CONSEJO DE MINISTROS DE 11 DE MAYO DE 2012: REFORMA MERCADO FINANCIERO Y DEL ALQUILER

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1 Circular Urgente: 24/2012 Materia: JURÍDICO Fecha: 14/05/2012 Páginas: 5 + normativa Asunto: CONSEJO DE MINISTROS DE 11 DE MAYO DE 2012: REFORMA MERCADO FINANCIERO Y DEL ALQUILER Contenido: En el reciente consejo de ministros de 11 de mayo de 2012 se han adoptado una serie de acuerdos entre los que destacamos los siguientes: 1. Elevadas las provisiones de la banca para asegurar la solidez del sistema financiero 2. Informe sobre el anteproyecto de ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. 1.- ELEVADAS LAS PROVISIONES DE LA BANCA PARA ASEGURAR LA SOLIDEZ DEL SISTEMA FINANCIERO El Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, que se ha publicado en el BOE núm. 114 del sábado 12 de mayo de El RDL, como indica la nota del Consejo de Ministros, eleva la provisión genérica de la cartera de créditos y activos inmobiliarios no problemáticos de la banca ( millones de euros), lo que supondrá en torno a millones de euros de nuevas dotaciones que tendrán que ser realizadas antes del 31 de diciembre de este año. Estos saneamientos se unen a los millones de euros ya realizados tras la aprobación del Real Decreto Ley de reforma financiera de febrero, por lo que el saneamiento total realizado se situará cerca de los millones de euros. Se trata de avanzar y profundizar en el saneamiento del sector financiero español con el objetivo de recuperar la confianza y garantizar la solvencia en un entorno difícil para la economía española. Las nuevas medidas abordan de forma preventiva nuevas dotaciones para activos ligados al crédito promotor que aún no se consideran problemáticos Elevación de la cobertura con provisiones Con la norma aprobada las entidades bancarias tendrán que elevar la cobertura con provisiones de sus suelos al corriente de pago (que suman millones de euros) del 7 por 100 al 52 por 100; la de las promociones en curso ( millones de euros) del 7 por 100 al 29 por 100; la de las viviendas terminadas ( millones de euros) del 7 por 100 al 14 por 100; y la de aquellos créditos sin garantía real ( millones de euros) del 7 por 100 al 52 por 100. Los bancos deberán presentar ante el Banco de España sus planes para cumplir con las nuevas exigencias antes del 11 de junio. En concreto se fijan las siguientes:

2 ANEXO Tipo de financiación de construcción o promoción inmobiliaria 2 Porcentaje de cobertura Suelo. 45 % Con garantía hipotecaria. Promoción en curso. 22 % Promoción terminada. 7 % Sin garantía real. 45 % Aquellas entidades que tras este saneamiento presenten déficit de recursos propios o de capital principal de acuerdo con la normativa vigente tendrán que capitalizarse en el mercado o, en su defecto, podrán solicitar al FROB, la suscripción de bonos convertibles contingentes ("cocos") o de capital para fortalecer su balance. En el caso de acudir al FROB no se trata de ningún tipo de ayuda o subvención pública. Los "cocos" pagarán al FROB un tipo de interés de mercado, que será, aproximadamente, el doble del coste de la financiación del Tesoro al mismo plazo (cinco años). Las entidades que recurran al FROB deberán presentar un plan de reestructuración. El objetivo de la medida es situar al sector financiero en disposición de hacer frente a un hipotético empeoramiento de la situación de su cartera inmobiliaria sin que se vea afectada su solvencia. Es decir, se anticipan provisiones para una eventual entrada en morosidad de estos créditos sanos, según las pruebas de estrés realizadas. El nuevo esfuerzo en provisiones sitúa a España entre los países más exigentes de Europa en esta materia Reubicación de la cartera de activos Las entidades financieras estarán obligadas a reubicar su cartera de activos adjudicados en una sociedad gestionada de forma independiente antes del 31 de diciembre de 2012 (el 31 de diciembre de 2013 para las que estén inmersas en un proceso de fusión), con el fin de delimitar de forma clara y precisa el riesgo promotor del sector financiero. Con estas dos medidas, el Gobierno inicia la segunda fase de la reforma financiera. En la primera, el Ejecutivo elevó considerablemente las provisiones y capital de los activos inmobiliarios problemáticos ( millones de euros), que tendrán que ser realizadas este año. Las entidades presentaron el pasado 30 de marzo sus planes de saneamiento ante las autoridades supervisoras y deberán detallar antes del próximo 30 de junio sus planes de saneamiento basados en una integración. 2.- INFORME SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS El Consejo de Ministros ha recibido un informe de la ministra de Fomento sobre el Anteproyecto de Ley de medidas para dinamizar el mercado del alquiler de viviendas mediante su flexibilización con una reducción de los plazos de duración del contrato, mejora de la seguridad jurídica a través de la inscripción registral de los arrendamientos y la agilización del procedimiento de desahucio. Además, se adoptarán determinadas medidas en el ámbito fiscal, con la misma finalidad de impulsar el mercado de alquiler. Con este Anteproyecto de Ley, que introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y en la Ley de 7 de enero de 2000, se busca potenciar el mercado de la

3 vivienda en alquiler en España, país con el menor parque de viviendas de este tipo de toda la Unión Europea. Los cambios que se introducen servirán para reformar aquellos elementos del marco jurídico actual que impiden un funcionamiento dinámico del mercado de vivienda en alquiler. No se ha publicado el texto del informe ni del anteproyecto de Ley, por lo que se analizarán las distintas materias que informa la Nota del Consejo, y de adjunta un PDF con información sobre el mismo. Los aspectos contenidos en el análisis son los siguientes: 1. Flexibilización del mercado de alquiler. 2. Reducción de los plazos de duración del contrato. 3. Mejora de la seguridad jurídica. 4. Agilización del procedimiento de desahucio. 5. Medidas de carácter fiscal Flexibilización del mercado de alquiler Para conseguir este objetivo, la reforma incide sobre dos aspectos fundamentales: a) Se fortalece la libertad de las partes para llegar a todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte de un régimen impuesto directamente por la Ley, preservando en todo caso un adecuado equilibrio entre los intereses de arrendador y arrendatario. Por ello, se garantiza que el arrendador pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento ni hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial. b) Además, se permite que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación, pudiendo preverse en el contrato una indemnización específica para el arrendador en caso de producirse dicho desistimiento anticipado Reducción de los plazos de duración del contrato El segundo aspecto sobre el que incide la reforma es el de los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. Así, se reduce de cinco a tres años la denominada "prórroga forzosa" del contrato, que es aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el contrato, opte por prorrogar su duración, prórroga que debe respetar el arrendador. Asimismo, se reduce de tres a un año la denominada "prórroga tácita automática" del contrato, que es aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente si las partes no señalan no contrario. De esta forma, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reducirá de los 8 (5+3) años actuales, a 4 (3+1) años, es decir, exactamente la mitad. 3

4 2.3.- Mejora de la seguridad jurídica La reforma mejora la seguridad jurídica mediante el incremento de los efectos de la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad. Para preservar el necesario equilibrio de derechos e intereses entre las partes del contrato de arrendamiento y los terceros con derechos sobre la vivienda objeto de dicho contrato resulta imprescindible que el arrendamiento esté sometido al régimen general de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. La inscripción en el Registro de la Propiedad impedirá la comisión de fraudes, tanto en la adquisición de viviendas o locales comerciales como en la ejecución hipotecaria. En este apartado se introducen las siguientes reformas: Un comprador que adquiera una vivienda, siempre que sea un adquirente de buena fe, estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro. Si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho. Este criterio, que se aplica en este momento para los arrendamientos de locales de negocio, modifica la situación actual, en la que los compradores de una vivienda arrendada deben permitir la continuación del arrendamiento al menos hasta el período de cinco años que exige la Ley vigente. Por su parte, una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercero adquirente tendrá que respetar el contrato Agilización del procedimiento de desahucio Los procedimientos de desahucio por impago de rentas, pese a las reformas introducidas en 2009 y 2011, son lentos e ineficaces. Por ello, resulta necesaria la agilización de este procedimiento, reduciendo la intervención judicial al mínimo imprescindible. En la línea de favorecer la inscripción en el Registro de la Propiedad, se prevé un procedimiento más sencillo de actuación en caso de impago de rentas siempre que se trate de arrendamientos inscritos en el mismo. En ese caso, siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa. Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario. Se crea, además, un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados Medidas de carácter fiscal Las medidas en el ámbito fiscal se centran en la modificación del régimen fiscal de las 4

5 Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) y en nuevas exenciones para equiparar el Impuesto sobre la renta de no residentes y el IRPF. a) Mejora del régimen fiscal de las SOCIMI: Las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) nacieron en el año 2009 con la finalidad de crear un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario del arrendamiento, no sólo de viviendas, sino de cualquier inmueble urbano; pero su régimen jurídico y fiscal se ha demostrado inoperante. Los cambios introducidos buscan flexibilizar los requisitos exigidos a este tipo de entidades, entre los que cabe destacar: Se reduce el plazo exigido para que los bienes inmuebles que hubieran sido promovidos por la entidad se mantuvieran en arrendamiento, de siete a tres años. Se eliminan los requisitos de diversificación (que la Sociedad tenga al menos tres inmuebles en su activo) Se reducen las obligaciones de distribución de beneficios con el objeto de favorecer la reinversión. Se flexibilizan los requisitos mínimos exigidos para acceder a la negociación en un mercado regulado. Se reduce la cifra de capital social mínimo exigido, de quince a cinco millones de euros. Se elimina el requisito de que la financiación ajena de la entidad no supere el 70 por 100 del activo de la misma. Además, las SOCIMI tributarán en función del resultado del ejercicio, se incrementan las rentas exentas del 20 al 25 por 100 y el tipo de gravamen se fija en el 19 por 100. b) Incentivación de la adquisición de viviendas: Por otra parte, para incentivar la adquisición de activos inmobiliarios se establece, en el Real Decreto Ley sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero aprobado hoy, una exención del 50 por 100 de las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos que sean adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2012, siempre que no exista vinculación entre las partes. NOTA: Se adjuntan tres PDFs; presentación del Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas ; informe de presentación sobre Reforma del Sector Financiero publicados con la información del Consejo de Ministros y la normativa del Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo. Un cordial saludo. Enrique Bueso Asesor Jurídico de AVS 5

6 Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas 11 mayo de

7 Mercado de Alquiler de Vivienda Datos relevantes Mercado del alquiler: 17% de población frente al 83% que reside en una vivienda en propiedad (EUROSTAT) Viviendas en alquiler:1,8 millones de viviendas (INE) Viviendas vacías: 3 millones de viviendas (INE) Parque de viviendas: 25 millones de viviendas, aumento desde 2001 de 4 millones de viviendas. (M.FOM/INE) Stock de viviendas nuevas sin vender: (M.FOM) En 2011 se iniciaron viviendas libres, 17,6% menos que en (M.FOM) 2

8 Anteproyecto de Ley Objetivos Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas 1. Flexibilización del mercado del alquiler para lograr una dinamización del mismo 2. Reforzamiento de la seguridad jurídica 3. Mejora de la regulación del procedimiento de desahucio 4. Establecimiento de estímulos fiscales 3

9 Anteproyecto de Ley: Medidas Flexibilización del mercado del alquiler (I) Priorización de la voluntad de las partes en el marco de la Ley (aplicable a contratos futuros) Situación actual Actualización de la renta con el Índice del Precios de Consumo Derecho irrenunciable de adquisición preferente por el arrendatario en contratos de duración inferior a 5 años Medidas Las partes podrán pactar la actualización de la renta 4 Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En ausencia de pacto, sigue vigente el derecho

10 Anteproyecto de Ley: Medidas Flexibilización del mercado del alquiler (II) Flexibilización de la duración del contrato Situación actual Plazo de prórroga obligatoria de los contratos: 5 años Plazo de prórroga tácita de los contratos: 3 años Medidas Reducción del plazo de prórroga forzosa de los contratos a: 3 años Reducción del plazo de prórroga tácita de los contratos a: 1 año La actualización de las fianzas se ajusta al nuevo plazo de 3 años 5

11 Anteproyecto de Ley: Medidas Flexibilización del mercado del alquiler (III) Potestad de desistimiento del arrendatario Situación actual En los contratos de duración pactada superior a 5 años, el inquilino puede desistir cuando hayan pasado 5 años y lo comunique con 2 meses de antelación En los contratos de duración inferior a 5 años, el inquilino puede desistir pagando la indemnización pactada. Medidas 6 Con independencia de la duración del contrato, el arrendatario podrá desistir del contrato en cualquier momento siempre que lo comunique con un mes de antelación

12 Anteproyecto de Ley: Medidas Flexibilización del mercado del alquiler (IV) Potestad de recuperar la vivienda por el propietario Situación actual El dueño sólo puede recuperar la vivienda para residencia habitual (siempre que sea para él, familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción, o cónyuge en caso de divorcio) cuando se haya pactado en el contrato. Medidas 7 El dueño podrá recuperar la vivienda para residencia habitual (siempre que sea para él, familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción, o cónyuge en caso de divorcio) sin necesidad de que se haya pactado en el contrato. Preaviso de 2 meses

13 Anteproyecto de Ley: Medidas Reforzamiento de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario Situación actual En los contratos de duración inferior a 5 años: el comprador está obligado a mantener al inquilino hasta los 5 años (esté o no esté inscrito el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad) En los contratos de duración superior a 5 años: Si no están inscritos, el comprador debe mantener al inquilino hasta los 5 años Si está inscrito, el comprador debe mantener al inquilino por la totalidad del plazo del contrato Medidas El comprador de una vivienda arrendada sólo estará obligado a mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad (Continúa sin ser obligatoria la inscripción registral) 8 El comprador de una vivienda con contrato de alquiler no estará obligado a mantener al inquilino si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad

14 Anteproyecto de Ley: Medidas Mejora de la regulación del procedimiento de desahucio Situación actual Es necesario acudir a la vía jurisdiccional y obtener una sentencia declarativa para que el impago de la renta pueda dar lugar a la resolución del arrendamiento (desahucio) El abono de las rentas debidas es posible hasta el último momento, impidiendo el desahucio Medidas Se agilizan los plazos y procedimientos judiciales: Se habilita un plazo de diez días para que el arrendatario pague la deuda pendiente Se simplifica la composición de la Comisión judicial y se duplica la capacidad operativa de los juzgados. 9

15 Situación actual Medidas Anteproyecto de Ley: Medidas Medidas Fiscales (I) Equiparación tributaria de los no Residentes y los Residentes No existían exenciones en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas Los residentes tienen una exención del 60% o del 100% de la renta obtenida Nuevas exenciones en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas (salvo en paraísos fiscales) 60% a todas las personas físicas no residentes (igual que en el IRPF) % a personas físicas residentes en la UE, cuando el arrendatario tenga entre 18 y 30 años y unos rendimientos del trabajo superiores al IPREM

16 Anteproyecto de Ley: Medidas Medidas Fiscales (II) Gravamen especial sobre bienes inmuebles Situación actual Las entidades no residentes tributan anualmente en el gravamen especial sobre bienes inmuebles por sus bienes inmuebles al 3% de su valor catastral Medidas Exención del gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes. No están obligados a tributar por dicho gravamen las entidades no residentes con la excepción de paraísos fiscales 11

17 Anteproyecto de Ley: Medidas Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (I) Las SOCIMI, creadas en 2009, son sociedades cuya actividad principal es la inversión en activos inmobiliarios urbanos para su alquiler Situación actual 12 Plazo de mantenimiento de los inmuebles en arrendamiento, promovidos por la entidad: 7 años Requisitos de diversificación: tener al menos 3 inmuebles en su activo y que ninguno de ellos represente más del 40% del activo de la entidad Requisitos para la admisión a cotización en mercado regulado: capital en circulación mínimo del 25% y mínimo de 100 accionistas Capital social mínimo: 15 millones de euros Obligaciones de distribución de beneficios: 90% de los beneficios que no deriven de los dividendos Requisito de financiación ajena: inferior al 70% del activo

18 Anteproyecto de Ley: Medidas Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (II) Medidas Reducción del plazo de mantenimiento de los inmuebles en arrendamiento, promovidos por la entidad: 3 años Eliminación de los requisitos de diversificación (se suprime el tener al menos 3 inmuebles en su activo y que ninguno de ellos represente más del 40% del activo de la entidad) Flexibilización de los requisitos para la admisión a cotización en mercado regulado: capital en circulación mínimo del 15% y mínimo de 50 accionistas Reducción del capital social mínimo: 5 millones de euros Reducción de las obligaciones de distribución de beneficios: 50% de los beneficios que no deriven de los dividendos 13 Eliminación del requisito de financiación ajena inferior al 70% del activo

19 Anteproyecto de Ley: Medidas Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (II) Simplificación del Régimen Fiscal Especial Situación actual Las sociedades tributan en función de los dividendos distribuidos Rentas exentas que proceden de viviendas arrendadas: 20% Existen determinadas rentas que tributan al tipo general Medidas 14 La sociedad pasa a tributar en función del resultado del ejercicio en el Impuesto de Sociedades, como cualquier otra sociedad Se incrementan las rentas exentas que proceden de viviendas arrendadas del 20 al 25%, cuando más del 50% del activo de la entidad está constituido por viviendas El tipo de gravamen de todas las rentas se fija en el 19%

20 RDL Medidas relacionadas con el mercado inmobiliario Incentivación de la adquisición de activos inmobiliarios Con la finalidad de dinamizar el mercado inmobiliario, se va a establecer una exención del 50% de las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos que sean adquiridos entre el 11 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, siempre que no exista vinculación entre las partes Dicha exención, que se aplicará en el ejercicio en que se produzca la transmisión, será aplicable en el IRPF, en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes y en el Impuesto sobre Sociedades 15

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22 Reforma del Sector Financiero Mayo 2012

23 Situación del Sector Financiero a 31 de Diciembre de 2011 Activos inmobiliarios ligados al crédito promotor ( M ) Activos problemáticos ( M ) Activos no problemáticos ( M ) Suelo y promoción en curso Importe total (aprox.): M Cobertura con provisiones: en torno al 32% de media Resto de activos problemáticos Importe total (aprox.): M Cobertura con provisiones: en torno al 30% de media Suelo M 21% de la cartera Promoción en curso M 13% de la cartera Promociones terminadas : M 49% de la cartera Garantía personal y 2ª hipoteca ( M ) 15% de la cartera Otros ( M ) 2% de la cartera Sin Cobertura 1

24 Reforma Financiera. 1ª Fase. Febrero 2012 : Incremento de provisiones y colchones de capital ( millones ) Fecha Límite 31 Diciembre 2012 Provisiones/colchones a ser añadidos a existentes Provisiones específicas (con cargo a resultados)* Colchón de capital (con cargo a beneficios no dist., ampliación de capital o conversión de híbridos) Provisión Genérica (con cargo a resultados) Activos problemáticos: cobertura final Activos Problemáticos ( M ) Suelo (33% > 80%) ( M ) Promoción en curso (28% > 60%) (15.000M ) Promoción terminada y vivienda (87.000M ) 33% > 60% 20% 28% > 50% 15% 25% > 35% Activos no Problemáticos ( M ) cartera normal de construccion y promoción inmobiliaria 7% * Exceptuadas operaciones de concentración Incremento total de provisiones y colchón de capital M 2

25 Reforma Financiera. 1ª Fase. Febrero 2012 Calendario y régimen de fusiones El calendario de las medidas esta en marcha. Hitos: 31 de marzo: todas las entidades presentaron sus planes de saneamiento 20 de abril: valoración de planes por BdE 30 de junio : límite para presentar propuestas de fusión 31 de julio: fusiones aprobadas por Ministerio de Economía 31 Diciembre 2012: final del proceso. Cumplimiento con todas las medidas de saneamiento Condicionalidad estricta de los nuevos procesos de integración Presentación de planes de integración al Ministerio de Economía antes de fin de junio. Operativos a principios de 2013 Entidad resultante tendrá balance 20% mayor que el participe de mayor tamaño Mejoras en gobernanza corporativa Disminución de la exposición al sector inmobiliario y construcción Compromisos de ampliación del crédito pero a cambio se ofrecen cierta ventajas Plazos: Los saneamientos exigidos se extienden a dos ejercicios Se permite sanear el deterioro de activos contra patrimonio Ampliación del margen de acción del FROB a financiación a través de adquisición de bonos convertibles contingentes 3

26 Efectos del Real Decreto ley 2/2012 FEBRERO a MAYO Se han realizado tres fusiones y una venta: Las entidades han acelerado el cumplimiento con los nuevos requerimientos de provisiones y de capital Limitación de la remuneración de los directivos de las entidades participadas o intervenidas por el FROB A lo largo de 2012 se resolverá la situación de las tres entidades participadas o intervenidas por el FROB, de manera que se completará el proceso de restructuración de las entidades más vulnerables de nuestro sistema, que constituyen un 15% del mismo, con unos activos totales equivalentes al 50% del PIB. 4

27 Reforma del Sector Financiero. 2ª Fase. Mayo 2012 Instrumentación: Aumentar el nivel de provisiones genéricas sobre los activos no problemáticos del sector promotor y constructor Objetivo: Anticipar saneamiento por un hipotético deterioro de dicha cartera, disipando dudas sobre su calidad Para los préstamos no problemáticos del sector ( M a 31/12/2011) se incrementa el nivel de provisiones del 7% al 30% para finales de Ello implica un incremento del orden de M en el nivel de provisiones existentes. Las entidades a las que el aumento de las provisiones genere una necesidad de capital, tendrán que que capitalizarse en el mercado o podrán recibir el apoyo financiero del FROB 5

28 Reforma del Sector Financiero. 2ª Fase. Mayo 2012 Incremento adicional de provisiones para Activos No Problemáticos Provisiones/colchones a ser añadidos a los existentes Fecha Límite 31 Diciembre 2012 Provisiones específicas (con cargo a resultados)* Colchón de capital (con cargo a beneficios no dist., ampliación de capital o conversión de híbridos) Provisión Genérica (con cargo a resultados) Activos no problemáticos: Cobertura final Activos Problemáticos ( M ) Suelo (33% > 80%) ( M ) Promoción en curso (28% > 60%) (15.000M ) Promoción terminada y vivienda (87.000M ) 33% > 60% 20% 28% > 50% 15% 25% > 35% Activos no Problemáticos ( M ) Cartera normal de construccion y promoción inmobiliaria 7% >30% * Exceptuadas operaciones de concentración Incremento total de provisiones M 6

29 Reforma del Sector Financiero. 2ª Fase. Mayo 2012 Incremento adicional de provisiones para Activos no problemáticos (aprox M ) Fecha límite Diciembre 2012 Provisiones 1ª fase Provisiones adicionales 2ª fase Provisión total 1ª y 2ª fase Suelo ( M ) 45% ( M ) 52% ( M ) Provisiones a ser añadidas por categoría de activo Activos no Problemáticos ( M ) Promoción en curso ( M ) Promoción terminada y vivienda ( M ) Garantía personal y 2ª hipoteca ( M ) 7% 22% (3.500 M ) 7% (4.000 M ) 45% (8.000 M ) 29% (4.500 M ) 14% (8.500 M ) 52% (9.500 M ) Otros Activos (3.000 M ) 22% (600 M ) 52% (1.500 M )* TOTAL M M M Provisión media 7% 23% 30% Incluyen 30% provisiones a 31/12/2011 7

30 Reforma del Sector Financiero. 2ª Fase. Mayo 2012 Cobertura de los Activos Inmobiliarios ligados al crédito promotor ( M ) Cobertura de Activos inmobiliarios ligados al crédito promotor (en porcentaje) Cobertura de Activos inmobiliarios ligados al crédito promotor (en miles de millones de ) 8

31 Reforma del Sector Financiero. 2ª Fase. Mayo 2012 CALENDARIO 11 de Junio 2012: presentación de los planes de cumplimiento de las nuevas provisiones En 15 días hábiles: valoración de los planes por parte del BdE.Si de algún plan se deduce déficit de recursos propios o de capital principal A) el BdE requerirá nuevas medidas para no incurrir en déficit y un plan de ejecución en menos de cinco meses B)si BdE considera improbable el cumplimiento, requerirá medidas adicionales incluido el apoyo financiero del FROB 9

32 Reforma del Sector Financiero. 2ª Fase. Mayo 2012 APOYO DEL FROB Las entidades que, como consecuencia de las nuevas provisiones, precisen aumentar su capital, tendrán que capitalizarse en el mercado o en su defecto, podrán solicitar el apoyo financiero del FROB. El FROB podrá inyectar capital bajo diferentes modalidades : vía acciones o a través de COCOS. No hay ningún tipo de ayuda ni subvención implícitas, ni prima para los bancos. Los COCOS pagarán un tipo interés que será aproximadamente el doble del coste de la financiación del Tesoro al mismo plazo, cinco años. Al cabo de ese plazo, los COCOS tendrán que ser reembolsados. Las entidades que recurran al FROB deberán presentar un plan de reestructuración. 10

33 Elementos : Reforma del Sector Financiero. 2ª Fase. Mayo 2012 Transferencia inicial únicamente de activos problemáticos adjudicados Precio de transferencia a valor razonable (valor en libros, dado el alto nivel de saneamiento de estos activos) Obligatorio para todas las entidades. SOCIEDADES DE GESTIÓN DE ACTIVOS (SGA) Objetivo: la separación de los activos inmobiliarios problemáticos del balance de bancos 11

34 Reforma del Sector Financiero. 2ª Fase. Mayo 2012 VALORACIÓN INDEPENDIENTE Objetivo: valoración independiente del riesgo de toda la cartera de activos del sector financiero Elementos : Se solicitarán dos evaluaciones de reconocidos expertos independientes Abarcará toda la cartera de activos, no solo la del sector inmobiliario 12

35 Reforma financiera (2ª fase) : Mayo 2012 Fundamentación de la propuesta La composición y calidad de la cartera de activos no problemáticos es muy diferente de la de problemáticos. Por ejemplo, el suelo problemático ( M ) representa el 24% (74/307) del total de los activos ligados a crédito promotor, mientras que el suelo no problemático ( M ) representa el 8% (25/307) del total de los activos ligados al crédito promotor En la cartera no problemática no hay promoción parada. Todas están en curso. Cartera problemática Otros Otros Cartera no problemática Suelo 8% Suelo 15% 21% 42% 41% 13% 9% 50% Promoción en curso no parada Promoción terminada y vivienda Promoción en curso parada y no parada Promoción terminada y vivienda 13

36 Reforma financiera (2ª fase) : Mayo 2012 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD: MIGRACIÓN DEL 75% DE LOS ACTIVOS NO PROBLEMÁTICOS A PROBLEMÁTICOS 1. Bajo un escenario irreal donde el 75% de los activos no problemáticos ([0,75 x = M ) pasaran a ser problemáticos, la tasa de cobertura del stock final total de activos problemáticos ( = M ) sería del 50% ([100+37]/276 = 50%). 2. Ello implicaría que cerca del 90% (276/307 = 90%) del total de activos ligados al sector promotor y constructor tendrían una cobertura media del 50%. 14

37 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO Núm. 114 Sábado 12 de mayo de 2012 Sec. I. Pág I. DISPOSICIONES GENERALES JEFATURA DEL ESTADO 6280 Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero Advertido el impacto que el deterioro de los activos vinculados al sector inmobiliario tiene sobre la solidez de nuestro sistema financiero, el Real Decreto-ley 2/2012, de 3 de febrero, de saneamiento del sector financiero, se dictó con el fin de adoptar medidas urgentes conducentes a lograr el saneamiento de los balances de las entidades de crédito, afectados negativamente por dicho deterioro. Los requerimientos establecidos por el Real Decreto-ley 2/2012, de 3 de febrero, orientados a la cobertura del deterioro en los balances bancarios ocasionado por los activos problemáticos vinculados a la actividad inmobiliaria, han representado para las entidades de crédito un esfuerzo considerable en el presente ejercicio 2012, extensible a 2013 para aquéllas que acometan modificaciones organizativas de carácter estructural. Las medidas de reforzamiento de provisiones y de capital establecidas el citado real decreto-ley, tuvieron una acogida favorable tanto por los participantes en los mercados como por las instituciones financieras internacionales. Por ello, en la misma línea marcada por el Real Decreto-ley 2/2012, de 3 de febrero, de tratar de disipar las incertidumbres que vienen dificultando la normalización del sector financiero español y la recuperación de su función canalizadora del ahorro a la economía real, el presente real decreto-ley establece, en el Capítulo I, requerimientos de cobertura adicionales a los establecidos en aquél, por el deterioro de las financiaciones vinculadas a la actividad inmobiliaria clasificadas como en situación normal. Estos nuevos requerimientos se establecen, de modo análogo a lo anterior, por una sola vez, de manera diferenciada en función de las diversas clases de financiaciones. La metodología empleada respeta el criterio recogido en las normas internacionales de contabilidad en la medida en que, en relación con los activos a los que va dirigida, trata de aproximar las menores expectativas de mercado respecto de las reflejadas en los estados financieros de las entidades, evidenciadas mediante unas capitalizaciones de mercado sensiblemente inferiores a sus valores teórico contables, por lo que se contempla reconocer una pérdida incurrida si el importe recuperable de un activo es inferior a su valor en libros, introduciendo una mera presunción de pérdida mínima a considerar. Por otro lado, se establecen las disposiciones precisas para asegurar el cumplimiento de los nuevos requerimientos en coherencia con los plazos establecidos en el Real Decreto-ley 2/2012, de 3 de febrero, para lo cual las entidades de crédito habrán de presentar al Banco de España, no más tarde del próximo 11 de junio, un plan en el que detallen las medidas que tienen previsto adoptar para dicho cumplimiento. Asimismo, en coherencia con lo dispuesto en el Real Decreto-ley 2/2012, de 3 de febrero, se ha establecido un mecanismo de flexibilización del plazo de cumplimiento de los nuevos requerimientos de provisiones para aquellas entidades que vayan a acometer procesos de integración, que dispondrán de un plazo de doce meses a partir de la autorización del respectivo proceso. Con el fin de evitar ineficiencias en la presentación de los proyectos de procesos de integración, en virtud de los que pudieran surgir por los nuevos requerimientos establecidos en el presente real decreto-ley, se prorroga hasta el próximo 30 de junio el plazo de presentación de dichos proyectos previsto en el real decreto-ley antes citado. En el supuesto de que las entidades de crédito, para cumplir con los nuevos requerimientos de cobertura del riesgo inmobiliario, deterioren su solvencia de modo tal que su capital principal o sus recursos propios resulten deficitarios, habrán de prever en su plan de cumplimiento las medidas alternativas que garanticen lo previsto en este real cve: BOE-A

38 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO Núm. 114 Sábado 12 de mayo de 2012 Sec. I. Pág decreto-ley. En particular, si así lo considera el Banco de España a la vista de la situación económica-financiera de las entidades, estas vendrán obligadas a solicitar apoyo financiero público a través de la intervención del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria, institución que podrá inyectar recursos en las entidades a través de la adquisición bien de capital ordinario, o bien de otros instrumentos convertibles en capital. Con el fin de aislar y dar salida en el mercado a los activos inmobiliarios, cuya integración en el balance de las entidades está lastrando la recuperación del crédito, en el capítulo II se prevé la constitución de sociedades de capital a las que las entidades de crédito deberán aportar todos los inmuebles adjudicados o recibidos en pago de deudas relacionadas con el suelo para la promoción inmobiliaria y con las construcciones o promociones inmobiliarias. Para ello es preciso garantizar que su valoración resulte ajustada a la realidad del mercado así como la profesionalización de la gestión de las sociedades citadas. Asimismo, el Real Decreto-ley establece las reglas necesarias para garantizar la neutralidad fiscal de las operaciones que se realicen en la constitución de las sociedades para la gestión de activos. Con el objeto de estimular la venta de los activos inmobiliarios, en relación con el Impuesto sobre Sociedades, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas e Impuesto sobre la Renta de no Residentes, se introduce una exención parcial de las rentas derivadas de la transmisión de bienes inmuebles urbanos que se adquieran a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2012 cuando se cumplan determinados requisitos. Finalmente, se moderan los aranceles notariales y registrales que serán de aplicación en los supuestos de traspasos de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras En definitiva, las medidas previstas en este real decreto-ley y, en concreto, las exigencias adicionales de provisiones, vienen a reforzar la solvencia del sector financiero y a sanear sus balances. Esto fortalecerá la credibilidad en nuestro sistema financiero en el actual contexto, lo que a su vez contribuirá a la estabilidad financiera no sólo en el sector, sino del conjunto de la economía nacional. Es por ello que la adopción de tales medidas exige acudir al procedimiento del Real Decreto-ley, cumpliéndose los requisitos del artículo 86 de la Constitución Española en cuanto a su extraordinaria y urgente necesidad. En su virtud, haciendo uso de la autorización contenida en el artículo 86 de la Constitución española, a propuesta de los Ministros de Economía y Competitividad y de Hacienda y Administraciones Públicas y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 11 de mayo de 2012, DISPONGO: CAPÍTULO I Saneamiento de las entidades de crédito Artículo 1. Medidas para el saneamiento de los balances de las entidades de crédito. 1. Sobre el saldo vivo a 31 de diciembre de 2011 de las financiaciones relacionadas con el suelo para promoción inmobiliaria y con las construcciones o promociones inmobiliarias, correspondientes a la actividad en España de las entidades de crédito y grupos consolidables de entidades de crédito, a las que se refiere el artículo 1.2 del Real Decreto-ley 2/2012, de 3 de febrero, de saneamiento del sector financiero, se constituirán, por una sola vez, las coberturas que se indican en el anexo del presente real decreto-ley con carácter adicional a las establecidas en aquella norma. El importe de dichas coberturas podrá ser utilizado en la forma prevista en el artículo 1.2 del Real Decreto-ley 2/2012, de 3 de febrero. 2. Si a 31 de diciembre de 2013 el importe de las citadas coberturas no hubiese sido aplicado en su integridad a la finalidad antes indicada, el saldo remanente de las mismas cve: BOE-A

39 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO Núm. 114 Sábado 12 de mayo de 2012 Sec. I. Pág será, en su caso, asignado a las coberturas de aquellos activos que se determinen por el Banco de España. Artículo 2. Plan de cumplimiento. 1. Las entidades de crédito y los grupos consolidables de entidades de crédito deberán cumplir lo previsto en el artículo 1 de este real decreto-ley antes del 31 de diciembre de Las entidades de crédito que, durante el ejercicio 2012, lleven a cabo procesos de integración que supongan una transformación significativa de entidades que no pertenezcan a un mismo grupo dispondrán de doce meses desde que obtengan la preceptiva autorización para cumplir lo previsto en el artículo 1 de este real decreto-ley, siempre que la integración se lleve a cabo a través de operaciones que supongan modificaciones estructurales o adquisición de entidades participadas mayoritariamente por el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria o en las que éste haya sido designado administrador provisional, incluya medidas tendentes a la mejora de su gobierno corporativo, incorpore un plan de desinversión de activos relacionados con riesgos inmobiliarios, así como compromisos de incrementar el crédito a familias y pequeñas y medianas empresas. 2. Para ello, las entidades de crédito y los grupos consolidables de entidades de crédito presentarán al Banco de España, hasta el 11 de junio de 2012, un plan en el que detallarán las medidas que tienen previsto adoptar para dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 1 de este real decreto-ley, incluyendo un programa de desinversión de activos relacionados con riesgos inmobiliarios y un calendario de ejecución del mismo. Cuando del plan resulte que la entidad o el grupo consolidable de entidades de crédito, una vez constituidas las provisiones exigidas en el artículo 1 de este real decretoley, puedan incurrir en déficit de capital principal o de recursos propios computables, deberán incluir en el citado plan las medidas que tienen previsto acometer para no incurrir en dicho déficit y cuyo plazo de ejecución no podrá ser superior a cinco meses. 3. El plan presentado deberá ser aprobado por el Banco de España en el plazo de quince días hábiles, pudiendo exigir éste las modificaciones o las medidas adicionales que considere necesarias para garantizar el cumplimiento de lo previsto en este real decreto-ley. En particular, el Banco de España valorará la probabilidad de que las medidas previstas por la entidad o el grupo consolidable de entidades de crédito puedan llevarse a efecto en los plazos previstos y, si así lo considera necesario, a la vista de las circunstancias concurrentes, podrá imponer medidas adicionales, incluida, en particular, la solicitud de apoyo financiero del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria, cuyo otorgamiento se ajustará a lo dispuesto en los artículos 9.3 y 10.3 del Real Decreto Ley 9/2009, de 26 de junio, sobre reestructuración bancaria y reforzamiento de los recursos propios de las entidades de crédito. 4. Sin perjuicio de la responsabilidad administrativa en que puedan incurrir la entidad y quienes ostenten cargos de administración y dirección en la misma, el incumplimiento grave de alguna de las medidas incluidas en el plan aprobado por el Banco de España, que ponga en peligro la consecución de los objetivos del plan, podrá determinar la aplicación de lo previsto en el artículo 7 del Real Decreto-ley 9/2009, de 26 de junio, cuando la entidad en cuestión se encuentre en la situación prevista en el artículo 6 de la citada norma. cve: BOE-A

40 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO Núm. 114 Sábado 12 de mayo de 2012 Sec. I. Pág Artículo 3. Constitución y régimen jurídico. CAPÍTULO II Sociedades para la gestión de activos 1. Los activos adjudicados o recibidos en pago de deudas a que se refiere el artículo 1.1 del Real Decreto-Ley 2/2012, de 3 de febrero, deberán ser aportados por las entidades de crédito a una sociedad anónima en los términos establecidos en el presente capítulo. Igualmente habrán de aportarse aquellos otros activos adjudicados o recibidos en pago de deudas con posterioridad 31 de diciembre de Estas sociedades se regirán por el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto-legislativo 1/2010, de 2 de julio, sin perjuicio de lo previsto en el presente real decreto-ley. 3. El objeto social exclusivo de las sociedades a las que aporten sus activos las entidades que hubiesen recibido apoyo financiero del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria será la administración y enajenación, ya sea de forma directa o indirecta, de los activos aportados a la misma. 4. En el caso de entidades participadas mayoritariamente por el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria así como en el de entidades en las que el Fondo haya sido designado administrador provisional, el Fondo decidirá si la entidad de crédito debe o no constituir una sociedad de las previstas en este capítulo. Con carácter previo a la decisión de creación de dichas sociedades el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria elevará al Ministro de Hacienda y Administraciones Públicas una memoria económica en la que se detalle la programación económicofinanciera para el período de duración previsto. Sobre la base de dicha memoria, la Intervención General de la Administración del Estado informará de los posibles efectos de esta operación en las cuentas públicas al Ministro de Hacienda y Administraciones Públicas, el cual podrá oponerse motivadamente en el plazo de diez días a contar desde que le sea elevada la citada memoria. 5. Reglamentariamente podrán establecerse instrumentos de apoyo financiero a las adquisiciones de capital en dichas sociedades. Artículo 4. Aportación de los activos. 1. Las aportaciones a la sociedad deberán efectuarse antes de que termine el plazo de dotación de provisiones que resulte de aplicación a la entidad, según lo previsto en los artículos 1 y 2 del Real Decreto-ley 2/2012, de 3 de febrero, y el artículo 2 del presente real decreto-ley. 2. Las aportaciones a la sociedad se valorarán por su valor razonable. En ausencia de valor razonable o cuando exista dificultad para obtenerlo, se valorarán por su valor en libros, que se determinará tomando en consideración las provisiones que los activos deban tener constituidas en aplicación del artículo 1.1 del Real Decreto-ley 2/2012, de 3 febrero, y del artículo 1.1 del presente Real Decreto-ley. En el caso de que, en el momento de la aportación a la sociedad, los activos no tuviesen constituidas las provisiones mencionadas en el párrafo anterior, dichas provisiones deberán ser completadas por la sociedad beneficiaria de la aportación en las fechas en que resulten exigibles de acuerdo con lo previsto en el Real Decreto-ley 2/2012, de 3 de febrero, y en el presente Real Decreto-ley. A los efectos de lo previsto en el artículo 67 de la Ley de Sociedades de Capital, la valoración establecida conforme a los párrafos anteriores sustituirá la valoración de experto independiente prevista en dicho precepto, siempre que la aportación se realice dentro del calendario de provisionamiento al que viniera obligada la entidad aportante. 3. Las entidades que hayan recibido apoyo financiero del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria en virtud de lo previsto en el artículo 2 de este real decreto-ley dispondrán de un plazo de 3 años a contar desde su entrada en vigor, para adoptar y cve: BOE-A

41 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO Núm. 114 Sábado 12 de mayo de 2012 Sec. I. Pág ejecutar las medidas precisas para que la vinculación de la sociedad para la gestión de activos con la entidad sea como máximo la de empresa asociada. Artículo 5. Enajenación de activos. Las sociedades participadas por las entidades de crédito que reciban apoyo financiero al amparo de lo previsto en este real decreto-ley estarán obligadas a enajenar anualmente, al menos, un 5 % de sus activos a un tercero distinto de la entidad de crédito aportante o de cualquier sociedad de su grupo. Los administradores de dichas sociedades deberán tener experiencia acreditada en la gestión de activos inmobiliarios. Artículo 6. Bases de datos Las entidades de crédito deberán contar con bases de datos con la información necesaria para la gestión de los activos que deben aportar a la sociedad de acuerdo con lo previsto en el artículo 3 de este real decreto-ley. El Banco de España, en el plazo de dos meses desde la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley determinará los requisitos que deben cumplir estas bases de datos. Dichas bases deberán ser transferidas a la sociedad antes de que termine el plazo de dotación de provisiones que resulte de aplicación a la entidad, según lo previsto en los artículos 1 y 2 del Real Decreto-ley 2/2012, de 3 de febrero, y el artículo 2 del presente Real Decreto-ley. Artículo 7. Infracciones y sanciones. CAPÍTULO III Régimen sancionador 1. Las obligaciones previstas en este real decreto-ley se considerarán normas de ordenación y disciplina, incurriendo las entidades de crédito y quienes ostenten cargos de administración y dirección en las mismas que las incumplan en responsabilidad administrativa sancionable con arreglo a lo dispuesto en el título I de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito. 2. En particular, el incumplimiento de lo previsto en este real decreto-ley se considerará infracción grave o muy grave de acuerdo con lo previsto en la letra h) del artículo 5 y en la letra c) del artículo 4 de la Ley 26/1988, de 29 de julio. CAPÍTULO IV Régimen fiscal de las operaciones de aportación de activos a sociedades para la gestión de activos Artículo 8. Régimen fiscal. 1. El régimen fiscal establecido en el capítulo VIII del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, para las operaciones mencionadas en el artículo 83 de dicha Ley, incluidos sus efectos en los demás tributos, se aplicará a las transmisiones de activos y pasivos que se realicen en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 3 del Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, aun cuando no se correspondan con las operaciones mencionadas en el artículo 83 y 94 de dicha Ley. 2. No será de aplicación la excepción a la exención prevista en el apartado 2 del artículo 108 de la Ley 24/1988, de 27 de julio, del Mercado de Valores, a las transmisiones posteriores de las participaciones recibidas como consecuencia de la constitución de las sociedades para la gestión de activos inmobiliarios previstas en el artículo 3 de este real decreto-ley y de las participaciones de entidades de crédito afectadas por planes de cve: BOE-A