Un exemple pràctic en l àmbit escolar

Transcripción

1 Un exemple pràctic en l àmbit escolar Manteniment dels centres docents públics Docent: Àlex Egea i Guardiola Data: PLA DE FORMACIÓ 2011 GERÈNCIA DE SERVEIS D EDUCACIÓ

2 Classificació dels treballs de manteniment (convencional) Hi ha diverses formes de classificar els diferents tipus de manteniment. Una possible terminologia, des del punt de vista de la gestió: Tipus de manteniment Despeses fixes: Petit manteniment Manteniment conductiu Manteniment substitutiu Manteniment predictiu Manteniment correctiu Manteniment programat o sistemàtic preventiu normatiu Gestió Centre Centre Centre Acords RAM, ICF Acords RAM, ICF Acords RAM, ICF Centre, acords RAM, ICF

3 Despeses fixes Consums d aigua, electricitat, telèfon, gas, etc. Conserge Vigilància (control d'instal lacions de seguretat i antiintrusió) Neteja - Ordinària: conseqüència de l activitat normal del centre - Extraordinària: conseqüència de fenòmens naturals extraordinaris i primera neteja - Desratització i control de plagues

4 Manteniment correctiu menor ( Petit manteniment ) Tasques de manteniment menors que requereixen intervencions àgils, de caràcter urgent, per facilitar el normal funcionament dels centres reposició de consumibles d enllumenat, lampisteria, etc. compra de materials o eines per a les petites reparacions. reposició de vidres trencats, elements de fixació, etc. reparació de panys, fusteries, persianes, petits danys de pintura, etc. purga de radiadors i desembussos de canonades. Gestionat pels centres o per empreses autoritzades pels ajuntaments No forma part del pla de manteniment; es fa una valoració aproximada

5 Manteniment conductiu Operacions ordinàries de posta en marxa i aturada d instal lacions, així com la seva regulació per aconseguir les condicions de confort, de seguretat i d operativa desitjades. En els centres escolars, està habitualment realitzat pel personal del centre (cost inclòs en les despeses fixes)

6 Manteniment substitutiu Substituir un element, una instal lació o una part d instal lació que es consideren obsolets. Objectius: Reduir al mínim el cost del manteniment correctiu. Evitar riscos potencials (el cas del fibrociment). Millorar el comportament energètic de l edifici (façanes, fusteries, cobertes, instal lacions, etc.) El manteniment preventiu se seguirà duent a terme.

7 Manteniment predictiu (condicional) Detectar una fallada abans que succeeixi per donar temps a corregir-la sense perjudicar l activitat. Detecció: Consum d energia, aigua, etc. (estudi facturació) Monitorització de vibracions, temperatura, pressió, etc. (car) És una variant del manteniment correctiu que es realitza abans que l element falli, apropiat per: Instal lacions imprescindibles per a l activitat Evitar consum de recursos innecessaris

8 Manteniment correctiu Restablir la funcionalitat d un element constructiu o instal lació en estat de degradació o fallada. a) Actuacions derivades d una fallada (no previstes) b) Actuacions derivades d un estudi on s haurien de classificar les anomalies (p.e. lleus, importants i greus), identificant clarament les que afectin a l habitabilitat o a la seguretat: Estructura: degradació, perill de col lapse Cobertes i façanes: humitats, estanquitat, perill de despreniment Instal lacions: mal funcionament, baix rendiment, situacions de perill

9 Manteniment programat o sistemàtic Preventiu: operacions necessàries per garantir la conservació i el funcionament òptim dels centres al llarg de la seva vida útil Normatiu: manteniment preventiu centrat en les instal lacions i equips subjectes a reglamentació específica d'obligat compliment És el que conforma el nucli central del pla de manteniment. S estructura en 4 blocs Bloc 1 Bloc 2A Operacions de manteniment preventiu dels elements constructius Operacions de manteniment normatiu de les instal lacions (BT, aparells elevadors, emmagatzematge GLP, receptores de GN, tèrmiques i captació solar, protecció contra incendis, aparells a pressió). Bloc 2B Bloc 3 Operacions de manteniment preventiu de la resta d instal lacions Operacions de manteniment preventiu elements de zones exteriors

10 Contingut dels 4 blocs Bloc 1. Operacions de manteniment preventiu elements constructius Estructura Cobertes Façanes Div. interiors Acabats int. Fusteria Desguassos Defenses Formigó, acer, obra, fusta: inspecció tècnica, repassos, pintats Inclinades/planes/lluernes: inspecció tècnica, neteja, repàs, Exteriors, patis: inspecció tècnica, neteja, repàs, pintat Repassos Paviments, parets i sostres: revisió, repassos, pintats Interior, exterior: revisió (estanquitat), neteja, repàs, pintat Inspecció tècnica (manca pendent, fuites), neteja Reixes, baranes: revisió (oxidacions), pintat

11 Bloc 2A. Operacions de manteniment normatiu de les instal lacions Calefacció Caldera : Inspeccions i revisions Radiadors: Purga, neteja, revisió xarxa, verificació Combustible (gas, gas-oil,) Electricitat Enllumenat interior Vàlvules, bombes Regulació i control elèctric Plaques solars Transport Protecció incendis Parallamps Revisió/inspecció dipòsit, canalització, fuites, reguladors pressió, manòmetres, comptador, estanquitat aixetes, pressió circuit primari CGP, línies, quadres, mecanismes: manteniment empresa especialitzada Neteja, inspecció fixacions, reactàncies, funcionament, connexions, pilots Inspecció, fixacions, funcionament, fuites, estanquitat, filtres Verificació alarmes, termòstats, pressòstats, higròstats, vàlvules, termòmetres, manòmetres, circuits, connexions elèc, neteja, greixatge inspecció canalització, revisió reguladors i pressió circuit primari Ascensors elèctrics o hidràulics: Inspecció Inspecció i verificació elements (ext, det, ruix, hid, BIE s, portes tallafoc) Revisió pal, línia repartidora i presa de terra

12 Bloc 2B. Operacions de manteniment preventiu de les instal lacions Evacuació, extracció i ventilació Comprovació estanquitat conductes, neteja xemeneies, suports, corrosions, funcionament aparells de ventilació Cuina Lampisteria Especials Campana, cambra frigorífica, aparells: Inspecció, neteja, substitució filtres Xarxa, claus, aixetes, aparells: inspecció, detecció fuites, neteja Antenes, àudio, vídeo, megafonia, ordinadors: Inspecció dels components

13 Bloc 3. Operacions de manteniment preventiu de les zones exteriors Tancaments i paviments Pistes mobiliari urbà Murs de contenció, drenatges, talussos, terraplens, murs, reixats, tanques: Inspecció conservació, junts, fixacions, corrosions, neteja Pistes esportives i complements, tanques, marquesines i pèrgoles, seients i taules, papereres, elements de senyalització i informació, jocs infantils: Inspecció juntes, fixacions, ancoratges, corrosions, conservació,neteja, pintat Enjardinament Desguassos exteriors Esporgada dels arbres i retallada de la gespa Neteja embornals, interceptors, pericons: Neteja

14 Seqüència bàsica per a l elaboració d un pla de manteniment Identificació dels subsistemes de l edifici Auditoria - Inventari - Estudi Elaboració de Pla de manteniment obra nova Es defineix l abast del pla de manteniment manteniment programat (preventiu normatiu) obra a rehabilitar Es defineix l abast del pla de manteniment S identifiquen els elements que presenten anomalies, deficiències o manca de conservació manteniment correctiu costos de posta a 0? manteniment programat (preventiu normatiu)

15 Composició del pla de manteniment Memòria Quadres de seguiment * Fitxes de control * Fitxes de manteniment * Pressupost * Documents editats de forma automàtica, en base a un programa que sistematitza els diferents treballs de manteniment per a cada subsistema triat

16 Memòria Dades preliminars: agents que intervenen en el treball Introducció: antecedents, objecte i composició del treball, metodologia Informació prèvia: documentació gràfica i escrita aportada, dades de les principals actuacions de manteniment realitzades Descripció de l edifici: ubicació, estat actual, subsistemes constructius i instal lacions, comportament de les solucions constructives, anomalies Pla de manteniment: Definició, normativa, recomanacions fenòmens extraordinaris (incendis, riuades, ventades, nevades, pedregades)

17 Quadres de seguiment Document central que fixa la periodicitat de cada operació de manteniment (pot variar si un tècnic ho recomana) i el tipus de personal que les ha de dur a terme, per a cada bloc en que es divideixen els treballs de manteniment Permet fer el seguiment global del manteniment del centre en cicles de 10 anys (monitoratge) Document a manipular pels tècnics de l Ajuntament o encarregats del centre

18

19

20 Fitxes de control Fulls on les empreses, tècnics o personal de manteniment detallen les inspeccions realitzades. Inclou un full de contactes (tècnics i empreses) i full d incidències (anotació d actuacions no programades).

21

22 Fitxes de manteniment Fitxes temàtiques on per a cada element es detallen les instruccions d ús i manteniment, recomanant les revisions a fer, distingint entre obligatòries (normatives) i les recomanables (preventives). Defineix l agent que ha de realitzar les inspeccions (conserge, operari, tècnic, empresa de manteniment) i la seva periodicitat Document de consulta que no es manipula

23

24 Pressupost Valoració aproximada en base a mòduls per m2, conseqüència de l experiència acumulada per diversos ajuntaments - costos fixos - petit manteniment - manteniment conductiu - manteniment correctiu Full de càlcul per establir els costos anuals propis de cada centre, un cop aplicat el pla de manteniment - manteniment preventiu - manteniment normatiu

25 Exemples reals de càlcul de costos de manteniment d un CEIP

26 Conclusions de l estudi dels costos Despeses realitzades (mostreig d 11 centres educatius) Neteja 22 /m2 Conserges 15 / m2 Consums 7 /m2 Manteniment correctiu de 8 /m2 Total = 52 /m2 de mitjana (un altre indicador interessant seria el cost/usuari) Cost manteniment d un centre de m2 = (no inclou manteniment preventiu realitzat de forma sistemàtica)

27 Els costos de manteniment programat (preventiu - normatiu)

28 La importància del manteniment preventiu Durant els dos primers anys de vida d una escola, la constructora es fa càrrec dels desperfectes. Entre els 10 ó 15 anys següents, la despesa no sol ser molt gran, però es generen situacions que fins aquell moment no havien de tenir-se en compte. A partir dels 30 anys la despesa pujarà, de no haver-se realitzat el manteniment preventiu, de caràcter acumulatiu, i representarà una càrrega per l Ajuntament d entre un 4 a un 6 % del cost total de l obra.

29 La importància del manteniment preventiu

30 L objectiu del manteniment: compensar l envelliment (no l obsolescència tècnica) RECURSOS ECONÒMICS INVERSIÓ INICIAL MANTENIMENT R E P O S I C I Ó n DEGRADACIÓ PROGRESSIVA OBSOLESCENCIA TEMPS T=0 VIDA ÚTIL VIDA ÚTIL

31 Comportament de l edifici: La corba de la banyera És l expressió gràfica de la taxa de fallades que es produeixen en un dispositiu o sistema al llarg de la seva vida útil La corba mostra que els defectes més comuns solen ser més nombrosos en els primers temps d utilizació (la seva infància), i en els darrers estadis del seu funcionament operatiu (la seva vellesa). Taxa de fallades Fase inicial Fase final Vida útil

32 Qui assumeix els costos del manteniment Acord RAM (Reformes, Adequacions - Ampliacions, Millora) Conveni entre Generalitat i els ajuntaments pel repartiments dels costos segons percentatges preestablerts per a cada tipus d intervenció. A càrrec d ajuntaments: conserge, vigilància, consums i neteja (fixos) Compartits amb diversos coeficients: obres de reforma - adequació per recuperar seguretat i funcionalitat. A càrrec Generalitat: obres d ampliació, de modificació / ampliació de serveis complementaris i de reforç estructural En els equipaments de titularitat municipal (escoles bressol i de musica) el manteniment serà íntegrament a càrrec de l Ajuntament

33 RAM: Obres de reforma, adequació i millora Generalitat Ajuntaments observacions Modificació serveis complementaris 100% 0% Cobertes 50% 50% > 11 anys amb manteniment, 100% Generalitat Reforços de l'estructura 100% 9% amb manteniment Instal lacions: Elèctrica - Il luminació Calefacció - dipòsit 50% 50% > 11 anys amb manteniment ECA / ICICT, 100% Generalitat Aïllaments 75% 25% amb manteniment

34 RAM: Obres d ampliació Aules (inclou serveis complementaris) Tallers (inclou serveis complementaris) Generalitat Ajuntaments observacions 100% 0% Serveis complementaris: Superfície dels espais de comunicació i sanitaris 100% 0% corresponents a l augment dels espais

35 Acord ICF Equipaments Per obres posteriors a l any 2005, l'institut Català de Finances, com a propietari dels centres, es fa càrrec del seu manteniment (llevat dels consums, neteja, conserge, petit manteniment i manteniment conductiu). Al cap de 30 anys, la titularitat dels centres passa a ser de la Generalitat.

36 Gestió del manteniment Tipus de manteniment Despeses fixes: Petit manteniment Manteniment conductiu Manteniment substitutiu Manteniment predictiu Manteniment correctiu Manteniment programat o sistemàtic preventiu normatiu Gestió Centre Centre Centre Acords RAM, ICF Acords RAM, ICF Acords RAM, ICF Centre, Acords RAM, ICF

37 Conclusió important Els costos de manteniment són importants i s ha de tendir a minimitzar-los. La mantenibilitat: S ha de dissenyar amb l objectiu de fer senzill i econòmic el manteniment. Les claus: el fàcil accés per inspeccionar, registrar, netejar, diagnosticar, reparar, desmuntar, substituir la durabilitat dels materials, sistemes constructius i instal lacions triats per reduir les intervencions necessàries Repercussions econòmiques molt significatives si no es té en compte

38 Uns apunts finals sobre el format del document Característiques del document Obert - dinàmic Ha de permetre la incorporació i correcció de documentació s ha de poder personalitzar Clar - ordenat Els seus components s han de poder identificar clarament Durable Ha de resistir l ús intensiu i el pas del temps, sense perdre el seu format

39

40 Moltes gràcies Àlex Egea, arquitecte