INFORME DE CL A S IFICACIÓN Feller-Rate Strategic Affíliate of Standard & Poor s INFORME DE CLASIFICACIÓN Securitizadora Security S.A. Noveno Patrimonio Separado Diciembre 2010 www.feller-rate.com. Los informes de calificación elaborados por Feller Rate son publicados anualmente. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Es importante tener en consideración que las clasificaciones de riesgo de Feller Rate no son, en caso alguno, una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado título, valor o póliza de seguro. Si son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que esta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.
SECURITIZADORA SECURITY S.A INFORME DE SEGUIMIENTO Feller-Rate Noveno Patrimonio Separado (CONCRECES) SERIES A1, A2 Y A3 SERIES B1, B2 Y B3 SERIES C1, C2 Y C3 SERIES D1, D2 Y D3 SERIES E1, E2 Y E3 SERIES F1, F2 Y F3 Contactos: Marcelo Arias Tel: 56 (2) 757 0400 Diciembre 2008* Diciembre 2009 Noviembre 2010 Bonos Series A1, A2 y A3 (Preferentes)** AAA AAA AAA Bonos Series B1, B2 y B3 (Subordinadas)** AA AA AA Bonos Series C1, C2 y C3 (Subordinadas) A A A Bonos Series D1, D2 y D3 (Subordinadas) BBB BBB BBB Bonos Series E1, E2 y E3 (Subordinadas) BB BB BB Bonos Series F1, F2 y F3 (Subordinadas) C C C * A diciembre de 2008, las series A3, B3, C3, D3 y F3 no estaban clasificadas. ** Las series A3 y B3, a mayo de 2009, se encontraban clasificadas en AA y AA-, respectivamente y subieron de clasificación, en junio de 2009, producto de las condiciones estructurales diseñadas para un evento de fusión. ESTRUCTURA Títulos: Bonos de securitización Emisor: Securitizadora Security S.A. Fusiones: Absorción de PS 11,mayo de 2008; PS 12, junio de 2009 Montos residuales (UF): Series A1, A2 y A3: 1.193.162, Series B1, B2 y B3: 146.716; Series C1, C2 y C3: 61.640; Series D1, D2 y D3: 40.086; Series E1, E2 y E3: 54.345; Series F1, F2 y F3: 100.724 Tasa de emisión anuales (%): Series A1 y A2: 4,0; Serie A3, 4,7%, Series B1 y B2: 5,0; Series C1 y C2: 5,5; Series D1 y D2:6,0; Series E1 y E2: 7,0; Series F1 y F2: 7,5; Series B3, C3, D3, E3 y F3: 5,2% Cupones pagados: Serie A1: 15; serie A2: 11; serie A3: 6 Cupones residuales: Series preferentes, 62 cupones trimestrales; series subordinadas, 1 cupón al vencimiento de las series senior Colateral actual: 2.159 contratos de leasing habitacional directo, con un valor par de UF 1.267.152 Tasa de interés anual promedio de los activos: 10,3% Originador y administrador primario: Concreces Leasing Administrador maestro: Securitizadora Security S.A. Representante tenedores: Banco de Chile FUNDAMENTACION Las clasificaciones asignadas a las distintas series de bonos del patrimonio separado fusionado obedecen a las protecciones crediticias ofrecidas a cada serie, en relación al desempeño esperado de los activos de respaldo, sobre la base del perfil de cartera y el comportamiento observado en éste y otros portafolios ya securitizados de Concreces. También consideran las fortalezas financieras, legales y operativas de la transacción, así como la capacidad de los agentes que intervienen en la administración La colateralización de la estructura ha mejorado respecto de los registros al inicio de la transacción. Ello se puede apreciar, si bien en distintas magnitudes, para todas las series de la emisión. Lo anterior, en razón de las condiciones financieras estructurales, las sinergias de los eventos de fusión, así como de un favorable comportamiento de prepagos de la cartera de respaldo. Ello, junto a la baja en las relaciones deuda a garantía de los activos, permite que la estructura resista mayores niveles de estrés. No obstante, la evolución del comportamiento del colateral comienza a diferenciarse de lo observado en otros patrimonios separados del mismo originador. Ajustando las cifras por madurez, los niveles de morosidad e incumplimientos se sitúan en el rango superior de estos portafolios. AAA AA A BBB BB C Desde 2008, se aprecia un alza en las operaciones más morosas, lo que se ha reflejado en un incremento sustancial en los incumplimientos reales durante el último año, así como en un elevado número de viviendas en stock. En tanto, los indicadores de gestión de recuperaciones de activos fallidos, al menos en cuanto a plazos del proceso y desvalor de las garantías liquidadas, no son favorables. En este contexto, es relevante aumentar los esfuerzos en controlar el comportamiento de pago del portafolio. Por otra parte, el mayor volumen de garantías en stock requerirá esfuerzos adicionales en su gestión de liquidación y venta. Concreces, que mantiene la administración del colateral, es calificada como originador y administrador primario de activos en Más que Satisfactorio por Feller Rate. La entidad ha fortalecido su organización generando estructuras operativas apropiadas a su nivel de actividad. Sus políticas y procedimientos se benefician de una adecuada separación funcional de las áreas comercial, crediticia y de operaciones. Ello, junto con sus sistemas de información y procesos de auditoria interna, permiten asegurar el cumplimiento de las políticas y procedimientos, con riesgos relativamente controlados. La securitizadora, que lleva a cabo la administración maestra, opera varios patrimonios separados con activos de similar perfil. La entidad ejerce en forma proactiva sus funciones de monitoreo y control sobre los administradores primarios y gestiona adecuadamente los excedentes de caja. En cuanto al impacto del terremoto de febrero pasado, la totalidad de la cartera cuenta con seguros comprometidos y, a la fecha, los casos de siniestros graves no superan el 2% del portafolio, no observándose cambios significativos en el comportamiento general de pago de los deudores. Principales Indicadores Morosidad dinámica* 1 cuota morosa 2 cuotas morosas 3 cuotas morosas 4 o más cuotas morosas Total morosos Incumplimiento potencial** Mora mayor a 180 días Incumplimientos reales Prepagos Acumulados *** * Porcentaje respecto al nº de operaciones vigentes ** Porcentaje respecto al nº de operaciones iniciales de la cartera *** Porcentaje respecto al valor par inicial de la cartera Dic.2007 Dic.2008 Dic.2009 Sep.2010 7,7% 8,2% 11,1% 11,4% 2,6% 4,5% 4,8% 5,2% 2,3% 2,2% 2,1% 1,7% 6,1% 8,0% 10,1% 11,0% 18,6% 22,9% 28,1% 29,3% 1,8% 5,2% 10,1% 13,9% 1,8% 4,7% 7,6% 8,3% 0,0% 0,4% 2,6% 5,6% 0,1% 0,7% 1,8% 2,3% SECURITIZACIÓN SECURITIZADORA SECURITY S.A. DICIEMRBRE 2010 1
DESEMPEÑO DEL COLATERAL Características del colateral A continuación se presenta un resumen con las principales características de las operaciones a septiembre de 2010. La cartera, compuesta por contratos de leasing habitacional directos originados y administrados por Concreces Leasing, contiene las operaciones absorbidas mediante procesos de fusión de los patrimonios separados N 11 y N 12, materializadas durante junio de 2008 y junio de 2009, respectivamente. Resumen de la Cartera (A septiembre de 2010) Número de contratos Participación en número de contratos Valor total contratos (UF) Crédito original promedio (UF) (*) Saldo promedio (UF) (*) Valor garantía (UF) (*) Plazo original promedio (meses) (*) Plazo residual promedio (meses) (*) Plazo de vigencia promedio (meses) (*) Tasa de orginación (Crédito inicial)/ Garantía Promedio (*) Deuda/ Garantía promedio (*) (*) promedios ponderados por saldo insoluto Con Garantía Sin Garantía Total Estatal Estatal 1.612 547 2.159 74,7% 25,3% 100,0% 851.589 415.563 1.267.152 609 875 696 569 827 654 762 996 839 237 261 245 194 222 203 43 39 41 10,6% 9,9% 10,3% 79,9% 88,9% 82,9% 74,6% 83,9% 77,7% En número de operaciones, el 75% de los activos cuenta con los requisitos necesarios para acceder a la garantía estatal, en caso de incumplimiento. El valor promedio de las garantías alcanza a UF 839, en tanto la tasa de originación media es del 10,3%. La antigüedad del portafolio alcanza a 3,4 años y la relación deuda a garantía promedio de los activos ha bajado en cerca de 5%, llegando al 77,7%. Morosidad de la Cartera En el gráfico siguiente se presenta la evolución de la morosidad de la cartera en número de operaciones, desde el inicio del patrimonio hasta septiembre de 2010. En él se observa estabilidad en los tramos de mora temprana, con una incidencia gradualmente mayor del tramo de 4 o más aportes morosos. La morosidad total y su comportamiento están explicados mayoritariamente por los casos de uno y cuatro o más aportes morosos, los cuales representan casi el 80% del total de la cartera en mora. Ajustados por madurez, los niveles de mora se sitúan en el rango superior de las carteras securitizadas del mismo originador. SECURITIZACIÓN SECURITIZADORA SECURITY S.A. DICIEMBRE 2010 2
Evolución Morosidad de la Cartera (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones) 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Ago-10 Jun-10 Abr-10 Feb-10 Dic-09 Oct-09 Ago-09 Jun-09 Abr-09 Feb-09 Dic-08 Oct-08 Ago-08 Jun-08 Abr-08 Feb-08 Dic-07 Oct-07 Ago-07 Jun-07 Abr-07 1 cuota morosa 2 cuotas morosas 3 cuotas morosas 4 cuotas morosas Total morosos Se consideran al día las cuotas pagadas dentro del mes de vencimiento En el siguiente gráfico se presentan los niveles de incumplimiento potencial de la cartera, desde el inicio del patrimonio hasta septiembre de 2010. Este indicador es definido como la suma en cada momento de los incumplimientos reales acumulados y los contratos en cartera con mora mayor a 180 días, sobre el número inicial de operaciones. Este último, producto de la absorción de los patrimonios separados N 11 y N 12, corresponde a la suma simple de las operaciones al entero del activo de cada uno de los patrimonios. Incumplimiento Potencial de la Cartera de CLH (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones original) 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Ago-10 Jun-10 Abr-10 Feb-10 Dic-09 Oct-09 Ago-09 Jun-09 Abr-09 Feb-09 Dic-08 Oct-08 Ago-08 Jun-08 Abr-08 Feb-08 Dic-07 Oct-07 Ago-07 Jun-07 Abr-07 6 o más cuotas morosas Incumplimientos reales Incumplimiento potencial El nivel del incumplimiento potencial comienza a desviarse al alza respecto del incumplimiento estimado inicialmente para la cartera. Durante los últimos 12 meses terminaron por incumplimientos el 3,8% de los activos; en tanto las operaciones con 6 o más aportes morosos se han situado en torno al 8%, con cerca del 60% correspondiendo a contratos con más de un año de cuotas morosas. Ajustando por madurez, estas cifras se aprecian elevadas en comparación a carteras similares securitizadas previamente por Concreces. Así, se hace relevante aumentar los esfuerzos en controlar el comportamiento de pago del portafolio. SECURITIZACIÓN SECURITIZADORA SECURITY S.A. DICIEMBRE 2010 3
Prepago de operaciones, Términos de Contratos e Incorporaciones A Septiembre de 2010, se habían realizado prepagos voluntarios por cerca de UF 34.000, lo que representa un 2,3% del valor par original total de la cartera fusionada. En estos poco más de 3 años de vigencia del portafolio, la tasa anual de prepagos sobre saldo vigente se ha mantenido en rangos menores, en torno al 1%. Prepago acumulado sobre valor par inicial y prepago anual sobre saldo vigente promedio semestral 5% 4% 3% 2% 1% 0% Ago-10 Jun-10 Abr-10 Feb-10 Dic-09 Oct-09 Ago-09 Jun-09 Abr-09 Feb-09 Dic-08 Oct-08 Ago-08 Jun-08 Abr-08 Feb-08 Dic-07 Oct-07 Ago-07 Jun-07 Abr-07 Por otra parte, se han registrado 131 casos de término de contrato por incumplimiento, de los cuales cerca de 50 han terminado el proceso de recuperación de las garantías, incluida su venta a terceros. Dado el fuerte nivel de incumplimientos durante el último año, la securitizadora mantiene en stock un número considerable de casas, cuyo monto consolidado a valor de tasación asciende a más de UF70.000, lo que requerirá esfuerzos adicionales en cuanto a la gestión de liquidación y venta. Lo anterior, toma aún más fuerza al constatar las cifras promedio de la gestión de recuperaciones. A septiembre de 2010, el desvalor de las garantías liquidadas alcanzó en promedio al 39%, con un plazo total medio del proceso de 29 meses, que se descompone en 22 meses para el término de contratos y 7 meses de gestión de venta de las garantías recuperadas. El plazo promedio desde la primera mora asociado a las viviendas en stock no difiere de las cifras anteriores. Salvo las operaciones hechas de manera previa al entero de los activos del patrimonio separado, no se han realizado sustituciones de contratos de leasing habitacional. Los recursos de prepagos voluntarios y recuperaciones de activos fallidos, así como los excesos de caja operacional, han sido destinados al prepago de bonos. Inversiones Los flujos de ingresos procedentes del pago de aportes ingresan al patrimonio separado en forma mensual, al tiempo que los pagos de cupones de bonos son trimestrales. Este hecho, así como la formación de reservas producto del spread de tasas, genera una acumulación de fondos que deben ser reinvertidos. Securitizadora Security S.A. es quien tiene a cargo esta gestión, aunque según contrato, el emisor tiene la facultad de externalizarla a una institución autorizada. Durante el período de vigencia del patrimonio separado, los fondos han sido invertidos mayoritariamente en fondos mutuos de renta fija. SECURITIZACIÓN SECURITIZADORA SECURITY S.A. DICIEMBRE 2010 4
ADMINISTRACION Y CONTROL Administración primaria Concreces, que mantiene la administración del colateral, es clasificado como originador y administrador primario de activos en Más que Satisfactorio por Feller Rate. La entidad posee experiencia en la administración de cartera a terceros. En la actualidad administra portafolios para terceros, correspondientes a mutuos hipotecarios endosables y contratos de leasing habitacional para securitizadoras y compañías de seguros, gestionando una cartera de alrededor de 8.000 contratos. La entidad ha fortalecido su estructura en concordancia con su crecimiento. De esta manera ha realizado continuos avances en las áreas de administración y cobranza de activos. Estos han sido implementadas en forma adecuada y han significado efectuar importantes inversiones en tecnología y sistemas, así como también entregar una mayor dotación a estas áreas. La empresa da especial énfasis a la administración directa de carteras de activos para terceros. Su sistema de administración de activos le otorga un alto nivel de automatización a sus procesos y le provee importantes mecanismos de control para el cumplimiento de las políticas y procedimientos de administración y cobranza. La recaudación se realiza a través de cajas propias (en Santiago y La Serena) y mediante Banco Estado y SERVIPAG, entidades con experiencia en el manejo de grandes volúmenes de pago y que le otorgan una extensa cobertura geográfica. Concreces ha logrado importantes avances operacionales en conjunto con ambas empresas recaudadoras, con el objetivo de mejorar el flujo de información de recaudación y aumentar las facilidades de pago a los clientes. Actualmente los cargos se realizan de manera automática a las distintas carteras según corresponda y los clientes pueden pagar su aporte sólo presentando su número de RUT. La unidad de normalización realiza la gestión de los deudores morosos hasta 75 días después del vencimiento de los aportes. El equipo cuenta con ejecutivos de normalización en distintas sucursales con el objetivo de lograr una cobertura necesaria para controlar la morosidad. Las gestiones realizadas van desde la cobranza preventiva y el envío de cartas de cobranza, hasta la cobranza en terreno. La entidad cuenta con un sistema de cobranza Sitrel, que le permite administrar los procesos y políticas de cobranza en forma eficiente, contando con la información y herramientas adecuadas para maximizar la recuperación de sus carteras manteniendo controlada la relación riesgo-retorno, siendo una importante fuente de retroalimentación a sus políticas de crédito. El deudor que supera los 75 días de mora, es enviado a cobranza judicial externa, con seguimiento interno por parte de la empresa. Desde 2004, el proceso de cobranza judicial se realiza de manera centralizada para lograr una mayor eficiencia operativa. La administración ha realizado ajustes permanentes al proceso de cobranza judicial además de importantes avances en tecnología y automatización de los procesos. Ello ha redundado en importantes disminuciones en los plazos de solución de casos. Actualmente, los procesos de recuperación demoran en promedio nueve meses y el plazo de la posterior venta o recolocación de las viviendas está en torno a los cinco meses. SECURITIZACIÓN SECURITIZADORA SECURITY S.A. DICIEMBRE 2010 5
A partir de la crisis, la empresa intensificó sus acciones de cobranza, dando especial énfasis a las campañas de cobranza tempranas en las que se involucró al área comercial, asimismo se aumentó la cobranza en terreno. La emisión, recaudación y seguimiento de la morosidad están automatizados a través del sistema de administración de cartera. El proceso de cobranza fue fortalecido con mayores controles y seguimiento. La tecnología y el fortalecimiento de las estructuras han sido esenciales en la adaptación a mayores volúmenes de actividad. Aunque los efectos del terremoto han sido acotados y están cubiertos por seguros, han traído una carga operativa adicional importante en lo relativo a la gestión de denuncias y pago de siniestros. Esto se ha subsanado con la contratación de un equipo especial abocado a estas tareas. El desempeño de su cartera se vio impactado a partir de 2008, por la crisis económica, que afectó especialmente a este segmento, no obstante el incremento de la mora fue acotado y de acuerdo a lo esperado. Aunque, el terremoto ocurrido en febrero de 2010, también impacto sus niveles de morosidad, este efecto fue temporal y obedeció principalmente a fricciones operativas, así a partir de junio de 2010 se observa una recuperación de sus indicadores de mora en todas sus carteras administradas. Administración maestra La administración maestra puede ser contratada con terceros o realizada por la propia securitizadora, como en este caso. Securitizadora Security S.A. gestiona actualmente nueve patrimonios con respaldo de contratos de leasing habitacional y mutuos hipotecarios, ejerciendo en forma proactiva sus funciones de monitoreo y control sobre el desempeño de la administración primaria. La empresa verifica, consolida y controla periódicamente la información relevante acerca del comportamiento del colateral. Para ejercer estas labores, cuenta con el apoyo en sistemas que brinda el área tecnológica del Grupo Security. La institución gestiona los flujos provenientes de recuperaciones y prepagos voluntarios en forma expedita y oportuna. De igual modo, la administración de los excedentes de caja se realiza adecuadamente, invirtiendo los recursos en instrumentos de contrapartes independientes y formando una cartera diversificada. El grado de desarrollo y automatización de los sistemas, le permite a la securitizadora realizar una administración eficiente de los patrimonios separados a su cargo. No obstante, un fuerte crecimiento del volumen de negocios requerirá formalizar aún más los procedimientos y sistemas actuales. La securitizadora desarrolló una página web para proveer de información de sus patrimonios separados a terceros, existiendo información a público en general. SECURITIZACIÓN SECURITIZADORA SECURITY S.A. DICIEMBRE 2010 6
PROYECCIONES DE FLUJO DE CAJA La metodología de Feller Rate considera un ajuste a la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magnitud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los supuestos correspondientes a un escenario AAA son más exigentes que para uno AA. A su vez, los asociados a un escenario AA son más exigentes que para un escenario A. Para el seguimiento de los patrimonios separados, la metodología contempla ajustes a la cartera y estimación de incumplimientos residuales, conforme a lo estimado para otorgar la clasificación inicial y los incumplimientos reales registrados a la fecha de corte. No obstante, si el desempeño histórico del portafolio no se ajusta a las proyecciones iniciales, los índices se modifican conforme al comportamiento registrado. La estimación de pérdidas depende del perfil promedio de las garantías asociadas a la cartera vigente Flujos de caja Para cada revisión de los bonos de securitización, se proyectan los flujos de caja de acuerdo a los ajustes que la metodología de Feller Rate supone, considerando la información actualizada disponible y los cambios en las características de la cartera: saldos insolutos, relaciones deuda-garantía, comportamiento de morosidad y prepagos de los activos de respaldo; saldo en las cuentas de reservas; y saldo de los títulos de deuda. La metodología requiere para bonos de securitización que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago de los bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios. Cartera de activos Para las proyecciones de los flujos de caja de los activos se siguieron las etapas que a continuación se indican: Se consideró como fecha de corte el 30 de septiembre de 2010. Se proyectaron los flujos esperados, de arriendos y amortización del precio pactado; Se calculó la cantidad de contratos fallidos sobre la base de los ajustes individuales y los supuestos. Luego, se aplicaron al flujo de caja estimado, a partir del mes trece, desde la fecha de referencia, en forma lineal y durante 36 meses; Se estimaron las recuperaciones producto de la liquidación de las garantías asociadas a los contratos de leasing fallidos a partir del mes 18 de producido el incumplimiento. Se estimaron los eventuales pagos de Tesorería por concepto de garantía crediticia para los contratos con subsidio habitacional, los que fueron desfasados 3 meses después de la recuperación de garantías, en caso de eventuales retrasos; Se obtuvo una proyección depurada de ingresos antes de gastos; SECURITIZACIÓN SECURITIZADORA SECURITY S.A. DICIEMBRE 2010 7
Se estimaron los diversos componentes de gastos para cada período: auditoría externa, representante de los tenedores de bonos, administración primaria y maestra, clasificación de riesgo, gastos de emisión y otros; Se obtuvo un flujo de ingresos de la cartera, neto de gastos. Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate ha considerado para las proyecciones de flujo de caja. Bonos La emisión consta de 18 series, de las cuales 6 corresponden al Patrimonio Separado 11, absorbido en mayo de 2008 y 6 al Patrimonio Separado 12, absorbido en junio de 2009. Las series cuya letra es seguida por el número 1 corresponden a las series originales del Patrimonio Separado 9, las series cuya letra es seguida por el número 2 corresponden a las series del Patrimonio Separado 11 y las series seguidas por el número 3 corresponden a las series del Patrimonio Separado 12. Las series de una misma letra coinciden en prelación de pagos, tanto en régimen como en un escenario de liquidación. Las series preferentes A1, A2 y A3 contemplan pagos trimestrales, en tanto las restantes, una cuota al vencimiento. Características de los bonos (A octubre de 2010, después del pago de cupón) Serie Monto residual (UF) Plazo residual (años) Tasa de emisión anual Intereses y amortizaciones A1 440.841 15,5 4,0% A2 390.539 15,5 4,0% A3 361.782 15,5 4,7% B1 52.841 15,5 5,0% B2 55.675 15,5 5,0% B3 38.200 15,5 5,2% C1 30.497 15,5 5,5% C2 18.990 15,5 5,5% C3 12.153 15,5 5,2% D1 24.653 15,5 6,0% D2 9.121 15,5 6,0% D3 6.312 15,5 5,2% E1 27.411 15,5 7,0% E2 17.467 15,5 7,0% E3 9.468 15,5 5,2% F1 40.658 15,5 7,5% F2 30.501 15,5 7,5% F3 29.565 15,5 5,2% Total 1.596.672 Trimestrales Al vencimiento Al vencimiento Al vencimiento Al vencimiento Al vencimiento Trimestralmente, previo pago de gastos de la estructura, cupón de las series preferentes y constituyendo un fondo de reserva de UF 1.000, el emisor debe destinar los ingresos provenientes de aportes a pagar intereses del período de las series B, SECURITIZACIÓN SECURITIZADORA SECURITY S.A. DICIEMBRE 2010 8
C, D y E, así como al prepago de las series preferentes y de las series subordinadas. Ello, siempre y cuando se cumplan ciertas relaciones entre activos, pasivos y excedentes, específicas para cada una de las clases de series. Los intereses no pagados de las series B, C, D y E se capitalizan. En tanto, con los ingresos provenientes de prepagos voluntarios y liquidaciones de activos fallidos, el Emisor puede optar por prepagar bonos o adquirir activos de similar naturaleza. En caso de optar por la adquisición de activos, se requiere de la autorización del Representante de Tenedores de Bonos, quien la otorgará en mérito de los certificados emitidos por los clasificadores de riesgo vigentes, en que se constate que dicha operación no desmejora las clasificaciones de los títulos de deuda vigentes. En caso que el emisor opte por el prepago de bonos, los recursos se destinan primero al prepago de las series A. Al término de éstas, al prepago de las Series B, y así sucesivamente hasta prepagar completamente las Series F. A octubre de 2010, después del pago de cupón, se han prepagado 120 láminas de la serie A1, 76 láminas de la serie A2 y 39 láminas de la serie A3 por UF 54.709, UF 35.391 y UF 18.797, respectivamente. En tanto, conforme al perfil de ingresos del patrimonio separado, en los últimos dos pagos de cupón preferente también se ha pagado la totalidad de los intereses devengados trimestralmente de todas las series subordinadas que tienen derecho a ello. Comparación de flujos Sobre la base de sus tablas de desarrollo, se proyectaron los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura de activos soporta el servicio de éstos, se compararon los flujos netos de cartera fallida y gastos de los activos y los flujos de los bonos y: Se tomó en cuenta el saldo en la cuenta de reserva por ingresos operacionales (UF 44.176) e ingresos no operacionales (UF 6.224) al 30 de septiembre de 2010; Se obtuvieron, mes a mes, los excedentes o déficit del período; Se proyectó el comportamiento del excedente acumulado o fondo de reserva sobre la base de: la reserva del período anterior y los excedentes del período, en conformidad con los resguardos establecidos en el contrato de emisión. En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que siempre la reserva debe ser no negativa. Sensibilizaciones Los flujos de caja se sensibilizaron en cuanto al momento, nivel y distribución de los incumplimientos, tiempo de recuperación de las garantías y shocks de morosidad de corto plazo. Asimismo, se sensibilizaron ante distintas situaciones de prepagos voluntarios, incluso en situaciones de crisis severa. Los procedimientos de sustitución de activos y de prepago de bonos contemplados en el contrato, aseguran aceptablemente el pago de los cupones de las distintas series en las condiciones pactadas, en los escenarios definidos para cada categoría de riesgo asignada. SECURITIZACIÓN SECURITIZADORA SECURITY S.A. DICIEMBRE 2010 9
Dado el comportamiento del colateral durante los primeros años de vigencia del patrimonio separado, en especial en los últimos meses, los parámetros de estrés de riesgo crediticio asignados en la actualidad son superiores a los definidos al inicio de la transacción. En tanto, los supuestos de prepagos no han sido modificados. A título de ejemplo, se presentan los siguientes escenarios que resiste el pago de cada serie de bonos, considerados consistentes con las clasificaciones de riesgo asignadas. Probabilidad de incumplimiento Pérdida de valor de vivienda Prepagos anuales sobre saldo vigente de cartera AAA 40% 50% 14% AA 33% 43% 11% A 25% 39% 9% BBB 20% 35% 7% BB 17% 30% 5% Todos los escenarios de estrés consideraron crisis crediticias a partir del mes 13. En tanto, los escenarios de crisis severa, esto es, AAA, AA y A, contemplan la reducción de un 50% de la tasa anual de prepagos durante el período de aplicación de la crisis crediticia. SECURITIZACIÓN SECURITIZADORA SECURITY S.A. DICIEMBRE 2010 10