Fitch Afirma Calificaciones a Fondos Inmobiliarios Gibraltar y Los Crestones Administrados por IMPROSA SFI

Transcripción

1 Fitch Afirma Calificaciones a Fondos Inmobiliarios Gibraltar y Los Crestones Administrados por IMPROSA SFI Fitch Ratings - San José - (Septiembre 5, 2014): Fitch ha afirmado las Calificaciones Nacionales en Costa Rica a los siguientes fondos de inversión inmobiliarios administrados por Improsa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A. (Improsa SFI o SFI): - Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar: FII 2(cri) / Perspectiva Estable. - Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones: FII 3(cri) / Perspectiva Estable. Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar (FIIG) FACTORES CLAVE DE LA CALIFICACIÓN La calificación refleja la consistencia mostrada con relación a una calidad buena de los inmuebles del portafolio, la estabilidad de sus principales inquilinos, así como la gestión inmobiliaria. También considera una ocupación por ingresos importante, sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés derivados de las concentraciones por inmuebles/arrendatarios, así como el apalancamiento moderado de FIIG. Calidad del Portafolio Los inmuebles de FIIG se consideran competitivos dado su buen estado de conservación, ubicaciones y condiciones acordes con su vocación, reflejándose en niveles altos de ocupación. Mientras que los inquilinos, particularmente aquellos que concentran la proporción mayor de rentas, se caracterizan por una estabilidad histórica y prospectiva dentro del portafolio. Entre los inmuebles con mayor participación por arrendamientos se ubican tanto oficentros multiinquilinos (Torre La Sábana) como inmuebles ocupados por un único arrendatario (Sykes Latinoamérica y Universidad Latina), quienes históricamente han mostrado niveles importantes de ocupación por ingresos. FIIG cuenta con 49 inquilinos, caracterizados por cubrir diferentes sectores económicos, y cuyos plazos vigentes de alquiler (de acuerdo a la fecha término del contrato) se ubican en su mayoría en un rango menor a 3 años de acuerdo a la participación en los ingresos. La ocupación por ingresos del Fondo se ha mantenido dentro del rango esperado, siendo que se ubicó en un elevado 94% a junio Por tipo de segmento económico, el sector gubernamental representa un moderado 27% de los ingresos totales del Fondo. Sensibilidad del Portafolio a Riesgos Los niveles de concentración son una limitante de la calificación a la luz de eventos de estrés relacionados con el retiro de los principales arrendatarios/inmuebles. La exposición a la concentración por ingresos de los tres inquilinos principales se considera moderada (44% de los ingresos por arrendamiento), ya que es mitigada por la trayectoria histórica de los mismos dentro del portafolio. Dos de estos inquilinos son empresas privadas reconocidas localmente, Sykes (centro de llamadas; 17% de los arrendamientos totales) y Universidad Latina (educación superior; 12%); mientras que el otro inquilino es una entidad estatal (Consejo Nacional de Vialidad CONAVI; 15%). El cuarto inquilino más importante, en términos de ingresos, es la entidad pública autónoma Autoridad Reguladora de los Servicios Públicos (10.7%), cuyo contrato fue renovado por primera vez en marzo de 2014 por 3 años adicionales. Estos arrendatarios comprenden actividades económicas diferentes con resistencia variadas a impactos derivados de estrés económicos. El resto de inquilinos no representan individualmente más de 5% de los ingresos. Frente a escenarios de estrés relacionados con los principales inmuebles aportadores de ingresos, FIIG muestra una vulnerabilidad esperada ante la salida de los mismos derivada de la concentración de ingresos que estos generan. En general, ante el retiro de los 2 inmuebles generadores más

2 importantes, los ingresos de FIIG podrían mermarse en 39% (el inmueble mayor genera un 22% de los ingresos por alquiler). A la luz de la capacidad de generación de ingresos de los inmuebles, los niveles de endeudamiento de FIIG son considerados moderados. A junio de 2014, la relación saldo de la deuda a valor de los inmuebles (LTV) se ubicó en 20%. Esta exposición está incorporada en la calificación asignada a FIIG aunque es mitigada por la capacidad de generación de flujo que poseen sus fundamentales. A la luz de la estrategia financiera que la Administradora ha utilizado para sus fondos inmobiliarios, no se descarta la contratación de deuda adicional para adquisiciones inmobiliarias importantes. Perfil del Fondo FIIG es un fondo de inversión inmobiliario cerrado. A junio de 2014, FIIG representa 66% de los activos totales de los dos fondos inmobiliarios administrados por Improsa SFI a dicha fecha (USD151 millones), siendo que le genera 73% de las comisiones totales por administración de fondos. A junio de 2014, el portafolio está compuesto por 17 inmuebles con un área arrendada de aproximadamente 72,200 metros cuadrados, un valor en libros de USD93.4 millones y un ingreso mensual por arrendamientos de alrededor USD860,000. Al comparar el interanual (junio de 2014 versus junio de 2013), los ingresos por arrendamiento disminuyeron 8%. Mientras que en términos de utilidades por distribuir, FIIG presentó una reducción de 13.5% afectado también por, en primer lugar, unas pérdidas mayores no realizadas por ajustes en el valor de los inmuebles y, en segundo lugar, unos gastos financieros mayores realizados durante el primer semestre del presente año en comparación con el mismo período del año pasado. SENSIBILIDAD DE LA CALIFICACIÓN Una reducción eventual de la calificación podría resultar de un incremento material en el apalancamiento, aunado a costos de fondeo mayores, a la luz de la concentración por inmueble/inquilino de FIIG. Un alza eventual de la calificación podría resultar de un fortalecimiento en la diversificación por inmueble/inquilino, mientras se mantiene el nivel de apalancamiento y servicio de la deuda. Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones (FIIC) FACTORES CLAVE DE LA CALIFICACIÓN La calificación se fundamenta en las características adecuadas de los inmuebles que componen el portafolio, así como la gestión inmobiliaria. La calificación se ve limitada por los niveles altos de concentración del portafolio por inquilino e inmueble, reflejado también en la sensibilidad significativa de los resultados de FIIC ante escenarios aplicados, y el apalancamiento considerable del mismo. Calidad del Portafolio Las propiedades de FIIC se caracterizan por su estado de conservación bueno, ubicación estratégica y condiciones aptas a su vocación; siendo considerados competitivos en sus respectivos segmentos. De acuerdo al primer semestre del presente año, el ingreso mensual por arrendamiento es de aproximadamente USD370,000, distribuido en 43 inquilinos. Por tipo de segmento económico, el sector financiero representa un 22% de los ingresos mensuales por alquiler del Fondo. FIIC realizó solamente una transacción inmobiliaria durante el primer semestre de FIIC adquirió, por un precio de alrededor de USD3.4 millones, el inmueble Condominio Torre 8 (pisos 5 y 6) donde se ubican oficinas administrativas del Banco Nacional de Costa Rica (BNCR; inquilino desde noviembre 2013). Los recursos para esta compra provinieron de colocación de participaciones en el mercado primario. Dicho inmueble/inquilino representa aproximadamente 7% de los ingresos mensuales por arrendamiento.

3 Dado el tipo de inquilino que es BNCR (institución financiera pública), las condiciones contractuales principales del arrendamiento del inmueble Torre 8 contemplan: 1) No hay fecha de vencimiento del contrato de arriendo; 2) No hay penalidad por retiro anticipado siempre y cuando éste sea avisado con un mes de anticipación; 3) Atención inmediata por parte de FIIC -en su calidad de propietario del inmueble- en caso de cualquier inconveniente con el inmueble. Dicha compra le ha permitido al Fondo reforzar el enfoque de FIIC hacia oficinas, así como su participación en el sector financiero de capital costarricense. Sensibilidad del Portafolio a Riesgos Los niveles de concentración son una limitante de la calificación a la luz de eventos de estrés relacionados con el retiro de los arrendatarios/inmuebles principales. La exposición a los tres inquilinos principales se considera moderada (51% de los ingresos por arrendamiento), ya que es mitigada por las condiciones contractuales de los arrendamientos. Dos de estos inquilinos son empresas privadas reconocidas localmente, Desyfin (institución financiera no-bancaria; 22% de los ingresos mensuales por alquiler) y Grupo Q (distribuidor de automóviles; 15%); mientras que el otro inquilino es Ernst & Young (11.1%). Un cuarto inquilino, importante en términos de ingresos, es una entidad pública autónoma (Superintendencia de Telecomunicaciones), cuyo contrato fue renovado en marzo de 2014 por tres años adicionales. El flujo generado por FIIC está expuesto a los egresos derivados del servicio de su nivel de endeudamiento considerable, el cual se ha mantenido relativamente estable (LTV - junio de 2014: 40%; septiembre de 2013: 41%). Esta exposición está incorporada en la calificación asignada a FIIC. La Administradora podría favorecer la contratación de deuda adicional para adquisiciones inmobiliarias importantes. Si bien actualmente FIIC es más vulnerable a escenarios desfavorables que otros fondos inmobiliarios con calificaciones superiores, Fitch considera que FIIC está en proceso de consolidar un portafolio con fundamentales beneficiosos para su desempeño en el largo plazo mediante un crecimiento tanto orgánico como no orgánico. Perfil del Fondo FIIC es un fondo de inversión inmobiliario cerrado. A junio de 2014, representa 34% de los activos totales de los dos fondos inmobiliarios administrados por Improsa SFI a dicha fecha (USD151 millones), siendo que le genera 27% de las comisiones totales por administración de ambos fondos. A junio de 2014, el portafolio está compuesto por 10 inmuebles con un área arrendada total de 31,425 metros cuadrados y un valor en libros de USD51.5 millones. Al comparar el interanual (junio de 2014 versus junio de 2013), los ingresos por arrendamiento se mantuvieron relativamente estables. Mientras que en términos de utilidades por distribuir, FIIC presentó una reducción de 9% afectado también por, en primer lugar, unas pérdidas mayores no realizadas por ajustes en el valor de los inmuebles y, en segundo lugar, unos gastos financieros mayores realizados durante el primer semestre del presente año en comparación con el mismo período del año pasado. SENSIBILIDAD DE LA CALIFICACIÓN Una reducción eventual de la calificación podría resultar de un incremento material en el apalancamiento, aunado a costos de fondeo mayores, a la luz de la concentración por inmueble/inquilino de FIIC. Un alza eventual de la calificación podría resultar de un fortalecimiento en la diversificación por inmueble/inquilino, mediante un crecimiento que permita mantener bajo control el nivel de apalancamiento/servicio de la deuda. Perfil de la Administradora Improsa SFI es una sociedad administradora de fondos de inversión históricamente especializada en fondos inmobiliarios y fondos de desarrollo inmobiliario domiciliados en Costa Rica; cuenta con 17 colaboradores. Improsa SFI pertenece en su totalidad a GFI. A junio de 2014, su capital social

4 incrementó a aproximadamente CRC441 millones comparado a diciembre 2013 (CRC301 millones), producto principalmente de un aporte de capital por CRC100 millones. A raíz de la finalización del proceso sustitución de administradora de 4 fondos inmobiliarios y 2 fondos financieros (particularmente, mercado de dinero), anteriormente gestionados por Interbolsa Sociedad Administradora de Fondos de inversión (SAF), S.A., actualmente Improsa SFI administra un total de 6 fondos inmobiliarios (con activos por aproximadamente USD300 millones) y 2 fondos financieros (USD3.3 millones). Además, Improsa SFI gestiona un fondo de desarrollo inmobiliario con activos netos de alrededor de USD13.5 millones. Para mayor información sobre esta transacción y los fondos inmobilairios involucrados en la misma, favor ver comunicados de prensa en Fitch Afirma Calificación a Interbolsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares en FII 2-(cri) (actualmente conocido como Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares); Asigna Observación en Evolución ; Fitch Afirma Calificación a Interbolsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos en FII 3+(cri) ; Asigna Observación en Evolución (actualmente conocido como Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos); Fitch Afirma Calificación a Interbolsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Tres en FII 3-(cri) ; Asigna Observación en Evolución (actualmente conocido como Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Tres); y Fitch Afirma Calificación a Interbolsa Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado FIO 1 en FII 4+(cri) ; Asigna Observación en Evolución (actualmente conocido como Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Cuatro). De acuerdo a la administración, la estrategia en cuanto a los dos fondos inmobiliarios analizados en este comunicado se enfocará en aprovechar oportunidades de rotación de inmuebles, así como alcanzar eficiencias en la gestión que permitan un crecimiento sano de sus portafolios, para finalmente generar valor para el inversionista. Fitch estará monitoreando las acciones que Improsa SFI ejecute en cuanto a los fondos inmobiliarios y su repercusión sobre el flujo hacia el inversionista, así como las relativas a los fondos financieros, particularmente a la luz que Improsa SFI no cuenta con experiencia en la gestión de fondos financieros. GFI es un grupo económico financiero privado, de capital 100% costarricense. Inició operaciones en Actualmente se encuentra conformado por las siguientes entidades financieras: Banco Improsa, Improsa SFI, Improsa Capital (estructuradores inmobiliarios), Improsa Servicios Internacionales, Improsa Agencia de Seguros (comercializadores de seguros), Inmobiliaria Improsa e Improsa Valores (puesto de bolsa). Contactos Fitch Ratings: Rodrigo Contreras (Analista Líder) Director Lorena Osorio (Analista Secundario) Analista Isaura Guzmán (Presidente del Consejo de Calificación) Director +52 (81) Relación con Medios: Elizabeth Fogerty, New York. Tel: +1 (212) elizabeth.fogerty@fitchratings.com. Las calificaciones señaladas fueron solicitadas por el emisor o en su nombre y, por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación.

5 Sesión Ordinaria del Consejo de Calificación No de septiembre 3, La calificación de los fondos se publicó por primera vez en octubre 31, La calificación no ha sufrido ningún proceso de apelación por parte de la entidad. La última información financiera utilizada corresponde a información financiera auditada a diciembre 31, 2013 e interina a junio 30, Las fuentes de información utilizadas corresponden a información proporcionada por Improsa Sociedad de Fondos de inversión, S.A. e información publicada por la SUGEVAL, las cuales se consideran satisfactorias. La calificación FII 2(cri) significa: Los fondos en esta categoría poseen una alta capacidad para mantener la generación de flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un alto nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y administración. La calificación FII 3(cri) significa: Los fondos en esta categoría poseen una buena capacidad para mantener la generación de flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un buen nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y administración. La adición de un "+" o "-" a la calificación se utiliza para denotar el estatus relativo dentro de una categoría de calificación. Estos signos no se agregan a las categorías FII 1(xxx), FII 5(xxx) ni FII 6(xxx). El sufijo (cri) indica que se trata de una calificación nacional en Costa Rica. Información adicional disponible en o Metodología aplicada: - Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios (Octubre 2013). TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: ADEMAS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTAN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGIAS ESTAN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CODIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERES, BARRERAS PARA LA INFORMACION PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMAS POLITICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTAN TAMBIEN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CODIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTA BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNION EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH.