Precio de oferta de locales en venta y alquiler

Transcripción

1 Mercado Inmobiliario Precio de oferta de locales en venta y alquiler Ministerio de Desarrollo Urbano Subsecretaría de Planeamiento

2 GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES Jefe de Gobierno Mauricio Macri Ministro de Desarrollo Urbano Daniel Chain Subsecretario de Planeamiento Héctor Antonio Lostri Unidad Sistema de Inteligencia Territorial Fernando Álvarez de Celis Elaboracion de contenidos Fernando Álvarez de Celis / Julián Álvarez Insúa / Clara Muñoz Piran / Delfina Saenz Valiente / Carolina Pérez / Martín Moroni / Marco Gargiulo Diseño Gráfico Alejandro Ambrosone Abril

3 Índice introducción Metodología Precios de OFERTA DE LOCALES EN VENTA PRECIO DE OFERTA DE LOCALES EN ALQUILER RELACIóN ENTRE LOS PRECIOS DE ALQUILER Y VENTA Síntesis y conclusiones

4 INTRODUCCIÓN El presente informe tiene como finalidad aproximarse a ciertos aspectos del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires y su evolución, a partir de la elaboración trimestral de indicadores sobre el precio de oferta de locales en venta y de locales en alquiler. Las series correspondientes a locales en alquiler se inicia en diciembre de 2001, mientras que la de locales en venta lo hace en marzo de Con el fin de analizar el precio de oferta de cada una de estas categorías, se toma como unidad de referencia el precio del metro cuadrado (m 2 ). Para el caso de los locales en venta, se utiliza el precio en dólares; mientras que para los locales en alquiler se utiliza el precio en pesos, puesto que son las monedas de referencia en el mercado para este tipo de transacciones. Otras variables consideradas relevantes en la conformación de los precios de locales son las dimensiones y la ubicación geográfica. Mapa 1.a. Barrios y comunas de la Ciudad de Buenos Aires. 6 locales en venta y alquiler

5 Así, en la primera y segunda parte se examina el precio promedio por m 2 de los locales ofrecidos en venta y alquiler, comparando el resultado obtenido con el de mediciones anteriores. Luego se observa cómo influyen sobre este valor las dimensiones de los locales y su distribución geográfica. Asimismo, y a fin de apreciar las diferencias en cuanto al monto total pedido para cada local, se incluye una sección donde se presentan los precios puntuales de locales de 20 y 100 m 2 seleccionados aleatoriamente, emplazados en diversas zonas de la urbe. En tercer lugar, se establece la relación entre el precio de alquiler de los locales y el de venta, observando su comportamiento en las distintas zonas geográficas y en las principales arterias comerciales de la Ciudad. Además, se detectan aquellos locales que se ofrecen tanto en venta como en alquiler, a fin de advertir la relación real entre estos dos valores. Mapa 1.b. Zonas. Abril

6 Metodología

7 METODOLOGÍA Para realizar los estudios sobre valor de venta y alquiler de locales en la Ciudad de Buenos Aires, se realizan relevamientos cuatro veces al año, en los meses de marzo, junio, septiembre y diciembre, lo que permite la comparación entre los respectivos registros. Para ello, se obtiene información sobre la ubicación de los inmuebles, las dimensiones, superficie y el precio de oferta de los mismos. Todos estos datos se extraen de los suplementos clasificados de los diarios Clarín y La Nación, más los proporcionados por las inmobiliarias asociadas al Sistema Integrado de Propiedades, Expoclasificados, Argenprop, Segundamano y un listado de inmobiliarias que informan de sus ofertas. En los casos en donde algún dato esté incompleto o los valores hacen dudar de su veracidad, se corrobora y completa mediante el contacto directo con el oferente. Luego de obtenida toda esta información, se procede a la georreferenciación de cada registro utilizando para ello un SIG que localiza cada inmueble a partir de su dirección. Este procedimiento permite analizar espacialmente los datos, relacionándolos con otros de carácter territorial. Del mismo modo, se agrupa la información por barrios y comunas, con el fin de sintetizar y analizar de manera más sencilla los valores registrados. Finalmente, cuando se indica el precio de los inmuebles, se hace en referencia al precio de oferta, que sin embargo no refleja plenamente el precio final. El valor de transacción puede oscilar entre un 5 y un 15% menos del valor de oferta, mediando aquí, la velocidad de venta de cada inmueble. 10 Locales en venta y alquiler

8 1 Precio de ofertas de locales en venta

9 1. Precio de oferta de locales en venta 1.1. Venta de locales en la Ciudad de Buenos Aires En esta sección se analizan las características de la venta de locales. El precio es tomado en dólares por ser la moneda utilizada como referencia en el mercado de este tipo de transacciones, lo cual permite tener una medida homogénea para el análisis comparativo. En el relevamiento realizado en Marzo de 2010, se estudiaron 738 ofertas de locales en venta en la Ciudad de Buenos Aires. Sus dimensiones oscilan entre los 8 m 2 y los 3800 m2, resultando una media de 250 m 2 por local. El precio promedio del m 2 de locales en venta en la Ciudad de Buenos Aires fue, para Marzo de 2010, de U$S con un mínimo de U$S 200 y un máximo de U$S el m 2 -. Este valor medio presenta una variación significativa de aproximadamente 6,3 %- respecto a la última medición, en Diciembre, así como también es importante la variación con relación al marzo de 2009, llegando a un crecimiento de 12,4%. Este crecimiento merece ser destacado ya que la última medición en Diciembre de 2009 había arrojado una variación interanual negativa. Este nuevo relevamiento entonces muestra que los precios de los locales en venta han recuperado su tendencia de crecimiento tal cual se ve en el cuadro 1.1. En este sentido, el comportamiento del promedio muestra que luego de un incremento importante registrado en diciembre de 2008, con algunas fluctuaciones, el precio promedio del m 2 se ha sostenido en torno de los U$S 1.600, dando un salto a casi U$S en el ultimo relevamiento. (Ver Cuadro 1.1). 12 Locales en venta y alquiler

10 Precio (U$S) Variación trimestral (%) Variación interanual (%) 2005 Ma r z o 1.041,0 Ju n i o 955,2-8,2 Septiembre 990,6 3,7 Diciembre 1.008,1 1, Ma r z o 1.154,5 14,5 10,9 Ju n i o 1.168,6 1,2 18,0 Septiembre 1.299,5 11,2 28,9 Diciembre 1.186,2-8,7 17, Ma r z o 1.171,4-1,2 1,5 Ju n i o 1.253,0 7,0 7,2 Septiembre 1.319,1 5,3 1,5 Diciembre 1.365,4 3,5 15, Ma r z o 1.417,8 3,8 21,0 Ju n i o 1.389,6-2,0 10,9 Septiembre 1.388,8-0,1 5,3 Diciembre 1.599,5 15,2 17, Ma r z o 1.507,4-5,8 6,3 Ju n i o 1.547,1 2,6 11,3 Septiembre 1.619,5 4,7 16,6 Diciembre 1.594,8-1,5-0, Ma r z o 1.695,0 6,3 12,4 Cuadro 1.1: Variación trimestral y anual del precio promedio de locales en venta en U$S / m 2. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2005 Marzo Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento. MDU. GCBA I. Distribución de los precios de los locales en venta según dimensiones Analizando la participación en la distribución de los m2 de locales en venta entre los barrios de la Ciudad, se destacan los de la zona Centro, así como los próximos a ellos. Es decir que se observa una fuerte concentración de la oferta en los barrios cercanos al Centro administrativo y financiero de la Ciudad. En este sentido, San Nicolás, Balvanera y San Cristóbal presentan una participación del 11,4%, 9% y 7,7%, respectivamente. Por otro lado, Palermo también concentra una parte importante de la superficie de locales ofrecidos a la venta, reuniendo el 8,4% del total. A su vez, Villa Crespo, Almagro, Barracas y Retiro cuentan con una participación que va desde el 3,5% hasta el 5,9%. Los barrios hasta aquí mencionados constituyen el 53,3% de la oferta total de locales en venta de la Ciudad. En contraposición, se destaca la escasa participación en la misma de algunos Abril

11 barrios de la zona Sur y Oeste, especialmente Monte Castro y Villa del Parque en el Oeste, y Villa Riachuelo y Villa Soldati en el Sur, los cuales poseen, cada uno, tan sólo el 0,1 % de participación en la oferta total de m 2. (Ver Mapa 1.1) Mapa 1.1. Distribución porcentual de los m 2 ofrecidos en venta. Ciudad de Buenos Aires. Marzo Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento. MDU. GCBA El tamaño del local se presenta como una de las variables relevantes a analizar, dada su importancia en la determinación del precio de venta de los mismos. En general, se verifica que a medida que aumenta la dimensión, disminuye el precio promedio por m 2. En línea con esta tendencia, se observan valores más altos en el rango de locales de menor superficie (entre 8 y 20 m 2 ), alcanzando el promedio los u$s por m 2. Este valor es levemente más alto que el del rango siguiente (entre 21 y 50 m 2 ), cuyo promedio es U$S el m 2. De manera similar, los locales con superficie entre 51 y 100 m2 también presentan un valor por m 2 algo menor, siendo en este caso de U$S El rango de locales de mayor oferta es el que comprende los 101 y 500 m2, cuyo precio promedio es de US$ por m 2. En el rango subsiguiente, que va de los 501 m 2 a 1000 m 2 de mayor superficie, los precios promedio por m 2 son los más bajos, U$S Este último valor equivale a menos de la mitad respecto al promedio de los locales de menor superficie, verificándose la tendencia a la disminución del precio con el aumento de la superficie. 14 Locales en venta y alquiler

12 El ultimo rango que nuclea los locales de mayores superficie (1001 m m 2 ) rompe esta tendencia con un promedio de US$ 1672, este promedio se debe principalmente a que existe un local de 2700 m 2 con un valor de aproximadamente US$/m 2, que eleva el promedio de todo el rango(ver Cuadro 1.2). m 2 o f r e c i d o s Cantidad d e o f e r t a s Precio Pr o m e d i o (U$S) Pr e c i o Má x i m o (U$S) Pr e c i o Mínimo (U$S) Total Cuadro 1.2. Precios promedio, máximos y mínimos de locales en venta en U$S/m 2, por rango de superficie. Ciudad de Buenos Aires. Marzo Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento. MDU. GCBA Otra de las variables importantes en la determinación del precio de venta de locales es la localización territorial. En el cuadro 1.3 es posible apreciar que los mayores precios promedio se localizan en el Norte y Centro de la Ciudad, siendo de U$S y U$S el m 2, respectivamente. En el otro extremo se ubica la zona Sur, cuyos precios promedio rondan los U$S el m 2 ; mientras que en la zona Oeste alcanzan los U$S el m 2. En términos de la cantidad de locales ofrecidos en venta, la zona Oeste cuenta con 313 locales, en tanto que las zonas Sur y Centro tienen la menor proporción, siendo que cuentan con 177 y 140 locales, respectivamente. Zonas Cantidad de ofertas Precio Promedio (U$S) Precio Máximo (U$S) Precio Mínimo (U$S) Zona Centro Zona Norte Zona Oeste Zona Sur Cuadro 1.3. Precios promedio, máximos y mínimos de locales en venta en U$S/m 2, por zonas. Ciudad de Buenos Aires. Marzo Total Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento. MDU. GCBA En la zona Norte, el precio promedio por m 2 más alto se encuentra en el barrio de Recoleta, donde alcanza los U$S 2.637,8. Le sigue en importancia Palermo, donde el valor del m 2 es de U$S 2.568,9, en tanto que en Belgrano se ubica en U$S 2.385,5 el m 2. Para los barrios de Núñez y Saavedra se registraron valores de U$S 1.831,4 y U$S 1703 el m 2 ; respectivamente. En este sentido cabe destacar que los valores de estos dos barrios son más similares al promedio de la Ciudad. (Ver Mapa 1.2). Abril

13 Mapa 1.2. Precio promedio del m 2 de locales en venta por barrio. Ciudad de Buenos Aires. Marzo Fuente: Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA. En la zona Centro, se destaca Puerto Madero como el barrio con precio promedio más elevado, llegando a U$S 3.488,7 el m 2, aunque es importante mencionar que la oferta de locales en venta en este barrio es muy reducida, contándose sólo tres ofertas. En segundo lugar, y con un precio bastante más bajo al registrado en este último barrio, U$S 2.818,9 el m 2, se encuentra Retiro. En un tercer lugar, pero continuando con un valor significativamente superior al promedio registrado en la Ciudad, se encuentra el barrio de San Nicolás, donde el precio promedio del m 2 alcanza los U$S En contraposición, el valor medio más bajo en la zona (U$S 1.190,4 el m 2 ) se registró en el barrio más próximo a la zona Sur, Montserrat, donde el precio del m 2 es sensiblemente mas bajo al del resto de la zona y al promedio de la ciudad. Por otro lado, los precios promedio por m 2 más bajos de locales en venta se localizan principalmente en los barrios de la zona Sur. En la mayoría de los casos, los valores registrados se ubican por debajo de los U$S 1.200; encontrándose los mínimos en Mataderos y Villa Lugano, con precios promedio de U$S 651 y U$S 637,7 el m 2 ; respectivamente. En contraposición, en los barrios de Barracas y San Telmo se registraron los valores mas altos de toda la zona, siendo el precio del m2 de U$S para el primero y de U$S para el segundo. Este último valor, como se observa en el mapa 1.2, es 16 Locales en venta y alquiler

14 similar al registrado por los barrios de la zona Norte y Centro, e incluso es el único barrio del Sur cuyo precio del m 2 supera el promedio de la ciudad. Respecto al promedio del precio de venta de locales estimado para la Ciudad, también se encuentran menores valores en el Oeste, particularmente en aquellos barrios más alejados del Centro administrativo y financiero. En este sentido, Villa Luro y Paternal registran precios significativamente por debajo de la media de la Ciudad, siendo en estos casos de U$S 1.031,8 y U$S 895 por m 2, respectivamente. Por otro lado, barrios como Colegiales, Villa Crespo y Caballito muestran elevados valores de venta, en todos los casos superiores a los U$S el m 2. Se destacan también Coghlan, Floresta y Villa Urquiza, con precios de venta en torno a la media de la ciudad. El mapa 1.3 permite obtener una mejor lectura de las diferencias en el precio de los locales en venta. Se aprecia que los mayores precios individuales se localizan en el Centro administrativo y financiero de la Ciudad y hacia el eje norte de la misma, así como sobre las principales arterias comerciales de las zonas Norte y Oeste. De este modo, se ubican los precios más altos en las zonas comerciales de Retiro, Puerto Madero, Recoleta, Palermo, San Nicolás y Belgrano, e incluso algunas ofertas con precios relativamente elevados también en Villa Crespo, Caballito, Núñez y San Telmo, todos ellos por encima del promedio general de la Ciudad. Mapa 1.3. Precio del m 2 de locales en venta, en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires. Marzo Fuente: Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA. Abril

15 1.1. II. Precio promedio de los locales en venta por Comuna Otro indicador de referencia es el precio promedio del m2 de locales en venta por comuna. En el siguiente mapa se puede observar que el valor más elevado se registró en la Comuna Nº2 (Recoleta) donde alcanza los U$S 2.637,8 el m 2, seguida por las Comunas Nº 14 (Palermo) y Nº 13 (Belgrano, Núñez y Colegiales) en el Norte, con precios promedio de U$S 2.568,4 y U$S 2.291,2 el m 2, respectivamente. Asimismo, la Comuna Nº 6 (Caballito), con un precio promedio de venta de U$S 2.004,6 el m 2, y, en el Centro, la Comuna Nº 1 (Retiro, San Nicolás, Monserrat, Constitución, San Telmo y Puerto Madero), con un valor medio de U$S 1.910,6 el m 2 ; presentan precios significativamente superiores al promedio de la Ciudad. En una condición similar, aunque con valores mas bajos, se encuentran dos Comunas de la zona Oeste: la Nº 12 (Saavedra, Coghland, Villa Pueyrredón y Villa Ortúzar) y la Nº 15 (Villa Ortúzar, Chacarita, Parque Chas, Agronomía, Paternal, Villa Crespo), con valores promedio de U$S 1.574,7 y U$S 1.766,6 por m 2 ; respectivamente. (Ver Mapa 1.4). Por otra parte en el sector Oeste de la ciudad encontramos un grupo de comunas cuyos valores se ubican sensiblemente por debajo del promedio de la ciudad, estas comunas son la Nº 10 (Villa Real, Versalles, Villa Luro, Vélez Sarsfield, Monte Castro y Floresta) cuyo valor del m 2 es U$S 1.310,4, la Nº 7 (Flores y Parque Chacabuco) con un valor promedio de U$S 1.395,7, la y la Nº 11 (Villa Devoto, Villa del Parque, Villa Gral. Mitre, Villa Santa Rita) de U$S 1.249,6 el m 2. Así mismo dos comunas cercanas al centro administrativo y financiero de la ciudad como la Nº5 (Almagro y Boedo) y la Nº3 (Balvanera y San Cristóbal), también poseen valores mas bajos al promedio de la ciudad. Por su parte, las Comunas del Sur registran los precios más bajos de toda la Ciudad. En este sentido, se observa en la Comuna Nº 9 (Liniers, Mataderos y Parque Avellaneda) un valor del m 2 de U$S 1.014,1, mientras que la Comuna Nº 4 (Barracas, La Boca, Parque Patricios y Nueva Pompeya) alcanza los U$S 1.094,8 el m 2. Finalmente, la Comuna que posee los valores mas bajos del m 2 de los locales en venta de toda la Ciudad es la Nº 8 (Villa Lugano, Villa Riachuelo y Villa Soldati), donde se registró un promedio de U$S 855,6 el m Locales en venta y alquiler

16 Mapa 1.4. Precio promedio de los locales en venta por comuna. Ciudad de Buenos Aires. Marzo Fuente: Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA III. Precios de referencia de venta de locales según dimensiones En este apartado se presentan el valor de una serie de locales en venta con superficies similares. El objetivo es analizar los valores de locales situados en diferentes zonas de la ciudad con la variable superficie fija, de modo tal que las diferencias de precios sean atribuidas a las diferentes ubicaciones de estos locales en la ciudad. En el mapa 1.5 se puede observar la localización y el valor de dieciséis locales de alrededor de 20 m 2. El precio más alto se encuentra en el barrio de Belgrano, en un local ubicado en la calle Monroe al 3100, por el cual se piden U$S Le sigue en importancia la oferta de un local en el barrio de Palermo sobre la calle Bulnes al 1500, siendo su precio de U$S También se destaca una oferta en Recoleta de U$S , sobre la calle Agüero al De esta manera se observa que los locales mas caros se encuentran en la zona norte, mientras que en el oeste de la ciudad aparecen los locales con precios medios como cuatro locales de U$S en los barrios de Villa Gral. Mitre, Flores, Floresta y Liniers. Los precios de venta más bajos, de U$S el m 2, se hallaron en los barrios de Parque Avellaneda y La Boca. Sobre la calle Mariano Acosta al 400 se encontró el local del primer barrio, mientras que en La Boca el local analizado se ubico en Martín Rodríguez al 400; a su vez el precio mas bajo (U$S ) de una oferta de 20 m 2 fue registrada también en Parque Avellaneda, sobre la calle José Enrique Rodó al Abril

17 Mapa 1.5. Precio de referencia en U$S de locales en venta de 20 m 2. Ciudad de Buenos Aires. Marzo Fuente: Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA. Continuando con este tipo de análisis, se seleccionaron seis locales de 100 m 2. El precio más alto es de U$S , correspondiente a un local ubicado en la calle San Martín al 1100 en el barrio de Retiro; el alto valor de este local se destaca, claramente, por sobre los demás valores registrados para los locales de 100 m 2. En segundo lugar se encuentra un local de U$S en el barrio de Palermo en la avenida Scalabrini Ortiz. Luego se destacan tres locales ubicados en Retiro, San Nicolás y Villa Gral. Mitre, ofrecidos a U$S Por otra parte, en el barrio de Villa Luro, sobre la calle Araujo al 600, se localiza el local más barato (U$S ), coincidiendo entonces con la distribución de los precios por zonas de la Ciudad. Hay también un local de U$S en el barrio de Balvanera, sobre la calle Adolfo Alsina al 1900 y una oferta de U$S en la calle Pinzon al 1200 en Barracas. En este sentido, los valores medios se ubican en su mayoría, sobre la zona Oeste de la ciudad; muestra de esto son el local de la avenida San Juan al 2800, por el que se pide U$S y también, por ejemplo, un local situado en Almagro sobre Yatay al 200, cuyo precio es de U$S (Ver Mapa 1.6). 20 Locales en venta y alquiler

18 Mapa 1.6. Precio de referencia en U$S de locales en venta de 100 m 2. Ciudad de Buenos Aires. Marzo Fuente: Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA. Abril

19 2 Precio de oferta de locales en alquiler

20 2.1. Alquiler de locales en la Ciudad de Buenos Aires Durante el último mes de Marzo se relevaron un total de locales en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires. Las dimensiones oscilan entre 6 m 2 y m 2, alcanzando un promedio de 190 m 2 por local. La moneda elegida para el análisis de los precios es el peso, dado que es el utilizado en este mercado; y la medida por m 2 permite homogeneizar el análisis con los locales en venta. El precio promedio de esta medición fue de $58,4 m 2, el máximo detectado en toda la serie. La variación trimestral también es de las mayores, sólo superada en Marzo de De todas formas, si se toma la variación de precios directamente desde registros de 2009, la diferencia no es tan extrema. Se inserta en un contexto de evolución de precios que intercalan a las fuertes subas, ciertas bajas con posterior recuperación. Es decir, cabe analizar esta variación con la perspectiva de nuevas mediciones el trimestre que sigue. Analizando la evolución de la serie, puede destacarse que hasta diciembre de 2004 el alquiler promedio estuvo por debajo de $ 20 por m 2, para superar los $ 40 en diciembre de 2007, y en el relevamiento actual, como fuera mencionado, continuar superando el umbral de los $ 50 por m 2 (Ver cuadro 2.1). De esta manera, la tendencia estimada en los precios de alquiler resulta similar a la registrada en la serie de precios de venta de locales comerciales. El gráfico 2.1 muestra de manera clara cómo la tendencia es al aumento, trimestre a trimestre, con ciertas bajas intercaladas pero finalmente con una crecida generalizada. Gráfico 2.1: : Variación del precio promedio de locales en alquiler por m 2. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001 Marzo Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA 24 Locales en venta y alquiler

21 Precio ($) Variación trimestral (%) Variación interanual (%) 2001 Diciembre 12, Ma r z o 12,9 1,3 Ju n i o 18,2 41 Septiembre 15,6-14,2 Cuadro 2.1. Variación trimestral y anual del precio promedio de alquiler de locales en $/m 2. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001 Marzo Diciembre 13,3-26,8 4, Ma r z o 12,6-5,3-2,2 Ju n i o 14,4 14,3-20,8 Septiembre 14,8 2,7-5,4 Diciembre 16,3 9,2 18, Ma r z o 17,3 6,1 37,3 Ju n i o 18,4 6,4 27,8 Septiembre 19,4 5,4 31,1 Diciembre 21,5 10,8 31, Ma r z o 25,0 16,3 44,5 Ju n i o 22,5-10,0 22,2 Septiembre 25,7 14,2 32,5 Diciembre 27,8 8,2 29, Ma r z o 32,2 15,8 28,8 Ju n i o 33,0 2,5 46,7 Septiembre 31,7-3,9 23,3 Diciembre 34,0 7,3 22, Ma r z o 34,9 2,6 8,4 Ju n i o 36,9 5,7 11,8 Septiembre 38,4 4,1 21,1 Diciembre 41,3 7,6 21, Ma r z o 43,3 4,8 24,1 Ju n i o 43,6 0,7 18,2 Septiembre 45,5 4,4 18,5 Diciembre 48,9 7,5 18, Ma r z o 48,0-1,8 10,9 Ju n i o 50,7 5,6 16,3 Septiembre 54,0 6,4 18,6 Diciembre 50,3-6,8 2, Ma r z o 58,3 16,0 21,5 Abril

22 2.1. I. Precio de los locales en alquiler según dimensiones La variación del precio de alquiler responde a una serie de factores, entre los cuales se cuentan las dimensiones y la localización de los mismos. El cuadro 2.2 presenta los precios promedio, máximo y mínimo para cinco rangos de tamaño. En este sentido, se observa que, al igual que en el análisis de los locales en venta, el valor más alto se registra en aquellos de menor tamaño. En este caso, entre 6 y 20 m 2 ($ 74,9 el m 2 ), seguidos por los de 21 a 50 m 2 y 51 a 100 m 2 ($62,7 y $ 62,5 el m 2 respectivamente). En los establecimientos de entre 101 y 500 m 2 el precio del m 2 se ubica en $ 58,4; mientras que en los de más de 500 m 2, $ 40,4. Cuadro 2.2. Precios promedio, máximos y mínimos de locales en alquiler en $/m 2, por rango de superficie. Ciudad de Buenos Aires. Marzo m2 ofrecidos Cantidad de ofertas Precio Promedio ($) Precio Máximo ($) Precio Mínimo ($) , , , ,8 340, , To t a l 1, Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA 2.1. II. Distribución territorial de la oferta de locales en alquiler En la distribución territorial del total de superficie (en m 2 ) ofrecida en alquiler, San Nicolás es el barrio que contiene la mayor proporción: el 14%, un valor importante, considerando que su territorio es de los menos extensos. Además, tiene una distancia de casi 3% con el barrio que le sigue en m 2 ofrecidos: Palermo, que contrariamente a San Nicolás, es el de mayor extensión. Le sigue Villa Crespo, y en cuarto lugar, con 7,3%, Montserrat. Sumando estos barrios con Retiro, que posee el 4,8% de los m2 ofertados, se alcanza el 46,8% del total de superficie de locales en alquiler. Esto significa que un poco menos de la mitad de los m 2 ofertados están concentrados en sólo 5 barrios, todos localizados en el Centro o Centro-Norte de la Ciudad. 26 Locales en venta y alquiler

23 Mapa 2.1 Distribución porcentual de los m 2 ofrecidos en alquiler. Ciudad de Buenos Aires. Marzo Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA 2.1. III. Variación del precio de alquiler de locales según distribución geográfica Analizando los precios de alquiler según zonas, se observa en el cuadro 2.3 que el Centro y Norte presentan los valores más altos, con $77,3 y $76,3 el m 2, respectivamente. Hay un baja fuerte en los precios de las zonas siguientes, que presentan $45,1 el m 2 el Oeste y $37,9 el m 2 el Sur. Esta última se sostiene con el precio promedio más bajo de la Ciudad, desde las primeras mediciones en el año Cantidad de ofertas Precio Promedio ($) Precio Máximo ($) Precio Mínimo ($) Zona Centro Zona Norte Zona Oeste Zona Sur Cuadro 2.3. Precios promedio, máximos y mínimos de locales en alquiler en $/m 2, por zonas. Ciudad de Buenos Aires. Marzo Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA Abril

24 Dentro de la zona Centro, Retiro presenta el precio promedio más alto, con $105.3 el m 2 ; es, además, el valor máximo de la Ciudad. Le sigue Puerto Madero, con un precio también alto: $90,5 el m 2. En la zona Norte, el promedio máximo se da en Belgrano, con el m 2 a $88,7. Con un valor cercano, están las ofertas de Recoleta ($84,7 el m 2 ), que superan ampliamente al promedio de la Ciudad ($58,3%). También con valores que superan la media, Palermo presenta el m2 a un promedio de $72,1, y Núñez a $58,8. Por su parte, Saavedra presenta un valor mucho más bajo: $36,7 el m 2. En cuanto a la zona Oeste, ya con un promedio más bajo y cercano al de toda la Ciudad, hay diversidad de valores según barrios. Con el máximo, Caballito presenta el m 2 a $56; le sigue Villa Gral. Mitre ($53,3 el m 2 ) y Villa Real ($51,4 el m 2 ). En el otro extremo, los valores mínimos corresponden a Velez Sarsfield, con el m2 a $25,6, que es además el promedio más bajo de toda la Ciudad. También con precios bajos, Versalles, a $26,1 el m 2 y Coghlan, $28,4. En la zona Sur, los valores por barrio son bajos, y siempre menores que el promedio por m 2 de la Ciudad. El precio mínimo promedio está en Villa Soldati, con el m 2 a $26,4, y Parque Patricios a $27. Hay dos casos que constituyen excepciones destacables de la tendencia de la zona Sur: San Telmo, con el m 2 a $58,1, muy similar al medio de la Ciudad; y Parque Chacabuco, a $51,7 el m 2. Mapa 2.2. Precio promedio del m 2 de locales en alquiler. Ciudad de Buenos Aires. Marzo Locales en venta y alquiler

25 El último trimestre, los precios de los locales en alquiler del Norte registraron una variación muy importante con respecto al trimestre anterior: un aumento del 38,8%. Si bien todas las zonas vieron incrementados sus precios promedio, el Norte presenta el extremo máximo de variación. El Sur también tiene un incremento importante, del 28%. Por su parte, el Norte y Oeste aumentaron sus precios promedio en 8,6 y 8,1%, respectivamente, desde el trimestre anterior. Anualmente, la variación máxima también fue para el Centro (52,5%), superando con mucha diferencia a la siguiente, el Norte (que aumentó 18,6%). El Sur presentó un 15% de aumento y el Oeste, más estable en sus precios promedio, sólo 5,4%. Cuadro 2.4: Variación trimestral y anual del precio promedio de alquiler de locales en $/m2, por zonas. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001 Marzo d i c. ($) d i c. ($) m a r. ($) d i c. ($) m a r. ($) d i c. ($) m a r. ($) d i c. ($) m a r. ($) d i c. ($) m a r. ($) d i c. ($) m a r. ($) d i c. ($) m a r. ($) Va r i a c i ó n t r i m e s t r a l (%) Va r i a c i ó n a n u a l (%) Ce n t r o 21,4 22,5 23,1 37,3 41,3 52,9 45,9 47,0 48,1 45,3 59,5 56,4 50,7 56,1 77,3 37,8 52,5 No r t e 14,5 29,3 27,5 41,5 42,4 42,0 51,8 53,9 51,6 58,5 60,4 62,6 64,3 70,3 76,3 8,6 18,6 Oe s t e 12,3 14,3 14,3 16,6 18,5 22,6 24,7 27,0 30,8 33,6 38,3 43,2 43,5 42,4 45,9 8,1 5,4 Su r 10,1 9,7 11,8 11,8 13,0 15,4 16,2 18,5 18,6 26,3 30,0 36,4 33,9 30,5 39,0 28,0 15,0 To t a l Ci u d a d 13,3 17,3 21,5 25,0 27,8 32,2 34,0 34,9 41,3 43,3 48,9 48,0 50,3 58,34 16,0 21,5 Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA En el mapa 2.3 se advierten las diferencias de precios en las distintas zonas de la Ciudad. Hay un claro eje de precios máximos en el Centro, extendiéndose, y disminuyendo en cantidad de casos, hacia el Norte. Hay una serie de casos en el Centro-Oeste y algunos sueltos en el Oeste periférico. En cuanto al Sur, los $80 por m 2 son superados en Constitución, San Telmo y sólo en una oferta de Barracas. Abril

26 Mapa 2.3. Precio del m 2 de locales en alquiler en los barrios, Ciudad de Buenos Aires. Marzo Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA 2.1. IV. Precio promedio de los locales en alquiler por Comuna Con el fin de realizar un análisis de la distribución territorial del precio promedio del m2 de los locales en alquiler por comuna, se comparan los datos obtenidos en diciembre de 2001 con los registrados en marzo En principio se reconoce un gran cambio en el patrón de distribución de precios promedio, ya que en 2001 había gran heterogeneidad entre las comunas, mientras que actualmente pueden reconocerse áreas contiguas de la ciudad con precios similares. Se observa que para 2001 el promedio por m 2 para los locales en alquiler de las comunas del Sur, y también en parte del Oeste, eran los más bajos de la Ciudad (ver Mapa 2.4), Las comunas de mayores precios promedio eran la Nº 2, la Nº 5 y la Nº 11. Como se puede observar, en ese momento, los valores en la zona Centro, así como en Comuna N 14 y Comuna N 6 no resultaban significativamente más altos que la media de la Ciudad. 30 Locales en venta y alquiler

27 Mapa 2.4. Precio promedio del m 2 de los locales en alquiler por comuna. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA Por el contrario, actualmente la comuna 8 posee el menor precio, mientras que hacia el noroeste (comunas 9, 10, 11 y 12) y el este (comuna 4), los precios promedio dentro de los de menor valor, son algo mayores quedando agrupados dentro del segundo rango de precios; siendo que anteriormente entre ellas había gran heterogeneidad. Así mismo se puede reconocer otra área homogénea, en este caso con altos precios promedio, en el noreste de la ciudad (comunas 13, 14, 2 y 1); seguidas por la comuna 6 y en un tercer rango de valores, por las comunas 3, 7 y 15, todas ellas en cercanías al centro geográfico de la ciudad. En 2001 los precios promedio eran resultado de una fuerte diferencia entre los precios de las arterias principales de cada zona y el resto de las localizaciones, por lo que determinaban un patrón de diferenciación inmobiliaria que operaba a escala mucho menor. Por el contrario, en el último registro se advierte que los precios tienden a homogeneizarse dentro de cada límite barrial y comunal, resultando en promedios más representativos. Así, el patrón territorial del precio de alquiler de locales se asemeja a la dinámica de otro tipo de propiedades en oferta en el mercado inmobiliario. Abril

28 Mapa 2.5. Precio promedio de los locales en alquiler por comuna. Ciudad de Buenos Aires. Marzo Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU, GCBA. Conforme a un incremento general de 359,3% en el precio promedio, entre el primer registro y el último, se observan importantes diferencias en cuanto a la evolución por comuna. El siguiente mapa muestra la diferencia porcentual de precios promedio por comuna para el período Diciembre 2001 Marzo Se destaca la variación registrada en ciertas comunas del Norte y Sur de la Ciudad, y en menor medida en el Centro. De tal forma, la Comuna N 9, en la zona Sur, se distingue por haber aumentado su precio promedio un 502% respecto del primer registro de la serie. Por su parte, la comuna N 4, también en el sur, muestra un incremento del 495%; ambas comunas, estaban al comienzo de la serie entre las de menor precio promedio. En tanto que el valor de la Comuna N 15, en el Oeste, aumentó un 451% respecto a la misma medición, y la Comuna Nº 14, tuvo un incremento del 477%. También con variaciones importantes, las Comunas N 6 y N 10, Nº 3 y Nº 1 del Sur y Este; dan cuenta de incrementos entre el 350% y 450%. En el caso de las comunas con menor variación, se repite la situación del trimestre anterior (diciembre 2009): son aquellas que en 2001 tenían altos promedios, tales como la Nº 2 y la Nº 5, las cuales duplican su valor en los nueve años analizados; aunque la intensidad de la variación es mucho menor: mientras que en el anterior trimestre fue de 174,7% para 32 Locales en venta y alquiler

29 la Comuna 5, en el actual es del 66% tal variación; en cuanto a la comuna 2 ésta pasa de una variación del 177,1% al 86%. Junto a ellas puede mencionarse a la Comuna N 11, la cual registró un incremento relativamente menor (133%). Mapa 2.6. Diferencia porcentual de precios promedio de alquiler por Comuna. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001 Marzo Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU, GCBA V. Precios de referencia de alquiler de locales según dimensiones Para esta sección se seleccionaron aleatoriamente algunos locales en alquiler ubicados en distintas zonas de la Ciudad. La intención es que el lector logre identificar rápidamente las diferencias de precios por el monto total del alquiler, más allá del valor por m2 utilizado como unidad de medida homogénea a lo largo del trabajo. De esta manera, en el mapa 2.7 se puede apreciar el precio de oferta de veinte locales en alquiler de 20 m2. El precio más alto entre ellos asciende a los $ y fue registrado en dos locales: uno ubicado en la calle Florida al 800, y otro en Alvear al 1.700, en las zonas Centro y Norte respectivamente. Por otro lado se observa mayor dispersión de los locales con precios de alquiler mayores a $ en los barrios del Oeste de la ciudad (Flores, Caballito, Floresta y Villa Crespo), el Norte (Recoleta, Núñez, Retiro), en el Centro (Retiro, San Nicolás) y el Sur (Constitución y Parque Chacabuco) Abril

30 Por el contrario, los locales con precios menores a los $ 700 son dos y se encuentran en el Sur y Oeste de la Ciudad. En este sentido, puede encontrarse el menor valor en el barrio de Mataderos, en Rodó al 4.800, por el cual se pide $480 de alquiler. Asimismo, en Villa Urquiza, en un local ubicado en la calle Albarellos al 2300, el alquiler requerido es de $ 700. (Ver mapa 2.7). Mapa 2.7: Precio de referencia en pesos de locales en alquiler de 20 m 2. Ciudad de Buenos Aires. Marzo Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA. Por otra parte, se seleccionaron treinta locales de 100 m2 en diferentes puntos de la Ciudad, aunque se encontró un mayor número de ellos en la zona Norte y Oeste, y en menor medida en el Centro. Así, se observa una gran disparidad de precios según la localización, con valores que oscilan entre un mínimo de $ 1.000, con un único caso en Balvanera, en Jean Jaures al 400; y un máximo de $ en San Nicolás, localizado en Lavalle al 800. Además de este último, existen otros locales con precios superiores al conjunto de los locales seleccionados, los que se encuentran dispersos entre los barrios de las zonas Oeste, Centro y Norte; influyendo diversos factores sobre los precios: desde su localización concreta sobre alguna arteria principal hasta las características propias del 34 Locales en venta y alquiler

31 local. Ejemplos de ello lo constituye, por un lado, un local ubicado en Rivadavia al en Flores a $16.000, y por otro, dos locales uno en Castelli al 300 en Balvanera y otro en Uriarte al en Palermo, ofrecidos cada uno de ellos a $ Asimismo, también en el barrio de Retiro, en Suipacha al 900 se alquila un local a $ Finalmente en la Av. Santa Fé al 4000 la oferta es por $ En lo que respecta a los locales con menores precios puede destacarse, junto al mencionado en Balvanera, con una oferta de $ 1.500, uno localizado en Olavarría al 1.000, el barrio de La Boca. Por otro lado, la mayor parte de los locales con precios de hasta $3.500 se localizan hacia el Centro de la Ciudad, particularmente aquellos que no se encuentran emplazados en alguna arteria comercial (ver mapa 2.8). Mapa 2.8. Precio de referencia en pesos de locales en alquiler de 100 m 2. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2010 Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA. Abril

32 3 Relación entre los precios de alquiler y ventas de locales

33 3.1. Relación entre el precio de venta y alquiler De los locales ofrecidos, 122 están tanto en venta como en alquiler; se tomaron esos casos para analizar la relación entre los precios correspondientes y, para facilitarlo, se unificó la variable a dólares. Los datos entonces indican que el promedio por m 2, es de u$s 16 para los alquileres y de u$s 2.251,3 para la venta. Esto significa que en la relación de precios, los de venta son 140,7 veces mayores a los de alquiler; y en cuanto a la proporción, el ratio precio de alquiler / precio de venta es de 0,7. En el detalle según zonas, la mayor diferencia entre valores es la de la zona Centro: 121,2 veces la venta con respecto al alquiler, con una proporción de 0,8; en segundo lugar, el Norte, con una relación de 163,1, y la mínima proporción de 0,6. Seguidamente, la zona Oeste presenta una diferencia de 152,7 veces, proporcionalmente 0,7; y por último, el Sur muestra la venta con un precio 130,2 veces mayor, y una proporción de 0,8 (ver cuadro 3.1). Desde el año 2001 en adelante, los precios de venta crecieron más que los alquileres. Cuadro 3.1: RRelación entre el precio promedio de venta y alquiler en U$S/m 2. Ciudad de Buenos Aires. Marzo Precio Promedio Precio Promedio Venta (U$S) Alquiler (U$S) Relación venta/alquiler Proporción venta/alquiler Zona Centro 2.837,2 23,4 121,2 0,8 Zona Norte 2.821,9 17,3 163,1 0,6 Zona Oeste 1.878,7 12,3 152,7 0,7 Zona Sur 1.509,9 11,6 130,2 0,8 To t a l 2.251,3 16,0 140,1 0,7 A modo de ejemplo, en el Centro, se puede tomar un local ofrecido en Retiro, sobre Suipacha al 700; su precio de venta es de u$s 2.515,2 el m 2 y de alquiler u$s 13 el m 2, significando una relación de 192,3 veces; proporcionalmente, 0,5. En el Norte, específicamente en Palermo, un local ubicado en Bulnes al 1500 se ofrece a u$s el m 2 para la venta, y u$s 21 el m 2 en alquiler; arrojando una diferencia de 176,7 veces, y una proporción de 0,6. Como ejemplo para el Oeste, en H. Yrigoyen al 4100, Almagro, se vende un local a u$s 1889 el m 2, ofrecido para el alquiler a u$s 11 el m 2, lo cual implica una diferencia de 171,7 veces, y una proporción de 0,6. En cuanto a la zona Sur, puede citarse un caso de Defensa al 900, ofrecido en venta a u$s 3960 el m 2, y a u$s 31 el m 2 en alquiler; siendo la diferencia de 127,7 veces, una proporción de 0, Precios de oferta de locales en las arterias comerciales Para el análisis presentado en este apartado, se han seleccionado locales sobre algunas de las principales arterias comerciales de la Ciudad, con el fin de indagar acerca de las relaciones entre los precios encontrados y las características de las arterias comerciales sobre las que se encuentran emplazados dichos locales. Dentro de este análisis se 38 Locales en venta y alquiler

34 presentan en conjunto precios de venta y de alquiler, y de la misma manera que en el apartado anterior, se utilizó el precio promedio en dólares por m 2 para comparar. Se analizaron, en 14 arterias de la Ciudad, 63 locales en alquiler y 25 en venta. Los valores más altos de locales en venta se localizan en general en el Centro de la Ciudad, si bien la Av. Rivadavia, en el Oeste, se destaca con un caso de local con precio por m 2 : muy alto: u$s Por otro lado, los precios más bajos se localizan sobre las arterias del Sur Av. Regimiento de Patricios y Av. Saenz; ésta a precio promedio de u$s 868 el m 2. Sobre ella se localiza el caso del valor mínimo por m 2 : u$s 405. Otro local a precio muy similar, u$s 407 el m 2, se ubica sobre Av. Regimiento de Patricios. Mapa 3.1. Precio del m2 de locales en venta en arterias comerciales. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2009 Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA. En cuanto al alquiler, los precios máximos se encontraron sobre Av. Cabildo, a u$s 99 el m 2, y sobre Av. De Mayo, a u$s 84 el m 2. El conjunto locales de mayores precios se localizan intercalados en el Norte (Av. Cabildo) y Centro (Florida y Corrientes) de la Ciudad. Por otro lado, también sobre Av. Cabildo, está en oferta el alquiler más bajo, a u$s 3 el m 2 ; y en segundo lugar, sobre Regimiento de Patricios, en la zona Sur, otro local está a u$s 5 el m 2. Abril

35 Mapa 3.2. Precio del m 2 en dólares de locales en alquiler en arterias comerciales. Ciudad de Buenos Aires. Marzo Cuadro 3.2: Precio promedio del m 2 de locales en alquiler y en venta en las principales arterias comerciales. Ciudad de Buenos Aires. Marzo Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA. En venta En alquiler Arterias Cantidad de ofertas Precio del m2 promedio (dólares) Cantidad de ofertas Precio del m2 promedio (dólares) Av. Avellaneda Av. Be i r ó Av. Ca b i l d o Av. Ca b i l d o Av. Corrientes Av. De Mayo Defensa Florida Av. Regimiento de Patricios Av. Ri v a d a v i a Av. Sá e n z Av. San Martín Av. Tr i u n v i r a t o Av. Wa r n e s Locales en venta y alquiler

36 SÍNTESIS Y CONCLUSIONES En marzo 2010 se realizó la trigésima tercera medición trimestral del precio de locales en alquiler en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, completando una serie de más de ocho años que permite advertir las variaciones territoriales de estos valores. Asimismo, desde marzo de 2005 se realiza la serie de precios de locales en venta, lo que posibilita establecer la relación entre el precio de locales en venta y en alquiler. Se detectaron en marzo 738 locales ofrecidos en venta. Las dimensiones de los mismos oscilan entre un mínimo de 8 m 2 y un máximo de m 2, lo que arroja un promedio de 250 m 2 por local. Asimismo, en el trimestre analizado el precio promedio del m 2 de locales en venta fue de U$S 1.695; registrándose un valor máximo de U$S por m 2 y un mínimo de U$S 200 por m 2, con importantes variaciones del precio promedio del m 2, siendo del 6,3% respecto al último trimestre y del 12,4% respecto al último año. La evolución muestra una tendencia general al incremento de los precios, aunque pueden notarse algunas oscilaciones a lo largo de la serie. De tal forma, puede apreciarse la caída en el trimestre subsiguiente a diciembre de 2008, cuando se registró una de las variaciones trimestrales más importantes de la serie -además de las registradas en Junio de 2005 y Diciembre de Sin embargo, no dan cuenta de un comportamiento que tienda a disminuir sus valores, sino que se presenta por el contrario, una tendencia hacia el ascenso, con un salto en esta última medición, pasando de U$S 1.594,8 por m 2 en diciembre de 2009 a U$S en marzo 2010, siendo la segunda variación trimestral mas alta de los dos últimos años. El patrón de localización geográfica del precio de locales en venta presenta los mayores precios promedio en las zonas Norte y Centro de la Ciudad, donde alcanzan los U$S y U$S el m 2 ; respectivamente. En otro extremo se ubica la zona Sur, cuyos precios promedio son de U$S el m 2, mientras que en la zona Oeste llegan a los U$S el m 2. Respecto a los locales en alquiler, se relevaron ofertas dentro de los límites de la Ciudad de Buenos Aires. Las dimensiones de los mismos oscilan entre un mínimo de 6 m2 y un máximo de m 2, lo que promedia 190 m 2 por local. El precio promedio del m 2 fue de $ 58,34, registrándose un valor máximo de $ 739 y un mínimo de $ 10 por m 2. En este sentido, el valor medio de alquiler de locales supera ampliamente el umbral de los $ 50,0. La variación interanual arroja un valor del 21,5%, mientras que la variación trimestral es algo menor: 16,0%, también superando ampliamente a diciembre En cuanto al precio de oferta a partir de su localización, se puede observar que los precios promedio más elevados, al igual que de venta de locales, se encuentran en las zonas Centro y Norte de la Ciudad, donde alcanzan los $ 77,3 y $ 76,3 el m 2, respectivamente. La zona Sur, en cambio, registra el valor promedio más bajo, que se sitúa en $ 39 el m 2. En el Oeste, el precio promedio es de $ 45,9 el m Locales en venta y alquiler

37 Durante el trimestre analizado, la evolución de los precios entre las diferentes zonas de la Ciudad presenta importantes disparidades; aunque en todas hay un incremento del precio promedio, éste se da con diferente intensidad. Ello resulta de la comparación, tanto de los valores respecto al trimestre anterior, así como también en términos interanuales. Por un lado, en la zona Centro se encontró una importante variación trimestral del orden del 37,8%, pasando de un promedio de $ 56,1 por m 2 a $ 77,3; mientras que la variación anual es de 52,5%. De la misma manera, en la zona Sur, la variación trimestral fue del 28,0% en relación a la medición anterior, pasando de $ 30,5 el m 2, a $ 39; en cuanto a la variación anual, ésta fue bastante menor, pero también importante: del 15%. Por último, en la zona Norte y Oeste las variaciones registradas trimestrales son similares (8,6% y 8,1% respectivamente), no siendo así en la variación anual: mientras que para la zona Norte, ésta fue de 18,5%, en el Oeste se registró un 5,4%. A fin de establecer la relación que existe entre precios de venta y alquiler, se analizaron 122 locales ofrecidos para ambas transacciones. El precio promedio de venta fue de u$s 2.251,3 el m 2, y para el alquiler u$s 16 el m 2, lo cual implica que el primero es 140,1 veces mayor que el segundo; significando una relación porcentual de 0,7%. Por último, se tomaron locales ubicados sobre algunas de las principales arterias comerciales de la Ciudad, para examinar en particular los precios según las características de estas arterias. Se encontraron, en alquiler, el precio máximo sobre Av. Cabildo, a u$s 99 el m 2 ; y el mínimo en el Sur, sobre Regimiento de Patricios, a un valor de u$s 5 el m 2. En cuanto a la venta de locales sobre estas arterias, los precios más bajos se encuentran también al Sur; los dos casos de precios mínimos presentan el m 2 a u$s 405 y u$s 407 el m 2. Por su parte, los valores más altos tienden a localizarse en el Centro de la Ciudad. Abril

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