GESTIÓN URBANÍSTICA Y EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO

Transcripción

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2 MASTER EN GESTIÓN Y VALORACIÓN URBANA ELEMENTOS DE GESTIÓN URBANA Carlos Pérez Lamas Arquitecto. Profesor Sección de Arquitectura Legal, Derecho Urbanístico y Valoraciones. Departamento de Construcciones Arquitectónicas I, CAI. GESTIÓN URBANÍSTICA Y EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO La actividad urbanística en su conjunto forma un sistema global. Todas sus partes (planificación, programación, gestión, ejecución, control, etc.) están relacionadas entre sí y con objetivos de interés general. Este sistema del urbanismo, que empieza con el planeamiento, está regulado jurídicamente y la legislación lo configura como un sistema que tiene vocación de cumplimiento, para que sea efectivo y puedan ser atendidas las necesidades sociales. La gestión urbanística es la parte más dinámica de la actividad urbanística y constituye el marco operativo. Comprende el conjunto de acciones que se ponen en marcha para alcanzar los objetivos de una política urbana o territorial determinada democráticamente y basada siempre en el planeamiento. La elaboración misma de los planes, su proceso de gestación y tramitación, ciertamente complejo, puede considerarse también que forma parte de la gestión urbanística en su sentido más amplio. Dentro de la gestión urbanística se pueden incluir, o tienen relación directa con ella, tareas tan diversas como las siguientes: - las obras de urbanización y en general las actuaciones de transformación urbana; - la coordinación y la ejecución de obras públicas y de servicios generales que programan las diferentes administraciones o que promueven las empresas de servicios públicos; - la conservación de les obras, instalaciones i espacios públicos; - la intervención directa de la Administración en el mercado inmobiliario (políticas de suelo y de vivienda); - el fomento de la construcción inmobiliaria y la dinamización de otros sectores de la economía local (implantación de actividades productivas); - la información urbanística como servicio y la participación ciudadana; - la conexión con la fiscalidad urbana debido a les rentas del suelo que va generando el proceso urbano; - la vinculación con las autorizaciones (licencias) y los procedimientos de protección de la legalidad urbanística (reconducción de urbanizaciones y actuaciones privadas irregulares), - incluso fuera del ámbito urbano, la gestión de espacios naturales o las acciones de mejora del medio rural. La ejecución urbanística o ejecución del planeamiento es un concepto más concreto. Se refiere especialmente a la gestión y economía del proceso de urbanización del suelo, o de reurbanización de áreas urbanas consolidadas.

3 Se desarrolla a partir de la aprobación de los planes urbanísticos. La ejecución de los mismos permite la transformación de las características de los terrenos (físicas, jurídicas, etc.) de acuerdo con el régimen urbanístico del suelo (urbano, urbanizable) y concluye con la posibilidad de construir los solares resultantes. Otros dos procesos subsiguientes a la urbanización también pueden entenderse como parte integrante de la gestión urbanística: - El proceso de edificación, junto con la entrada en funcionamiento de los nuevos espacios y servicios públicos, constituye la fase culminante de la ejecución de los planes urbanísticos. - La gestión de los patrimonios público y privado: la importancia del uso efectivo, la conservación y la rehabilitación de los edificios así como de los espacios publicos. Fines que persigue la gestión en general y la ejecución del planeamiento en particular: Hacer posible gradualmente la realización efectiva de un determinado modelo de ordenación territorial, prefigurado en los planes. Servir de marco para que los planes sean realmente operativos Posibilitar la acción de los diferentes agentes urbanísticos: o las administraciones públicas o los propietarios de suelo o otros interesados: promotores urbanísticos no propietarios Servir de marco para la actuación pública i privada de manera coordinada entre sí y en congruencia con el modelo territorial. La legislación urbanística define las vías y las normas de aplicación: Establece los principios generales que han de regir la gestión urbanística y la ejecución de los planes: o Desarrollo urbanístico sostenible o Participación de la colectividad en las plusvalías urbanísticas o Reparto equitativo de los beneficios y las cargas de la ordenación urbana o Facilitar el cumplimiento de los deberes urbanísticos de la propiedad (cesiones de suelo y urbanización) o Dirección y control de la gestión a cargo de la Administración competente (ayuntamientos): participación ciudadana y iniciativa privada Establece los instrumentos técnicos (proyectos) y los procedimientos de todo tipo (administrativos, jurídicos, de financiación, etc.) para hacer realidad la ordenación urbanística. La ordenación del suelo y el sistema urbanístico en su conjunto podrían convertirse en inútiles si no se encontrara en las normas algún camino ágil, seguro y capaz de facilitar que los planes urbanísticos sean operativos, así como para dar a la Administración y a los particulares (propietarios de suelo, promotores urbanísticos) un marco razonable de actuación.

4 Función pública: la Administración puede dirigir, realizar, conceder y fiscalizar todo el proceso de gestión y ejecución urbanística. Pero no está obligada ni en muchos casos tiene recursos para llevarlo a cabo. Gestión pública directa: indiferenciada (ordinaria) o especializada Gestión pública indirecta: contrato de concesión Convenios interadministrativos de colaboración Economía mixta Gestión privada tutelada La iniciativa privada actúa bajo dirección pública: colaboración y coordinación Caben, pues, múltiples opciones de gestión que hagan viable los procesos urbanísticos y de conformidad con las normas, tantas opciones como políticas territoriales posibles. Pero cualquier opción tiene como fundamento satisfacer el interés general que se expresa en el planeamiento y la preferencia entre una u otra forma de gestión depende de: El mejor cumplimiento de los fines y objetivos urbanísticos: más calidad, economía, celeridad, etc. La mayor eficacia, es decir, con la mejor y más segura consecución de los objetivos La máxima eficiencia, esto es, conseguir los mejores resultados optimizando los recursos utilizados Sin costes sociales ni ambientales. Especialmente cuando las actuaciones privadas son económicamente rentables no es justificable que generen costes para la comunidad. Interrelación planeamiento-gestión Jerarquía del planeamiento Previsión de la gestión en el planeamiento (el plan como instrumento para la gestión) Flexibilidad de los mecanismos de gestión: elección y cambios Diversos modelos de gestión a lo largo de la historia. La gestión urbanística como materia especializada y interdisciplinar dentro del urbanismo, con un cuerpo teórico propio y unos instrumentos de aplicación específicos que necesitan la participación de profesionales de diversa formación.

5 Requisitos para la ejecución del planeamiento urbano Secuencia de condiciones que han de ser aprobadas sucesiva o simultáneamente para que pueda llevarse a cabo el desarrollo urbano. Qué ha de ejecutarse y cuándo Cómo ha de realizarse y por quién Características materiales del espacio (ordenación urbana pormenorizada) Condiciones temporales (programación) Tipo de actuación (aislada o integral) Ámbito territorial de la ejecución Sistema o modalidad de gestión Condiciones intrínsecas del planeamiento Condiciones específicas de la gestión Al decidir estas condiciones para cada caso, la administración regula y dirige el proceso urbanístico, al que se someten todas las actuaciones tanto públicas como privadas. 1. Aprobado el planeamiento de detalle o pormenorizado (planeamiento ejecutivo). Según la clase urbanística de suelo y el tipo de actuación. 2. Programación general: Programa de actuación del plan municipal o agenda, PAUM aparte a nivel de sector de planeamiento (documento de Plan de etapas para el desarrollo de un plan derivado) Orden de prioridades: entre las diversas actuaciones (sectores, unidades de ejecución, sistemas generales) entre operaciones de la misma actuación Etapas de urbanización y de edificación Plazos de ejecución 3. Tipos de actuaciones Actuaciones aisladas o asistemáticas: finalidades parciales, no reparto de beneficios y cargas, finca por finca, medios privados o públicos tradicionales (no sistema de actuación) En suelo urbano consolidado: Edificación de solares Acabar o completar la urbanización (edificación y urbanización simultáneas) Parcelación urbanística Regularización de lindes Cesión individual de vial Ocupación directa (anticipada) de sistemas o dotaciones públicas Expropiación de sistemas o dotaciones (generales y locales) Patrimonio público de suelo y de vivienda (expropiación, tanteo y retracto)

6 Actuaciones de gestión integrada o sistemáticas (SU no consolidado y S. urbanizable) Conjunto de operaciones del proceso de urbanitzación o reurbanización, que se encadenan sucesivament y permiten dar paso a la gestión de los solares resultantes y la edificación. Diversas fincas o terrenos con distinta calificación y destinos público y privado Finalidades: Reorganización de la propiedad del suelo. Reparto equitativo del suelo y de los costes (reparcelación) o mediante expropiación total. Ejecutar o completar la urbanización necesaria. Proyecto de urbanización. Cesión de las obras y servicios de urbanización a la administración (recepción por parte del ayuntamiento) Conservación de la urbanización: el municipio o temporalmente a cargo de los propietarios Obras de edificación de los solares resultantes, previa parcelación si hace falta. Proyectos correspondientes y autorizaciones (llcencia municipal). Requisitos específicos de las actuaciones de gestió integrada 1) Ámbito territorial. Delimitación aprobada del polígono de actuación (unidad de ejecución mínima) Polígonos de actuación en suelo urbano (no consolidado): en el plan municipal. División posible de un sector de planeamiento: en el PMU o plan parcial, o bien posteriormente Ejecución de un plan por partes: tamaño, diferentes momentos, distintos sistemas de actuación, pero siempre por polígonos completos, no por fases de ejecución. Criterios legales para la delimitación de polígonos: que por las características de la ordenación asuma las cesiones reparto equitativo: diferencia máxima entre polígonos autonomia técnica y económica discontinuidad posible si se justifica Modificaciones de la delimitación de polígonos 2) Sistema de actuación aprobado Históricos: Compensación Cooperación Expropiación En Cataluña: modalidades En otras comunidades: Ejecución forzosa Agente urbanizador Convenio urbanístico por unanimidad propietarios