IMPROSA SAFI: ESTRATEGIA DE ESPECIALIZACIÓN PERMITE DUPLICAR ACTIVOS TOTALES EN MENOS DE CINCO AÑOS

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1 IMPROSA SAFI: ESTRATEGIA DE ESPECIALIZACIÓN PERMITE DUPLICAR ACTIVOS TOTALES EN MENOS DE CINCO AÑOS

2 Contenido Inicios: algunos desafíos en una industria naciente Desarrollo empresarial: tres etapas, una misma estrategia Crisis financiera internacional: la incertidumbre exacerbada Consolidación: posicionamiento en el mercado Una mirada hacia adelante: los retos que enfrentaremos Fuente: Art. 73 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión. 1

3 INICIOS: DESAFÍOS EN UNA INDUSTRIA NACIENTE FUNDAMENTOS DEL NEGOCIO 2

4 Desafíos en una Industria Naciente: AÑO 2000 La nueva Ley Reguladora del Mercado de Valores enero de Tipo de producto Incertidumbre estratégica: especialización o no en fondos inmobiliarios Inversionistas de primera vez Inversiones a corto o largo plazo El dilema de la estrategia de adquisición de activos: Especulativa Oportunista Valor Vinculación con los desarrolladores inmobiliarios: Integración de las cadenas de valor Desapalancamiento de la inversión inmobiliaria Fuente: Art. 73 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión. Gestión de riesgos del sistema financiero 1

5 Decisión empresarial: Año 2000 Negocio Bancario Improsa era un Banco de capital costarricense orientado al segmento de PYME con limitada presencia en el mercado financiero. Sin Casa Corredora de Bolsa Teníamos una baja presencia bursátil y no contábamos con una casa corredora de bolsa. Regulación SAFI El mercado contaba con la reciente promulgación (enero, 1998) de la Ley Reguladora del Mercado de Valores, pero en general el marco normativo estaba en elaboración. Improsa contaba con una Sociedad Administradora de Fondos de Inversión inscrita y con el capital mínimo para invertir 37 millones. Fuente: Art. 73 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión. 1

6 Decisión empresarial IMPROSA TOMA LA DECISIÓN DE ESPECIALIZARSE EN: FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIOS Fuente: Art. 73 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión. 1

7 Decisión empresarial: Fondos de Inversión Inmobiliarios Jugador de Nicho Improsa SAFI toma una decisión empresarial enfocada en la especialización en fondos de inversion inmobiliarios. Objetivo del Negocio Crear productos con rendimientos competitivos para ser distribuidos periodicamente. Oportunidad de inversión Brindar a los inversionistas la oportunidad de ingresar al mercado inmobiliario (se rompe un paradigma de inversión). Retos de corto plazo Configuración de la industria Economía de escala: la principal barrera de entrada Dar a conocer el atractivo del negocio Estructura eficiente de capital Alcanzar tamaño adecuado de portafolios (diversificación) Fuente: Art. 73 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión. 1

8 Cómo funcionan los fondos inmobiliarios? Inversionistas $ Dividendos $ Comisión de administración Fondo Inmobiliario Sociedad Administradora Fondo inmobiliario Ingresos por cuotas de alquiler $ Inversión Inmuebles Intereses Impuestos Mantenimiento Gastos Inquilinos Contrato de arrendamiento $ Cuotas de alquiler

9 Cómo los administramos? Los tres niveles de gestión inmobiliaria Administración Activo Administración Fondo Administración Propiedad - Relación con inquilinos - Cobro de arrendamientos - Gestión de cobro judicial - Gastos mantenimiento - Inversiones de capital / mejoras - Gestión de riesgos inmueble / seguros - Compra y venta - Reposicionamiento de propiedades - Análisis mercado / activo - Plan estratégico propiedad - Políticas y metas del fondo - Criterios y decisiones de inversión - Implementación de la estrategia del fondo - Evaluación de procesos de adquisición - Relación con inversionistas, reguladores, prensa y acreedores - Evaluación del desempeño financiero del fondo - Suministros de información periódica

10 Encadenamiento de Valor Administración Activo Administración Fondo CENTRO DE SERVICIOS COMPARTIDOS - Compra y venta Infraestructura colaborativa y - Reposicionamiento de propiedades gestión prudencial de riesgos - Análisis mercado / activo - Plan estratégico propiedad

11 DESARROLLO EMPRESARIAL: TRES ETAPAS DE DESARROLLO, UNA MISMA ESTRATEGIA FUNDAMENTOS DEL NEGOCIO 2

12 Estrategia de Crecimiento de Activos Totales Orgánico Inorgánico Orgánico Fuente: Improsa SAFI. Datos en millones de US dólares al cierre de cada año, con excepción de 2017 que muestra datos a junio.

13 Crecimiento: La respuesta al entorno en el 2013

14 Crecimiento: enfoque estratégico Estrategia seleccionada

15 Crecimiento obtenido en el período % en activos totales 182 % en activos inmobiliarios 231 % en cantidad de m2 arrendables Ver video

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17 Estrategia permitió convertirse en SAFI más grande de Costa Rica en cantidad de activos totales administrados con $527 millones SAFI privada en cantidad de activos totales administrados en fondos inmobiliarios SAFI privada en cantidad de inquilinos, metros cuadrados arrendables y renta mensual en sus fondos inmobiliarios Fuente: Elaboración propia con datos de la Sugeval. Datos con cierre a junio de 2017

18 y mantener una tasa de crecimiento superior al promedio de la industria IMPROSA destaca como la SAFI que ha logrado un mayor crecimiento en sus activos totales durante el período 2010 a junio de 2017: 08 % Tasa de Crecimiento Compuesta de la Industria de Fondos de Inversión en Costa Rica 18 % Tasa de Crecimiento Compuesta de Improsa SAFI Fuente: Elaboración propia con datos de la Sugeval.

19 CRISIS FINANCIERA INTERNACIONAL: INCERTIDUMBRE EXACERBADA FUNDAMENTOS DEL NEGOCIO 2

20 Fondos Inmobiliarios frente a la crisis financiera La crisis financiera internacional, dada la incertidumbre exacerbada que se manifiesta, repercute en los fondos de inversión inmobiliaria de Costa Rica de la siguiente forma: Genera una profunda contracción del volumen transado en el mercado secundario, se corrigen los precios de los instrumentos a la baja y los principales fondos de inversión no realizan emisiones en mercado primario. Produce una reducción en las operaciones de reporto con subyacente en este instrumento, así como un incremento sustantivo en los costos de renovación de las operaciones de reporto con dicho instrumento como subyacente, y, finalmente, las operaciones que tienen lugar se llevan a cabo principalmente bajo el esquema de operaciones cruzadas por el mismo puesto de bolsa.

21 Fondos Inmobiliarios frente a la crisis financiera Durante los periodos los fondos inmobiliarios mantuvieron atractivos rendimientos por encima de otros instrumentos de inversión. 14% Rendimiento Fondos Inmobiliarios - Tasa Libor 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1/1/2006 6/1/ /1/2006 4/1/2007 9/1/2007 2/1/2008 7/1/ /1/2008 5/1/ /1/2009 3/1/2010 8/1/2010 1/1/2011 6/1/ /1/2011 4/1/2012 9/1/2012 2/1/2013 7/1/ /1/2013 5/1/ /1/2014 3/1/2015 8/1/2015 1/1/2016 6/1/ /1/2016 4/1/2017 Tasa Libor Fondos Inmobiliarios Fuente: Bloomberg y Sugeval.

22 CONSOLIDACIÓN: POSICIONAMIENTO EN EL MERCADO FUNDAMENTOS DEL NEGOCIO 2

23 La industria de fondos de inversión ha mostrado un crecimiento sostenido Fuente: Sugeval. Datos al cierre de cada año, con excepción de 2017 que muestra datos a junio.

24 Activos Totales / PIB nominal de Costa Rica 3.50% 3.00% 2.50% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% Activos Administrados / PIB Nominal 3,19% 0.00% 1/1/2013 3/1/2013 5/1/2013 7/1/2013 9/1/ /1/2013 1/1/2014 3/1/2014 5/1/2014 7/1/2014 9/1/ /1/2014 1/1/2015 3/1/2015 5/1/2015 7/1/2015 9/1/ /1/2015 1/1/2016 3/1/2016 5/1/2016 7/1/2016 9/1/ /1/2016 1/1/2017 3/1/2017 5/1/2017 Fuente: Sugeval y Banco Central de Costa Rica.

25 Activos Totales / Riqueza financiera de Costa Rica 5.00% 4.50% 4.00% 3.50% 3.00% 2.50% 2.00% 1.50% 1.00% Activos Administrados / Riqueza financiera 4,50% Fuente: Sugeval y Banco Central de Costa Rica.

26 Los fondos inmobiliarios son el segundo instrumento con mayor cantidad de activos Fuente: Sugeval. Datos al cierre de cada año, con excepción de 2017 que muestra datos a junio.

27 La industria de fondos en Costa Rica posee un número limitado de administradores Fuente: Sugeval. Datos de activos totales administrados a junio de 2017.

28 IMPROSA es actualmente la tercera SAFI más grande de Costa Rica Fuente: Sugeval. Datos de activos totales en millones de US dólares a junio de 2017.

29 IMPROSA es la SAFI PRIVADA más grande de Costa Rica en Fondos de Inversión Inmobiliarios Fuente: Sugeval. Datos de activos totales en millones de US dólares a junio de 2017.

30 IMPROSA administra CINCO Fondos Inmobiliarios Datos en millones de US dólares a junio de 2017.

31 Cuenta con alrededor de 200 inquilinos, entre ellos:

32 IMPROSA cuenta además con presencia regional

33 UNA MIRADA HACIA ADELANTE: LOS RETOS FUNDAMENTOS DEL NEGOCIO 2

34 Retos 01 Consolidación Consolidar los fondos administrados: Fusiones Diversificación (activos y fuentes de financiamiento) Gestión Activa de la Cartera 02 Nuevos Mercados Ingresar a nuevos mercados: América Latina la nueva frontera Inversionistas globales (institucionales) 03 Tecnología Nuevas herramientas tecnológicas: Gestión de portafolio Comercialización

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