ANÁLISIS DOCTRINARIO, LEGAL Y DE RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL EN LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

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1 UNIVERSIDAD SAN MARTÍN DE PORRES FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA A ANÁLISIS DOCTRINARIO, LEGAL Y DE RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL EN LOS PRINCIPIOS REGISTRALES CATEDRATICO: Jorge Antonio Martín Ortiz Pasco con la colaboración de Altez Día Fiorella, Ataupillco Gálvez Yeniffer y Altez Díaz Paola

2 GENERALIDADES El Principio de Rogación es el principio que inicia el procedimiento registral, es el principio que se da antes de la calificación, además, es una declaración de voluntad que se dirige al Registrador para buscar la inscripción del título. La rogación es un principio registral, en virtud del cual las inscripciones registrales deben ser indefectiblemente a solicitud de parte; sin embargo, esto no impide que se puedan dar inscripciones de oficio, aunque estas tengan carácter excepcional, tales como la inscripción de la hipoteca legal 1 y la inscripción del tracto sucesivo o la rectificación de áreas dentro del proceso de formalización de los asentamientos humanos (COFOPRI). 2 No obstante, el termino rogación no puede ser confundido con el de suplica, debido a que el registrador está en la obligación de calificar el titulo presentado en virtud de la rogación; es un deber que este debe cumplir y del que no se puede sustraer. 1 Articulo 1118º.- Hipotecas legales Además de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes: 1.- La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con dinero de un tercero. 2.- La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle. 3.- La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios. Articulo 1119º.- Constitución e inscripción de hipoteca legal Las hipotecas legales a que se refiere el artículo 1118 se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultáneamente con los contratos de los cuales emanan. En los demás casos, el derecho del acreedor surge de la inscripción de las hipotecas legales en el registro. Las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas, pueden exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripción. 2 Ley Nº Publicada en el Diario Oficial El Peruano. Pág

3 Se debe tener presente que la rogatoria no es la presentación de una solicitud en si misma, puesto que eso pertenece al derecho administrativo, sino que aquella rogatoria surge cuando ésta solicitud, acompañada de documentos que contienen el acto que será materia de la inscripción, es presentada al registro. ASPECTO NORMATIVO ANÁLISIS DEL CÓDIGO CIVIL Ahora bien, este principio está regulado al igual que los demás en el Código Civil; sin embargo, no tiene un artículo consagrado exclusivamente a él, sino que está incluido dentro del artículo 2011º del Código Civil que regula a la legalidad y la calificación. CODIGO CIVIL ARTÍCULO 2011º: PRINCIPIO DE ROGACION "Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro". Es así que podemos ubicarlo en el primer párrafo, el que expresa lo siguiente: Los registradores califican la legalidad de los documentos EN CUYA VIRTUD SE SOLICITA la inscripción - 3 -

4 Por lo visto, este principio no ha sido regulado a cabalidad por nuestro Código Civil, ya que este solo ha hecho alusión a él a través de la palabra solicitar, dejando su desarrollo a una norma mas específica; de conformidad con el numeral III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos. Además, hubiera sido conveniente que, en lugar de utilizar el término documento, se hubiera empleado la palabra titulo, debido a que este denota un contenido más amplio; puesto que implica, no solo al documento en donde está contenido el acto o derecho, sino también a la solicitud y a los anexos, como por ejemplo el Certificado de numeración; una partida de nacimiento, etc. Por ello el código civil peruano respecto al Principio de Rogación solo hace una mención, al utilizar la palabra solicita. El código civil peruano en su artículo 2011º del Código Civil debió utilizar el término título porque al emplear la palabra documento se debe de recalcar que además de la solicitud interesan, para los fines de la inscripción, un documento y los anexos del mismo. ANÁLISIS DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS El Reglamento General de los Registros Públicos regula la rogación en el Titulo Preliminar numeral III con la denominación de Principio de Rogación y de Titulación Auténtica. TITULO PRELIMINAR DEL TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS NUMERAL III: PRINCIPIO DE ROGACION Y TITULACION AUTENTICA Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa

5 Se presume que el presentante del título actúa en representación del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción que se solicita, salvo que aquél haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrán actuar indistintamente cualquiera de ellos, entendiéndose que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podrá también actuar la persona a quien éste representa, salvo lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 13, o cuando expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradicción o conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de éste. El numeral III del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, expresa quiénes son los sujetos legitimados para solicitar la inscripción registral, incluyendo además de los otorgantes del acto al tercero interesado, señalando al TITULO como el objeto de la calificación; es decir, reemplazar el término documento previsto en el Código Civil por uno de connotación más amplia, el título. Es clara la distinción que hace el Reglamento al señalar la palabra titulo y no documento como hace el Código Civil, puesto que es mas precisa y además denota un contenido mas amplio que el siempre documento que en realidad vendría a ser solo una parte de lo que se presenta al registro para que el título se registre, porque además de la solicitud se presenta un documento y los anexos de éste. Además, este mismo artículo incluye una presunción jure et de jure al señalar que el presentante del título es considerado como si actuara en representación del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción; todo esto con el objetivo de disminuir costos de transacción 3. 3 Los costos de transacción son los costos de celebrar un contrato, y que en ciertas circunstancias son tan altos que pueden evitar que se perfeccione el acuerdo, o llevar a que éste se perfeccione en términos ineficientes. BULLARD GONZALEZ, Alfredo. Derecho y Economía: el análisis económico de las instituciones legales. Lima Perú: Editorial Palestra 2006, p

6 Dentro de la noción de tercero interesado debe incluirse al Notario que, según el artículo 12º del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, tiene interés propio para efectos de la solicitud de inscripción de los instrumentos que ante él se otorguen. TEXTO UNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS ARTICULO 12º: SOLICITUD DE INSCRIPCION ( ) El Notario tiene interés propio para efectos de la solicitud de inscripción de los instrumentos que ante él se otorguen. Esta facultad puede ser ejercida a través de sus dependientes debidamente acreditados ( ). Por tanto, de acuerdo al Reglamento General de los Registros Públicos, las personas legitimadas para solicitar una inscripción son: Los otorgantes del acto o derecho Los terceros interesados Los Notarios Públicos En los artículos subsiguientes se señalan la posibilidad que tiene el presentante de poder desistirse de la rogatoria así como los requisitos que debe reunir el título para esta prospere. ASPECTO DOCTRINARIO De acuerdo a Gómez Gálligo y Del Pozo Carrascosa 4, señalan que La rogación o petición de inscripción es una declaración de voluntad unilateral y recepticia, dirigida al Registrador. La solicitud inicia el procedimiento registral 4 Gómez Gálligo, Francisco Javier / Del Pozo Carrascosa, Pedro. Lecciones Derecho Hipotecario. Madrid España: Editorial Marcial Pons, p

7 y hace que el Registrador deba calificar los títulos que se le presenten, realizando la inscripción si la calificación es favorable, o bien suspendiéndola o denegándola cuando del título examinado resulte un juicio desfavorable. Éstos autores indican que este principio es también considerado como una petición de inscripción y toma en cuenta el aspecto de la declaración de voluntad que será dirigida al Registrador para que éste pueda inscribir o no el título. Además, señalan que ésa solicitud es la que da origen al procedimiento registral e indican que es el Registrador quien debe calificar los títulos que se le presentan. Con lo que en esta noción que dan los citados autores se hace referencia de manera implícita que si bien es una solicitud que se presenta al Registrador, esto no significa que se le ruega al Registrador que inscriba sino que el Registrador está en la obligación de calificar el título presentado en virtud de la rogación. Así también Antonio R. Coghlan 5 manifiesta que el principio de rogación describe la iniciativa de sujeto interesado tendiente a obtener el asiento registral del titulo que presenta a ese efecto Por su parte, Gonzales Loli 6 señala respecto al Principio de Titulación Auténtica que el Principio de Titulación Auténtica no es diferente al que normalmente se ha denominado de Instrumentación Pública, como una clase de principio que constituye requisito de la extensión de los asientos de inscripción. El término titulación autentica es frecuentemente utilizado por los comentaristas de la legislación hipotecaria española 5 Coghlan, Antonio R. Teoría General de Derecho Inmobiliario Registral. Abeledo-Perrot, Buenos Aires Argentina, 1984, p Gonzales Loli, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos. Editorial Gaceta Jurídica, Lima Perú p

8 Finalmente, se debe precisar que el principio de rogación en sí misma no es una solicitud, en tal sentido, su importancia radica en que debido a este principio es el que da inicio a todo el procedimiento registral, marca la pauta para que se presenten los demás principios a lo largo del procedimiento registral. EXPOSICION DE MOTIVOS DEL CÓDIGO CIVIL La Exposición de Motivos del Código Civil señala que el artículo 2011º de dicho cuerpo normativo se refiere al principio de calificación, en cuanto señala que con ello se permite señalar los criterios que el registrador debe tener en cuenta con el objeto de determinar la legalidad de los títulos que pretenden lograr acogida registral. Si bien dicha Exposición de Motivos hace un análisis acerca de la primera parte del artículo 2011º indica también que dicha disposición alude al principio de rogación, con ello hace referencia a la frase que señala el código civil.se solicita la inscripción, indicando que con ello se señala que la inscripción se hace a solicitud del interesado. Indica además, referente a la licitud del pacto de no inscripción que imponen a los contratantes obligaciones de no hacer. Expresa que estas obligaciones de no hacer están expresadas en la no realización de ningún acto que derive o ayude a la inscripción y su incumplimiento se traduce en daños y perjuicios. Lo que la Exposición de Motivos del Código Civil hace referencia es que el pacto de no inscripción es lícito e imponen obligaciones de no hacer a los contratantes, con ello no se daría una inscripción, pero es por el acuerdo de los contratantes

9 ASPECTO NORMATIVO El Principio de Prioridad, en sentido lato preferente y excluyente-, es el único que se encuentra regulado en dos artículos del Código Civil, a saber: CODIGO CIVIL ARTÍCULO 2016º: PRINCIPIO DE PRIORIDAD La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro. ARTÍCULO 2017º: PRINCIPIO DE IMPENETRABILIDAD No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior. Ahora bien, el primer artículo parece muy claro, pues señala que, dependiendo del momento en el que el título se inscribe en el registro, se le otorgará a su titular preferencia en sus derechos; configurándose así el primer tipo de prioridad: La Prioridad Preferente o de Rango. Tal como se señala en la Exposición de Motivos: Este artículo reconoce el Principio de Prioridad de Rango, que es la que se produce respecto de derechos sucesivamente inscritos, con posibilidad de concurrencia registral. En este caso, los derechos inscritos no se excluyen pero sí se jerarquizan en función de la antigüedad de su inscripción 7. 7 Comisión Revisora Del Código Civil. Exposición de Motivos Oficial del Código Civil- Registros Públicos, p

10 De lo dicho se desprende que el Registro otorga ciertos derechos desde la inscripción del título en el mismo, es decir, solo cuando concluye todo el procedimiento registral entiéndase que el mismo termina con la inscripción, en el caso que la calificación haya sido positiva- se podrá tener preferencia en los derechos. Esta redacción a todas luces no resulta muy feliz, por qué habría de otorgarse la preferencia solo cuando se ha producido la inscripción?; qué sucede con los asientos de presentación?, acaso ellos no gozan de dicha preferencia? Muchas interrogantes a causa de una no muy específica redacción; lo más conveniente hubiera sido señalar que existe preferencia desde la presentación del título por el Diario, entendiéndose por este momento tal como lo señala el artículo 12º del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos- al que inicia el procedimiento registral; es decir, habrá prioridad y, por lo tanto, preferencia en los derechos desde que se presenta el título, con la consiguiente extensión del asiento de presentación, hechos que configuran el inicio del procedimiento registral y no como señala el artículo 2016º, desde la inscripción. La importancia que cobra el asiento de presentación dentro del procedimiento registral es mayor, pues ( ) el efecto principal de su extensión importa la obtención para el presente de un título de una prioridad a oponer 8. Sin embargo, este artículo aún es pasible de un cuestionamiento más: A qué derechos se refiere?, qué derechos otorga el Registro sobre los que existe preferencia? Podríamos justificar esta redacción amparándonos en la idea de que el registrador habría regulado someramente esta materia pues 8 BECERRA SOSAYA, Marco. El procedimiento registral en el nuevo Reglamento General de los Registros Públicos. Folio Real: Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. Nº 6. Lima: Palestra Editores, 2001, p

11 la misma iba a ser objeto de desarrollo por leyes posteriores, tales como el Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos vigente en la actualidad- que pasaremos a analizar posteriormente, por lo que no era muy necesario desarrollarla con rigurosidad. Volviendo a nuestra interrogante, los derechos a los que se refiere el artículo serían: - El derecho a que el documento sea calificado por el Registrador Público. - El derecho a ocupar una posición expectante mientras dura la calificación. - El derecho a que mientras se encuentre vigente el asiento de presentación (treinta y cinco días contados desde el día siguiente de presentado el documento al Registro) nada ni nadie podrá vulnerar nuestra posición (adquirimos un rango) 9. El segundo artículo, el artículo 2017º, está referido al otro tipo de prioridad: La Prioridad Excluyente, conocida en el Código Civil como Principio de Impenetrabilidad. El mismo señala la prohibición dirigida al Registrador de inscribir un título que sea incompatible con otro ya inscrito a pesar de que sea de fecha anterior. Vale decir, no importa que el título presentado posteriormente hubiera sido otorgado con anterioridad al inscrito; aquí lo que en realidad importa es la inscripción, impera lo que señala el Registro: La inscripción ( ) del primero, determinará el cierre registral respecto al presentado en segundo lugar Ortiz Pasco, Jorge. Apuntes de Derecho Registral. Principios registrales. Lima - Perú: Dante Antonioli Delucchi, 2005, p Gonzales Loli, Jorge. El Principio de Prioridad Excluyente: Cuándo existe incompatibilidad en la inscripción de dos títulos presentados respecto a la misma partida? Folio Real, Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. Año II. Nº 7. Lima: Palestra Editores, 2002, p

12 Nuevamente la norma prescinde de los asientos de presentación, no señala nada con respecto a ellos; además, no precisa cuándo un título puede considerarse incompatible con otro; dichas cuestiones, entre muchas otras, serán dilucidadas a lo largo del presente trabajo. Cabe señalar que el Principio de Prioridad, al igual que los demás que orientan el procedimiento registral, se encuentra regulado en el Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos en una serie de artículos: TÍTULO PRELIMINAR DEL TEXTO ÚNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS NUMERAL IX: PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario. NUMERAL X: PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha. De la lectura de los referidos artículos salta a la vista una regulación mucho más rigurosa que la plasmada en el Código Civil, inclusive se hace mención expresa a los asientos de presentación, lo que se había obviado en la norma sustantiva. El Principio de Impenetrabilidad cambia de nomen iuris a Principio de Prioridad Excluyente, denominación mucho más acertada a efectos de evitar cualquier tipo de confusión logrando que este sea considerado como un aspecto del Principio de Prioridad de manera expresa, sin lugar a dudas ni confusiones de ningún tipo. El numeral IX del Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos especifica el momento en el

13 que verdaderamente opera el Principio de Prioridad Preferente, es decir, desde la extensión del asiento de presentación, pero no se limita a esto, pues incluso va más allá al señalar que tanto los EFECTOS término no incluido en el Código Civil- como la PREFERENCIA de los derechos se RETROTRAEN a la FECHA y HORA del referido asiento de presentación. Es decir, condiciona el otorgamiento de la preferencia al momento de la inscripción, de tal manera que si el título obtiene una calificación positiva, recién en este momento tendrá preferencia, la misma que se retrotraerá a la fecha en la que se extendió su asiento de presentación. Sin embargo, esta redacción genera una interrogante: Qué sucede mientras tanto con el asiento de presentación?, es que acaso este no genera prioridad preferente, sino solo cuando se logra inscribir el título? Ahora bien, lo más adecuado hubiera sido señalar que el asiento de presentación per se genera una prioridad preferente, la cual solo quedará sin efecto de manera retroactiva en el caso que la calificación haya resultado negativa, no lográndose la inscripción del título. El numeral X del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos Principio de Prioridad Excluyente- es mucho más especifico que el artículo 2017º del Código Civil Principio de Impenetrabilidad-, pues hace referencia indirectamente al asiento de presentación al señalar la frase pendiente de inscripción e incluso, en lo referente al título presentado con posterioridad, establece que este puede ser no solo el de fecha anterior, sino también aquel otorgado en la misma fecha que el presentado primero. Esto último parece un exceso, pues en realidad bastaba señalar que el título posterior fuera de fecha anterior para comprender también dentro de este margen a aquel que fuera otorgado en la misma fecha. Pero el Principio de Prioridad no solo se encuentra regulado en el Título Preliminar, sino también en los artículos 19º al 30º pertenecientes al Título III, Presentación de Títulos; los mismos que están referidos básicamente a los asientos de presentación, cuestión que como ya se expuso- es de suma importancia dentro del tema de la prioridad. De todos estos artículos, el que

14 nos interesa sobremanera es el artículo 26º, Títulos pendientes incompatibles, pues configura el Principio de Prioridad Excluyente al señalar que mientras esté vigente el asiento de presentación, no se podrá inscribir ningún otro título que sea incompatible con este. Además, seguidamente aclara una duda expuesta al tratar la regulación de la Prioridad Excluyente en el artículo 2017º del Código Civil; dicha duda era la referida a la incompatibilidad, la misma que es aclarada por el artículo 26º del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos al establecer que un título es incompatible con otro YA PRESENTADO ojo, no inscrito- cuando la eventual inscripción del primero EXCLUYA la del presentado posteriormente; es decir, aquí se prescribe que un título gozará de prioridad desde que se extiende su asiento de presentación, sin condicionarla a su inscripción, de tal manera que por ese solo hecho la presentación- se produce el cierre registral 11 para cualquier otro título incompatible con este. SU DESARROLLO DOCTRINARIO El Principio de Prioridad trae consigo la idea de dualidad o pluralidad; puesto que, tal como en una carrera de autos, para poder decir que alguno llegó en primer lugar se requiere que lo haga en relación a otros que también participaron, pero que alcanzaron lugares inferiores. Para que la prioridad exista, se requiere de un mínimo de dos títulos, los que deben ser contradictorios entre sí y tener la característica de haber sido presentados al Registro e diferentes momentos, dándose así una importancia al factor TIEMPO. El Principio de Prioridad ha sido vinculado al aforismo latino: Prior tempore, potior iure Primero en el tiempo, mejor en el Derecho -, incluso se llega a 11 Situación en la cual, en virtud al PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE, ningún título que sea INCOMPATIBLE con uno ya presentado puede ingresar al Registro

15 considerar que este aforismo es el que se ha regulado y ha dado lugar al Principio de Prioridad 12 ; sin embargo, es necesario señalar que este principio va mucho más allá. LA PRIORIDAD: UN PRINCIPIO TRIDIMENSIONAL Algunos autores señalan que existen tres conceptos del Principio de Prioridad: Un concepto amplio, uno de superioridad y otro excluyente (cierre registral) 13. Roca Sastre 14 lo define en sentido amplio como el principio en virtud del cual el acto registrable que primero ingrese al Registro es PREFERENTE a cualquier otro acto que no hubiera sido presentado o lo hubiera sido posteriormente aunque fuese de fecha anterior. Si el acto presentado posteriormente es incompatible con el ya inscrito, no tiene ingreso en el Registro, produciéndose el cierre registral (Prioridad Excluyente). Si es compatible, ingresa en el Registro, pero no puede perjudicar al ya inscrito (Preferencia de superioridad). Es necesario señalar que tales aspectos de la prioridad son analizados y desarrollados por la doctrina española, pues en nuestro país solo se aborda al Principio de Prioridad desde dos aspectos: La prioridad preferente y la prioridad excluyente. 12 Cavero Herrera, Victorio. Derecho Registral y Notarial. Lima: Raisol SA, 1987 p Monserrat Valero, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Barcelona: Civitas, 2000 p Roca Sastre, Ramón María. Derecho Hipotecario. Barcelona: Bosch, 1995, p

16 ENFOQUES MATERIAL Y FORMAL DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD La prioridad, desde un enfoque material, está referida a la preferencia de una situación jurídica con respecto a la otra en relación al momento de acceso al Registro (Prioridad preferente). La prioridad, desde una perspectiva formal, constituye la prohibición que recae sobre el registrador, en virtud de la cual, este no puede inscribir derechos incompatibles con otros de igual o anterior fecha (Prioridad excluyente). Dicho esto, se debe recordar que el Principio de Prioridad alude a esa preferencia por el título que primero ingresa al Registro sobre los que ingresan con posterioridad, prescindiendo de las fechas en las que cada uno de ellos fue otorgado. Tal como lo señala Américo Atilio Cornejo 15, la prioridad es dada por la fecha de ingreso del documento en el Registro y no por la del documento. CLASES DE PRIORIDAD: DOS MOMENTOS REGISTRALES Tal como lo expresamos anteriormente, la prioridad es entendida como una dualidad: Prioridad preferente y prioridad excluyente; el motivo de su división se debe a que cada una se manifiesta en dos momentos o etapas distintas a desarrollarse durante el procedimiento registral. La Prioridad preferente, no excluyente o de rango, se da en el instante previo a la calificación y se configura cuando ingresan dos o más títulos que contienen derechos COMPATIBLES entre sí, tal como sucede en el caso de 15 Cornejo, Américo Atilio. Derecho Registral. Buenos Aires: Astrea, 1994, p

17 dos hipotecas referidas al mismo inmueble; en la que ambos documentos se inscriben, pero el que ingresa primero tendrá prioridad en relación al rango sobre el que ingresó posteriormente. La Prioridad excluyente es aquella que se da durante la calificación y está referida a la situación en la que dos o más títulos contienen derechos INCOMPATIBLES entre sí, por lo que no procede la inscripción de ambos y la determinación de su preferencia y rango, sino que la inscripción o presentación del primero, determinará el cierre registral respecto al presentado en segundo lugar 16. Con respecto al cierre registral, Lacruz Berdejo señala que la regla de prioridad no tiene como único resultado, en su relación con el Registro, establecer un orden en la protección de cada uno de los derechos compatibles inscritos, por fechas de presentación Prioridad Preferente-, sino cerrar los libros a los derechos incompatibles con el que se halla ya registrado Prioridad Excluyente- 17. Dicha situación, a modo de ejemplo, se presenta cuando ingresan al Registro dos títulos que instrumentan, cada uno, la venta del mismo inmueble a dos adquirentes diferentes; o en el caso que uno instrumente la venta y el otro la hipoteca del mismo inmueble a distintas personas. Aquí el título que tiene la prioridad es el que se inscribirá, rechazando al otro, puesto que ambos contienen derechos incompatibles entre sí. 16 Gonzales Loli, Jorge. Op. Cit. 17 Lacruz Berdejo, José Luis y Sancho Rebullida, Francisco. Elementos de Derecho Civil III: Derecho Registral Inmobiliario. Barcelona: Bosch Editor, 1984, p

18 ASPECTO NORMATIVO ANÁLISIS DEL CÓDIGO CIVIL El código civil peruano recoge al Principio de Legalidad en el artículo 2011º del Código Civil el cual no solo hace referencia a dicho principio sino también a la calificación. Dicho artículo enuncia lo siguiente: CODIGO CIVIL ARTÍCULO 2011º: PRINCIPIO DE ROGACION Y DE LEGALIDAD Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.(*) (*) Párrafo agregado por la Primera Disposición Modificatoria del Texto Único Ordenado del Código Procesal Civil, aprobado por Resolución Ministerial Nº JUS, publicada el Señala que los registradores califican: la legalidad de los documentos, la capacidad de los otorgantes, y la validez del acto. Debemos entender que todo ello es legalidad, es decir, los registradores lo que hacen es calificar la legalidad puesto que cuando el registrador, por ejemplo, califica la capacidad

19 de los otorgantes, califica dicha legalidad; así también cuando califica la validez del acto está calificando la legalidad. Ahora bien, el registrador califica la legalidad de los documentos, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto (entendiéndose todo ello como legalidad), por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Pero qué quiere decir con todo ello? Cuando el código civil señala de ellos hace referencia al titulo presentado, a los documentos que contiene el acto materia de inscripción; así también cuando indica de sus antecedentes está indicando a los antecedentes de los documentos, aparte de las partidas registrales, títulos archivados, índices y los asientos de presentación. Y cuando indica de los asientos de los registros públicos donde se está refiriendo a la partida o partidas que están directamente vinculadas al título. En dicho artículo se debe hacer referencia un análisis adicional respecto al segundo párrafo del artículo 2011º del Código Civil: ( ) Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.(*) (*) Párrafo agregado por la Primera Disposición Modificatoria del Texto Único Ordenado del Código Procesal Civil, aprobado por Resolución Ministerial Nº JUS, publicada el El segundo párrafo del articulo 2011º del Código Civil ha sido agregado por la Primera Disposición Modificatoria del Código Procesal Civil. Con ello el código procesal civil relaciona de manera expresa al principio de legalidad con la calificación

20 Señala además que la calificación de la legalidad no se aplica bajo responsabilidad del Registrador cuando se trate de una resolución judicial que ordene la inscripción; es decir, lo que el código procesal civil señala es que el Registrador no puede calificar la legalidad de los documentos judiciales? Además el último párrafo del 2011º del Código Civil indica que el Registrador podrá, de ser el caso, solicitar al Juez aclaraciones, sin perjudicar la prioridad del ingreso al registro. Entonces con lo dicho anteriormente se debe entender que el código civil además de no dejar al Registrador que califique la legalidad del documento judicial, esto quiere decir que el Registrador no aplicara el Principio de Legalidad en el caso de los documentos judiciales y que en todo caso si el Registrador requiere verificar algo sólo puede solicitar aclaraciones al Juez? Si, a la misma persona que emitió dicho documento. Este tema de calificación de documento judicial será analizado con mayor profundidad a lo largo del trabajo. ANÁLISIS DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS El principio de legalidad se encuentra en el numeral V del Titulo Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos que indica: TITULO PRELIMINAR DEL TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS NUMERAL V: PRINCIPIO DE LEGALIDAD "Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción

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