Estado Libre Asociado de Puerto Rico DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR Apartado 41059 Estación Minillas San Juan, Puerto Rico 00940-1059 QUERELLANTE QUERELLA NÚMERO HELGA ENID SANTIAGO RAMOS 100026206 QUERELLADO JUNTA DE DIRECTORES COND. VILLAS DEL PARQUE ESCORIAL VMV ENTERPRISES CORP. SOBRE LEY DE CONDOMINIOS RESOLUCIÓN El Departamento celebró vista administrativa de la querella de epígrafe el 2 de marzo de 2005. Comparecieron a la misma la querellante por derecho propio y su hermano el Sr. Lester Santiago. De la Junta de Directores del Condominio Villas del Parque Escorial compareció su administradora, la Sra. Yolanda Lamourt. También compareció el Sr. Eduardo Vizcarrondo, vice-presidente de VMV Enterprises Corp., en adelante VMV, y el Sr. Miguel Rodríguez, empleado de VMV quien está a cargo de las garantías del proyecto. Conforme a la prueba desfilada ante este Departamento se hacen las siguientes: DETERMINACIONES DE HECHO 1. La querellante es titular del apartamento A-201 del Condominio Villas de Parque Escorial ubicado en Carolina, Puerto Rico desde el 11 de enero de 2002. La querellante compró su apartamento al Sr. Ernesto Sánchez, quien a su vez compró del desarrollador del proyecto, el 26 de febrero de 1999. 2. En abril de 2002, la querellante se percató de que existía un problema de filtraciones en el baño de visita de su apartamento y la querellante lo reclamó por escrito a la administradora del condominio. 3. El 17 de octubre de 2002, la administradora del condominio hizo una reclamación a la compañía que construyó el proyecto, VMV Enterprises, Corp., exponiendo el problema de las filtraciones del apartamento de la querellante.
4. El 14 de enero de 2003, la administradora del Condominio Villas de Parque Escorial escribió una carta al Ingeniero Julio Vizcarrondo de VMV notificándole una serie de apartamentos que tenían problemas de filtración, incluyendo el apartamento de la querellante, el número A-201. 5. El 7 de marzo de 2003, empleados de VMV visitaron el apartamento de la querellante. Según la hoja de deficiencias preparada por personal de VMV, durante dicha visita se realizaron las siguientes tareas: a) Constataron que el problema de filtraciones reclamado por la querellante se originaba en la unión del piso y la pared en el exterior del edificio; b) También verificaron una reclamación verbal de la querellante el día de la visita de que había una filtración en la pared de entrada del apartamento. Constataron que el problema se originaba por unos emposamientos en el drenaje del piso; c) Los días 10 y 11 de marzo de 2003 personal de VMV Enterprises, Corp. ejecutó las reparaciones necesarias. 6. El 24 de mayo de 2004, la querellante hizo una reclamación escrita a la Presidenta de la Junta de Directores del Condominio. En su carta, la querellante informó a la presidenta que los días 10 y 11 de marzo de 2003 representantes de VMV habían intentado reparar el problema de su apartamento realizando las siguientes tareas: haciendo una zanja pegada a la pared de los baños del apartamento de la querellante, poniendo brea a la pared donde se unen el piso y la pared, y volviendo a tapar la zanja. Sin embargo, la querellante notificó a la Presidenta de la Junta que posteriormente resurgieron las filtraciones a pesar de las labores realizadas. 7. El 9 de junio de 2004, empleados de VMV acudieron al apartamento de la querellante para verificar la situación reclamada. Éstos procedieron a repicar entre el piso y la pared exterior de los baños del apartamento 201 A, colocaron cemento hidráulico en dicha área y le pusieron por encima una membrana asfáltica. 8. El 24 de septiembre de 2004, la querellante hizo otra reclamación a la Presidenta de la Junta de Directores ya que le había entrado agua de lluvia por el piso de los dos baños de su apartamento, durante el paso de la tormenta Jean. En dicha carta la querellante expresó su disponibilidad para colaborar en la solución del problema. 9. En noviembre de 2004, al no recibir contestación de la Junta, la querellante decidió radicar la reclamación de epígrafe contra la Junta de Directores del Condominio Villas Parque de Escorial. 10. El 24 de noviembre de 2004, el empleado de mantenimiento del condominio acudió al apartamento de la querellante para hacer una zanja en el patio aledaño al apartamento de la querellante. Sin embargo, éste no hizo dicha zanja por entender que no le resolvería el problema a la querellante.
11. El 1ro de diciembre de 2004, la querellante enmendó su reclamación para incluir como co-querellado a la Compañía de Construcción VMV, Enterprises Corp. 12. Un técnico del Departamento inspeccionó la unidad de la querellante el 29 de diciembre de 2004. El inspector rindió su informe el 3 de enero de 2005 e hizo los siguientes hallazgos: a. La consumidora reclama que al llover se producen filtraciones a través de la junta de piso y pared en los cuartos de baño de su apartamento. Se ha observado además que se infiltra agua que surge debajo de las bañeras. Esta condición existió anteriormente y fue corregida. Al cabo de un tiempo volvió a surgir. b. Personal de VMV Enterprises, Corp. realizó trabajos de corrección sellando la junta exterior de piso y pared el lunes 20 de diciembre de 2004. Al presente sólo resta que llueva para corroborar la efectividad del trabajo. c. Observamos que los declives en el patio comunal son todos hacia la pared donde han ocurrido las filtraciones. Esta situación debe ser corregida a la brevedad posible. 13. La membrana asfáltica que colocó VMV entre la junta del piso y la pared exterior del apartamento 201 A se va deteriorando con el correr de agua por dicha área. 14. Conforme los planos del condominio, el patio comunal antes descrito debía tener conjuntamente tres métodos de desagüe: un murito, una parrilla y un declive en el terreno, también conocido como swale. 15. No existe el murito o parrilla en el patio que ubica al lado de la pared exterior de los baños del apartamento de la querellante. Existe solamente el swale, lo que no ha podido por sí solo ser un mecanismo adecuado de desagüe para el patio comunal. CONCLUSIONES DE DERECHO El artículo 42 de la Ley de Condominios, Ley 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada por la Ley 103 de 5 de abril de 2003 y la sección 26 del Reglamento de Condominio, aprobado a su amparo, autorizan al Departamento para conocer y adjudicar acciones de impugnación que radiquen los titulares de apartamientos destinados a vivienda, contra los acuerdos del Consejo de Titulares, las omisiones, o actuaciones de la Junta de Directores o del titular que somete el inmueble al régimen de Propiedad Horizontal durante el período de administración interina, concernientes a la administración del inmueble, que sean gravemente perjudiciales para el titular o la comunidad, o que sean contrarios a la ley o a la escritura de constitución o al reglamento del condominio. Desde el mes de abril de 2002, ha estado entrando agua intermitentemente en el apartamento 201 A del Condominio Villas de Parque Escorial a través de la junta entre el
piso y la pared exterior de los baños del apartamento. La Compañía VMV Enterprises Corp., constructora del proyecto, ha intentado reparar dicho problema en tres ocasiones durante los años 2003 y 2004. Véase Determinaciones de Hechos número 5, 6, 7 12. Sin embargo, dicha co-querellada admitió en sala que la membrana asfáltica que se ha colocado para corregir el problema se va desgastando con el roce del agua, por lo que no podemos concluir que dicha solución sea efectiva a largo plazo. Según nuestras determinaciones de hecho número 14 y 15, el patio comunal ubicado al lado de la pared exterior de los baños del apartamento 201 A, no tiene un desagüe adecuado lo cual causa emposamiento de agua en dicha área cuando llueve mucho. Hemos determinado que es necesario hacer un desagüe adecuado en dicho área para corregir satisfactoriamente y a largo plazo la situación que experimenta el apartamento de la querellante. Resta por determinar si ambas co-querelladas son responsables de realizar dichas gestiones de corrección. El artículo 13 de la Ley de Condominios, supra. establece que el trámite necesario para el adecuado y más eficaz funcionamiento y mantenimiento de los equipos o elementos comunes generales le corresponde a la Junta de Directores ajustándose a las directrices impartidas y al presupuesto aprobado por el Consejo de Titulares. Por su parte, el artículo 38 (D) inciso (a) establece que la Junta de Directores tiene el deber de: Atender todo lo relacionado con el buen gobierno, administración, vigilancia y funcionamiento del régimen en especial lo relativo a las cosas y elementos de uso común y los servicios generales... Conforme dichas disposiciones de ley, La Junta de Directores del Condominio Villas de Parque Escorial es responsable de crear un desagüe adecuado en el patio comunal que está aledaño a la pared exterior de los baños del apartamento 201 A. Analizamos a continuación la responsabilidad de la constructora en la reclamación de epígrafe. Según el artículo 11 de la Ley de Construcción, Ley 130 de 13 de junio de 1967, las acciones para exigir responsabilidades por vicios o defectos de construcción, excepto aquellas que cualifican bajo el artículo 1483 del Código Civil de Puerto Rico, caducan por el transcurso de dos años a partir del otorgamiento de las escrituras de compraventa. El apartamento 201 A del Condominio Villas de Parque Escorial fue vendido por la desarrolladora del proyecto al Sr. Ernesto Sánchez en el año 1999. Por su parte, la querellante compró el apartamento al Sr. Sánchez a principios del año 2002. Por tal razón, han transcurrido los dos años para reclamar vicios de construcción bajo la Ley 130 de 1967, supra. Por su parte, el artículo 1483 del Código Civil de Puerto Rico requiere que el vicio reclamado sea uno de naturaleza de ruinas. El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha establecido mediante jurisprudencia lo que constituyen ruinas y sus diferentes tipos. Los cuatro tipos de ruina son ruina total, ruina parcial, amenaza de ruina y ruina funcional. En Pacheco Torres v. Estancias de Yauco, 2003 TSPR 148, el Tribunal Supremo de Puerto Rico definió estos cuatro tipos de ruina. Se considera ruina total cuando la misma compromete la solidez o estabilidad del edificio. Por su parte, la ruina parcial provoca
el derrumbamiento de uno de los elementos estructurales del edificio, pero no la totalidad del mismo. La amenaza de ruina implica la degradación parcial de los elementos del edificio que, a su vez, compromete su solidez estructural o parte del mismo. Por último, se considera que un edificio se encuentra en estado de ruina funcional cuando los vicios de los que adolece: (1) amenazan la seguridad pública o estabilidad del edificio; (2) le causan un perjuicio grave al dueño; (3) tornan la obra en impropia para el uso a que se le destina; o (4) exceden las medidas de las imperfecciones que cabe esperar razonablemente en una construcción. A base de la prueba presentada por las partes, hemos determinado que el problema reclamado por la querellante no es un vicio de construcción que implique ruinas del apartamento. Conforme la decisión del Tribunal Supremo de Puerto Rico en González v. Centex Construction Co., 103 D. P. R. 82, en algunos casos de vicios de construcción se puede reclamar por razones de incumplimiento de contrato. Conforme surge de las determinaciones de hecho número 5, 6, 7 y 12 la co-querellada VMV Enterprises ha intentado resolver la reclamación de la querellante. Ante tal situación, se ha comprometido por sus actos a reparar satisfactoriamente. Conforme la prueba vertida ante este Departamento, las reparaciones realizadas por VMV no han resuelto satisfactoriamente el problema de filtraciones del apartamento de la querellante. Más aún, se ha probado a este Departamento que la falta de desagüe en el patio comunal aledaño a los baños del apartamento 201 A son los causantes de las filtraciones reclamadas por la querellante. VMV Enterprises Corp. no construyó las medidas de desagüe que dispone el plano del Condominio Villas de Parque Escorial. Véase Determinación de Hecho Número 14. Según la prueba desfilada ante este foro, la coquerellada no construyó un muro y una parrilla en dicho patio comunal. Se dejó como único método de desagüe en dicha área un desnivel en el terreno o swale ; esto no ha comprobado ser suficiente para evitar que se empoce el agua en dicha área. Este Departamento ha determinado que las co-querelladas en este caso responden solidariamente por la creación de un desagüe adecuado en el patio comunal aledaño al apartamento 201 A del Condominio Villas de Parque Escorial. La Junta de Directores del Condominio responde por la falta de mantenimiento adecuado en el patio comunal aledaño al apartamento 201 A. VMV Enterprises responde por no haber logrado reparar satisfactoriamente la reclamación de la querellante, luego de comprometerse con sus actos. Además VMV no colocó todos los métodos de desagüe establecidos en los planos del Condominio para dicho patio comunal. Por todo lo antes expuesto, este Departamento, en virtud de las facultades conferidas por la Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, emite la siguiente: ORDEN Se ordena a la Junta de Directores del Condominio Villas de Parque Escorial y VMV Enterprises Corp. crear solidariamente un desagüe adecuado en el patio comunal
que está aledaño a la pared exterior de los baños del apartamento 201 A, en un término de 30 días naturales a partir de la notificación de la presente resolución. Aquella parte afectada por la presente Resolución podrá solicitar al Departamento una Reconsideración de la misma, en el plazo de veinte (20) días contados a partir de la fecha de archivo en autos de dicha resolución. En la alternativa, la parte afectada podrá acudir directamente al Tribunal de Circuito de Apelaciones en revisión judicial, dentro del término de treinta (30) días del archivo en autos de la resolución emitida. Los términos comprendidos en los presentes apercibimientos se computan a base de días naturales. Si la parte afectada opta por solicitar la reconsideración de la resolución emitida, dicha solicitud deberá ser por escrito, consignándose claramente la palabra reconsideración como título y en el sobre de envío. Copia de dicha solicitud deberá ser enviada a la otra parte. Conforme el caso de Magali Febles v. Romar Pool Construction, 2003 J. T. S. 114. el término para notificar una moción de reconsideración a las demás partes es uno de cumplimiento estricto dentro del procedimiento administrativo. Si la parte recurrente no notifica a la otra parte de la moción de reconsideración se dará por no presentada y el DACO no podrá considerarla. Si el Departamento dejare de tomar alguna acción con relación a la moción de reconsideración dentro de los quince (15) días de recibida, se considerará rechazada de plano por lo cual, el término de treinta (30) días para solicitar revisión judicial al Tribunal de Circuito de Apelaciones comenzará a contar a partir de ese momento. Si el Departamento tomase alguna determinación sobre la moción radicada, el término para solicitar revisión judicial empezará a contarse desde la fecha en que se archivó en autos una copia de la notificación de la resolución de la agencia, resolviendo definitivamente la moción cuya reconsideración fue solicitada. Dicha resolución deberá ser emitida y archivada en autos dentro de los noventa (90) días siguientes a la radicación de la reconsideración. De lo contrario, la agencia perderá jurisdicción sobre dicha solicitud de reconsideración y el término para solicitar revisión judicial empezará a contarse nuevamente a partir de la expiración del plazo de noventa (90) días, salvo que el Departamento por justa causa y previo al vencimiento del término de noventa días, prorrogue dicho término por un período que no excederá de treinta (30) días adicionales. En San Juan, Puerto Rico, a 25 de abril de 2005. AGP/NGA/PGR/sfg Lcdo. Pedro J. González Rodríguez Juez Administrativo Lcda. Solymar Ferreras Garriga Oficial Examinadora