrito al folio real No 036258, derechos 001, 002, 003 y 004 del Partido de Guanacaste por un monto 25.924.381,00 para los derechos de vía para conectar el Campo Ferial de Santa Cruz con la Ruta Nacional No 21, un acceso directo y adecuado a una ruta principal, que funciones como ruta de evacuación rápida ante una eventual emergencia. Además contribuye al descongestionamiento vial de rutas principales de acceso y una salida de Santa Cruz durante los periodos de mayor tránsito vehicular. Así han manifestado que tiene la ubicación geográfica estratégica e idónea por la distancia con la ruta Nacional No 21 y por la distancia con respeto al Río En Medio y la continuidad a la calle pública llamada Callejón Catalo Rojas. Por lo anterior se indica por parte de la Administración que la franja resulta ser el bien más apto para la finalidad propuesta. En este sentido la Administración aportó el avalúo de la propiedad emitido por el Ing. Juan José Rojas Pastrana quien indicó que tiene un valor de 25.924.381.00. Además se indicó que la franja del inmueble que se pretende adquirir está situado entre terrenos que ya por el oeste están completamente urbanizados por lo que no se podría encontrar otro inmueble para dar acceso al Campo Ferial y por el este cualquiera de los terrenos por su posición con respecto al área ferial, debería comprarse un área mucho mayor y con un alto costo económico.
5 De lo que viene dicho, considera este Despacho, que la Administración ha expuesto una serie de circunstancias que llevan a considerar que el lote propuesto, en razón de su ubicación, naturaleza, situación y condiciones particulares, se configura como un bien apto para la finalidad que se persigue; por lo que se otorga la autorización pretendida a efectos de adquirir mediante compra directa el inmueble descrito. Además se aportó una nota emitida por los propietarios de los derechos que componen el inmueble en la cual manifestara su anuencia en vender la propiedad en la suma determinada por el avalúo. De conformidad con lo anteriormente expuesto, se reconsidera el citado oficio en que se produjo la denegatoria y se procede a autorizar la solicitud de compra directa de la franja del inmueble matrícula número No 036258 derechos 001, 002, 003 y 004 del Partido de Guanacaste, ya que la Administración ha aportado la documentación necesaria para revertir ese pronunciamiento. III.-Condiciones bajo las cuales se otorga la presente autorización. 1. El terreno que se autoriza a comprar es la franja del inmueble matrícula número No 036258 derechos 001, 002, 003 y 004 del Partido de Guanacaste, la cual se indica en el avalúo administrativo avalúo administrativo No. AV-AD-03-2011 realizado por el perito valuador Ingeniero Juan José Rojas Pastrana, correspondiente al croquis del Departamento de Catastro y Topografía de la Municipalidad de Santa Cruz No 008-2011, con una medida de 3862.18 metros cuadrados y por un monto máximo de 25.924.381,00. Bajo ningún concepto podrá pagarse un monto mayor al fijado en el citado avalúo. 2. La compra deberá efectuarse libre de todo tipo de gravámenes y anotaciones, o alguna otra limitación que pueda afectar su inmediato uso y posesión por parte de la Administración, siendo responsabilidad exclusiva de ésta verificar tales aspectos, previo a la adquisición y acreditar en el expediente administrativa dicha verificación. 3. Deberá realizarse la coordinación correspondiente con la Notaría del Estado, y deberá suscribirse por las personas con la capacidad legal para ello. 4. Previo a realizar el traspaso correspondiente deberá verificar la Administración y acreditar que la propietaria no se encuentra afecta al régimen de prohibiciones contemplado en la LCA, ni que se encuentra inhabilitada o imposibilitada para contratar con la Administración. 5. Deberá contarse con el contenido presupuestario, suficiente y disponible para hacerle frente a la erogación producto de esta autorización. 6. Se deberá acreditar técnicamente en el expediente, suscrito por funcionario responsable, que el bien es apto para la necesidad que se pretende satisfacer, haciendo referencia a la relación entre los fines y las características del inmueble. Se advierte que adquirir un bien sin que se haya realizado tal estudio generará responsabilidad disciplinaria, tal y como lo dispone artículo 157 del RLCA. 7. Corresponde a la Administración, previo a efectuar la compra, verificar que el propietario se encuentre al día en el pago de las cuotas obrero patronales con la Caja Costarricense de Seguro Social, tomando en consideración lo dispuesto en el artículo 74 de la Ley Constitutiva de la Caja Costarricense de Seguro Social. 8. Asimismo, la autorización se condiciona a que de previo a realizar la adquisición, se verifique que el uso que se le va a dar sea conforme con la materia de urbanismo para el cantón, y que existan estudios, y en general cualesquiera otros requisitos previstos en el
6 ordenamiento jurídico que lleven al convencimiento que el terreno pueda ser utilizado para la necesidad propuesta. 9. De previo al otorgamiento de la escritura correspondiente deberá contarse con el plano y todos los permisos correspondientes para realizar la segregación respectiva. 10. Son de la responsabilidad de la Administración las razones por las cuales se considera que la franja del inmueble que se pretende adquirir sea la más apta para satisfacer la finalidad propuesta. Es responsabilidad del señor alcalde, o quien ostente su cargo, verificar el fiel cumplimiento de los condicionamientos aquí expuestos, en caso de que ello no recaiga dentro del ámbito de sus competencias, deberá instruir a la dependencia o funcionario que corresponda. Además, deberá comunicar de la presente autorización al Consejo Municipal, para lo de su cargo. Atentamente, Lic. Marco Vinicio Alvarado Quesada Gerente Asociado Licda Elena Benavides Santos Abogada Fiscalizadora EBS/yhg Ni: 20481-21228-21918-22763 Ci: Archivo central G: 2010002197-1