GUÍA DE ACTUACIÓN PARA EL APOYO A LAS PERSONAS AFECTADAS POR EJECUCIONES HIPOTECARIAS

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1 UNIÓN DE CONSUMIDORES DE LA COMUNITAT VALENCIANA GUÍA DE ACTUACIÓN PARA EL APOYO A LAS PERSONAS AFECTADAS POR EJECUCIONES HIPOTECARIAS

2 UNIÓN DE CONSUMIDORES DE LA COMUNITAT VALENCIANA INDICE 1.- Concepto de ejecución hipotecaria 2.- Mediación hipotecaria 3.- Fases del proceso de reclamación de deudas por cuotas hipotecarias impagadas. A) Vía extrajudicial B) Vía judicial 4.- Acciones de oposición a la ejecución y suspensión del procedimiento ejecutivo. 5.- Alcance de la dación en pago o adjudicación en pago (datio in solutum) 6.- Obligaciones de las Entidades Financieras en relación con ejecuciones hipotecarias. 7.- Formularios - Escrito solicitando suspensión de lanzamiento sobre vivienda habitual 8.- Recomendación de carácter general

3 1.- CONCEPTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA La ejecución de hipoteca o acción hipotecaria, en Derecho Procesal, se denomina a un procedimiento ejecutivo a través del cual se ordena la venta de un bien inmueble que estaba gravado con una hipoteca por el incumplimiento, por parte del deudor, de las obligaciones garantizadas con la hipoteca. Se trata de un procedimiento rápido y reglado, a través del cual se busca de forma transparente (normalmente mediante subasta pública) hacer efectivo el valor del bien inmueble para pagar las deudas cumplidas. Un vez vendido el bien inmueble y pagados los deudores hipotecarios, el dinero restante de la venta se devuelve al propietario del bien inmueble (que no tiene por qué coincidir siempre con el deudor). CARACTERÍSTICAS Los procedimientos de ejecución de hipotecas están regulados por la Ley, y normalmente deben cumplir una serie de trámites que intentan maximizar la publicidad y transparencia del procedimiento de venta del inmueble, con la finalidad de obtener el precio más justo posible, dentro de las circunstancias, para el propietario. Por otro lado, los procedimientos son más simplificados que los ordinarios, puesto que no entran a conocer sobre la deuda en sí. Los únicos aspectos que se estudian en una ejecución de hipoteca es si existe esa hipoteca y si la deuda ha sido impagada, sin importar el motivo por el cual esa deuda fue impagada que sería, en su caso, objeto de un segundo procedimiento ordinario para la devolución de lo indebido. El motivo es dar una mayor seguridad jurídica al acreedor para el cobro de su crédito, fortaleciendo así el tráfico comercial. Existen dos tipos de ejecución hipotecaria: Ejecución extrajudicial (ante Notario y siempre que ambas partes lo hubiesen acordado en la escritura pública de constitución de préstamo hipotecario), y ejecución judicial (procedimiento judicial en el que el acreedor insta al órgano jurisdiccional la realización del bien sujeto al derecho real por los medios legalmente establecidos, pudiendo acudir al procedimiento declarativo ordinario que corresponda por la cuantía). 2.- MEDIACIÓN HIPOTECARIA La mediación hipotecaria se caracteriza por ser un cauce de intermediación entre los deudores hipotecarios y las entidades de crédito, cuando las medidas solicitadas a dichas entidades financieras hayan resultado fallidas, ya sea porque exista discrepancia en cuanto a la concurrencia para adoptar medidas concretas o porque no se cumplan los requisitos objetivos o subjetivos.

4 Se estima que dentro del ámbito de aplicación de la Ley sólo se encuentran entre el 5% y el 7% de los ciudadanos afectados por la hipoteca. Es por ello, que tanto las Comunidades Autónomas, como los propios Ayuntamientos están impulsando programas de mediación en colaboración con los distintos Colegios de Abogados cuya finalidad es reconducir la situación de aquellos deudores que no se puedan acoger a las medidas exigidas por la Ley o que, pudiendo, se han encontrado con la resistencia de las entidades de crédito. Por tanto, la finalidad de la mediación es intentar llegar a un acuerdo con la entidad de crédito para conseguir la restructuración de la deuda, una quita o la dación en pago con cancelación total de la deuda. El resultado de la mediación será distinto si el mediador determina la plena aplicación subjetiva y objetiva del Real Decreto 5/2012, de 5 de marzo, cuyas medidas son obligatorias para las entidades de crédito adheridas al Código de Buenas Conductas, o si, por el contrario, se determina que pese a no concurrir su ámbito de aplicación, resuelve o insta a la entidad para que adopte alguna de las medidas de dicho Código. 3.- FASES DEL PROCESO DE RECLAMACIÓN DE DEUDAS POR CUOTAS HIPOTECARIAS IMPAGADAS A) Requerimiento de pago por VÍA EXTRAJUDICIAL por conducto notarial con carácter potestativo. Para que el bien inmueble otorgado en garantía de un préstamo hipotecario pueda ser ejecutado mediante un procedimiento extrajudicial ante Notario, es necesario que ambas partes hubiesen acordado esta posibilidad en la escritura pública del préstamo hipotecario. La escritura deberá contener el valor en el que los interesados tasan la finca a efectos de la subasta, el domicilio del deudor para notificaciones, y la determinación de la persona que en su día podrá otorgar la escritura de venta de la finca en representación del hipotecante (dueño del bien hipotecante). El procedimiento que llevará a cabo la entidad financiera para el recobro de los importes adeudados en caso de impago será el siguiente: 1.- Requerimiento del acreedor al Notario: La entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario solicitará al Notario que inicie el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria. El Notario competente será el del lugar donde radique el bien inmueble que sirve de garantía a la hipoteca (en caso de que existan varios, será el que le corresponda por turno). 2.- Requerimiento de pago al deudor: El Notario comunicará al deudor el requerimiento del acreedor para que proceda al pago de las cantidades adeudadas por razón del préstamo hipotecario.

5 3.- Notificación de la subasta, celebración y pago al acreedor: Si el deudor no atendiera al requerimiento de pago, se fijará fecha para la subasta, comunicándose al deudor y anunciándolo en el Boletín Oficial del Estado (BOE). 4.- Celebración de la subasta: Se celebrará una única subasta sirviendo el tipo pactado en la escritura de constitución de la hipoteca. 5.- Otorgamiento de la escritura pública de venta del inmueble objeto de la subasta a favor del mejor postor: Finalizado el procedimiento, se otorgará escritura pública acreditativa de la nueva titularidad del inmueble, que deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Si el inmueble estuviera ocupado, su nuevo titular sólo podrá solicitar que se le otorgue su posesión al Juez de Primera Instancia del lugar donde radique el bien. Las ventajas del procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria son la mayor rapidez y el ahorro de costes que supone para la entidad financiera en comparación con el procedimiento judicial. B) Requerimiento de pago por VÍA JUDICIAL por conducto notarial con carácter potestativo. 1.- Antes de proceder a la presentación de la demanda es necesario que la entidad bancaria haya comunicado al deudor sobre la falta de fondos suficientes en la cuenta corriente donde el pago esté domiciliado. Además, también debe haber comunicado al deudor el impago de al menos dos cuotas del préstamo hipotecario. 2.- El procedimiento se inicia con la presentación de demanda por la que el acreedor, de acuerdo con el artículo 685 LEC, deberá hacer constar los hechos y razones jurídicas que determinen la certeza, subsistencia y exigibilidad del crédito así como la cantidad que por todos los conceptos sea objeto de reclamación. La demanda debe ir firmada por Letrado y Procurador, y se dirigirá por el ejecutante contra el deudor (salvo que se haya producido un supuesto de sucesión pasiva) según señalan los artículos º y 540 LEC) La demanda deberá dirigirse contra el deudor, contra el tercer poseedor y contra el hipotecante no deudor, según establece el artículo LEC. 3.- Convocatoria de la subasta de bienes hipotecados y publicidad de la convocatoria Transcurridos treinta días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago y notificaciones pertinentes a los acreedores posteriores se procederá a instancia del actor, deudor o tercer poseedor a la subasta de la finca. Con veinte días de antelación, por lo menos, el señalamiento se notificará al deudor en el domicilio que conste en el registro, según el artículo.691 LEC.

6 La práctica de la subasta de bienes hipotecados, sean muebles o inmuebles, se ajustará a lo dispuesto en los arts. 655 y ss., preceptos destinados a la regulación de la subasta de bienes inmuebles. La subasta, será única y se celebrará en el día, hora y lugar ya prefijado, con la finalidad de abreviar los trámites de ejecución. La subasta se dará por finalizada cuando la postura fuera igual o superior al 70% del precio de salida, procediéndose a la aprobación del precio del remate. 4.- Notificación del remate en la subasta La aprobación del precio del remate puede ser con propuesta de pagar a plazos, mediante auto en el mismo día o al día siguiente de la celebración de la subasta. El rematante adjudicatario dispone de un plazo de veinte días para la consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado para tomar parte en la licitación y el precio final del remate. Respecto del plazo de veinte días el TS sostiene que el mismo no es preclusivo. La postura se realizará generalmente en forma oral, sin perjuicio de la posibilidad de formular la postura por escrito en pliego cerrado. Si la postura fuera inferior al 70%, el deudor puede presentar tercero que mejore la postura en el plazo de 10 días, y si no el acreedor puede pedir la adjudicación del inmueble por el precio de salida -pactado en la hipoteca- o por la cantidad que se le deba de todos los conceptos siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura. Una última posibilidad, de no hacer uso de las anteriores, lleva a aprobar el remate a favor del mejor postor siempre que la oferta supere el 50% del valor de salida del bien, o siendo inferior a dicho tope, al menos, cubra la cantidad por la que se ha despachado ejecución -incluyendo intereses y costas-. artículo LEC Se impone en el artículo.670 LEC un sistema de precios mínimos de venta de la finca. Antes podía ser enajenada en tercera subasta por cualquier precio, ahora no cabe la adjudicación por precio inferior al 70% del valor en que fue tasada la finca en la escritura de hipoteca o por el importe del crédito. Cuando se consiga enajenar la finca por ese importe mínimo, el ejecutado podrá solicitar que se alce el embargo en base al artículo.671 LEC. De no concurrir postores a la subasta el acreedor puede pedir la adjudicación del bien, o bienes, por cantidad igual o superior al 60% de su valor de tasación. 5.- Notificación al ejecutado del Auto en el que se despache ejecución, apercibiéndole del empleo de apremios personales o multas pecuniarias

7 El requerimiento de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiese dirigido la demanda artículo LEC se producirá tras haberse dictado el auto acordando despachar la ejecución solicitada. Dichos requerimientos de pago no serán necesarios si el Juez al examinar la demanda observa que se han llevado a cabo de forma extrajudicial debidamente acreditada (art en relación con el art L.E.C ). De no ser así se ordenará judicialmente el requerimiento de pago siguiendo lo preceptuado en tal sentido por el artículo LEC. El cumplimiento, por el deudor, del requerimiento de pago, supone la finalización de la ejecución y del procedimiento, con o sin imposición de costas, salvo que se justifique que, por causa que no le sea imputable, no pudo efectuar el pago antes de que el acreedor promoviera la ejecución. En caso de que no se acceda al requerimiento de pago seguirá adelante la ejecución. El problema fundamental surge con relación al requerimiento en el domicilio real en aquellos supuestos en que resulta fallido el intento de practicarlo en el domicilio registral. Según ha sentado el TS "la referencia al domicilio vigente según el registro deber ser integrada con la regla del artículo.130 LH, que exige, para poder tramitar la reclamación por el cauce del procedimiento del artículo.131 LH que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de requerimientos y notificaciones cuyo domicilio podrá cambiarse después, con o sin la conformidad del acreedor, especialmente en caso de tratarse de un adquirente posterior a la finca, como se previene en el párrafo último del precepto.h) Notificación de requerimiento al ejecutado para que reitre las cosas muebles que estén dentro del inmueble. De no hacerlo, se considerarán bienes abandonados. 6.- Notificación de la fecha del lanzamiento Dentro del año siguiente a la adquisición del inmueble en subasta, se notificará al ejecutado para que en el plazo de un mes, prorrogable por otro mes, proceda al desalojo de ocupantes habituales con carácter previo al lanzamiento. 7.- Notificación del Auto señalando la vista En el caso de que el ejecutado se haya opuesto al lanzamiento, se procederá a la notificación del Auto señalando la vista. 8.- Notificación del Auto señalando de autorización de entrada en el domicilio Cuando a pesar de las diversas notificaciones y concesión de plazos para proceder al desalojo de la vivienda el deudor ejecutado negase el acceso a

8 la misma, se procederá a la notificación de Auto de autorización de entrada en el domicilio. 4.- ACCIONES DE OPOSICIÓN A LA EJECUCIÓN Y SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO. Oposición a la ejecución La nueva LEC introduce como novedad una denominada fase de oposición a la ejecución hipotecaria. La oposición a la ejecución regulada en el los arts. 695 a 698 de la L.E.C va más allá y se refiere, no sólo a la extinción de la garantía, sino también a la extinción de la obligación garantizada, lo que cabe justificar al margen del Registro mediante escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía. Como causas de oposición dispone el artículo.695 LEC las siguientes: - Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación registral expresiva de la cancelación. - Error en la determinación de la cantidad exigible cuando la hipoteca garantice un saldo en cuenta corriente. - En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral. El legislador no establece plazo alguno para formular oposición a la ejecución por esta causa. De esta forma puede llegarse a la conclusión de que el deudor está facultado para formular oposición en cualquier momento de la ejecución pese a que desde un principio, en concreto desde que fue requerido de pago y notificado de la demanda ejecutiva, conoce la certificación de saldo y el extracto con las diversas partidas de cargo y abono practicadas en la cuenta con saldo garantizado, puesto que el artículo.573 LEC exige que dicha certificación y saldo se acompañen a la demanda ejecutiva por saldo de cuenta. La formulación de la oposición motiva la suspensión de la ejecución, convocando el tribunal, mediante providencia, a las partes a una comparecencia. Deberá mediar cuatro días desde la citación. Una vez oídas las partes, el tribunal admitirá los documentos que se presenten y acordará en forma de auto lo que estime procedente, dentro del segundo día artículo LEC. El auto que estime la oposición, que será susceptible de recurso de apelación, fundada en el artículo LEC motivará el sobreseimiento de

9 la ejecución; mientras que los autos que decidan la oposición fundada en los restantes motivos no serán susceptibles de recurso alguno artículo LEC. Suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales (RDL 27/2012 Y LEC) Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, El artículo 1 de este Real Decreto-Ley establece que hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de la norma, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo. Estos casos de especial vulnerabilidad son: a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente. b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo. c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años. d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral. e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo. f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral. g) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituyan su domicilio habitual. Para que sea de aplicación estos supuestos deberán concurrir, además de los supuestos de especial vulnerabilidad previstos, las circunstancias económicas siguientes: a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus

10 circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma. La concurrencia de las circunstancias se debe acreditar por el deudor en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento, ante el juez o el notario encargado del procedimiento, mediante la presentación de los documentos: - Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar. - Número de personas que habitan la vivienda. - Titularidad de los bienes. Ley de Enjuiciamiento Civil (L.E.C.) Respecto de los supuestos de suspensión, contenidos en los artículo.696 LEC (relativo a las tercerías de dominio) o artículo.697 LEC (referido a la prejudicialidad penal), habida cuenta de que los supuestos contemplados en el artículo.695 LEC, cabe precisar que: * Para que pueda admitirse la tercería de dominio deberá acompañarse a la demanda de ejecución el título de propiedad de fecha fehaciente anterior, de ser admitida la demanda, se suspende inmediatamente la ejecución hipotecaria respecto de los bienes a que se refiere, pudiendo seguir respecto de los demás si así lo solicitare el acreedor. * Sólo se suspenderá por prejudicialidad penal cuando se acredite, conforme al artículo.569 LEC, la existencia de causa criminal sobre cualquier hecho de apariencia delictiva que determine la falsedad del título, invalidez o ilicitud de ejecución. Podrá enervarse esta causa de suspensión si el ejecutante presta, en cualquiera de las formas previstas legalmente, caución suficiente para responder de lo que perciba y de los daños y perjuicios para la ejecución que produzca al ejecutado tal y como prevé el artículo LEC. En ambos casos resuelto el correspondiente procedimiento (tercería de dominio o penal) se ordenará lo procedente en la ejecución hipotecaria en virtud de la resolución adoptada, bien el sobreseimiento de la ejecución caso de prosperar ambos, o bien ordenar la continuación de la misma si se desestiman.

11 5.- ALCANCE DE LA DACIÓN EN PAGO O ADJUDICACIÓN EN PAGO (DATIO IN SOLUTUM) La dación en pago consiste en que el deudor realiza una prestación diversa a la obligada y el acreedor consiente en recibir la nueva prestación, de tal manera que se logran los tres efectos del pago: - La obligación se extingue. - El deudor queda liberado. - El acreedor ve satisfecho su crédito. En sentido amplio podemos hablar de dación en pago siempre que se sustituye la prestación obligada por otra (aliud pro alio), aunque no sea estrictamente dar una cosa. El Código Civil no regula la dación en pago y sólo aparece alguna mención como la del art que prescribe la liberación del fiador siempre que el acreedor acepta voluntariamente un inmueble u otros cualesquiera efectos en pago de la deuda, aunque después los pierda por evicción. Tradicionalmente ha sido controvertido el debate sobre la naturaleza jurídica de la dación en pago. Por un lado ha habido quienes han defendido que se trataba de una compraventa en la que se intercambiaba un crédito por una prestación (el clásico dare in solutio est vendere). En este sentido el art CC al definir el retracto legal (véase tanteo y retracto legal ) equipara compra con dación en pago e igualmente ocurre en los arts y Por otro lado, quienes han entendido que se trataba de una simple novación argumentaban que se produce un cambio de objeto de la obligación. Ambas posiciones tienen sus flancos débiles, pues la dación en pago no tiene por qué ser en dinero, ni sustituir a una obligación pecuniaria, por lo que no se asemeja necesariamente a una compraventa, ni tampoco supone que haya una prior obligatio, que se sustituye por una nova obligatio. Sin muchas pretensiones podemos decir que la dación en pago es una forma sustitutoria del pago que tiene cierto carácter de transmisión onerosa. La dación en pago no presupone la situación de insolvencia previa y simplemente consiste en sustituir una prestación por otra que es dar una cosa, transmitir la propiedad directamente al acreedor y con ello extinguir la obligación y liberar al deudor (cesión pro soluto). Cuando la dación en pago se produce, las vicisitudes que pueda sufrir la cosa siguen el mismo régimen que en la compraventa, tanto para el caso de perecimiento de la cosa, como para el supuesto de evicción. Sin embargo, si se incumple la dación en pago, es decir no se llega a dar, el acreedor puede exigir la única obligación que existe, la anterior. Se discute si la dación en pago se perfecciona con el mero pacto y aceptación del acreedor o cuando se da en pago la cosa. Teniendo en cuenta que siempre existe la posibilidad de la novación por un pacto, parece aconsejable reservar el concepto de dación en pago para los supuestos en los que en el momento del pago se da la cosa diferente a la obligada y es

12 aceptada por el acreedor. En ese momento se produce la triple eficacia del pago. DACIÓN EN PAGO DE LA VIVIENDA HABITUAL Como consecuencia de la actual crisis económica que vivimos, se ha actualizado el término dación en pago para denominar aquellos casos en los que el deudor de un crédito hipotecario da al Banco acreedor el piso que adquirió con el crédito y queda liberado por la aceptación de éste. Teniendo en cuenta el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, en el plazo de doce meses desde que el deudor haya solicitado la reestructuración de la deuda y ésta no resulte viable, podrá solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en los términos previstos. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando cancelada de forma definitiva la deuda en su totalidad. ASPECTOS A NIVEL FISCAL La dación en pago de un inmueble consiste en una transmisión onerosa de la propiedad del inmueble, por lo que si el transmitente es un particular, dicha operación queda sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, quedando obligado al pago de dicho impuesto el adquirente (entidad financiera acreedora adjudicataria del inmueble). Las deudas tributarias que puede generar la dación en pago para el deudor hipotecario son: - Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido vulgarmente como plusvalía : Deberá ser satisfecho por el deudor hipotecario si el inmueble fue adquirido más de un año antes de producirse la dación en pago, puesto que el deudor hipotecario es quien transmite el inmueble. - Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): El adjudicante del inmueble deberá incluir una ganancia patrimonial con ocasión de la dación en pago por la diferencia del valor con el que lo adquiere la entidad financiera adjudicataria, y el precio por el que en su día lo adquirió el adjudicante. Sin embargo, para evitar estos efectos tributarios derivados de la dación en pago del inmueble en pago de la deuda hipotecaria, en el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo de 2012 se previó que respecto de:

13 - El obligado al pago del IIVTNU sea la entidad que adquiera el inmueble, si que pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas. - IRPF, quedará exenta de cualquier ganancia que se pudiera generar con ocasión de la dación en pago de la vivienda. Para que se produzcan estos dos efectos es necesario: a) Que la entidad financiera implicada haya adoptado voluntariamente el llamado Código de Buenas Prácticas, en el cual queda incluida la posibilidad de ofrecer la dación en pago. b) Que sea una hipoteca constituida en garantía de préstamo hipotecario o crédito concedido para la compraventa de una vivienda cuyo precio de adquisición no haya excedido de una determinada cantidad, la cual varía en función del censo de habitantes del municipio. c) Que el deudor hipotecario se encuentre en el umbral de exclusión que define este Real Decreto-Ley. 6.- OBLIGACIONES DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS EN RELACIÓN CON LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS PARA LA REESTRUCTURACIÓN VIABLE DE LAS DEUDAS CON GARANTÍA HIPOTECARIA SOBRE LA VIVENDA HABITUAL 1. Medidas previas a la ejecución hipotecaria: reestructuración de deudas hipotecarias. a) Los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, podrán solicitar y obtener de la entidad acreedora la reestructuración de su deuda hipotecaria al objeto de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma. Junto a la solicitud de reestructuración, acompañarán la documentación prevista en el artículo 3.2 del citado real decreto-ley. No podrán formular tal solicitud aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución, una vez se haya producido el anuncio de la subasta. b) En el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud anterior junto con la documentación a que se refiere la letra anterior, la entidad deberá notificar y ofrecer al deudor un plan de reestructuración en el que se concreten la ejecución y las consecuencias financieras para el deudor de la aplicación conjunta de las siguientes medidas: i. Carencia en la amortización de capital de cuatro años. ii. Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.

14 iii. Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo de carencia. Adicionalmente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor. No conllevará costes por compensación la amortización anticipada del crédito o préstamo hipotecario solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración. c) En el plan de reestructuración la entidad advertirá, en su caso, del carácter inviable del plan conforme al criterio previsto en el apartado siguiente o que, de resultar dicho plan inviable, se podrán solicitar las medidas complementarias previstas en el siguiente apartado. 2. Medidas complementarias. a) Los deudores para los que el plan de reestructuración previsto en el apartado anterior resulte inviable dada su situación económico financiera, podrán solicitar una quita en el capital pendiente de amortización en los términos previstos en este apartado, que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en el plazo de un mes a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan de reestructuración. A estos efectos, se entenderá por plan de reestructuración inviable aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 60 por cien de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar. b) Al objeto de determinar la quita, la entidad empleará alguno de los siguientes métodos de cálculo y notificará, en todo caso, los resultados obtenidos al deudor, con independencia de que la primera decida o no conceder dicha quita: i. Reducción en un 25 por cien. ii. Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas. iii. Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido. c) Esta medida también podrá ser solicitada por aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta. Asimismo podrá serlo por aquellos deudores que, estando incluidos en el umbral de exclusión al que se refiere el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, no han podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.

15 3. Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago de la vivienda habitual. a) En el plazo de doce meses desde la solicitud de la reestructuración, los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, para los que la reestructuración y las medidas complementarias, en su caso, no resulten viables conforme a lo establecido en el apartado 2, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en los términos previstos en este apartado. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda. b) La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda. c) El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 por cien. d) Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión. e) Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores. 4. Publicidad del Código de Buenas Prácticas. Las entidades garantizarán la máxima difusión del contenido del Código de Buenas Prácticas, en particular, entre sus clientes. 7.- FORMULARIOS Escrito solicitando suspensión de lanzamiento sobre vivienda habitual AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº [...] DE [...] D. [...], procurador de los tribunales, en nombre y representación de Dª XXX, cuya representación ostento en virtud de designación del turno de oficio, según acredito con el documento que acompaño bajo el nº 1 de documentos, bajo la dirección del letrado D. [...], igualmente designado en el turno de oficio, según documento que acompaño bajo el nº

16 2, ante el Juzgado de Primera Instancia nº [...] comparezco y, como mejor proceda, d i g o: Que por medio del presente escrito y siguiendo instrucciones de mi mandante, comparezco en su nombre en el procedimiento de ejecución hipotecaria 1111/2012, instado por el Banco $$$$ frente a mi representado, en ejecución de la finca registral 000 del Registro de la Propiedad de esta ciudad, a fin de solicitar, de conformidad con lo que a tal fin previene el Real Decreto Ley 27/2012 de 15 de noviembre, la suspensión por término de dos años de la diligencia de toma de posesión y lanzamiento de mi mandante y su familia, de la finca registral objeto de ejecución hipotecaria, diligencia señalada para el día 21 de diciembre de 2012, de conformidad con las siguientes: ALEGACIONES PRIMERA.- Se da la circunstancia en mi representada y los miembros de su familia, concurren los requisitos de especial vulnerabilidad a que hace referencia el art. 1 del Real Decreto Ley 27/2012 de 15 de noviembre, toda vez que constituye una unidad familiar monoparental, con dos hijos a su cargo, tal y como resulta de los documentos que se acompañan bajo los números 3 y 4, consistente en certificación referente al padrón de habitantes del Ayuntamiento de esta ciudad, acreditativa de que en la referida vivienda, la finca que es objeto de ejecución hipotecaria, reside mi representada con sus dos hijos de corta edad, así como informe emitido por los Servicios Sociales del Ayuntamiento de esta ciudad, acreditativo, efectivamente, de que mi patrocinada constituye una unidad monoparental con dos hijos a su cargo, de corta edad, 3 y 4 años respectivamente, y que no percibe ninguna pensión o ayuda del padre de sus hijos, el cuál se encuentra en paradero desconocido. SEGUNDA.- Que asimismo se acredita bajo el nº 5 de documentos que mi representada y los miembros que integran su unidad familiar, no superan el límite de tres veces de indicador público de renta de efectos múltiples, habiendo sufrido mi patrocinada una alteración significativa de sus circunstancias económicas en los últimos cuatro años, toda vez que, tal y como se acredita con el documento nº 6, mi patrocinada fue despedida de su puesto de trabajo, habiendo agotado incluso las prestaciones de desempleo y percibiendo exclusivamente la pensión de ayuda familiar por importe de [...] Eur. mensuales. Se acredita mediante la aportación de los últimos recibos satisfechos por mi mandante antes del inicio de la ejecución hipotecaria, que las cuotas mensuales de amortización del citado préstamo hipotecario superan el cincuenta por ciento de los ingresos netos percibidos por la unidad familiar integrada por mi representada e hijos menores, toda vez que es la pensión que percibe la única que constituye los ingresos con los que cuenta mi principal. Igualmente acompañamos información del Servicio de Indices del Registro de la Propiedad, acreditativa de que mi patrocinada era exclusivamente titular de la vivienda sobre la cuál se ha ejecutado el crédito hipotecario

17 origen de las presentes actuaciones, de acuerdo con el documento nº 7, y que el referido préstamo, tal y como resulta del documento nº 8, consistente en copia de escritura de constitución de préstamo hipotecario, le fue concedido a los solos fines de adquirir la vivienda en cuestión. TERCERA.- De conformidad con lo que dispone el art. 2 del Real Decreto Ley 27/2012 de 15 de noviembre, además de con los documentos ya acompañados, se acredita la situación económica de mi patrocinada con los siguientes documentos: a) Documento nº 9, consistente en certificado de rentas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria, en relación a los cuatro últimos ejercicios tributarios. b) Documentos nº 10, 11 y 12, consistentes en los tres últimos justificantes de abono en cuanto a la percepción del subsidio de ayuda familiar. c) Documento nº 13, consistente en certificación expedida por la entidad gestora de la prestación, en la que figura la cuantía personal que percibe mi patrocinada. Como ya ha puesto de manifiesto esta parte a través del documento nº 3 de los acompañados, consistente en certificado relativo a la oficina del padrón de habitantes del Ayuntamiento de esta ciudad, acreditativo de que, junto con mi patrocinada, sólo sus hijos de tres y cuatro años de edad hacen uso de la vivienda objeto de la diligencia de lanzamiento. XXXXX CUARTA.- Los hijos de mi patrocinada, de tres y cuatro años de edad, carecen de cualquier bien de carácter inmueble, de conformidad con el documento nº 14, consistente en información obtenida del Servicio de Indices del Registro de la Propiedad, que hace referencia a que los menores carecen de cualquier otro derecho de propiedad o derecho real inscrito en cualquier Registro de la Propiedad del territorio nacional. Igualmente se acompaña bajo el nº 15 de documentos la declaración responsable de mi patrocinada, relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse comprendida dentro del ámbito de aplicación del Real Decreto Ley. Finalmente y de conformidad con la disposición transitoria única, tratándose de un procedimiento en curso, el Real Decreto es de aplicación al citado procedimiento, toda vez que no se ha ejecutado el lanzamiento. En su virtud, AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº [...] DE [...] SUPLICO que, habiendo por presentado este escrito, con los documentos que se acompañan y copias de todo ello, se sirva admitirlo, me tenga por parte en la representación que ostento de Dª XXX y solicitada, en aplicación de lo dispuesto en el Real Decreto Ley 27/2012 de 15 de noviembre, al

18 haber acreditado el cumplimiento de los requisitos exigidos por la citada norma, la suspensión del lanzamiento sobre vivienda habitual objeto de ejecución hipotecaria y señalada para el próximo día 21 de diciembre de 2012, interesando se siga el procedimiento por los trámites legales oportunos. OTROSÍ DIGO que, amparo de lo dispuesto en el art. 231 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, esta parte manifiesta su voluntad de corregir cualquier defecto de carácter procesal en que pudiera haber incurrido. SUPLICO AL JUZGADO tenga por hecha la anterior manifestación a los efectos legales oportunos. En [...] a [...] de [...] de [...] Fdo. D. [...][...][...] Fdo. [...][...][...] Colegiado nº [...] del Colegiado nº [...] del Iltre. Colegio de Abogados de [...] Iltre. Colegio de Procuradores de [...] 8.- RECOMENDACIÓN DE CARÁCTER GENERAL Desde la primera comunicación o notificación o desde que se aprecie la imposibilidad de atender a las obligaciones de pago de las cuotas hipotecarias, puede pedir la necesaria asistencia a través de esta Asociación: UNIÓN DE CONSUMIDORES DE LA COMUNITAT VALENCIANA (Plaza Barón de Cortés, s/n Mercado de Ruzafa Interior 2ª planta; Valencia).