MÁSTER UNIVERSITARIO EN ABOGACÍA 18 de enero de 2018

Transcripción

1 MÁSTER UNIVERSITARIO EN ABOGACÍA 18 de enero de 2018 Gestión y ejecución del plan Juan Fernando Granados Rodríguez Técnico de Administración General Ayuntamiento de Granada

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3 RÉGIMEN JURÍDICO Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, Texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana (TRLSRU) Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, Texto refundido sobre régimen del suelo y ordenación urbana (TR-76) Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de ordenación urbanística de Andalucía (LOUA) Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, Reglamento de gestión urbanística (RGU) Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, Reglamento de planeamiento (RP) Decreto 60/2010, de 16 de marzo, Reglamento de disciplina urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía (RDUA) Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, Reglamento de disciplina urbanística (RDU) 3

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5 CLASES DE SUELO (arts. 44 y ss. LOUA) Suelo urbano (SU): Consolidado (SUC) No consolidado (SUNC): Ordenación pormenorizada (SUNC-o) Sin ordenación pormenorizada (SUNC-no) Incluido en unidades de ejecución (SUNC-ue) No incluido en unidades de ejecución (SUNC-nue) Suelo urbanizable (Surb): Ordenado (Surb-ord) Sectorizado (Surb-sect) No sectorizado (Surb-no sect) Suelo no urbanizable (SNU): Especial protección por legislación específica Especial protección por planificación territorial o urbanística Carácter natural o rural Hábitat rural diseminado 5

6 ORDENACIÓN URBANÍSTICA ANDALUZA Ley 7/2002, de 17 de diciembre, LOUA Instrumentos de planeamiento (art. 7): Planeamiento general: Planes generales de ordenación urbanística (PGOU) Planes de ordenación intermunicipal (POI) Planes de sectorización (PS) Planeamiento de desarrollo: Planes parciales de ordenación (PPO) Planes especiales (PE) Estudios de detalle (ED) Catálogos 6

7 USOS URBANÍSTICOS (art. 17 y 10 LOUA) Usos globales: Residencial Industrial Terciario Turístico Sistemas: Clases: Generales Locales Tipos: Parques y jardines Espacios libres Viarios? Infraestructuras Servicios Dotaciones/equipamientos: Docente, sanitario, asistencial, deportivo, comercial, cultural, social, alojamientos transitorios de promoción pública y aparcamientos Usos pormenorizados: según planeamiento urbanístico 7

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9 CLASIFICACIÓN DE SUELO 9

10 CALIFICACIÓN DE SUELO 10

11 CALIFICACIÓN DE SUELO 11

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13 FASES DEL DESARROLLO URBANÍSTICO PLANIFICACIÓN URBANÍSTICA: Instrumentos de planeamiento GESTIÓN Y EJECUCIÓN: Formas de gestión de la actividad administrativa Convenios urbanísticos (art. 95 y 138 LOUA) Actuaciones urbanísticas: Sistemáticas Asistemáticas Reparcelación Urbanización: Proyecto de urbanización Edificación DISCIPLINA URBANÍSTICA: Licencias urbanísticas y otros títulos habilitantes Infracciones urbanísticas Protección legalidad urbanística Procedimiento sancionador Indemnización daños y perjuicios 13

14 PRESUPUESTOS DE LA EJECUCIÓN (art. 96 LOUA) PGOU/POI: SUC, SUNC-o, Surb-ord PPO: SUNC-no, Surb-sect PE/ED: Área de reforma interior ARI (SUNC) PS (+PPO): Surb-no sect Sistemas generales: Directamente PE Unidad de ejecución (UE) 14

15 ACTIVIDAD DE EJECUCIÓN Preminencia INICIATIVA PRIVADA (art. 4.3 del TRLSRU y art. 5.2 LOUA): Deber de facilitarla y promoverla UNIDAD DE EJECUCIÓN: Opera simultáneamente como ámbito (art. 86 LOUA): Desarrollo de la totalidad de las operaciones jurídicas y materiales precisas para la ejecución integral del planeamiento De la comunidad de referencia para la justa distribución de beneficios y cargas Delimitación: Instrumento de planeamiento Procedimiento art. 106 LOUA 15

16 SISTEMAS DE ACTUACIÓN (art. 107 LOUA) Sistemas de actuación: De actuación privada: Sistema de compensación De actuación pública: Sistema de cooperación Sistema de expropiación Establecimiento: Instrumento de planeamiento Procedimiento delimitación de unidades de ejecución 16

17 SISTEMA DE COMPENSACIÓN Procedimiento ordinario (arts. 129 y ss. LOUA): Aprobación de la iniciativa Aprobación de Estatutos y Bases Constitución de la Junta de Compensación Aprobación de Proyecto de Reparcelación Transmisiones de terrenos Liquidación del sistema Procedimiento abreviado (art. 132 LOUA) Mediante convenio urbanístico (art. 138 LOUA) 17

18 SISTEMA DE COOPERACIÓN (arts. 123 y ss. LOUA) Características: Propietarios aportan terrenos y costean gastos Administración asume actividad de ejecución: Directamente Indirectamente: agente urbanizador Determinación sistema: Por instrumento de planeamiento Sustitución sistema de compensación por incumplimiento Acuerdo aprobación sistema de cooperación Opción propietarios abono gastos En metálico Aportación aprovechamientos urbanísticos Constitución asociación administrativa de propietarios: Alcance consultivo, auxilio y control meramente informativo Aprobación Bases: Posibilidad de convenio urbanístico Aprobación de Proyecto de Reparcelación Transmisiones de terrenos Liquidación del sistema 18

19 SISTEMA DE EXPROPIACIÓN (arts. 114 y ss. LOUA) Por Administración: Expropiación totalidad bienes y derechos Actividad de ejecución: Directa Indirectamente Procedimiento expropiatorio: Aprobación de relación de propietarios y descripción bienes y derechos: Posibilidad resolución aprobatoria expediente tasación conjunta Posibilidad adjudicación concesión a agente urbanizador Reparcelación posible: Pago justiprecio mediante fincas de resultado Justiprecio: En metálico En especie (acuerdo con expropiado): Terrenos en unidad de ejecución Terrenos fuera de unidad de ejecución Liberación de la expropiación: Excepcionalmente Bienes determinados Condiciones aseguren ejecución del sistema 19

20 EJECUCIÓN DE DOTACIONES (art. 139 LOUA) Incluidas o adscritas a sectores o unidades de ejecución: Obtención terrenos: Cesión obligatoria y gratuita según sistema de actuación Expropiación Ocupación directa Obras de urbanización: Conjuntamente con resto obras de urbanización en sistema actuación Supuestos restantes: Obtención terrenos: Prevista en instrumento de planeamiento: Transferencias de aprovechamiento (art. 62 LOUA) Reservas de aprovechamiento (art. 63 LOUA) En defecto de previsión: Expropiación Ocupación directa Obras de urbanización: Obras públicas ordinarias 20

21 ACTUACIONES ASISTEMÁTICAS (art. 143 LOUA) Ejecución del planeamiento (salvo edificación): No prevista en planeamiento urbanístico Unidad de ejecución no delimitada Mediante obras públicas ordinarias: Según legislación aplicable a respectiva Administración pública Obtención suelo dotaciones: Cesión obligatoria y gratuita por reparcelación (en su caso) Cesión gratuita por convenio urbanístico Transferencias de aprovechamiento urbanístico (SUNC-nue) Adquisición por expropiación, compra o permuta Posibilidad de cuotas de urbanización: Obras públicas de urbanización Ámbito acotado en proyecto 21

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23 RÉGIMEN DE PROPIEDAD DEL SUELO A (Sa) = 500 m2 A + B (Sab) = m2 B (Sb) = 500 m2 23

24 PLANIFICACIÓN URBANÍSTICA Aprovechamiento medio (Am) = 1 Uso característico (uc) = Residencial (R) Usos globales: Residencial (R) y Terciario (T) Coeficientes de homogeneización (Ch): R=1 T=1,5 VPP=0,666 Edificabilidad global (Et)= 0,9 m2t/m2s = Sab x 0,9 = 900 m2t 24

25 ORDENACIÓN PORMENORIZADA 25

26 ORDENACIÓN PORMENORIZADA Residencial (R1): Edificabilidad (E-r1) = 1,2 m2t/m2s Ocupación (O-r1) = 60% Altura (H-r1) = 2 plantas Terciario (T1): Edificabilidad (E-t1) = 1,2 m2t/m2s Ocupación (O-t1) = 60% Altura (H-t1) = 2 plantas Vivienda de protección pública (VPP1): Edificabilidad (E-vpp1) = 2 m2t/m2s Ocupación (O-vpp1) = 100% Altura (H-vpp1) = 2 plantas Zona verde pública (ZVP) = 100 m2 Vial (V) = 200 m2 26

27 Propietario A: REPARCELACIÓN Superficie de origen (Sa) = 500 m2 Aprovechamiento lucrativo (Al) = Sa x Am x 0,9 Al = 500 x 1 x 0,9 = 450 UUAA (uc) Aprovechamiento lucrativo R1 (Al-r1) = Al / Ch Al-r1 = 450/ 1 = 450 UUAA (R1) Superficie resultado (SRa) = Al-r1 / E-r1 = 450 / 1,2 = 375 m2 (R1) Propietari0 B: Superficie de origen (Sb) = 500 m2 Aprovechamiento lucrativo (Al) = Sa x Am x 0,9 Al = 500 x 1 x 0,9 = 450 UUAA (uc) Aprovechamiento lucrativo T1 (Al-t1) = Al / Ch Al-t1 = 450/ 1,5 = 300 UUAA (T1) Superficie resultado (SRb) = Al-t1 / E-t1 = 300 / 1,2 = 250 m2 (T1) 27

28 REPARCELACIÓN Cesión suelo edificable a municipio: Superficie de origen = 0 m2 Aprovechamiento cesión (Anl) = Sab x Am x 0,1 Anl = x 1 x 0,1 = 100 UUAA (uc) Aprovechamiento cesión VPP (Anl-vpp) = Anl / Ch Anl-vpp = 100/ 0,666 = 150 UUAA (VPP) Superficie resultado cesión (SRnl) = Anl-vpp / E-vpp SRnl = 150 / 2 = 75 m2 (VPP) Cesión de vial: Superficie vial (V) = 200 m2 Cesión de zonas verdes públicas: Superficie zona verde pública (ZVP) = 100 m2 28

29 URBANIZACIÓN Y EDIFICACIÓN 29

30 Propietario A: CUADRO DE SUPERFICIES RESULTANTE Superficie parcela resultante (SRa) = 375 m2 Superficie edificable (Sea) = SRa x O-r1 Sea = 375 m2 x 60% = 225 m2 Espacio libre privado (ELP-r1) = 150 m2 Superficie construida (Et-r1) = Se x H-r1 Et-r1 = 225 m2e/planta x 2 plantas = 450 m2e Propietario B: Superficie parcela resultante (SRb) = 250 m2 Superficie edificable (Seb) = SRb x O-t1 Seb = 250 m2e x 60% = 150 m2 Espacio libre privado (ELP-t1) = 100 m2 Superficie construida (Et-t1) = Se x H-t1 Et-t1 = 150 m2e/planta x 2 plantas = 300 m2e 30

31 Municipio: CUADRO DE SUPERFICIES RESULTANTE Superficie parcela resultante (SRnl) = 75 m2 Superficie edificable (Senl) = SRnl x O-vpp1 Senl = 75 m2 x 100% = 75 m2 Espacio libre privado (ELP-nl) = 0 m2 Superficie construida (Et-r1) = Se x H-r1 Et-vpp1 = 75 m2e/planta x 2 plantas = 150 m2e Vial (V): Superficie (V) = 200 m2 Superficie construida = 0 m2 Zona verde pública (ZVP): Superficie (ZVP) = 100 m2 Superficie construida = 0 m2 31

32 CUADRO DE SUPERFICIES RESULTANTES Suelo (1.000 m2) Edificable Construida (900 m2t) SRa = 375 m2 Sea = 225 m2 Et-r1 = 450 m2e SRB = 250 m2 Seb = 150 m2 Et-t1 = 300 m2e SRnl = 75 m2 Senl = 75 m2 Et-vpp1 = 150 m2e V = 200 m2 0 0 ZVP = 100 m

33 PLANOS DE GESTIÓN Y EJECUCIÓN RÉGIMEN DE PROPIEDAD ORDENACIÓN PORMENORIZADA PLANEAMIENTO GENERAL URBANIZACIÓN Y EDIFICACIÓN 33

34 MÁSTER UNIVERSITARIO EN ABOGACÍA 18 de enero de 2018 Gestión y ejecución del plan Juan Fernando Granados Rodríguez Técnico de Administración General Ayuntamiento de Granada