CURSO BÁSICO DE VALUACIÓN BIENES RAÍCES

Transcripción

1 CURSO BÁSICO DE VALUACIÓN BIENES RAÍCES VALUACIÓN POR EL MÉTODO DEL COSTO

2 VALUACIÓN POR EL METODO DE COSTO Valor de mercado = (COSTO REPOSICION DEPRECIACION TOTAL) + VALOR TERRENOS Enfoque del costo Un comprador prudente bien informado no pagará por una propiedad más que el costo de reproducir un sustituto de la misma con igual deseabilidad en el mercado y las mismas utilidades. Este concepto es lo que en economía se conoce como el Principio de Sustitución. Cuando se trata de un activo usado, el costo de reproducción o reposición debe ser ajustado por todo tipo de depreciación atribuible a la fecha. De aquí el Valor justo de Mercado fuera el resultante de restar al costo de reposición el monto de la depreciación aplicable. (Costo de Reposición Depreciación) y luego sumarle el valor del terreno. 2

3 Existen tres métodos diferentes para estimar el costo de una edificación o construcción, los cuales presentamos y definimos más abajo. 1. Método de unidad comparativa. Es un método usado para derivar las estimaciones del costo en términos de dinero (RD$) por metro cuadrado de área o volumen basado en costos ya conocidos de estructuras o edificios similares que son ajustados por el tiempo o diferencias físicas. 2. Método de Partida Unitaria. Es el método en el cual el costo total del edifico se estima al sumar los costos de cada una de las unidades que componen el edificio cual como está instalado. También es llamado Método del Costo Segregado. En este método las unidades de medidas pueden ser lineales, área volumen o cualquier otra apropiada. 3. Método por Cantidad Inspeccionada. Es el método en el cual la cantidad y calidad de todos los materiales usados así como la mano de obra requerida son estimadas, se le asigna una figura de costo hasta alcanzar el costo total estimado. En una palabra es realizar el presupuesto detallado del edificio o propiedad sujeto. 3

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10 Fundamentos o premisas Este método valuatorio tiene como base de que el comprador del inmueble no pagaría más de lo que costaría hacer uno de utilidad similar. En un mercado estable, siempre que esté haciendo del terreno el mejor y mayor uso, el costo de un inmueble y su valor comercial deben coincidir. Costo de Reproducción es el costo de la reproducción de un edificio para una fecha determinada que sustituye al existente, con iguales materiales y amenidades. 1 0

11 Costo de reposición Es el costo de un edificio equivalente en felicidades al edificio existente pero no construido con los mismos materiales. EL METODO DEL COSTO Es el método de avaluó de más fácil aplicación. Es el que generalmente aplican las oficinas del Catastro, las instituciones crediticias, bancarias, etc. Razones del Amplio uso de éste Método a) Puede ser aplicado a toda propiedad que tenga construcciones. b) Es un método objetivo, Se utiliza materiales, precios unitarios y áreas de construcción fácilmente medibles, etc. c) De fácil conocimiento y aplicación. Desde luego, estas razones tratadas con ligereza pueden llevarnos a lamentables equivocaciones, pues al no comprender totalmente la teoría y las limitaciones éste método, podríamos pensar que es seguro para la tasación de cualquier inmueble que tenga construcciones. Sin embargo existen muchos casos de evaluaciones en que este método no tiene ninguna validez. PROCEDIMIENTO UTILIZADO Primer paso Valoramos el solar por el método acorde con las características intrínsecas de este bien inmueble. Segundo paso Estimar el costo de reposición o de reproducción mejoras, así como de las amenidades. Tercer paso Calculo de la depreciación acumulada, por el método más expedito. Cuarto paso Calculo del costo de reposición depreciado. Se obtiene restando el costo de reposición estimado de la depreciación acumulada. Quinto Paso Se obtiene el valor de tasación de este inmueble, sumando el valor del costo de reposición depreciado y el valor del solar, calculando en el primer paso. 1 1

12 VALORACIÓN DEL TERRENO La evaluación del terreno fue explicada anteriormente, la que casi siempre está basada en la comparación de datos de ventas. Otras veces por el método de ingresos. Debemos recordar que la tierra es un bien que no se deprecia. COSTO DE REPOSICIÓN Y COSTO DE REPRODUCCIÓN En el avaluó por el método del costo, se utilizan dos conceptos de costo: Costo de Reposición o de reemplazo y Costo de Reproducción. El costo de reposición es el costo de un edificio que tenga igual utilidad y facilidades que el existente, mientras que el costo de reproducción es el costo de un edificio idéntico a éste. El de reposición es más lógico porque implica una sustitución de valor de utilidad, mientras que el costo de reproducción implica una sustitución física. Cuando uno se refiere a la estimación del costo, parece ser que se refiere al costo de la construcción, pero no es así, porque lo que realmente significa es el costo de inversión menos el valor del terreno. Todos los gastos, tales como: impuestos pagados durante el tiempo de construcción, el costo de los materiales, los salarios, el beneficio del ingeniero, los gastos de venta y los intereses sobre el préstamo para la construcción, deben ser cargados al estimado del costo. METODOS PARA ESTIMAR EL COSTO DE REPOSICION POR INVENTARIO DETALLADO DE CANTIDADES Inventario detallado de cada partida y cantidad, es el método que utilizan los ingenieros y contratistas y consiste en determinar el área, volumen o cantidad de materiales, y luego aplicarle los precios unitarios a cada partida. Este método es muy preciso pero muy lento. POR COMPARACION DE PRECIOS POR METRO CUADRADO El tasador obtiene por diversos medios el precio por metro cuadrado de los edificios que le servirán como información básica para tasar. Deben ser costos recientes y los medios por los cuales se pueden obtener, son los siguientes: 1. Por compañías constructoras privadas. 2. Por la Secretaria de Estado de Obras Públicas. 3. Instituto Nacional de la Vivienda. 4. Bancos Hipotecarios de la Construcción, etc. 1 2

13 Es necesario que el tasador revise y ajuste estos costos, pues están cambiando continuamente en la actualidad. Este medio de obtener el costo de reposición es el más generalizado entre los tasadores, pero debe tenerse mucho cuidado con la comparación de costos de construcciones porque pueden producirse resultados erróneos. Para comparar los precios de construcciones del mismo tipo, deben recordarse las siguientes variables, que si no se toman en cuenta, dan un costo irreal. a) En las construcciones de un mismo, en las más pequeñas, el costo por metro cuadrado es mayor. b) También es mayor el costo, en la que tenga mayor número de divisiones interiores. c) La que tenga mayor altura, aunque la diferencia de costo no es proporcional al cambio de la altura porque el techo y el piso en el muro. d) El número de baños y su calidad. e) Tipos de techos, es decir, plano, inclinado, a dos aguas, tipo bermuda, etc. f) Cambio en al calidad y cantidad de los materiales, tipos de recubrimientos, enlucidos, etc. g) En cuanto a la forma del edificio. En dos edificios con igual área del mismo tipo y análoga terminación, tienen costos diferentes, por ejemplo: Edificio A: x m = m 2 de área de construcción Edificio B: 5.00 x m= m El edificio A tiene un perímetro de metros lineales. El edificio B tiene un perímetro de metros. En éste último hay mayor cantidad de zapatas, de muros, pañete, etc. Es muy importante recordar que para el estimado del costo de reposición, además de los costos de los materiales, salarios, mano de obra, se incluyen también los costos de los planos, supervisión, administración, acarreo, financiamiento y todos los gastos oca cisionados por la construcción del edificio. OBSERVACIÓN SOBRE EL MÉTODO DEL COSTO Este método debe ser usado con mucho cuidado, porque en la mayoría de las tasaciones el resultado que de él se tenga no representará el verdadero valor del mercado, pues no toma en cuenta el comportamiento de éste para sus conclusiones de valor. Normalmente los inmuebles se venden por un precio que incluye terreno y mejoras y lo lógico es que se tase tomando en cuenta esta realidad. El valor de un inmueble es el valor del terreno y la mejora, no el valor del terreno más el valor de las mejoras. 1 3

14 AUTORÍA / RECOPILACIÓN DE: ING. JOSÉ IGNACIO TEJADA 1 4