Por JESÚS SALAZAR OCHARAN. Juez Comarcal de Mondragón.

Transcripción

1 El derecho preferente del copropietario en la ley de Arrendamientos Urbanos y la propiedad horizontal del artículo 396 del Código Civil. Es verdadera copropiedad la del piso a los efectos del retracto? Por JESÚS SALAZAR OCHARAN Juez Comarcal de Mondragón. ANTECEDENTES, NATURALEZA JURÍDICA Y EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO EN LA LLAMADA PROPIEDAD POR PISOS; EN EL RÉGIMEN ANTERIOR A LA PUBLICACIÓN DE LA LEY DE 26 DE OCTUBRE DE 1939, QUE REFORMO EL ARTICU- LO 396 DEL CÓDIGO El desenvolvimiento de la vida económica y social hace cada vez más variadas y complejas las relaciones del Derecho privado, y cada vez más insuficientes los moldes que, para regular dichas relaciones, elaboró el Derecho romano y la jurisprudencia clásica. Con gran verdad, Josserand dijo: "Que hoy es preciso hablar, no ya de propiedad, sino de las propiedades. No hay una propiedad: hay propiedades, porque el interés de la Sociedad exige que la apropiación de los bienes se sujete a Estatutos, en armonía con los fines perseguidos, los cuales varían mucho: El derecho de propiedad es uno de los más flexibles y de los más variables que figuran en las diferentes categorías jurídicas". De entre las incontables formas y modalidades de la propiedad, que ha creado la vida jurídica de nuestros tiempos, destaca, con caracteres de gran singularidad, la propiedad de casas dividida por pisos o departamentos, que implica un caso de coordinación de varios derechos de propiedad muy distinto de aquellos otros casos que solían regular las legislaciones clásicas. Desde hace mucho tiempo brotó en la vida social un medio, de los muchos imaginados, para resolver el arduo problema de adquisición de una vivienda, ya que la de una casa en las poblaciones sólo era y es asequible a los ricos, aspiración muy humana en el hombre, a fin de crear un hogar permanente, siendo conocido el sistema de propiedad que nos ocupa en la Edad Media debido a la dificultad de adqui- 189

2 6 rir habitaciones completamente independientes dentro de los recintos amurallados, y puesto que la propiedad no podía dividirse en sentido vertical, había que fraccionarla horizontalmente; por ello, multitud de Ordenanzas medievales perfilan admirablemente la institución, que continuó en uso durante los tiempos modernos, y que llegada la época de la codificación, fue obligado recoger aquéllas en el articulado de las nuevas Leyes fundamentales, apareciendo tendencias diversas en orden al reconocimiento o no de la singular propiedad sobre los pisis de una casa; y así, los Códigos argentino y alemán la niegan o prohiben expresamente en razón la sin razón, a mi modesto entender a que aquélla produce muchas cuestiones, paralizando la circulación de la propiedad, según criterio argentino, y a que, de adoptarla, se rompería la unidad hipotecaria que el entero edificio constituye y, por consecuencia, la del folio real, según 'razonamientos mantenidos por la legislación germánica. Sin embargo, el viejo patrón del Código francés, ante el arraigo que en varios países alcanzó la institución, dio cabida a su regulación en el artículo 661, que fue el inspirador de los de otros muchos Códigos, como el español (art. 396), el portugués (art ) y el de Méjico (art. 951). Terminada la primera gran guerra, se notó una fuerte tendencia a extender y regular esta forma de propiedad en casi todos los países, a excepción de los Códigos americanos inspirados en el de Chile, que silencian esta institución. Ahora bien; cuál fue el origen de la norma contenida en el artículo 396 del Código, antes de la reforma llevada a cabo por la Ley de 26 de octubre de 1939? En la época en que nuestro Código se dictó, el problema de la propiedad de casas por pisos no existía, al menos con caracteres generales; se desarrolló después del año 1918; y ello explica que el precepto del artículo 396 sea parco, y se hizo a imitación de lo que el Código francés estableció en su artículo 664, muy digno de loar, ya que en 1804 los núcleos urbanos no tenían la importancia que adquirieron posteriormente. Sin duda alguna, nuestros legisladores, ante la precipitación en la formación del Código, omitieron reglas que debían haber consignado complementando el artículo 396, sin más que considerar, en parte, la jurisprudencia francesa; pero estimaron aquél como muy progresivo, por responder a una necesidad y exigencia de los tiempos modernos. El decurso del tiempo ha puesto de manifiesto que el precepto regulador de la propiedad de casas por pisos era muy deficiente e incompleto, evidenciando, una vez terminada nuestra guerra de Liberación, su obligada reforma, efectuada por la Ley de 1939, que dio nueva redacción a mencionado precepto substantivo, así como al párrafo 1. del número 3. del artículo 8. de la ley Hipotecaria. Los Códigos francés, italiano y el Proyecto del Código español de 1851 aceptaron el criterio de considerar la propiedad por pisos como una forma de las servidumbres, si se atiende a la colocación de su articulado, tesis repudiada por la doctrina, ya que en mencionada institución se observan derechos privativos de cada uno de los dueños de los pisos: derecho de enajenación que la figura de la servidumbre no KUM. 189

3 _ 7 puede explicar, y, en definitiva, habría que reconocer que donde hay propiedad, sea singular o común, no hay servidumbre. No es aceptable tampoco la teoría sustentada por el Código alemán, que ve en la propiedad de casas por pisos la existencia de un derecho de superficie; inaceptable este criterio en nuestro sistema legal, por la asimilación del derecho de superficie a la enfiteusis por virtud del articulo 1.661, y porque, desde el punto de vista científico y sistemático, aquella teoría es insostenible. La doctrina más preponderante es aquella que ve en la propiedad por pisos una comunidad de derechos que correspondientes a varias personas, concurren sobre un mismo objeto: un edificio; es decir, existe copropiedad sobre ciertas partes de aquél, referida a las cosas comunes de techo, muros perimetrales y solar... y en todo lo demás, o sea en los diferentes pisos existen propiedades privativas. Esta teoría halló eco en las legislaciones, siendo aceptada por nuestro Código Civil, sacando sus redactores el precepto regulador de la propiedad de casas por pisos del título correspondiente a las servidumbres del Proyecto de 1851, e incluyéndole dentro del dedicado a la comunidad de bienes, siendo favorablemente acogida esta innovación por los comentaristas Manresa y Mucius Scaevola; sin que ello quiera decir, ni mucho menos, que implique una comunidad plena, sino más bien limitada a alguno de sus elementos, como lo reconocen Sánchez Román, Valverde, Caslán, Burón..., y sin que tampoco estimemos suficiente decir que se trata de una comunidad especial, porque con ello se da margen a una aplicación de preceptos perturbadores del régimen económico y social existente, y, desde luego, inaceptable la hipótesis de considerar la figura que nos ocupa como una comunidad de bienes con todas sus consecuencias, como lo declaró nuestro más Alto Tribunal en sus sentencias de 17 de abril de 1896 y 8 de enero de 1912, que incluso declaró aplicable, en caso de enajenación de un piso, el retracto de comuneros, conforme al articulo del Código, ya que nuestro sistema legal establecido se opone a ello, por cuanto que en ninguna parte de éste se afirma la comunidad de toda la casa, sino la de ciertos elementos de la misma, como se desprende del artículo. 396 del Código Civil. Creemos, con Peretti Griva, "que se trata de una especialísima rama de la institución general de la propiedad, y que por su enorme trascendencia en el orden práctico, puede muy bien alcanzar para sí la dignidad de un instituto". Considerando, pues, que el Tribunal Supremo no llegó a distinguir claramente entre cosas comunes y cosas privativas para su consiguiente regulación, no es de extrañar aplicara repetidamente el retracto de comuneros en el caso de enajenación de un piso, sin parar mientes que el piso no es una cosa común, y las cosas comunes no se pueden enajenar por sí solas en esta figura jurídica. Es evidente que el retracto favorece la concentración de la propiedad dividida en una " sola mano, y que tiene" la misma finalidad que la acción de división; pero precisamente esto contraria el fin perseguido con la propiedad por pisos. NUM. 189

4 8 RÉGIMEN VIGENTE DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y DERE- CHO PREFERENTE DEL COPROPIETARIO DE PISO, SEGÚN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS En la exposición de motivos de la Ley de 26 de octubre de 1939 se aducen las razones que justifican la reforma del artículo 396 del Código Civil. El reformado 396, en su nueva redacción, distingue claramente lo que es derecho singular y exclusivo de la propiedad sobre un piso o parte de él, del derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su uso adecuado, acabando así con la discusión doctrinal que en el régimen anterior existía en orden a la naturaleza jurídica de la institución, y enfoca la propiedad por pisos con un criterio racional y progresivo. El precepto es lo suficientemente explícito, tratándose de pisos de un edificio o partes de los mismos independientes, por tener salida propia a un elemento común de aquél; la duda surge en el caso de que el propietario de un piso intente disponer de una habitación o departamento suelto. No hay duda que, en el aspecto civil, no hay inconveniente en su admisibilidad, pues la Ley no lo prohibe, si bien en tal caso surgirá un nuevo condominio con relación a las habitaciones de uso común y con referencia al pasillo y puerta de salida. Si examinamos el párrafo 1. del mencionado artículo 396, lo cierto es que la comunidad, como figura, desaparece en la propiedad de casas por pisos, pero subsiste la copropiedad en las cosas comunes. Es indudable que aquello, lo privativo, el derecho singular sobre el piso, ha de tener en lo futuro más importancia que las paredes medianeras o la escalera y los sótanos. Si esto es así, el derecho de retracto (sobre el cual nada dice el artículo 396) para los pisos debía desaparecer, y expresamente lo debía haber declarado así, sin que se nos alcancen los motivos que habrá tenido el legislador para omitir una. declaración que parecía obligada, ya que, de un lado, si el derecho de enajenar el piso tiene como limitación la obligación de aviso y correspondiente derecho de tanteo a favor de los demás propietarios, y, de otro lado, si la venta realizada sin aviso es nula de pleno derecho, parece como consecuencia' obligada que el ejercicio del derecho de retracto ha desaparecido, a no ser que el legislador lo considere como una reserva para el caso de falta de aviso. No obstante, la vigente ley de Arrendamientos Urbanos, en el precepto del artículo 66, reconoce explícitamente a favor de los condueños el ejercicio del derecho de retracto con preferencia a los de tanteo y retracto, que el capítulo VI de preindicada Ley especial confiere al inquilino de la vivienda vendida, contrariando el fin perseguido con la propiedad horizontal, de facilitar el acceso de los arrendatarios a la propiedad, para así completar la protección social que, como norma de conducta, básica, inspira a la generalidad de los regímenes políticos hoy existentes. NUM. 189

5 9 Todas cuantas cuestiones se susciten al amparo del capítulo VI de la ley de Arrendamientos Urbanos, habrán de ser sustanciadas exclusivamente ante los Juzgados de Primera Instancia, según ordena el artículo 160; pero no se nos alcanza las razones o motivos que pudo tener el legislador para excluir su conocimiento de los Juzgados Municipales y Comarcales, máxime sustanciándose en los mismos asuntos de mucha más trascendencia que los que puedan nacer del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto regulados por las disposiciones citadas. Ley de 17 de julio de 1951, sobre régimen jurídico de Sociedades Anónimas Precio: 8 pesetas. Sección de Publicaciones del Ministerio de Justicia NUW. 189