Fondos de Inversión. Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar. Costa Rica. Fondos Inmobiliarios / Costa Rica. Informe de Calificación

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1 Fondos Inmobiliarios / Costa Rica Costa Rica Informe de Calificación Calificaciones Sesión Ordinaria del Consejo de Calificación No del 20 de diciembre de 2012 Fondo Actual Anterior FIIG FII 2(cri) FII 2-(cri) Entidad calificada desde 31/10/03 Reportes Relacionados Reportes de calificación de los fondos administrados por Improsa SAFI, disponible en: Analistas Rodrigo Contreras, Director (506) rodrigo.contreras@fitchratings.com Yeini Vargas, Analista (506) yeini.vargas@fitchratings.com Factores Relevantes de la Calificación El aumento de la calificación de riesgos de (FIIG o Fondo) se basa en la solidez en sus fundamentales demostrada a lo largo de los últimos años. El Fondo continúa caracterizándose por una alta calidad de los principales inmuebles del portafolio, la estabilidad de sus principales inquilinos, una importante porción de contratos de arrendamiento a largo plazo, así como la experiencia y consistencia mostrada por la administración. La calificación además considera como limitante el importante nivel de concentración por arrendatario del portafolio, así como el moderado apalancamiento del Fondo. El Fondo mostró resistencia durante la crisis económica recién pasada, particularmente en la ocupación (mayor a un 90%) y generación de ingresos por arrendamiento. A septiembre 2012, la ocupación se ubicó en un 98%; mientras que en el interanual (septiembre 2012 versus septiembre 2011), los ingresos por alquileres aumentaron en un 6.3%. Lo anterior debido a que los principales inmuebles son considerados como competitivos dado su buen estado de conservación, ubicaciones y condiciones acordes con su vocación, así como a unos inquilinos estables, particularmente aquellos que concentran la mayor proporción de rentas. A septiembre 2012, el portafolio está compuesto por 15 inmuebles con un área arrendable de total de 63,161.1 m2 y un valor en libros de US$95.3 millones. Los importantes niveles de concentración son una limitante de la calificación. La exposición a los cuatro principales inquilinos, que representan un 53% de los ingresos por arrendamiento, se considera alta, a pesar que el resto de inquilinos no representan individualmente más de un 5% de dichos ingresos. Sin embargo, también se valora la naturaleza y estabilidad de estos cuatro inquilinos, dos entidades estatales (CONAVI y ARESEP) y dos privadas (Sykes y Universidad Latina). Los niveles de endeudamiento del fondo son considerados moderados, dada la calidad de sus inmuebles y los niveles históricos de ocupación del fondo (arriba de un 90%). A septiembre 2012, la relación saldo de la deuda a valor en libros de los inmuebles (LTV) es un importante 24%. Fitch continuará monitoreando el apalancamiento a la luz de potenciales inversiones inmobiliarias, así como la ejecución de iniciativas alternativas para conseguir recursos frescos diferentes a los préstamos bancarios. Fitch espera que el desempeño del portafolio se mantenga en los próximos años. En ese sentido, la estabilización de la economía local y la calidad de los inmuebles son factores determinantes en dicho desempeño. Perfil del Administrador FIIG es administrado por Improsa SAFI, S.A. empresa constituida en el año 1996, y cuyo capital social asciende a aproximadamente CRC301 millones a septiembre Actualmente, cuenta con 16 empleados, y pertenece al Grupo Financiero Improsa, S.A. (GFI). La SAFI administra un total de 3 fondos de inversión: 2 inmobiliarios y 1 de desarrollo inmobiliario. Actualmente, la administración de los fondos inmobiliarios provee a Improsa SAFI cerca de un 98% del total de ingresos operativos. 15

2 Perfil del Administrador Improsa, SAFI, S.A. Improsa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. administra activos totales por CRC88,732 millones a diciembre 2012, de los cuales un 87% corresponden a los 2 fondos inmobiliarios administrados. Los equipos directivos y gerenciales cuentan con amplia experiencia en el sector Inmobiliario, además se encargan de la administración y mantenimiento de los inmuebles de su cartera. Dirección Ave. Primera, calle Central y Segunda Edificio Grupo Improsa. Página web Gerente General Jaime Ubilla Carro Tipo de organización Sociedad de Fondos de Inversión Administrador de Portafolio Priscilla Coto Barboza Año de fundación 1996 No. de administradores de 1 Portafolio Domicilio de incorporación Costa Rica No. de empleados 16 Propietarios Grupo Financiero Improsa, S.A. Activos bajo Administración Cifras en Millones de Colones Activos Totales Activos Netos Inversionistas Fondo Desarrollo Inmobiliario F.I. de Desarrollo Inmobiliario Improsa 11, , % Fondo Desarrollo Inmobiliario 13% 10% 8% Fondos Inmobiliarios F.I. Inmobiliario Gibraltar 53, , F.I. Inmobiliario Los Crestones 23, , Total Fondos Inmobiliarios 77, , % Fondos Inmobiliarios 87% 90% 92% Total Fondos Administrados 88, , Datos a Diciembre Fuente: SUGEVAL febrero

3 Compañía y Recurso Humano Composición Accionaria y Posición Financiera El FIIG es administrado por Improsa SAFI, sociedad administradora especializada en fondos de inversión inmobiliarios y de desarrollo inmobiliario en Costa Rica. Improsa SAFI está normada por la Ley Reguladora del Mercado de Valores y es supervisada/regulada por la SUGEVAL. Su capital social asciende a la suma de 301 millones a septiembre 2012 y pertenece al Grupo Financiero Improsa, S.A. (GFI o Grupo). A la luz de un mercado primario costarricense caracterizado por un lento desarrollo, así como con el fin de obtener recursos frescos para el crecimiento de estos fondos, la SAFI ha emprendido el registro de las participaciones de los mismos en otros países del istmo centroamericano. Independencia y Gobierno Corporativo La Junta Directiva de Improsa SAFI está integrada por 7 miembros, que poseen experiencia empresarial, financiera, inmobiliaria y bursátil. Esta Junta Directiva es la responsable de dictar, aprobar y reformar todas las políticas y procedimientos a aplicar en todos los fondos administrados. La estructura organizacional de la SFI no ha sufrido ningún cambio significativo. Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar Ingresos por Actividad Económica Septiembre 2012 Gobierno 26% Call Center 28% Educación 11% Oficinas 25% Otros 10% Total 100% Fuente: Elaboración propia con información proporcionada por SUGEVAL. Administración del Riesgo de Inversión Los niveles de endeudamiento del fondo son considerados moderados, y se han mantenido relativamente estables, a la luz de la buena calidad de sus inmuebles y favorecidos históricamente por una adecuada gestión de la deuda. A septiembre 2012, la relación saldo de la deuda a valor en libros de los inmuebles (LTV) es un importante 24% (septiembre 2011: 26.7%). La garantía de estos préstamos es hipotecaria sobre inmuebles seleccionados del portafolio del Fondo. Una porción importante de la deuda del Fondo ha sido destinada para la compra de Inmuebles y el restante para mejoras a ciertos inmuebles. La estrategia de fondeo de FIIG se ha dirigido a fondear el crecimiento mediante la combinación de deuda y capital. Hacia adelante, no se espera cambios sustanciales en la estrategia financiera en cuanto a la composición del origen de los fondos, siendo que la administración está en proceso de regionalizar la captación de capital, en anticipación a potenciales ampliaciones de su portafolio. Fitch dará seguimiento al desarrollo de esta estrategia a fin de determinar sus efectos sobre la calificación. Administración del Portafolio La estrategia de inversión de FIIG se enfoca en el segmento de oficinas, así como la disminución de la participación del sector comercial. La estrategia de adquisición de cada inmueble ha considerado su respectiva ubicación, calidad constructiva, vocación y precio de compra, lo cual debe estar alineado con los precios del mercado y con los parámetros definidos por la administración del Fondo. No se esperan cambios en los parámetros de inversión del FIIG. Propiedades La calidad de los inmuebles del portafolio de FIIG se considera alta. A septiembre 2012, el portafolio está compuesto por 15 inmuebles con un área arrendable de total de 63,161.1 m 2 y un valor en libros de US$95.3 millones. Los principales inmuebles del portafolio se consideran competitivos, siendo que poseen un buen estado de conservación, además de ubicaciones y condiciones acordes con su vocación. 3

4 La mayor proporción de los arrendamientos totales es generada por los inmuebles de oficinas (mayor a un 50%), seguidos de los centros de llamadas (18%), educación privada (10.6%) y áreas comerciales (11.7%). En junio 2012, FIIG vendió el Edificio Juan Knöhr e Hijos (ubicado en San José) por US$6 millones. En diciembre 2012, y en sintonía con la sinergia con el Fondo de Desarrollo Inmobiliario Improsa (desarrollador del oficentro Multipark) administrado por la SAFI, el Fondo adquirió un inmueble de oficinas localizado en el Edificio Térraba por un monto de US$1.71 millones y un área arrendable de m 2 (no incluido en los totales anteriores). Actualmente, dicho inmueble esta arrendado por Grupo Monge (ubicado en San José), empresa reconocida a nivel regional y dedicada al comercio-detallista y prestación de servicios financieros minoristas. Fitch estima que el aporte a la renta total por parte de este inquilino podría ubicarse en un 5%, siendo que cuenta con condiciones contractuales favorables, particularmente en cuanto a plazo y cláusulas de retiro anticipado, al Fondo. Fitch monitoreará el impacto estructural que la inclusión del nuevo inquilino tendrá en el desempeño del portafolio. Diversificación FIIG posee concentraciones en ingresos en cuatro inquilinos (53%): Sykes (18%), CONAVI (14.3%), ARESEP (10.3%) y Universidad Latina (10.6%). Dos de estos mayores arrendantes (Sykes y Universidad Latina) son empresas bien posicionadas en los sectores donde operan, mientras que ARESEP y CONAVI son valorados como inquilinos estables por su naturaleza pública/estatal. El resto de los inquilinos no representan individualmente una proporcion mayor a un 5% de los arrendamientos totales. La Universidad Latina muestra una alta dependencia hacia el edificio dado el tipo de actividad que desarrolla, mientras que la dependencia de Sykes al inmueble está en función de la competitividad del país, así como de la exposición de Sykes en Costa Rica. En el caso de ARESEP y CONAVI, se considera que las barreras de salida están en función de las facilidades de organización y crecimiento que el inmueble le brinda a las entidades. Por tipo de segmento, el sector gubernamental representa un moderado 26% de los ingresos totales del Fondo. Lo anterior genera una estabilidad derivada de la naturaleza de este tipo de inquilinos que mitiga en alguna medida la concentración. Capacidad de Generación de Flujos La capacidad de generación de flujos de efectivo del portafolio se considera como relativamente estable. La misma descansa en la competitividad de sus inmuebles y la dependencia de algunos de sus principales inquilinos hacia estos. 4

5 La presencia en el portafolio de inmuebles multi-inquilinos, reducen en parte la sensibilidad del portafolio a la salida de uno de los mayores arrendatarios. La maduración de aquellos inmuebles ocupados por un solo inquilino repercute en que la estructura de vencimientos de los contratos de arrendamiento se beneficie en vencimientos en el mediano plazo. La cartera de inmuebles del FIIG ha mostrado un nivel de ocupación promedio alto (septiembre 2012: 98%). Durante el presente año, y en base a la calidad del portafolio y el comportamiento del sector, se esperaría que este comportamiento siga estable. A septiembre 2012, FIIG no presenta morosidad material en el pago de alquileres. Sensibilidad de los Rendimientos En este análisis Fitch valora la resistencia de los retornos del portafolio ante escenarios de sensibilización hipotéticos. Se realizan dos tipos de pruebas, la primera se relaciona con la concentración del Fondo. Se simula el efecto que tendría sobre los rendimientos del portafolio la salida de los tres mayores inquilinos. En el segundo escenario se simulan reduciones de los ingresos de alquiler. El Fondo muestra una vulnerabilidad importante ante la salida de los principales arrendatarios derivada de la concentración, considerándose una limitante de la calificación. Sin embargo, Fitch también valora la naturaleza de los cuatro inquilinos, dos entidades estatales (CONAVI Y ARESEP) y dos privadas (Sykes y Universidad Latina). Por otro lado, la cartera es menos sensible ante posibles reducciones de renta que podría sufrir el Fondo ante escenarios económicos adversos. En alguna medida, lo anterior fue puesto a prueba durante la pasada crisis, en la cual el Fondo mostró ingresos por arrendamiento relativamente estables. 5

6 La calificación de riesgo emitida representa la opinión de la sociedad calificadora basada en análisis objetivos realizados por profesionales. No es una recomendación para comprar, vender o mantener determinados instrumentos, ni un aval o garantía de una inversión, emisión o su emisor. Se recomienda analizar el prospecto, la información financiera y los hechos relevantes de la entidad calificada que están disponibles en las oficinas del emisor, en la Superintendencia General de Valores, bolsas de valores y puestos representantes. Esta calificación corresponde a una entidad que no está obligada a someterse a un proceso de calificación ni está autorizada para realizar oferta pública de valores. Esta calificación no es un ofrecimiento para emitir, colocar, negociar o comerciar valores. Esta calificación corresponde a una entidad autorizada para realizar oferta pública de valores accionarios únicamente. No está obligada a someterse a un proceso de calificación de su capacidad crediticia. Esta calificación no es una recomendación para emitir, colocar, negociar o comerciar valores. FII 2(cri): Los fondos en esta categoría poseen una alta capacidad para mantener la generación de flujos, rendimientos y valor en el tiempo. Poseen un alto nivel en cuanto a los aspectos evaluados, tales como: administración, apego a las estrategias de negocio establecidas, calidad y diversificación de las propiedades y estructura financiera La adición de un "+" o "-" a la calificación se utiliza para denotar el estatus relativo dentro de una categoría de calificación. La calificación no ha sufrido ningún proceso de apelación por parte de la entidad calificada. La metodología de calificación de fondos de inversión inmobiliarios utilizada por Fitch fue actualizada en el ente regulador en febrero TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: HTTP: / / FITCHRATINGS.COM / UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLÍTICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. Derechos de autor 2012 por Fitch, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. One State Street Plaza, NY, NY Teléfono: , (212) Fax: (212) La reproducción o distribución total o parcial está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechos reservados. 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