CONVENIO URBANÍSTICO ENTRE EL AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA Y GEDECO SUR S.L. En Chipiona a 13 de febrero de 2.008 R E U N I D O S De una parte, D. Manuel García Moreno, como Alcalde, en nombre y representación del EXCMO. AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA, sito en Chipiona, Plaza Juan Carlos I, nº 1, Y de otra, D. Álvaro Couso Braña, mayor de edad, con D.N.I. nº 7226811 G, en nombre y representación y como apoderado de la mercantil GEDECO SUR, S.L., con C.I.F. nº B-84396803 y con domicilio social en Rivas Vaciamadrid, en la C/ María Curie, nº 5, constituida por tiempo indefinido mediante escritura otorgada ante el Notario de Madrid Don Norberto González Sobrino, el día quince de junio de dos mil cinco, bajo el numero 3.580 de su protocolo, inscrita en el Registro Mercantil de MADRID, al tomo 21.547, libro 0, folio 190, sección 8ª, hoja M-383398. Asiste al Sr. Alcalde, Dª María Luisa González Ganaza, Secretaria del Ayuntamiento, que da fe del acto. Ambas partes se reconocen con el carácter y representación en que intervienen y con capacidad y facultades para otorgar el presente CONVENIO. En virtud de todo ello, E X P O N E N PRIMERO.- El 16 de septiembre de 1997 el AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA y la mercantil Nordín, S.L., propietaria de la Hacienda de Los Quemados (finca registral nº 10.110, con una superficie de 158.564,00 ms2), suscribieron Convenio Urbanístico de Planeamiento, siendo el contenido más relevante del mismo el que sigue: a) Compromiso por parte del Ayuntamiento de proceder a la reclasificación como urbanizable residencial de toda la finca con las siguientes condiciones urbanísticas: 1
o Nº de viviendas: 624 o Edificabilidad: 62.400 ms2t (624 viv. x 100 ms2t) b) Entrega por Nordin S.L. al Ayuntamiento de: o 42.000 ms2 de dicha finca para Sistema General deportivo con cargo a esta nueva zona de expansión o 30.000.000 pts. para gastos de gestión y ejecución del futuro Sistema General deportivo o Dotaciones locales o 20% del aprovechamiento lucrativo ya urbanizado c) Reparto de aprovechamientos: o Nordin S.L.: 49.920 ms2t (80% de 62.400 ms2t) o Ayuntamiento: 12.480 ms2t (20% de 62.400 ms2t) SEGUNDO.- De conformidad con el convenio antes aludido, mediante Escritura otorgada ante el notario D. Antonio Sánchez Gámez el 20 de noviembre de 1.997, se cedió al Ayuntamiento de Chipiona 42.000 m2, que se concretan en la actualidad en las fincas registrales nº 31.276 y 20.426, ambas del Registro de la Propiedad de Sanlúcar de Barrameda. El Sistema General Deportivo, causa de la cesión del suelo, no se ha ejecutado por parte del Ayuntamiento. TERCERO.- Con posterioridad a la firma del convenio y una vez cedido al Ayuntamiento mediante escritura los 42.000 ms2 ya referidos, la finca registral nº 10.110 fue sometida a las siguientes transmisiones: en virtud de escritura de compraventa de fecha 25 de marzo de 2001 lo adquirió la entidad Promociones Andaluzas de Turismo, S.A., quedando expresamente subrogada en los derechos y obligaciones del Convenio Urbanístico antes reseñado, salvo en el pago de los treinta millones de pesetas a los que se obligó Nordín, S.A. ; su actual propietaria, GEDECO SUR S.L., la adquirió mediante escritura pública de compraventa de fecha 13 de julio de 2005, en la que, del mismo modo, se hace constar expresamente que la compradora queda subrogada en los derechos y obligaciones de dicho Convenio. 2
Por consiguiente, GEDECO SUR S.L., en tanto actual propietario de la Hacienda de Los Quemados, ha quedado subrogada en los derechos y obligaciones que dimanan del Convenio Urbanístico firmado por Nordín, S.L. y el AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA. CUARTO.- El proceso de revisión de normas urbanísticas de Chipiona previsto en el Convenio ya referido concluye con la aprobación del actual Plan General de Ordenación Urbana (BOP de Cádiz de 15 de marzo de 2005) que incluye los terrenos de la primitiva finca en el Sector de suelo urbanizable SUS-AR.1, SECTOR 4, Los Quemados, cuyo ámbito es superior al de la antigua Hacienda, y cuyas determinaciones urbanísticas básicas: - Superficie total del ámbito: 287.871,0 m2 - Superficie SSGG: 42.000 ms2 para uso Deportivo 53.000 ms2 para Espacios Libres - Superficie neta (sin SSGG.): 192.871,0 ms2 - Nº máximo de viviendas: 1258 - Edificabilidad máxima 129.542 ms2t - Aprovechamiento Sector: 0,45 lo que implica 129.542 UAs - Uso característico residencial, siendo compatibles el terciario y el dotacional QUINTO.- Como puede comprobarse, se trata de una práctica traslación de las previsiones del convenio, pero se producen ciertas desviaciones entre éste y las previsiones del PGOU, siendo las más relevantes las que siguen: - la extensión del sector es superior a la de la finca primitiva, lo que introduce dificultades de gestión urbanística inicialmente no previstas; - la edificabilidad pasa de 0,39 (62.400 ms2t) al 0,45 (129.542 ms2t); - el uso admitido no es sólo el residencial libre, sino que también el sometido a algún régimen de protección pública, además del terciario y el dotacional; - se impone la aplicación de coeficientes de ponderación de usos y tipologías, por lo que no existe identidad entre unidad de aprovechamiento y m2 de edfificabilidad. 3
SEXTO.- Con fecha de 29 de enero de 2008, el ayuntamiento aprobó a convenio de adaptación a las determinaciones del vigente Plan General de Ordenación Urbanística, del firmado en 1997 para el desarrollo del Sector 4 de los Quemados. SEPTIMO.- Avanzado el proyecto de reparcelación ambas partes consideran introducir nuevas clausulas en el convenio aprobado por pleno para adaptarlo de mutuo acuerdo a las previsiones del originario a la nueva situación generada por las determinaciones urbanísticas contenidas en el PGOU vigente, hacer posible la existencia de seguridad jurídica en la gestión del Sector de suelo urbanizable SUS-AR.1, SECTOR 4, Los Quemados, y garantizar para el Ayuntamiento que el suelo de cesión esté totalmente urbanizado. Con base en todo lo anterior, el AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA y GEDECO SUR, S.L., libre y voluntariamente, suscriben el presente Convenio conforme a las siguientes E S T I P U L A C I O N E S 1. Habiendo aportado GEDECO SUR S.L. la finca registral nº 11.110 a la constitución de la Junta de Compensación, el AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA se compromete a adherirse, como propietario, a dicha Junta y aportar las fincas registrales nº 31.276 y 20.426. 2. De esta forma, estará integrada en la Junta de Compensación toda la extensión de la originaria finca denominada Hacienda de Los Quemados, objeto del convenio suscrito el 16 de septiembre de 1997 el AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA y la mercantil Nordín, S.L., propietaria entonces de la misma. 3. Siendo GEDECO SUR S.L. la entidad que se ha subrogado en los derechos y obligaciones que dimanaban del referido respecto de Nordín, S.L., ascendiendo el aprovechamiento medio del Sector a 0,45 y estando en fase de redacción el Proyecto de Reparcelación, los aprovechamientos urbanísticos de las actuales fincas registrales 11.110, 31.276 y 20.426, que, tomadas en su conjunto, ascienden a 71.354 UAS aprox., se distribuirán de la siguiente manera: 4
- a GEDECO SUR S.L. se le atribuirá un total de 49.920 UAS, es decir el 70% del total del aprovechamiento de la finca. - al AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA se le atribuirá el resto del aprovechamiento, y que asciende un total de 21.434 UAS, es decir el 30% del aprovechamiento total, en el bien entendido que GEDECO SUR S.L. asume el coste de que la materialización de dicho aprovechamiento se concrete en suelo lucrativo ya urbanizado. 4. GEDECO SUR S.L. contribuirá, junto con el resto de propietarios del Sector, al resto de cesiones municipales (dotaciones, viario...). 5. En orden al cumplimiento del deber público de facilitar el acceso a una vivienda digna a la población con recursos económicos limitados, en el Proyecto de Reparcelación, que habrá de redactarse para su aprobación por la Junta de Compensación y, posteriormente, por el Ayuntamiento, se habrá de adjudicar al Ayuntamiento, mediante la aplicación del coeficiente de ponderación de usos que corresponda, de conformidad con los servicios municipales, la totalidad de la edificación residencial sometida a algún régimen de protección pública. 6. En el Proyecto de Reparcelación ya citado se respetarán las viviendas ubicadas en los núcleos residenciales ya existentes en el Sector 4 Los Quemados. En consecuencia, los propietarios de dichas viviendas han de tener la seguridad de que sus casas no serán demolidas y que podrán seguir habitándolas. Dicho compromiso no se hace extensivo a las viviendas aisladas que se encuentren fuera de dichos núcleos, por ser aquéllas manifiestamente incompatibles con la ordenación urbanística contenida en el Plan Parcial aprobado. 7. Como consecuencia de los compromisos enunciados en los apartados anteriores, a GEDECO SUR S.L., en el Proyecto de Reparcelación, no se le podrá adjudicar ni vivienda unifamiliar ni vivienda protegida, concentrando todo el aprovechamiento que le corresponda en residencial libre colectiva y comercial. 8. Con el cumplimiento de los compromisos contenidos en el presente convenio se entienden igualmente satisfechos los del convenio suscrito el 5
16 de septiembre de 1997 entre el AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA y la mercantil Nordín, S.L. 9. Anuncio del presente Convenio será publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Cádiz. Con posterioridad, el mismo será sometido a aprobación del Pleno del Ayuntamiento de Chipiona, momento, en su caso, a partir del cual comenzará a tener eficacia. 10. El convenio no supondrá la sustitución de los procedimientos que por imperativo legal deberán ser tramitados para llevar a efecto la gestión urbanística del Sector de suelo urbanizable SUS-AR.1, SECTOR 4, Los Quemados, ni prejuzgan de ningún modo sobre el contenido de las resoluciones que le pongan fin. 11. El presente convenio queda condicionado a la condición resolutoria de aprobación por el Pleno de la Corporación Municipal. En prueba de conformidad ambas partes firman por duplicado el presente Convenio en el lugar y fecha señalado al principio. 6