Derecho Bancario Juan Sánchez-Cortés. Madrid, 13 de marzo de 2012

Transcripción

1 Derecho Bancario Juan Sánchez-Cortés Madrid, 13 de marzo de 2012 Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo: Análisis de las diversas novedades introducidas con ocasión de la entrada en vigor de Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. 1.- Ámbito de Aplicación El citado RDL 6/2012 es de aplicación a los contratos garantizados con hipoteca vigentes a fecha de su entrada en vigor y cuyos deudores se encuentren situados en el umbral de exclusión que se define a continuación. 2.- Umbral de exclusión Se incluyen en el ámbito del umbral de exclusión, siéndoles aplicables las medidas establecidas en este RDL 6/2012, los deudores de un crédito o préstamo hipotecario sobre su vivienda habitual que reúnan los siguientes requisitos: 2.1 Requisitos: a. Que todos los miembros de la unidad familiar (la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda) carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. b. Que la cuota hipotecaria sea superior al 60% de los ingresos netos que perciba la unidad familiar en su conjunto. c. Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda. d. Que el crédito o préstamo garantizado con hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y fuera concedido para la adquisición de la misma. e. Que el crédito o préstamo carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en los apartados b. y c.

2 f. En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a, b y c anteriores. 2.2 Acreditación. La acreditación de las anteriores características se hará mediante la aportación por el deudor a la entidad acreedora de los siguientes documentos: a. Certificados expedidos por el Servicio Público de Empleo competente acreditativos de la situación de desempleo de los miembros de la unidad familiar residentes en la vivienda. En caso de trabajador por cuenta propia sin rentas, se aportará el certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria. b. Certificado de rentas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación al último ejercicio tributario. c. Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar. d. Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho. e. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores. f. Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere. g. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas. 3.- Moderación de los intereses moratorios En los créditos o préstamos garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable será como máximo el resultante de la suma a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5% sobre el capital pendiente del préstamo, es decir: Interés moratorio máximo = intereses remuneratorios + 2,5% (sobre capital pendiente del préstamo)

3 4.- Código de Buenas Prácticas para la Reestructuración viable de las Deudas con Garantía Hipotecaria sobre vivienda habitual (en adelante, CBP ) Sujeción al CBP. - El CBP es de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito o cualquier entidad que, profesionalmente, conceda préstamos o créditos hipotecarios. - Se aplica a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas siempre que su precio de adquisición no exceda de los límites que, en función del número de habitantes por municipio, establece el RDL 6/ Las entidades que se adhieran, deben comunicar su adhesión a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera que en los 10 primeros meses de enero, abril, julio y octubre, mediante resolución, ordenará la publicación del listado de entidades adheridas en la sede electrónica de la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera y en el BOE. La adhesión se entiende producida por un plazo de dos años, con prórroga automática anual, salvo denuncia expresa de la entidad adherida, que deberá ser notificada a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera con una antelación mínima de 3 meses. Una vez producida la adhesión de la entidad y acreditado el umbral de exclusión del deudor serán de obligada aplicación las previsiones del CBP. Sin perjuicio de lo anterior, cualquiera de las partes puede exigir a la otra la formalización en escritura pública de la novación del contrato resultante de la aplicación de estas previsiones. Los costes en los que se incurra corren a cargo de la parte solicitante. La novación contractual, con respecto a los préstamos y créditos novados, tendrá los efectos previstos en el artículo 4.3 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. El CBP es de aplicación exclusiva a las entidades adheridas, los deudores y los contratos que cumplen con los requisitos de este RDL. No cabe la extensión de su aplicación en ningún otro ámbito. Sin perjuicio de lo anterior, las entidades adheridas pueden, de forma potestativa, aplicar las previsiones del CBP a deudores no incluidos en el umbral de exclusión y pueden, en la aplicación del CBP, mejorar las previsiones contenidas en el mismo. El cumplimiento del CBP será supervisado por una comisión de control constituida al efecto Consecuencias de la aplicación indebida por el deudor de las medidas previstas en el RDL 6/2012. El deudor de un crédito o préstamo hipotecario que se hubiera beneficiado de las medidas de reestructuración aquí descritas o de las previsiones del

4 CBP, sin estar dentro del umbral de exclusión, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, de los gastos generados por la aplicación de estas medidas y de las responsabilidades de otro orden a que su conducta pudiera dar lugar. El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma. También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en el umbral de exclusión para obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito. 5. Medidas Fiscales 5.1 Exención de la cuota gradual de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados ( AJD ) para las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que tuvieren lugar al amparo del RD-ley 6/2012. La citada norma introduce un nuevo apartado en el artículo 45.I.B) del texto refundido del ITPAJD aprobado mediante el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre que declara exentas de tributación por la cuota gradual de AJD del ITPAJD las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que tuvieren lugar al amparo del articulado del RD-ley 6/2012. Con anterioridad a la introducción de esta norma, las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios con la salvedad de novaciones referidas a los plazos de amortización y de tipos de interés- se encontraban sujetas y no exentas de la cuota gradual de la modalidad de AJD del ITPAJD, tributando, con carácter general, al 1% sobre el importe resultante del incremento de la responsabilidad hipotecaria determinado a consecuencia de la novación. 5.2 Creación de una nueva figura del sustituto del contribuyente a efectos del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ( IIVTNU ). El RD-ley 6/2012 ha introducido un nuevo apartado en el artículo 106 de la Ley reguladora de Haciendas Locales aprobada por el Real Decreto legislativo 2/2004 de 5 de marzo, mediante el que declaran como sustituto del contribuyente en las transmisiones que sean realizadas por los deudores (sujetos pasivos del IIVTNU) situados en el umbral de exclusión (en el sentido del propio RD-ley 6/2012) con ocasión de la dación en pago de su vivienda a la entidad que adquiera el inmueble, esto es, a la propia entidad financiera, sin que ésta, con posterioridad, pueda exigir dichos importes al deudor transmitente.

5 Con anterioridad a la introducción del RD-ley 6/2012 la categoría de sustituto del contribuyente tan sólo estaba prevista para el caso de que el contribuyente fuese una persona física no residente en España, siendo el obligado al pago en el caso de las daciones en pago de inmuebles el transmitente del éste. 5.3 Exención de tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas ( IRPF ) en sede del transmitente en concepto de ganancia patrimonial de la transmisión del inmueble entregado en dación en pago. El RD-ley 6/2012 añade una nueva Disposición Adicional (trigésima) a la redacción actual de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas ( LIRPF ) mediante la cual se exime de tributación en IRPF la ganancia patrimonial que se genere en sede de los deudores situados en el umbral de exclusión (en el sentido del propio Real Decreto-ley artículo 3) con ocasión de la dación en pago. Con anterioridad a la introducción de esta medida, la ganancia patrimonial que aflora en sede del transmitente a raíz de la transmisión del inmueble quedaba sujeta y no exenta de tributación en IRPF, inclusivo si se tratara de una dación en pago. 5.4 Bonificación de derechos arancelarios notariales y registrales. Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación de pago por parte de los deudores situados en el umbral de exclusión serán bonificados en un 50% sobre las cuantías contempladas por el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios y el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, respectivamente. El deudor no soportará ningún coste adicional de la entidad financiera; y ésta última adquirirá un bien libre de carga hipotecaria. 6. Procedimiento de ejecución extrajudicial seguido contra la vivienda habitual La ejecución extrajudicial de bienes hipotecados se someterá a lo previsto a continuación en aquellos casos en que el procedimiento se siga contra la vivienda habitual del deudor: -La realización del valor del bien se lleva a cabo por medio de una única subasta (tipo: el pactado en la escritura de constitución de hipoteca). Si se presentan posturas por importe 70% del valor por el que hubiera salido a subasta, se entiende adjudicada la finca a quien presente la mejor postura. - Si la mejor postura presentada fuera 70% del tipo de la subasta, el deudor puede presentar, en el plazo de 10 días, tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad > 70% del valor de tasación o cantidad

6 suficiente para satisfacer el derecho del ejecutante. Transcurrido ese plazo, el acreedor puede pedir, dentro del término de 5 días, la adjudicación de la finca por importe 60% del valor de tasación. - Si el acreedor no hiciese uso de esta facultad, se entiende adjudicada la finca al mejor postor, siempre que la cantidad ofrecida sea 50% del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad reclamada por todos los conceptos. - Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de 20 días, pedir la adjudicación por importe 60% del valor de tasación. - Si el acreedor no hiciere uso de esta facultad, se estará a lo previsto en el artículo 236 n. del Reglamento Hipotecario. En el plazo de 6 meses desde la entrada en vigor de este RDL 6/2012 y con el fin de simplificar el procedimiento de venta extrajudicial, se aprobarán las normas reglamentarias precisas que incorporarán, entre otras medidas, la posibilidad de subasta electrónica. 7. Preferencia para el acceso a las ayudas a los inquilino y personas sujetas a medidas de flexibilización hipotecaria Las personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, después del 1 de enero de 2012, podrán ser beneficiarios de las ayudas a los inquilinos establecidas en los artículos 38 y 39 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación (la solicitud de la ayuda deberá presentarse en un plazo no superior a 6 meses desde el lanzamiento). - Además, tendrán la consideración de colectivo con derecho a protección preferente para el acceso a las ayudas a los inquilinos, conforme al apartado 2 del artículo 1 del citado real decreto. - Podrán obtener también estas ayudas a los inquilinos los solicitantes que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la aplicación de la dación en pago prevista en el CBP, cuando sus ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, determinados de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 4.1 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre. La Disposición Adicional Única asimila los contratos de arrendamiento que se suscriban como consecuencia de la aplicación del CBP a los contratos de arrendamientos de vivienda y, considerados como tal, estarán sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, excepto a lo previsto en sus artículos 9 y 18, con las siguientes especialidades: - Estos contratos durarán 2 años, sin derecho a prórroga, salvo acuerdo escrito de las partes, quedando la renta establecida, durante ese período,

7 de conformidad con los parámetros del CBP. Transcurrido dicho plazo y durante las prórrogas que pudieran haberse pactado, la renta habrá de quedar determinada conforme a criterios de mercado. - A los seis meses de producido el impago de la renta sin que éste se haya regularizado en su integridad, el arrendador podrá iniciar el desahucio del arrendatario. - Transcurrido el plazo de 2 años de duración del contrato, si el arrendatario no desalojara la vivienda, el arrendador podrá iniciar el procedimiento de desahucio. En el mismo, se reclamará como renta impagada la renta de mercado correspondiente a los meses en los que la vivienda hubiera estado ocupada indebidamente. 8. Contenido material del Código de Buenas Prácticas (Anexo del RDL 6/2012). 8.1 Medidas previas a la ejecución hipotecaria: Los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del RDL 6/2012 podrán solicitar y obtener la reestructuración de su deuda hipotecaria al objeto de alcanzar una viabilidad a medio o largo plazo, y a tal efecto a la correspondiente solicitud deberán acompañar los documentos acreditativos correspondientes de dicha situación, comprendidos en el punto 2.2 anterior. No pueden solicitar esta reestructuración los deudores que se encuentren en un proceso de ejecución cuando se haya producido ya el anuncio de subasta Una vez presentada la solicitud la entidad debe notificar y ofrecer al deudor en el plazo de un mes desde su recepción, un plan de reestructuración en el que se concreten la ejecución y las consecuencias financieras para el deudor de la aplicación conjunta de las siguientes medidas: - Carencia en la amortización de capital a 4 años; - Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo; - Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor +0,25% durante el plazo de carencia. De forma adicional, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor. La amortización anticipada del crédito o préstamo hipotecario solicitada durante los 10 años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración no conllevará costes por compensación. En el plan de reestructuración, la entidad advertirá, en su caso, del carácter inviable del plan o que, de resultar inviable, se podrán solicitar las medidas

8 complementarias previstas a continuación. 8.2 Medidas complementarias: Los deudores para los que el plan de reestructuración resulte inviable dada su situación económico financiera, podrán solicitar una quita en el capital pendiente de amortización que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en el plazo de 1 mes a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan de reestructuración (entendiendo por reestructuración inviable aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 60% de los ingresos que perciban conjuntamente los miembros de la unidad familiar). Para determinar la quita, la entidad empleará alguno de los siguientes métodos de cálculo y notificará, en todo caso, los resultados obtenidos al deudor, independientemente de que la primera decida o no conceder dicha quita: - Reducción en un 25 por cien. - Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas. - Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido. Esta medida también podrá ser solicitada por aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta y por los deudores incluidos en el umbral de exclusión que no hayan podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca. 8.3 Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: En el plazo de 12 meses desde la solicitud de la reestructuración, los deudores para los que la reestructuración y las medidas complementarias no resulten viables podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual, en estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por el deudor, a la propia entidad o a un tercero que ésta designe suponiendo la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda. Si el deudor lo solicita, podrá permanecer durante un plazo de 2 años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo, el impago de la renta devengará un interés de

9 demora del 20%. Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores. Publicidad del CBP: las entidades garantizarán la máxima difusión del contenido del CBP, especialmente a sus clientes. M Más Información: Juan Sánchez Cortés JSanchezCortes@ramoncajal.com In alliance with Mayer Brown Almagro, Madrid T F Caravel la La Niña, Barcelona T F Ramón y Cajal Abogados, S.L. En cumplimiento de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de Servicios de la Sociedad de la Información y de Comercio Electrónico y la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, usted queda informado y entendemos que presta su consentimiento expreso e inequívoco a la incorporación de sus datos, identificativos y de contacto -dirección, teléfono y dirección de correo electrónico-, en un fichero de datos personales cuyo responsable es Ramón y Cajal Abogados, S.L. con domicilio social en calle Almagro, 16-18, Madrid (España) con la finalidad de remitirle por correo postal y/o electrónico, las publicaciones de Ramón y Cajal Abogados, S.L. e informarle de los distintos servicios ofrecidos por ésta. Entendemos que consiente dicho tratamiento, salvo que en el plazo de treinta días desde la recepción de esta comunicación electrónica nos indique lo contrario a través de la dirección de correo electrónico ramoncajal@ramoncajal.com, donde podrá ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición. También podrá ejercer sus derechos precitados dirigiéndose por escrito a nuestro Departamento de Marketing, calle Almagro, 16-18, Madrid (España)