MANUAL DE DETERMINACIÓN DE LAS RESERVAS PÚBLICAS DE SUELO

Transcripción

1 MANUAL DE DETERMINACIÓN DE LAS RESERVAS PÚBLICAS DE SUELO DIRECCIÓN GENERAL DE URBANISMO GOBIERNO DE ARAGÓN

2 TÍTULO: Manual de Reservas públicas de suelo. AUTOR: Servicio de Administración Urbanística de la Dirección General de Urbanismo CONTENIDO: El presente manual tiene por finalidad facilitar el cálculo de las reservas pública de suelo para dotaciones locales exigibles en planea parciales de uso característico residencial e industrial de acuerdo con el régimen jurídico previsto en la Ley 3/2009, de 17 de junio, de Urbanismo de Aragón. FECHA: Abril LA DIRECTORA GENERAL DE URBANISMO Nuria Más Farré

3 INDICE 0.- INTRODUCCIÓN A. SECTORES DE USO RESIDENCIAL 1.- DATOS GENERALES 2.- DETERMINACIÓN DE LOS PARAMETROS PARA ESTABLECER LAS RESERVAS 3.- DETERMINACIÓN DE LAS RESERVAS 4.- COMPARACIÓN DE LAS RESERVAS 5.- CUADRO RESUMEN POR SECTOR B. SECTORES DE USO INDUSTRIAL 1.- DATOS GENERALES 2.- DETERMINACIÓN DE LOS PARAMETROS PARA ESTABLECER LAS RESERVAS 3.- DETERMINACIÓN DE LAS RESERVAS 4.- COMPARACIÓN DE LAS RESERVAS 5.- CUADRO RESUMEN DEL SECTOR C. COMENTARIOS FINALES 0.- INTRODUCCIÓN El objeto de este ejercicio es conocer las reservas públicas de suelo para dotaciones locales exigibles en los Planes Parciales en sectores con uso característico residencial en la Ley 5/99, Urbanística de Aragón y el Decreto 52/02 que la desarrollaba parcialmente, y en la nueva Ley 3/09, de Urbanismo de Aragón. Para ello se ha realizado el estudio de sectores por número de viviendas en los intervalos significativos según el Reglamento de la Ley 5/99 y en cada uno de ellos se ha fijado un tamaño de vivienda respetando simultáneamente los parámetros máximos de aprovechamiento permitidos en cada ley. Con estos datos se calculan las unidades de reserva o los habitantes equivalentes, y a partir de ellos, las reservas de suelo para dotaciones locales exigidas. 3

4 A continuación se realiza otro ejercicio para conocer las reservas públicas de suelo para dotaciones locales exigibles en los Planes Parciales en sectores con uso característico industrial en la Ley 5/99, Urbanística de Aragón y el Decreto 52/02 que la desarrollaba parcialmente, y en la nueva Ley 3/09, de Urbanismo de Aragón. 4

5 A. SECTORES DE USO RESIDENCIAL 1.- DATOS GENERALES A continuación se describen los Sectores de uso característico residencial, en función del número de viviendas. SECTOR 1. Menos de 50 viviendas Superficie del sector 1 Ha Tamaño de vivienda 120 m2 Número de viviendas 49 Superficie construída m2 SECTOR 2. Entre 50 y 99 viviendas Superficie del sector 1 Ha Tamaño de vivienda 105 m2 Número de viviendas 75 Superficie construída m2 SECTOR 3. Entre 100 y 249 viviendas Superficie del sector 3,5 Ha Tamaño de vivienda 105 m2 Número de viviendas 249 Superficie construída m2 SECTOR 4. Entre 250 y 499 viviendas Superficie del sector 7 Ha Tamaño de vivienda 100 m2 Número de viviendas 499 Superficie construída m2 SECTOR 5. Entre 500 y viviendas Superficie del sector 14 Ha Tamaño de vivienda 100 m2 Número de viviendas 999 Superficie construída m2 5

6 2.- DETERMINACIÓN DE LOS PARAMETROS PARA ESTABLECER LAS RESERVAS Las reservas públicas de suelo se establecen en función de unos parámetros, actualmente los habitantes potenciales (art. 54 Ley 3/09) y antes las unidades de reserva y el número de viviendas (art. 78 del Reglamento de desarrollo parcial de la Ley 5/99). A su vez todos dependen de los m2 construídos conforme a: RPLUA- Ley 5/99. USO RESIDENCIAL (art. 78) 1 Unidad Reserva por cada 85m2 construidos. Ley 3/09. USO RESIDENCIAL (art. 54) 1 Habitante potencial (o equivalente) por cada 30m2 construíbles. Trasladando a cada sector estos resultados SECTOR 1. RPLUA-Ley 5/99 Ley 3/09 Unidades de reserva 69 Habitantes potenciales 196 SECTOR 2. RPLUA-Ley 5/99 Ley 3/09 Unidades de reserva 93 Habitantes potenciales 263 SECTOR 3. RPLUA-Ley 5/99 Ley 3/09 Unidades de reserva 308 Habitantes potenciales 872 SECTOR 4. RPLUA-Ley 5/99 Ley 3/09 Unidades de reserva 587 Habitantes potenciales

7 SECTOR 5. RPLUA-Ley 5/99 Ley 3/09 Unidades de reserva Habitantes potenciales DETERMINACIÓN DE LAS RESERVAS Una vez conocidos los parámetros de referencia de cada sector, se determina la reserva de suelo para dotaciones locales mínima con los siguientes criterios: RPLUA- Ley 5/99. USO RESIDENCIAL (art. 81 y siguientes) ESPACIOS LIBRES DE DOMINIO Y USO PÚBLICO. 10% de la superficie del sector salvo que debiera reservarse una superficie superior aplicando 18m2 por unidad de reserva. EQUIPAMIENTOS. Por usos y número de viviendas: Educativo. Centros de educación infantil, en sectores de 500 o más viviendas, 3m2 por unidad de reserva. Centros de educación primaria, en sectores de 250 o más viviendas, 6m2 por unidad de reserva. Centros de educación secundaria obligatoria, en sectores de 250 o más viviendas, 4m2 por unidad de reserva. Centros de educación secundaria, en sectores de o más viviendas, 4m2 por unidad de reserva. Deportivo: Sectores entre 250 y 500 viviendas, 3m2 por vivienda. Sectores de 501 a viviendas, 6m2 por vivienda. Sectores de más de viviendas, 9m2 por vivienda. Social: Sectores entre 250 y 500 viviendas, 4m2 por vivienda. Sectores de 501 a viviendas, 6m2 por vivienda. Sectores de más de viviendas, 10m2 por vivienda. Polivalente: Sectores entre 50 y 100 viviendas, 10m2 por vivienda. Sectores de 101 a 250 viviendas, 12m2 por vivienda. En ningún caso podrá darse una reserva inferior a 10m2 por vivienda destinado a equipamiento educativo y social. 7

8 VIARIO Y APARCAMIENTOS: 1 plaza de aparcamiento por unidad de reserva, de dimensiones mínimas 2,20m por 4,50m, 9,90m2 que en el manual se redondean a 10m2 por plaza. El 25% se ubicarán en espacio de uso público. Al menos el 2% de las plazas se reservará a disminuídos físicos, con una dimensión mínima de 3,30m por 4,50m. En los sectores de más de 500 viviendas, los viales de más de 25m de anchura reservarán el 50% de su anchura para aceras y paseo central y el resto para calzada, aparcamiento y carril bici. Además se reservará espacio para un carril bici que recorrerá la malla básica del sector y en todo caso, los viales de anchura superior a 25m. Ley 3/09. USO RESIDENCIAL (art. 54) ESPACIOS LIBRES DE DOMINIO Y USO PÚBLICO. 10% de la superficie del sector o si la reserva fuese superior, 6m2 por habitante. No computan sistemas generales ni equipamientos deportivos. EQUIPAMIENTOS. 5m2 por habitante que se agruparán para formar unidades escolares completas. APARCAMIENTOS. 1 plaza por cada 3 habitantes localizando, además, un 20% más en espacio de uso público, incluídos el subsuelo de redes viarias y los espacios libres siempre que no se menoscabe su uso. Como superficie de aparcamientos se reservan los mismos 10m2 por plaza que según el Reglamento de Planeamiento todavía vigente. SISTEMA AUTONÓMICO DE VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER. 2m2 por habitante en las tres capitales de provincia. En el resto de municipios donde sea exigible reserva de vivienda protegida, 1,5m2 por habitante (con las condiciones expuestas en el art.54.3). En urbanizaciones turísticas, de segunda residencia, industriales o de servicios podrá destinarse total o parcialmente la reserva de suelo para equipamiento docente a incrementar las reservas de espacios libres, o de equipamientos deportivo, social, o aparcamientos. El Plan General reservará a alojamientos turísticos al menos el 30% de la edificabilidad residencial en urbanizaciones turísticas. 8

9 Para las dos normativas la superficie de aparcamientos calculada en este manual se refiere al mínimo exigido en espacio de uso público, reservando 10m2 por plaza. No se incluye el suelo para viales. Calculadas las reservas por sector se trasladan a los siguientes cuadros donde, para distinguir entre los distintos municipios de Aragón, se utilizan como símbolos: T C MVP RM Todos los municipios Capitales de provincia Otros municipios con exigencia de vivienda protegida Resto de municipios SECTOR 1. Menos de 50 viviendas Superficie del sector Tamaño de vivienda 1 Ha 120 m2 Número de viviendas 49 Superficie construída m2 RP L5/99 Ley 3/09 Unidades de reserva ud 69 Habitantes potenciales ud 196 Aparcamientos ud Espacios libres m Equipamientos m Educativo m2 Deportivo m2 Social m2 490 Polivalente m2 Aparcamientos m Viv social/alquiler/auton m TOTAL RESERVA m Sup. Reserva/Sup. Sector % 19,08 26,79 25,81 22,87 9

10 SECTOR 2. Entre 50 y 99 viviendas Superficie del sector Tamaño de vivienda 1 Ha 105 m2 Número de viviendas 75 Superficie construída m2 RP L5/99 Ley 3/09 Unidades de reserva Ud 93 Habitantes potenciales ud 263 Aparcamientos ud Espacios libres m Equipamientos m Educativo m2 Deportivo m2 Social m2 750 Polivalente m2 750 Aparcamientos m Viv social/alquiler/auton m TOTAL RESERVA m Sup. Reserva/Sup. Sector % 33,99 35,88 34,56 30,63 10

11 SECTOR 3. Entre 100 y 249 viviendas Superficie del sector Tamaño de vivienda 3,5 Ha 105 m2 Número de viviendas 249 Superficie construída m2 RP L5/99 Ley 3/09 Unidades de reserva Ud 308 Habitantes potenciales ud 872 Aparcamientos ud Espacios libres m Equipamientos m Educativo m2 Deportivo m2 Social m Polivalente m Aparcamientos m Viv social/alquiler/auton m TOTAL RESERVA m Sup. Reserva/Sup. Sector % 33,67 34,03 32,79 29,05 11

12 SECTOR 4. Entre 250 y 499 viviendas Superficie del sector Tamaño de vivienda 7 Ha 100 m2 Número de viviendas 499 Superficie construída m2 RP L5/99 Ley 3/09 Unidades de reserva Ud 587 Habitantes potenciales ud Aparcamientos ud Espacios libres m Equipamientos m Educativo m Deportivo m Social m Polivalente m2 Aparcamientos m Viv social/alquiler/auton m TOTAL RESERVA m Sup. Reserva/Sup. Sector % 30,57 32,47 31,29 27,72 12

13 SECTOR 5. Entre 500 y viviendas Superficie del sector Tamaño de vivienda 14 Ha 100 m2 Número de viviendas 999 Superficie construída m2 RP L5/99 Ley 3/09 Unidades de reserva Ud Habitantes potenciales ud Aparcamientos ud Espacios libres m Equipamientos m Educativo m Deportivo m Social m Polivalente m2 Aparcamientos m Viv social/alquiler/auton m TOTAL RESERVA m Sup. Reserva/Sup. Sector % 36,69 32,51 31,32 27,75 13

14 4.- COMPARACIÓN DE LAS RESERVAS Una vez determinada la reserva de suelo para dotaciones locales exigible según las dos normativas resulta inmediato conocer la diferencia entre ambas. Sector 1 RP L5/99 Ley 3/09 TOTAL RESERVA m Sup. Reserva/Sup. Sector % 19,08 26,79 25,81 22,87 Diferencia entre Ley 3/09- RP Ley 5/99 % +7,71 +6,73 +3,79 Sector 2 RP L5/99 Ley 3/09 TOTAL RESERVA m Sup. Reserva/Sup. Sector % 33,99 35,88 34,56 30,63 Diferencia entre Ley 3/09- RP Ley 5/99 % +1,88 +0,57-3,37 Sector 3 RP L5/99 Ley 3/09 TOTAL RESERVA m Sup. Reserva/Sup. Sector % 33,67 34,03 32,79 29,05 Diferencia entre Ley 3/09- RP Ley 5/99 % +0,36-0,88-4,62 14

15 Sector 4 RP L5/99 Ley 3/09 TOTAL RESERVA m Sup. Reserva/Sup. Sector % 30,57 32,47 31,29 27,72 Diferencia entre Ley 3/09- RP Ley 5/99 % +1,91 +0,72-2,85 Sector 5 RP L5/99 Ley 3/09 TOTAL RESERVA m Sup. Reserva/Sup. Sector % 36,69 32,51 31,32 27,75 Diferencia entre Ley 3/09- RPLey 5/99 % -4,18-5,37-8,94 15

16 5.- CUADRO RESUMEN POR SECTOR SECTOR 1 Superficie Sector Ha 1 Menos 50 viv Tamaño vivienda m2 120 Viviendas nº 49 Densidad Viv/Ha 49 Sup. Construida m RPLUA- Ley 5/99 Unidades Reserva ur 69 Aparcamientos nº 69 Ley 3/09 Hab. equivalentes he 196 Aparcamientos nº 78 RPL5/99 Ley 3/09 Espacios libres m Equipamientos m Educativo m2 Deportivo m2 Social m2 490 Polivalente m2 Aparcamientos m Viv social/alquiler/auton m TOTAL RESERVA m Sup Reserva/Sector % 19,08 26,79 25,81 22,87 Diferencia entre Ley 3/09- RPLey 5/99 % +7,71 +6,73 +3,79 16

17 SECTOR 2 Superficie Sector Ha viv Tamaño vivienda m2 105 Viviendas nº 75 Densidad Viv/Ha 75 Sup. Construida m RPLUA- Ley 5/99 Unidades Reserva ur 93 Aparcamientos nº 93 Ley 3/09 Hab. equivalentes he 263 Aparcamientos nº 105 RPL5/99 Ley 3/09 Espacios libres m Equipamientos m Educativo m2 Deportivo m2 Social m2 750 Polivalente m2 750 Aparcamientos m Viv social/alquiler/auton m TOTAL RESERVA m Sup Reserva/Sector % 33,99 35,88 34,56 30,63 Diferencia entre Ley 3/09- RPLey 5/99 % +1,88 +0,57-3,37 17

18 SECTOR 3 Superficie Sector Ha 3, viv Tamaño vivienda m2 105 Viviendas nº 249 Densidad Viv/Ha 71,14 Sup. Construida m RPLUA- Ley 5/99 Unidades Reserva ur 308 Aparcamientos nº 308 Ley 3/09 Hab. equivalentes he 872 Aparcamientos nº 349 RPL5/99 Ley 3/09 Espacios libres m Equipamientos m Educativo m2 Deportivo m2 Social m Polivalente m Aparcamientos m Viv social/alquiler/auton m TOTAL RESERVA m Sup Reserva/Sector % 33,67 34,03 32,79 29,05 Diferencia entre Ley 3/09- RPLey 5/99 % +0,36-0,88-4,62 18

19 SECTOR 4 Superficie Sector Ha viv Tamaño vivienda m2 100 Viviendas nº 499 Densidad Viv/Ha 71,28 Sup. Construida m RPLUA- Ley 5/99 Unidades Reserva ur 587 Aparcamientos nº 587 Ley 3/09 Hab. equivalentes he Aparcamientos nº 665 RPL5/99 Ley 3/09 Espacios libres m Equipamientos m Educativo m Deportivo m Social m Polivalente m2 Aparcamientos m Viv social/alquiler/auton m TOTAL RESERVA m Sup Reserva/Sector % 30,57 32,47 31,29 27,72 Diferencia entre Ley 3/09- RPLey 5/99 % +1,91 +0,72-2,85 19

20 SECTOR 5 Superficie Sector Ha viv Tamaño vivienda m2 100 Viviendas nº 999 Densidad Viv/Ha 71,35 Sup. Construida m RPLUA- Ley 5/99 Unidades Reserva ur Aparcamientos nº Ley 3/09 Hab. equivalentes he Aparcamientos nº RPL5/99 Ley 3/09 Espacios libres m Equipamientos m Educativo m Deportivo m Social m Polivalente m2 Aparcamientos m Viv social/alquiler/auton m TOTAL RESERVA m Sup Reserva/Sector % 36,69 32,51 31,32 27,75 Diferencia entre Ley 3/09- RPLey 5/99 % -4,18-5,37-8,94 20

21 B. SECTORES DE USO INDUSTRIAL 1.- DATOS GENERALES En este caso es suficiente trabajar con un único supuesto. SECTOR 1. Superficie del sector (neta) Edificabilidad Superficie construída 20 Ha 0,45m2/m m2 2.- DETERMINACIÓN DE LOS PARAMETROS PARA ESTABLECER LAS RESERVAS Las reservas públicas de suelo se establecen en función de unos parámetros, las unidades de reserva, que dependen de los m2 construídos. RPLUA- Ley 5/99. USO INDUSTRIAL (art. 78) 1 Unidad Reserva por cada 100m2 construidos. Ley 3/09. USO INDUSTRIAL (art. 54) 1 Unidad Reserva por cada 35m2 construidos. Trasladando al sector estos resultados SECTOR 1. RPLUA-Ley 5/99 Ley 3/09 Unidades de reserva DETERMINACIÓN DE LAS RESERVAS Una vez conocidos los parámetros de referencia del sector, se determina la reserva de suelo para dotaciones locales mínima. Como la Ley 3/09 al fijar las reservas mínimas que habrán de respetar los planes parciales sólo se refiere a habitantes, se interpreta la equivalencia entre habitantes potenciales y unidades de reserva para efectuar los cálculos. 21

22 RPLUA- Ley 5/99. USO INDUSTRIAL (art. 85) ESPACIOS LIBRES DE DOMINIO Y USO PÚBLICO. 18m2 por cada 100m2 de superficie industrial construída sin que pueda ser inferior al 10% de la superficie del sector. EQUIPAMIENTOS. Educativo y social. 10m2 por cada 100m2 de superficie industrial construída. Polivalente. En sectores de más de m2 de superficie. El 4% de su superficie, localizada en parcelas de 2.000m2 o más. APARCAMIENTOS. 1 plaza por cada 100m2 construídos, localizando el 50% en espacio de uso público. Las dimensiones mínimas serán 2,20m por 4,50m que suponen 9,90m2 que en el manual se redondean a 10m2 por plaza. Ley 3/09. USO INDUSTRIAL (art. 54) ESPACIOS LIBRES DE DOMINIO Y USO PÚBLICO. 10% de la superficie del sector o si la reserva fuese superior, 6m2 por habitante. No computan sistemas generales ni equipamientos deportivos. EQUIPAMIENTOS. 5m2 por habitante que se agruparán para formar unidades escolares completas. APARCAMIENTOS. 1 plaza por cada 3 habitantes localizando, además, un 20% más en espacio de uso público, incluídos el subsuelo de redes viarias y los espacios libres siempre que no se menoscabe su uso. Como superficie de aparcamientos se reservan los mismos 10m2 por plaza que según el Reglamento de Planeamiento todavía vigente. Podrá destinarse total o parcialmente la reserva de suelo para equipamiento docente a incrementar las reservas de espacios libres, o de equipamientos deportivo, social, o aparcamientos. 22

23 SECTOR 1. Superficie del sector (neta) Edificabilidad Superficie construída 20 Ha 0,45m2/m m2 RP L5/99 Ley 3/09 Unidades de reserva Ud Aparcamientos ud Espacios libres m Equipamientos m Educativo-Social m Polivalente m2 0 Aparcamientos m TOTAL RESERVA m Sup. Reserva/Sup. Sector % 0,168 0, COMPARACIÓN DE LAS RESERVAS Una vez determinada la reserva de suelo para dotaciones locales exigible según las dos normativas resulta inmediato conocer la diferencia entre ambas. Sector 1 RP L5/99 Ley 3/09 TOTAL RESERVA m Sup. Reserva/Sup. Sector % 0,168 0,173 Diferencia entre Ley 3/09- RP Ley 5/99 % +0,005 23

24 5.- CUADRO RESUMEN SECTOR 1 Superficie Sector Ha 20 Edificabilidad m2/m2 0,45 Sup. Construida m RPLUA- Ley 5/99 Unidades Reserva ur 900 Aparcamientos nº 900 Ley 3/09 Unidades Reserva he Aparcamientos nº RPL5/99 Ley 3/09 Espacios libres m Equipamientos m Educativo-Social m Polivalente m2 Aparcamientos m TOTAL RESERVA m Sup Reserva/Sector % 0,168 0,173 Diferencia entre Ley 3/09- RPLey 5/99 % +0,005 24

25 C.- COMENTARIOS C.1. El art. 54 Módulos de reserva de la Ley 3/09 trata de las reservas mínimas de terrenos exigibles para dotaciones locales que deben establecer los planes parciales. Obviamente hay que entender que los estándares, tanto para espacios libres de dominio y uso público y equipamientos como para el nuevo sistema autonómico de vivienda social en alquiler, se refieren a m2 de suelo, excepto las plazas de aparcamiento que se fijan por su número y deberán traducirse a superficie. C.2. Al igual que la Ley 24/03, de medidas urgentes de política de Vivienda Protegida, establece en su art. 5 las reservas de vivienda protegida en función de la edificabilidad residencial prevista, las reservas para el nuevo sistema autonómico de vivienda social en alquiler se calculan exclusivamente en función de la edificabilidad residencial prevista. C.3. Sobre las plazas de aparcamiento, el art c establece 1 cada 3 habitantes, debiendo localizarse, además, un 20% más en espacio de uso público, incluídos el subsuelo de redes viarias y espacios libres. Como superficie de aparcamientos en este manual se reservan 10m2 por plaza. C.4. Al establecer las reservas mínimas que habrán de respetar los planes parciales, la Ley 3/09 se refiere siempre a habitantes sin mencionar las unidades de reserva definidas para usos distintos del residencial. Se interpreta la equivalencia entre habitantes potenciales y unidades de reserva. C.5. El art. 42. Ordenación pormenorizada en suelo urbano no consolidado en su apartado 4 dice que los módulos mínimos de reserva para dotaciones locales en el suelo urbano no consolidado serán los establecidos en esta ley para los planes parciales. Se contempla la posibilidad de reducir, eliminar o elevar expresa y motivadamente dichos módulos mínimos en las condiciones señaladas en el apartado 5 de dicho artículo. C.6. En las actuaciones de dotación la ordenación pormenorizada incluirá las reservas dotacionales locales correspondientes al aprovechamiento adicional. Están reguladas en el apartado 4 del art Aprovechamiento en suelo urbano. 25

26 C.7. A los instrumentos de planeamiento urbanístico de desarrollo aprobados inicialmente con anterioridad al 1 de octubre de 2.009, la administración competente para aprobarlos definitivamente, de oficio o a instancia de sus promotores, podrá optar por el régimen de reservas que se les aplicará, el del reglamento que desarrolla parcialmente la ley 5/99, o el de la ley 3/09. C.8. A los instrumentos de planeamiento urbanístico de desarrollo que se aprueben inicialmente con posterioridad al 1 de octubre de 2.009, incluso modificaciones, se les aplicará el régimen de reservas establecido en el art. 54 de la ley 3/09 y en su Disposición Transitoria Décima. Esto supone que en ningún caso los m2 totales de cesión obligatoria y gratuíta pueden ser menos que aplicando el régimen previsto en el Reglamento de desarrollo parcial de la Ley 5/99. Cuando la reserva total objeto de cesión con el régimen anterior sea mayor en superficie, el exceso se distribuirá motivadamente entre los distintos sistemas locales siempre que se respeten como mínimo los estándares de la ley 3/09. C.9. Del análisis comparativo de las reservas de suelo para dotaciones locales exigibles en sectores de uso característico residencial según la ley 5/99 y su Reglamento y la Ley 3/09 en sectores de alrededor de 71 viv/ha para actuaciones de hasta 500 viviendas, se aprecia que en general resultan análogas. En ese rango de actuaciones, la Ley 3/09 supone un incremento en las reservas y en ningún caso una minoración, sin perjuicio de lo que se disponga en el posterior desarrollo reglamentario. 26