REGLAMENTO DE VALORACIONES DE DE LA LEY DE SUELO

Transcripción

1 REGLAMENTO DE VALORACIONES DE Dolores Aguado Fernández Subdirectora General de Política de Suelo Ministerio de Fomento

2 PRIMER REGLAMENTO EN MATERIA DE VALORACIÓN INMOBILIARIA Autorización expresa de la Ley de Suelo para la elaboración de un Reglamento que contribuyese a la consecución del objetivo básico de la Ley: Mejorar el funcionamiento de mercado del suelo (DF 2ª TRLS). Es una novedad en nuestro Ordenamiento Jurídico, los reglamentos de desarrollo del TR76 sólo el de gestión tenía algún art. referente a valoraciones. En el momento actual en el que los objetivos de la Ley de Suelo tienen una especial relevancia (sostenibilidad, modelo de ciudad, etc).

3 ÁMBITO DE APLICACIÓN REGLAMENTO DE VALORACIONES Sólo es de aplicación a : Las valoraciones del suelo, de instalaciones, construcciones y edificaciones, y de los derechos constituidos sobre o en relación con ellos cuyo objeto sea alguno de los establecidos en el artículo 21.1 del texto refundido de la Ley de Suelo 21.1: objeto de la valoración: Reparcelaciones en defecto de acuerdo Justiprecio en la expropiación Precio en venta o sustitución forzosa Responsabilidad patrimonial de la Administración Pública

4 ÁMBITO DE APLICACIÓN REGLAMENTO DE VALORACIONES Desarrolla el texto refundido de la Ley de Suelo en lo relativo a la valoración inmobiliaria, con la intención de dar respuesta al deseo expresado por el legislador estatal, de mejorar el funcionamiento del mercado del suelo, para hacerlo más transparente y eficiente, combatiendo además, en la medida de lo posible, las eventuales prácticas especulativas en la utilización del mismo, prácticas especulativas que, en ocasiones, afectaban directamente a la fijación de valores a efectos expropiatorios.

5 ÁMBITO DE APLICACIÓN El Tribunal Constitucional atribuyó en su Sentencia 61/1997, la competencia del legislador estatal en materia de valoraciones sólo en aquellos casos que se trataba de otorgar un tratamiento igualitario de todos los ciudadanos ante determinadas relaciones de los mismos con las Administraciones Públicas. Por ello, este desarrollo recoge los métodos y técnicas de valoración a aplicar en los supuestos contemplados en el artículo 21.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, todo ello sin perjuicio de lo que puedan establecer otras legislaciones especiales y sus normas de desarrollo, como pueden ser, especialmente, las de carácter financiero y tributario.

6 NO ES DE APLICACIÓN EN: Valoraciones tributarias: estas se rigen por las normas establecidas en las leyes de los correspondientes tributos, En nuestro sistema tributario no existe la unicidad en la valoración, si no, la estanqueidad. Valoraciones de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas entidades financieras. Estas se rigen por la Orden ECO/805/2003 y sus modificaciones

7 EXISTE ALGUNA RELACIÓN CON LA ORDEN ECO/805/2003? La DT Tercera del TRLS en su apartado 3 establece: Mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley sobre criterios y método de cálculo de la valoración y en lo que sea compatible con ella, se estará a lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 137 (indemnizaciones arrendaticias) del Reglamento de Gestión Urbanística aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, o disposición que la sustituya.

8 EXISTE ALGUNA RELACIÓN CON LA ORDEN ECO/805/2003? La entrada en vigor del Reglamento de valoraciones supone la finalización de la aplicación, con carácter transitorio, de las normas de valoración de la Orden ECO/805/2003. Si esto es así Por qué se reclama con insistencia la ampliación del plazo establecido en la citada Disposición? Existe una gran confusión entre la aplicación transitoria y la aplicación de los criterios de la Ley 6/1998 que contempla el apartado 2.

9 EXISTE ALGUNA RELACIÓN CON LA ORDEN ECO/805/2003? La DT Tercera del TRLS en su apartado 3 establece: Los terrenos que, a la entrada en vigor de aquélla, formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros. De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, las reglas a que se refiere el párrafo anterior serán de aplicación hasta el 31 de diciembre de 2011.

10 EXISTE ALGUNA RELACIÓN CON LA ORDEN ECO/805/2003? Son varias las legislaciones de ordenación territorial y urbanística que no establecen plazos de desarrollo. Si en el planeamiento tampoco se establecen, aquellos suelos que formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo y sobre los que hubiera que realizar una valoración a los efectos de lo dispuesto en el artículo 21.1, lo primero que debemos fijar es el momento al que debe referirse la valoración. Para ello, se estará a lo establecido en el artículo 21.2.

11 EXISTE ALGUNA RELACIÓN CON LA ORDEN ECO/805/2003? MOMENTO AL QUE DEBEN REFERIRSE LAS VALORACIONES (Art. 21.2) Reparcelaciones en defecto de acuerdo: fecha de iniciación del procedimiento de aprobación del instrumento que motive la operación. Expropiación forzosa: iniciación del expediente de justiprecio. Venta o sustitución forzosa: iniciación del procedimiento de declaración del incumplimiento del deber que la motive. Responsabilidad patrimonial de la administración Pública: momento de entrada en vigor de la disposición o del comienzo de la eficacia del acto causante de la lesión.

12 EXISTE ALGUNA RELACIÓN CON LA ORDEN ECO/805/2003? Por tanto, si es urbanizable incluido en ámbito delimitado y el planeamiento ha establecido las condiciones para su desarrollo, si la valoración es a alguno de los efectos de la citada Orden ECO/ 805/2003, habrá que atender la lo establecido en la ORDEN EHA/564/2008, de 28 de febrero, que consta de un artículo único por el que se añade una Disposición adicional, la séptima (DA7), a la Orden ECO/805/2003. La DA7 lleva por título: Aplicación del principio de prudencia en relación con la posibilidad expropiatoria.

13 LA DISPOSICIÓN ADICIONAL SÉPTIMA DE LA ORDEN ECO/805/2003 El principio de prudencia definido en el artículo 3.1. f) de la Orden Eco/805/2003 establece que entre varios escenarios o posibilidades de elección probables, se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación. La citada DA7 precisa que la posibilidad de expropiación forzosa de un inmueble sólo se considerará como uno de los escenarios o posibilidades de elección en los casos que se mencionan a continuación :

14 LA DISPOSICIÓN ADICIONAL SÉPTIMA DE LA ORDEN ECO/805/2003 Cuando se haya iniciado el procedimiento de expropiación del inmueble. Cuando se haya aprobado definitivamente un planeamiento que conlleve el desarrollo de la actuación por el sistema de expropiación Cuando exista resolución administrativa con audiencia de los interesados en la que se declare el incumplimiento de los plazos o demás deberes. Cuando se hubiese incoado expediente de incumplimiento de los plazos o demás deberes pero no se hubiese dictado aún resolución administrativa.

15 LA DISPOSICIÓN ADICIONAL SÉPTIMA DE LA ORDEN ECO/805/2003 En estos supuestos, la valoración corresponderá será la menor entre la resultante de aplicar los criterios establecidos en la LS y los de la Orden. En estos casos, se considerará que existe un supuesto de advertencia Hasta aquí, el contenido de los apartados 1 y 2 de la DA7 que se limitan a precisar la aplicación del principio en total coherencia con lo establecido en la DT Tercera del TRLS. El apartado 3 trata dos situaciones diferentes que pueden producirse habiendo vencido los plazos para el cumplimiento de deberes.

16 LA DISPOSICIÓN ADICIONAL SÉPTIMA DE LA ORDEN ECO/805/ Vencidos los plazos pudiera ocurrir: Que no se hubiera incoado el procedimiento de declaración de incumplimiento de deberes. En este caso la valoración incluirá una advertencia que indique que, en caso de declaración administrativa de incumplimiento y posterior expropiación de los terrenos, estos se justipreciarán de conformidad con los criterios establecidos en la LS. Que no se hubiera podido comprobar la existencia de procedimiento de declaración de incumplimiento de los deberes. En este caso, la valoración quedará condicionada a que se acredite la inexistencia de dicho procedimiento, además de reformular la advertencia.

17 ORDEN ECO 805/2003:A MODO DE CONCLUSIÓN: Cuando la posibilidad de expropiación deba contemplarse por estar ante uno de los casos incluidos en el apartado 1, se valorará conforme a la Orden ECO y también, conforme al nuevo reglamento. El valor de tasación será el menor de los dos resultados. Cuando hayan vencido los plazos y no se haya incoado procedimiento de declaración de incumplimiento, se valorará conforme a la Orden ECO y se incluirá advertencia. Si no se ha podido comprobar la existencia de procedimiento, la valoración se realizará conforme a la Orden ECO pero quedará condicionada, además incluirá advertencia.

18 ORDEN ECO 805/2003:A MODO DE CONCLUSIÓN: Cuando la posibilidad de expropiación NO deba contemplarse por no haberse cumplido los plazos establecidos para su desarrollo, si la Administración decidiera expropiar, el interesado tiene derecho a la aplicación de los criterios de valoración de la Ley 6/1998.

19 VALORACIONES:DIFERENCIAS CON LA ANTIGUA LEY

20 VALORACIONES:DIFERENCIAS CON LA ANTIGUA LEY

21 VALORACIONES:DIFERENCIAS CON LA ANTIGUA LEY

22 LA SITUACIÓN BÁSICA DE SUELO URBANIZADO La definición de situación básica en suelo rural no había suscitado ninguna controversia pero, desde la aprobación de la LS la situación de urbanizado sí había sido objeto de diferentes formas de entender lo establecido en el texto. Y ello, a pesar de que del análisis realizado sobre la definición de suelo urbano en todas las legislaciones autonómicas, no era, en absoluto previsible estas diferencias. La mayoría de las legislaciones ha optado por un modelo bastante similar al establecido en la LS98 es decir, aquél en cuya virtud no es preciso que concurran todos los requisitos expresados en el propio texto de la ley autonómica.

23 LA SITUACIÓN BÁSICA DE SUELO URBANIZADO La definición de situación básica en suelo rural no había suscitado ninguna controversia pero, desde la aprobación de la LS la situación de urbanizado sí había sido objeto de diferentes formas de entender lo establecido en el texto. Y ello, a pesar de que del análisis realizado sobre la definición de suelo urbano en todas las legislaciones autonómicas, no era, en absoluto previsible estas diferencias. La mayoría de las legislaciones ha optado por un modelo bastante similar al establecido en la LS98 es decir, aquél en cuya virtud no es preciso que concurran todos los requisitos expresados en el propio texto de la ley autonómica.

24 URBANO NO CONSOLIDADO? SUNC SUP

25 SUELO NO URBANIZADO?

26 CUÁL ES LA DIFERENCIA?

27 LA DOCTRINA DEL TRIBUAL SUPREMO Los requisitos que se establecen en la LS para el suelo urbanizado son: integración (legal y efectiva) en la red de dotaciones y existe dicha integración cuando las parcelas cuentan con las dotaciones y servicios requeridos por la legislación urbanística o pueda llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones ya en funcionamiento. En definitiva, la LS07 incorpora una definición acorde con la STS de 16 de marzo de 2005 la cual concluye que "Si no cuenta con esos servicios un terreno no puede ser clasificado como suelo urbano, pero aún contando con ellos tampoco, si, además, el terreno no se encuentra encuadrado dentro de una malla urbana, elemento que esta Sala pondera constantemente a fin de evitar un crecimiento incontrolado del suelo urbano con base en el simple criterio de su proximidad a los servicios ya establecidos por el esfuerzo urbanizador ajeno".

28 LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE RURAL Artículo 23 TRLS. Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración. La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.

29 LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE RURAL Renta de la explotación. Tipos de explotación: Agropecuarias. Forestales. Extractivas. Comerciales, industriales y de servicios. Fórmula general:

30 LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE RURAL Valoración en ausencia de explotación: Cuando no exista ni pueda existir por causa de las características físicas o de las determinaciones jurídico urbanísticas, tercera parte de la renta real mínima, cálculo del valor según la expresión:

31 LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE RURAL Renta real y Renta potencial. Enfoque en el reglamento: siempre se compara. Se conoce la renta real. Se calcula la potencial y se compara No se conoce. Se calcula la renta real. Se utiliza la misma metodología que para el cálculo de la renta potencial con la explotación real. Si lo real coincide con lo potencial: Real = Potencial Si está explotada con medios superiores a los normales: Real mayor que Potencial Si está infrautilizada: Real menor que Potencial.

32 LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE RURAL Las construcciones en suelo rural. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración. Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos. Valoración de las construcciones ajustadas a la legalidad susceptibles de desvinculación de la explotación valorada

33 LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE URBANIZADO Artículo 2. Situación básica de suelo urbanizado. 1. De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 12.3 del texto refundido de la Ley de Suelo, se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Se entenderá que así ocurre cuando: a) las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento. En ningún caso podrán considerarse a estos efectos, las carreteras de circunvalación, ni las vías de comunicación interurbanas que no tengan, de acuerdo con el instrumento de ordenación correspondiente, la consideración de viales urbanos. b) esté incluido en un ámbito para el que el instrumento de ordenación prevea una actuación de reforma interior o de renovación urbana. 2. Al establecer las dotaciones y los servicios a que se refiere el punto anterior, la legislación urbanística podrá considerar las peculiaridades de los núcleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural.

34 LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE URBANIZADO La importancia del Artículo 5. No hay fuera de ordenación en suelo rural. Los cuatro elementos fundamentales que han acompañado a la situación de fuera de ordenación en el urbanístico español son las siguientes: - Afecta a edificios e instalaciones que resulten disconformes con un planeamiento urbanístico sobrevenido. - Los edificios e instalaciones a que queda referida esta situación están situados en solares lo que implica su configuración, exclusivamente, en suelos clasificados como urbanos. - Tienen un régimen muy limitado de usos y obras autorizables - Son situaciones, en sí mismas, no indemnizables.

35 LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE URBANIZADO La importancia del Artículo 5. Las reglas y aspectos relevantes a considerar en la valoración de un suelo urbanizado edificado o en curso de edificación son los siguientes: Sólo se valorarán las construcciones ajustadas a la legalidad No se valorará la construcción si se encuentra en situación de ruina física Se corregirá el valor resultante si está fuera de ordenación. Según el apartado 1, dos con los requisitos que deben cumplir las edificaciones para entender que están ajustadas a la legalidad: Realizada de conformidad con la ordenación urbanística Existe acto legitimante (licencia) o se legalizó posteriormente Si no se cumplen estos requisitos, no está ajustado a la legalidad y no se valorarán.

36 LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE URBANIZADO

37 LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE URBANIZADO Suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física: 1. Asignado uso y edificabilidad por el planeamiento: Siendo: VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo. Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo. VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable.

38 LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE URBANIZADO El valor de repercusión VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable. K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad. K tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido hasta 1,20 o aumentado hasta 1,50 de acuerdo con determinados criterios.

39 LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE URBANIZADO 2. No asignada edificabilidad o uso privado: Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo. EM E S VRS VRS i i i SA Uso: El mayoritario en el ámbito en el que la parcela esté incluida. r SD

40 LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE URBANIZADO 3. Sometido a actuaciones de reforma o renovación: Edificabilidad media ponderada del ámbito en que se encuentre. Uso previsto por la ordenación 4. A falta de completar urbanización o pendiente levantamiento de cargas o cumplimiento de deberes: VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros. VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros. G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros. TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno. PR = Prima de riesgo en tanto por uno.

41 LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE URBANIZADO Suelo edificado o en curso de edificación. El valor de la tasación será el superior de los siguientes: El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada. El determinado por el método residual estático, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.

42 LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE URBANIZADO APLICACIÓN TASACIÓN CONJUNTA: Existe un conjunto estadísticamente significativo de comparables. Se seleccionarán considerando las siguientes condiciones: a) Localización. b) Uso. c) Configuración geométrica de la parcela. d) Tipología y parámetros urbanísticos básicos. e) Superficie. f) Antigüedad y estado de conservación. g) Calidad de la edificación. al derecho h ) Gravámenes o cargas que condicionen el valor atribuible de propiedad. i) Fecha de toma de datos del comparable.

43 LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE URBANIZADO APLICACIÓN TASACIÓN CONJUNTA (II): Cuando en el conjunto de comparables seleccionadas se aprecien diferencias sustanciales entre los precios de oferta y los valores reales de mercado, podrá aplicarse un coeficiente corrector de valor comprendido entre 0,7 y 1, siempre que esta circunstancia quede debidamente justificada en la valoración. No existe un conjunto significativo Si no hay suficientes comparables que satisfagan la totalidad de las condiciones de semejanza o equivalencia básica establecidas en el apartado anterior, podrán utilizarse técnicas de homogeneización de precios

44 LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE URBANIZADO APLICACIÓN TASACIÓN CONJUNTA (III): Para la homogeneización por antigüedad y estado de conservación: Vv = Valor en venta del inmueble homogeneizado por antigüedad y estado de conservación, en euros por metro cuadrado. Vv = Valor en venta del inmueble, en euros por metro cuadrado. F = Factor de relación del valor estimado de las construcciones, respecto al valor total de la propiedad característico de la zona, expresado en tanto por uno. β = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación del inmueble objeto de valoración. βi = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación de la muestra.

45 LA VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE URBANIZADO Tanto la selección de comparables como la homogeneización de los precios y su consideración en la estimación del valor de mercado, deberá justificarse, expresamente, sobre la base de criterios objetivos y racionales. Se dará prioridad a las valoraciones determinadas en procesos estadísticos respecto a las estimaciones basadas en la experiencia de los tasadores. Los informes técnicos de valoración deberán incluir la documentación relativa a la selección de los comparables, así como los criterios de homogeneización utilizados para su corrección. Dicha información deberá ser lo suficientemente precisa para poder justificar, de forma independiente, los valores estimados de mercado determinados en las tasaciones que, en su caso, hubieran sido realizadas por las partes.

46 GRACIAS POR SU ATENCIÓN Dolores Aguado Fernández Subdirectora General de Política de Suelo Ministerio de Fomento