Es muy habitual que comprador y vendedor firmen un contrato privado con anterioridad al otorgamiento público del contrato ante Notario.

Transcripción

1 de compra, por la que el vendedor otorga a un posible comprador un derecho de preferencia en la adquisición de una vivienda, a cambio de una prima o señal. De modo que durante el plazo convenido de mantenimiento de la oferta, el inmueble no puede ser vendido a un tercero. e) La aceptación La aceptación es un acto individual dirigida al oferente conteniendo la aceptación de la oferta realizada por el oferente. La aceptación ha de coincidir plenamente con las condiciones de la oferta y puede realizarse de forma verbal o mediante carta u otro medio (por ejemplo, mediante correo electrónico), pues la Ley no exige ningún requisito al respecto. La aceptación comunicada al oferente obliga a éste desde que la aceptación llegue a su conocimiento. IV. EL CONTRATO La firma del contrato, por parte del comprador y el vendedor constituye el paso decisivo de la operación de compra, puesto que una vez firmado el contrato, normalmente se producirá la entrega de la vivienda y por lo tanto el traspaso posesorio de la misma del vendedor al comprador. a) El documento privado Es muy habitual que comprador y vendedor firmen un contrato privado con anterioridad al otorgamiento público del contrato ante Notario. Si el vendedor es un Promotor el Real Decreto 515/1989 establece una serie de condicionamientos a tener en cuenta. a. Si la parte vendedora es un Promotor o vendedor habitual de viviendas Es importante saber que, si el vendedor es un promotor, de acuerdo con el artículo 9 del Real Decreto 515/1989 a la firma del contrato todo adquirente de vivienda tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos citados en el punto I a) de este informe. El contrato de compraventa deberá estar redactado con claridad y sencillez, sin hacer referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del mismo. El artículo 10 del Real Decreto 515/1989 (vigente en todo el Estado) prohíbe expresamente la inclusión de cláusulas que: a) No reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las cláusulas que de cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato. Derecho.com 10

2 b) Impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal. A tales efectos: a. Las reformas de obra motivadas en causas diligentemente no previsibles en el momento de la aprobación de los proyectos de urbanización o construcción que hayan de originar modificación del precio estipulado, serán previamente comunicadas a los adquirentes quienes deberán dar su conformidad a la cuantía exacta que la reforma produzca. b. Las reformas que propongan los adquirentes serán asimismo objeto de formalización documental que contendrá sucinta descripción de su contenido y concretas repercusiones que deriven en el precio y plazo de entrega que hubiesen sido pactados. c) Supongan la repercusión al comprador o arrendatario de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no les sean directamente imputables. d) Impongan, en la primera venta de viviendas, la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por Ley o por naturaleza corresponden al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación). b. Si la parte vendedora es un particular Aunque no es de aplicación a los particulares el Real Decreto 515/1989 le aconsejamos revise cláusula por cláusula el mismo, y si es preciso requiera la ayuda profesional de un abogado. Asimismo, pague únicamente tras verificar la situación jurídica de la vivienda y asegúrese que se adjuntan al contrato los planos de la misma y que ambas partes los rubrican y firman, a fin de evitar conflictos posteriores en relación al objeto del contrato de compraventa. c. La transmisión de la propiedad Por el contrato de compraventa de un inmueble, el vendedor se obliga a entregar un inmueble determinado al comprador, a cambio de un precio. El Derecho español al respecto, basado en el principio de libertad de forma, prevé que para que el traspaso posesorio sea efectivo se otorgue documento de compraventa y se proceda a la entrega del inmueble en cuestión (por ejemplo mediante la entrega de llaves). Derecho.com 11

3 d. Características del contrato privado Tal y como ya hemos dicho, por cuanto el contrato de compraventa de una vivienda se rige por el principio de libertad de forma, el contrato puede redactarse como documento privado, siendo perfectamente válida la compraventa así formalizada. No obstante, es importante que sepa que: - No es posible la hipoteca, ya que ésta requiere que la vivienda vendida se inscriba primero en el Registro de la Propiedad y para inscribirla se ha de otorgar escritura pública. - Su fecha no se considera cierta respecto de terceros hasta que no se inscriba tal contrato en el Registro de la Propiedad. - No tiene acceso al Registro de la Propiedad, pues para ello se requiere escritura pública. - Sólo tiene el mismo valor que la escritura pública si se ha reconocido legalmente, en cuyo caso su eficacia se limita a los contratantes y sus causahabientes. e. Capacidad de las partes De acuerdo con el Código Civil la capacidad para vender bienes queda reservada a los mayores de 18 años, no pudiendo prestar consentimiento ni los menores no emancipados (los menores emancipados pueden enajenar bienes con el consentimiento de sus padres o tutores; los menores de edad casados pueden vender bienes comunes del matrimonio, con el consentimiento del otro cónyuge si es mayor de edad, o con el consentimiento de los tutores o padres de ambos, si ambos cónyuges son menores), ni los incapacitados. e ) Un caso especial: Límites a la facultad de comprar y vender por razón de matrimonio Si usted está casado es importante que sepa que existe una limitación a la disposición de los derechos sobre su vivienda conyugal, independientemente del régimen matrimonial (gananciales, separación de bienes o participación en las ganancias), así como respecto a la compra y venta de bienes gananciales. a. La vivienda conyugal Para vender la vivienda conyugal (la vivienda habitual) es necesario el consentimiento de los dos cónyuges, aunque la misma pertenezca a uno de ellos. Es por ello que si pretende comprar una vivienda de estas características es necesario que ambos cónyuges otorguen su consentimiento en el contrato de compraventa. Si uno de ellos se negara a prestar tal consentimiento, únicamente sería eficaz la venta mediante autorización judicial. Derecho.com 12

4 Es importante saber que la venta realizada faltando el consentimiento de uno de los cónyuges o sin la preceptiva autorización judicial, en su caso, es anulable a petición del cónyuge cuyo consentimiento se ha omitido. Éste cónyuge podrá ejercer la acción de anulabilidad durante el plazo de prescripción de 4 años desde que tuvo conocimiento de la venta o desde la disolución del matrimonio o de la sociedad conyugal. b. Los bienes gananciales En cuanto a la venta de bienes gananciales, se requiere el consentimiento de ambos cónyuges, aunque cabe autorización judicial si uno de los cónyuges no prestara su consentimiento. La venta con omisión del consentimiento de uno de los cónyuges o sin autorización judicial, en su caso, implica la posible anulabilidad de la venta por parte del otro cónyuge. Además, si la venta no se anula y el vendedor obtiene un beneficio exclusivo o causa de forma intencionada un daño a la sociedad conyugal, se convierte en deudor de la sociedad por el importe obtenido. Asimismo, si la venta se realiza en fraude de los derechos del otro cónyuge, se dará el caso anterior y si el comprador además ha obrado de mala fe, la venta podrá rescindirse. En cuanto a la adquisición de bienes gananciales, estos bienes pertenecen proindiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o a ambos cónyuges en proporción a las aportaciones respectivas. f. El precio y las formas de pago f ) El precio El precio es la cantidad que el comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio de la vivienda objeto de compraventa. En tanto que elemento esencial del contrato, si éste no se fija, se entiende que el contrato es nulo, se trata, así pues, de un requisito sustancial. El precio ha de ser verdadero, debe estar determinado (cantidad fijada en el contrato, cantidad determinable por referencia a cosa cierta o a determinar por un tercero elegido por los contratantes) y consistir en dinero o signo que lo represente (todo aquello que sustituya al metálico: por ejemplo mediante cheque) y se abonará en el tiempo y lugar fijados en el contrato.. Es frecuente en la práctica el intento de eludir la normativa fiscal consignando en la escritura de compraventa un precio menor al realmente pagado, reclamando el Vendedor al Comprador la cantidad restante hasta completar el precio realmente pactado. f ) Las formas de pago El pago del precio puede presentar distintas modalidades, que a continuación se relacionan: Derecho.com 13

5 i. Las Arras o señal La señal o arras es la cantidad de dinero que el Comprador entrega al Vendedor en el momento de concluirse el contrato de compraventa. Existen distintos tipos de arras: a) las arras penitenciales: Son las arras de desistimiento: si el comprador que las dio se desliga del contrato las pierde, si de desentiende del contrato el vendedor que las recibió, deberá devolverlas dobladas. b) las arras confirmatorias: Son un anticipo del precio del contrato. c) las arras penales: Son una garantía del cumplimiento del contrato, puesto que si el comprador que las dio se desliga del contrato las pierde, y si de desentiende del contrato el vendedor que las recibió, deberá devolverlas dobladas. Además se puede reclamar el cumplimiento de lo pactado. ii. El pago parcial a cuenta Es frecuente en la compra sobre plano, es decir, cuando el edificio donde se integra la vivienda que se desea comprar aún no está edificado. El Promotor debe garantizar, por Ley, mediante un seguro, la devolución de tal cantidad en caso de incumplimiento del contrato, más los intereses legales pertinentes. iii. Pago al contado Si se pacta el pago al contado de la vivienda, éste se realizará con simultaneidad a la entrega de la misma. Es importante que se satisfaga el precio una vez comprobado que el inmueble no está gravado y es más conveniente que se satisfaga al otorgarse escritura pública pues da total seguridad jurídica a la compraventa. iv. Precio aplazado El precio aplazado, característica de la venta a crédito implica que el precio se paga en un momento posterior a la entrega de la vivienda. Interesa la vendedor, así pues, garantizar el precio aplazado por medio de una condición resolutoria (por este pacto las Partes acuerdan que la falta de pago del precio o de alguno de los plazos dará lugar a la resolución de pleno derecho de la compraventa) o bien mediante hipoteca o pacto de reserva de dominio. Derecho.com 14

6 v. Pago anticipado Es posible la venta en la que el precio, o una parte de éste, se satisface con anterioridad a la entrega de la vivienda. Se tratará de arras si así lo han pactado expresamente las partes. vi. Subrogación en las cargas preexistentes Si la vivienda que desea adquirir está hipotecada, usted puede subrogarse en la misma, de modo que se restará del precio a abonar la parte del importe del préstamo bancario pendiente de amortizar, pudiendo usted financiarse con cargo a dicha hipoteca. Habrá de requerir el consentimiento de la entidad bancaria en cuestión. Es importante que sepa que si la vivienda está hipotecada y la hipoteca está en fase de ejecución debe extremar la precaución y solicitar la liberación de la vivienda de dicho procedimiento. g. Gastos e Impuestos Son de cuenta del vendedor, salvo si las partes acuerdan diferentemente en el contrato los gastos de otorgamiento de escritura y los gastos de entrega de la vivienda. Salvo que se pacte en el contrato otra cosa, los gastos de otorgamiento de escritura son de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y demás posteriores de cuenta del comprador. Si en el contrato se ha pactado que los gastos derivados del contrato sean de cuenta de uno de los contratantes, se entenderán incluidos los derechos de notaría y los de Registro de la Propiedad. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, salvo que se pacte en contrario será de cuenta del vendedor. No obstante, si se pacta que el pago se realizará por el comprador, del pago efectivo sólo responde el vendedor, en tanto que sujeto pasivo de este impuesto. b) La escritura pública El principal activo del otorgamiento de escritura pública consiste en la mayor seguridad jurídica que aporta a la compraventa realizada, ya que la intervención del Notario da certeza al contenido del contrato. Es por ello por lo que recomendamos vivamente el cumplimiento de este trámite, puesto que usted tiene derecho a exigir la forma pública. Si la compraventa se realiza mediante escritura pública otorgada ante Notario: - La vivienda podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad. Derecho.com 15

7 - La intervención del Notario garantiza la legalidad de la compraventa (la legitimación de los contratantes, su capacidad, su voluntad de comprar y vender, su fecha...). - El documento privado de compraventa se incorpora a la matriz y el Notario puede redactar un documento público que resuelva las deficiencias del documento privado, para que la compraventa produzca efectos y pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad. - Se previene la litigiosidad, puesto que se evita el surgimiento de pleitos sobre la propiedad. El Notario, salvo renuncia expresa del adquirente solicitará de oficio al Registrador de la Propiedad por medio de telefax información sobre la situación jurídica de la vivienda, en el plazo de diez días inmediatos a la celebración de la escritura, en cuyo intervalo el Registrador le proporcionará información sobre cualquier modificación. Esta información impedirá que se dé fraude alguno. Salvo que se pacte en el contrato otra cosa, los gastos de otorgamiento de escritura son de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y demás posteriores de cuenta del comprador. Si en el contrato se ha pactado que los gastos derivados del contrato sean de cuenta de uno de los contratantes, se entenderán incluidos los derechos de notaría y los de Registro de la Propiedad. c) La inscripción en el Registro de la Propiedad Aunque la inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, le aconsejamos realice este trámite. a. Documentación a presentar Para inscribir en el Registro de la Propiedad la escritura de compraventa de la vivienda en cuestión deberá presentar la siguiente documentación: a) Solicitud. b) Copia auténtica de la escritura de compraventa. Está documentación se entregará: a) En el Registro de la Propiedad competente por razón del emplazamiento de la vivienda. b) En casos de urgencia, mediante telefax desde el Registro de la Propiedad donde se haya otorgado la escritura pública de compraventa. c) Por comunicación telemática desde la Notaría donde se haya otorgado escritura pública. Derecho.com 16

8 b. Efectos de la inscripción La inscripción en el Registro de la Propiedad produce los siguientes efectos: - La compraventa es eficaz frente a todos respecto de la fecha y el hecho de su otorgamiento. - Impide que otra compraventa de igual o anterior fecha que sea incompatible o se oponga a la misma se pueda inscribir. - El tercero de buena fe que adquiere una vivienda de quien en el Registro de la Propiedad aparecía como titular de la misma, es mantenido en su adquisición, aunque se resuelva el derecho del vendedor. - Quien tiene inscrito el dominio de un inmueble, tiene la posesión del mismo, salvo prueba en contrario. c. Eliminación de los pactos abusivos El Registrador eliminará los pactos abusivos o nulos, así como los de carácter personal. A continuación le señalamos algunas cláusulas abusivas: - Las que autorizan al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato. - Las que exoneran de responsabilidad al vendedor. - Las que imponen un incremento del precio por servicios accesorios tales como: financiación, aplazamientos o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales y efectivas que puedan ser aceptadas o rechazadas expresamente por el comprador. - Las que comporten que se repercutan gastos al comprador que por ley corresponden al vendedor, como por ejemplo los gastos de la escritura de obra nueva y división horizontal, en su caso. d. Gastos Una vez el registrador califique favorablemente la venta, debe realizarse el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la compraventa. Existen dos supuestos: - Compra a un Promotor (vivienda nueva): La compraventa está sujeta al IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) a pagar por el comprador al vendedor. El tipo a aplicar será del 7% (tipo reducido). Si compra una plaza de garaje pede adquirir un máximo de dos plazas de parking- conjuntamente con la vivienda este tipo se mantendrá, pero si adquiere la plaza de parking con Derecho.com 17

9 posterioridad, la operación se gravará con un tipo de IVA del 16%. No obstante en Canarias no existe el IVA, sino el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) con un tipo del 4,5%. Asimismo, tendrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo del 0,5%, aunque dependiendo de la Comunidad Autónoma donde esté situado el inmueble, este tipo puede variar. Este impuesto se liquidará o bien directamente o a través del Notario o de gestor colegiado. - Compra a un Particular (vivienda de segunda mano): La compraventa está sujeta únicamente al Impuesto de Transmisiones al 6% sobre el valor real de la adquisición salvo en Madrid y Cataluña, que es el 7%-, es decir el valor declarado en la escritura. V. RESPONSABILIDAD CIVIL POR VICIOS OCULTOS El vendedor responde frente al comprador de los vicios, ya sean de tipo jurídico o intrínsecos a la vivienda, o defectos ocultos que tenga la casa en el momento de su venta. Si el inmueble está gravado con alguna carga no aparente y que no fue mencionada en la escritura, de tal forma que el comprador no la hubiera adquirido de saberlo, el vendedor responderá del saneamiento. El comprador podrá ejercitar cualquiera de las siguientes acciones: a) Dentro de 1 año desde el otorgamiento de escritura pública, puede elegir entre exigir la rescisión del contrato o la indemnización correspondiente. b) Transcurrido 1 año, sólo puede solicitar la indemnización, disponiendo de otro año, desde que descubrió la carga. El vendedor también responde de los vicios ocultos de la vivienda vendida (defectos que producen daños a medio o largo plazo) si: a) El defecto es oculto, no está a la vista y no es conocido por el comprador en razón de su profesión, aunque el vendedor no conozca su existencia. b) El defecto ha de ser grave, que ha inservible la vivienda o que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido. c) El defecto ha de ser preexistente a la venta. Ante esta situación el comprador puede optar entre: - Desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó. si además, el vendedor conocía vicios: indemnización daños y perjuicios. Derecho.com 18